Carolina, autor en Blog Oi Real Estate

Clases de fondos de inversión

21 julio, 2023 No hay comentarios

Las clases de fondos de inversión son una clasificación que los ubica de acuerdo a sus características y condiciones. Por ejemplo, las comisiones, montos y plazos mínimos de inversión y otros más. Aquí presentamos una guía para poder elegir la clase más conveniente.

Son muchas las maneras en que se pueden caracterizar a los fondos de inversión. Entre las habituales están las que otorgan una renta fija o variable; también de acuerdo a su tipología pueden ser de gestión activa o de gestión pasiva. Pero hay una tercera tipificación de los fondos, y es la clase de fondos de inversión. Se trata de las versiones que puede tener el vehículo financiero. Por ejemplo, si la inversión está en euros, dólares u otra moneda; si tienen montos y plazos mínimos, entre otras particularidades.

Las clases, también se hallan en función de los inversores a los que se dirige. La clase minorista o retail tiene menores montos de inversión, aunque es por las que mayores comisiones se cobra. También se pueden encontrar las clases institucionales, ya sean públicas o privadas. Por supuesto que hay clases de fondos de inversión para personas con gran poder adquisitivo, habitualmente llamadas private. La clase hedged, protege la inversión ante cambios abruptos en los precios. La cobertura de divisa, que mantiene la moneda al margen de posibles devaluaciones y sobrepreciaciones. Por último, las clases de fondos también pueden ser de acumulación, en el caso que los dividendos se vuelquen a la inversión de origen, o de distribución (para el caso que el fondo distribuye las ganancias periódicamente).

Clases de fondos de inversión

A la hora de invertir los ahorros en un fondo, hay clasificaciones que tener en cuenta, ya que se trata de las condiciones que tiene el vehículo, tales como los montos iniciales, los plazos para el retiro de dividendos, la moneda utilizada y varias más.

La importancia de conocer las clases de fondos de inversión está directamente ligada a los resultados que se obtendrán. Por ejemplo, el tipo de inversor al que está direccionado el vehículo. Tradicionalmente se reconoce como inversor particular retail al que deposita en el fondo montos pequeños. A la ventaja de partir con pocos euros, se le agrega la desventaja que las comisiones son más altas que el resto.

Otra de las clases de un fondo es la que busca inversores institucionales, ya sea de una entidad pública o una privada. Son inversores medios y grandes, pues cuentan con mayor disponibilidad para apostar. El monto de entrada, por ejemplo, puede llegar a 100.000 euros o un millón, mientras que en estos casos las comisiones son más acotadas. En el caso de los grandes inversores particulares, se los conoce como private. Son instrumentos desarrollados para grandes jugadores, que por lo general mueven millones en cada colocación.

En cuanto a la moneda en que se encuentra el vehículo, los fondos pueden estar en euros, dólares, libras esterlinas u otras denominaciones monetarias. De modo que se puede invertir nuestros euros en un fondo de bolsa en los EEUU. En este caso, si bien la moneda de origen es la europea, el resultado va a estar atado a la exposición que tenga el dólar, ya que no se trata de una inversión sin la divisa cubierta. Para estas situaciones encontramos las clases de fondos es la que protege a la inversión de los altibajos de las monedas. Para el llamado riesgo divisa está la clase de fondo de inversión con divisa cubierta, o simplemente fondo hedged.

Fondos de acumulación, reparto y limpios

Siguiendo con la caracterización de las clases de fondos de inversión, hay dos que merecen una atención particular. Por un lado, la que se encuentra en función del reparto de los dividendos, esto es, de acumulación o distribución. Una segunda distinción, que es de gran importancia, refiere a si el vehículo cuenta con comisión de retrocesión.

Cuando un fondo reparte los dividendos entre los participantes, se trata de la clase de distribución. En cambio, si los dividendos se reinvierten en el propio vehículo, es de clase de acumulación.

Por último, se denominan clases limpias a los fondos que no cuentan con una comisión de retrocesión. Es decir que los fondos no abonan a entidades o comercializadoras por tramitar o recomendar la inversión. Ello redunda en que el coste de la clase limpia es siempre inferior.

Denominaciones de las clases

Como se ha visto, hay un sinnúmero de clases de fondos de inversión, algunos relevamientos llegan a contabilizar unas veinte clases. En lo que sí se hallan coincidencias, es en algunos modos que dan indicios de manera general. Lo que sí tienen, es un código ISIN (International Securities Identification Numbering system). El ISIN es un código alfanumérico de 12 elementos, que en España se otorgan a acciones, participaciones en fondos de inversión, deuda pública, derechos de suscripción, y muchos otros instrumentos y mecanismos financieros.

En cuanto a las clases de fondos de inversión, hay letras que caracterizan a cada uno de ellos. Por ejemplo, para las clases retail o minoristas se utiliza la letra R (de retail) o también la A, B, C o D. las clases institucionales suelen llevar la letra I; mientras que las vinculadas a grandes apostadores o private, la letra P.

En cuanto a la moneda en que se encuentra el fondo, algunos ejemplos pueden ser USD (si se trata de dólares estadounidenses), EUR (para las inversiones en euros) o GBP (en el caso de que el vehículo esté expresado en libras esterlinas).

Cada clase de un mismo fondo de inversión tiene su propio número ISIN para poder diferenciarla del resto. Este código de 12 caracteres de inversión con divisa cubierta, una H indica que se trata de un fondo con divisa cubierta (o fondo clase hedged.

Hasta aquí, un repaso por algunas de las más comunes clases de fondos de inversión. Siempre es mejor acudir a expertos que tengan el conocimiento para ayudar a determinar tu mejor herramienta de inversión.

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Invertir en vivienda: ¿es un buen momento?

En Invertir

Invertir en vivienda: ¿es un buen momento?

20 julio, 2023 No hay comentarios

Si nos proponemos invertir en vivienda, ¿es éste un buen momento? Pues, hay que estudiar las distintas variables y escuchar a los que saben. Expertos en el mercado inmobiliario responden a esta pregunta, que no está exenta del contexto socio-económico que atraviesa nuestro país y la eurozona.

Como introducción al tema, nos encontramos con que las variables que hicieron que las ventas de inmuebles cayeran en los últimos meses continuarán afectando al mercado. Por lo menos en lo que resta del año. En cuanto al precio, distintos especialistas pronostican una subida leve y otros una desaceleración más pronunciada, de mano de la caída de demanda.

Ya hemos hablado varias veces de la vivienda como valor refugio y lo que ello significa. En un contexto de crisis global, las personas se cobijan en su hogar en búsqueda de una seguridad que no encuentran en el afuera. Y es que la vivienda soportó la pandemia del Covid-19 y la post-pandemia también. Las caídas de bolsas y las desvalorizaciones de criptomonedas. La guerra en Ucrania y la falta de insumos. En todos esos momentos, el capital se ha refugiado en el sector inmobiliario: una propiedad tiene la característica de ser un bien tangible frente a la inestabilidad de las divisas en tiempos de riesgos. La vivienda ha resistido a las crisis a como dé lugar y se posiciona así como una protección de modo figurado y literal.

Ahora bien, ¿cuál es la situación actual? En este artículo te lo contamos así que ¡continúa leyendo!

Invertir en vivienda: ¿buen momento o no?

Que el mercado inmobiliario viene en caída hace meses no es novedad. A pesar de haber soportado las crisis sociales, políticas y económicas derivadas de la pandemia del Covid-19 y de la guerra en Ucrania, desde fines de 2022 las cifras muestran una caída sin fin aparente. Es que la inflación y el alza de los tipos de interés terminó por permear al mercado y finalmente sacudirlo. Los bancos, por su parte, restringen la financiación de créditos por lo que hay menos hipotecas disponibles. Y por ende, menos transacciones de compraventa e incluso actualizaciones en los precios.

Las compraventas de inmuebles tuvieron un descenso de 3,4% interanual hasta abril de este año. Las compras de propiedades (viviendas o pisos) acumulan seis meses de baja. Estos datos los facilita Judit Montoriol, jefa del departamento de Economía Española de CaixaBank Research. A pesar de esto, que parece un panorama negativo, el mercado inmobiliario viene de unas cifras verdaderamente altas. Por esto, las compraventas superan en 16,7% a las realizadas en 2019. Y en 2022 se registraron 650.000 transacciones, apunta Montoriol.

Ante estos datos ambiguos, la cuestión a determinar es si las ventas pueden seguir en caída y si los precios aumentarán o bajarán para entender si es o no un buen momento para invertir en vivienda.

¿Seguirán cayendo las ventas?

Los factores que hicieron hasta aquí caer a las ventas en el sector continuarán horadando al mismo. Por lo menos en lo que falta del año. La directora de estudios de Fotocasa,María Matos, así lo asegura. E incluye en esta formulación tres circunstancias: la subida de tipos de interés, que hacen más inaccesible a los créditos; la inflación, que golpea en la capacidad de ahorro de las familias; y el precio de los inmuebles, que ha aumentado en el último año.

Si bien la inflación está comenzando a estabilizarse, falta aún una actualización en los tipos de interés. Ésta está calculada en 4,5% por el Banco Central Europeo. Por lo cual, el segundo semestre que estamos atravesando será determinante para ver cómo la subida de los tipos de interés en su conjunto impacta en la economía en general y en el segmento inmobiliario, enfatiza Montoriol.

Otro componente que hace al sector es la demanda de extranjeros. Media eurozona, incluída Alemania, se encuentra en recesión. Las ventas a extranjeros, en otros tiempos tan prósperas, mostraron una baja del 2,7% en el primer trimestre de este año.

Con estos datos se puede prever que el mercado no va a agravarse contundentemente. Si bien no son referencias alentadoras, el mercado laboral es resiliente, apunta Montoriol. Por ejemplo, tenemos que la inflación está bajando, mientras que los salarios están subiendo. Esto puede hacer aumentar la iniciativa de los inversores que no dependan tanto de los financiamientos.

En definitiva, las ventas seguirán cayendo, no de manera brusca, en lo que resta del 2023. Esta caída no será como la de 2022. Los expertos sitúan a la demanda de obra nueva entre 150 mil y 200 mil, a las que se sumarían las de segunda mano para dar una cifra cercana a 400 mil a fin de este año.

¿Qué ocurre con el precio de las viviendas?

Más allá del panorama presentado hasta aquí, la oferta y la demanda de viviendas van por un carril paralelo. La oferta es poca y la demanda, mucha; esa tensión hace que los precios se mantengan. Entonces, a pesar de la inflación, los precios pueden llegar a variar un poco hacia la baja pero sin afectar casi al mercado. La suba de precios es moderada y se situarán alrededor del 1,4% para fin de 2023. Teniendo en cuenta los costes de construcción y la demanda no es mucho, realmente.

Otros especialistas, como los de CaixaBank Research, afirman que habrá una pronunciada desaceleración en el precio de la vivienda. Y agregan que ésto irá de la mano con la caída de la demanda y de la economía en general.

Como vemos, hay distintas posiciones respecto al precio de las viviendas. Debemos entender que su devenir siempre está asociado al contexto social, político y económico. Por eso (más allá de los pronósticos basados en proyecciones) es un factor de incertidumbre.

Una variante que se deriva de la subida de precios es el abandono paulatino de casas tipo chalet en detrimento de pisos de plantas intermedias. Como lo comentan desde Fotocasa, el encarecimiento de la vivienda y las restricciones al acceso al crédito tiene como consecuencia que los compradores reduzcan sus expectativas. Entonces, no dejan de comprar, pero se ajustan a un presupuesto acorde a la realidad.

Invertir en vivienda: ¿un buen momento? Conclusiones

Como hemos visto, la perspectiva es muy compleja ya que inciden varios factores. Entonces, la respuesta a la pregunta ¿es un buen momento para invertir en vivienda? no tiene una respuesta acabada. Depende del perfil del comprador: uno más arriesgado o sin dependencia a la financiación lo haría. Así como también la zona en donde se emplace la propiedad: las grandes ciudades y los centros turísticos han aumentado sus precios, mientras que en sus alrededores surgen nuevos mercados.

Algunos especialistas aconsejan esperar para comprar una segunda vivienda. En el caso de que fuese una vivienda permanente, la sugerencia es buscar según ubicación y tamaño, ya que puede haber grandes variaciones. Pensar también en que si es obra nueva habrá gastos altos en materiales; lo mismo si es a refaccionar.

Otros expertos recomiendan comprar debido a que los precios se estabilizarán o aumentarán muy poco en el corto plazo. A mediano plazo, en cambio, se acrecentarán sólo por encima de la inflación. Los precios no llegan a ser desorbitados, afirman. A la vez que recuerdan que los tipos caerán a partir de 2024.

Para tener en cuenta, hay un dato fundamental que toman ciertos especialistas: si una persona alquila la vivienda que habita, paga un precio medio por mes. A esta persona le convendría comprar una vivienda a precio medio de similares tamaños. Esto lo proponen porque el PER = (precio de compra/ egresos anuales por alquiler) muestra que actualmente alquilar es mucho más caro que comprar en nuestro país.

Por último, el inversor deberá preguntarse si esa vivienda que quisiera comprar bajaría de aquí a seis meses. Como la respuesta es no, vale la pena tratar de conseguir una hipoteca fija del 3% y asumir los tipos de interés. En este caso, la recomendación sería no esperar y comprar ahora.

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La mayor rentabilidad en vivienda

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Invertir en industria energética: las últimas tendencias

19 julio, 2023 No hay comentarios

El fondo de inversión Schroder International Selection Fund ha realizado una apreciación al respecto de la transición energética. Invertir en industria energética conlleva pensar en acciones como la descarbonización, la electrificación y la eficiencia, entre otros puntos que hacen a la cadena de valor. En este artículo te contamos acerca de esos puntos e intentamos poner un granito de arena en la concientización sobre el medio ambiente.

En este artículo encontrarás:
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➧Descarbonizar la generación de energía
➧Invertir en industria energética: electrificación
➧La eficiencia energética
Invertir en industria energética: conclusiones

El cuidado del medio ambiente se ha transformado en un tema muy candente en los últimos años. Ya desde la edad escolar los niños y niñas aprenden ciertas medidas para realizar cuidados a nivel micro. Ahora bien, los países y sus gobiernos dependen de decisiones a nivel macro. Por ejemplo, las medidas para la transición energética que estableció la Unión Europea a través del Parlamento, a finales de abril de este año.

Estas acciones, tanto las de dominio doméstico como las gubernamentales, buscan la promoción de la conciencia en la sociedad respecto a la necesidad de cuidar el medio ambiente. Para reducir el daño que le venimos haciendo al planeta se ha establecido, ya desde 1998, al 5 de marzo como el día mundial de la Eficiencia Energética. Esto se suma al 5 de junio cuando se conmemora el Día Mundial del Medio Ambiente, establecido por las Naciones Unidas. Estas disposiciones suman su granito de arena en voluntad y compromiso para velar por nuestro planeta. Y también para recordarnos lo negativo que es el despilfarro de todos los tipos de energía. En este post hablaremos de la industria energética y cómo se posicionan los inversores ante sus desafíos.

Por ejemplo, uno de ellos es la transición energética, o sea el paso de los combustibles fósiles a energía renovable. Este aspecto necesita de rápida implementación como un modo de accionar en un planeta que necesita de nuestro resguardo frente al cambio climático. Según Schroder International Selection Fund, el fondo de inversión familiar de Luxemburgo y que opera en todo el mundo, la inversión en acciones y valores debe atender a tres cambios estructurales, que desarrollaremos a continuación:

➧Descarbonizar la generación de energía

Para reducir las emisiones de carbono, el sector energético debe descarbonizar la producción de electricidad. Es decir, ir abandonando el carbono de a poco. En el Acuerdo de París, dentro del marco de la Convención de las Naciones Unidas sobre el Cambio Climático, llevado a cabo en 2015, se establecieron medidas para la reducción de las emisiones de gases de efecto invernadero. Dicho acuerdo se propuso mantener el aumento de la temperatura global promedio por debajo de los 2° C. Para que esto se pueda efectivizar, el segmento energético debe llegar a la descarbonización casi total para 2050.

Para que esto ocurra, las empresas deberán transicionar hacia el uso de energías renovables. Éstas incluyen a la energía eólica, la solar y reactores moleculares de pequeño tamaño. Y ayudarían a aumentar del 20% actual al 80% en 2050, como es el objetivo. De todas maneras, hay que considerar el aumento de la población para ese año. Se calcula que en 2050 seremos 9.500 millones los habitantes del planeta. Por lo que el consumo de energía también crecería: la previsión es de 4% anual aproximadamente.

Entonces, lo que se estima es que la participación de las energías renovables en el abastecimiento energético sería mayor. Recordemos que las energías renovables son en la actualidad más económicas que el carbón y el gas en casi todo el mundo. Es por esto que las previsiones hablan de una mayor demanda de estas energías de cara al año 2050.

➧Invertir en industria energética: electrificación

En la actualidad, y aunque no lo parezca, no se consume tanta electricidad como gas y petróleo. El gas es usado primordialmente para calentar las casas, especialmente en Europa Occidental y Norteamérica. Mientras que el petróleo se destina a los vehículos de todo tipo.

Es por esto que los gobiernos de todo el mundo han tomado medidas para impulsar el uso de vehículos eléctricos. A la vez que se desalienta la utilización de combustibles fósiles en la producción de energía para los transportes. Para ello es usual que en los últimos años el precio de los combustibles se mantenga en niveles altos.

Es cada vez más común ver vehículos eléctricos en Europa debido a este auspicio. Lo que se busca es elevar el consumo de electricidad del 20% al 45% en el 2050 y así equiparar su uso para bajar el de los combustibles fósiles. Así que ya sabéis, el punto de inversión está en la electrificación.

➧La eficiencia energética

La creciente demanda de vehículos eléctricos, por las razones que expusimos en el punto anterior, apunta a disminuir la intensidad energética a nivel mundial. Pero las medidas no solamente se dirigen al parque automotor. También estamos hablando de la utilización de energía solar para los hogares y para el almacenamiento, además de electrodomésticos de bajo consumo.

Esta transición está dando resultados positivos de momento, en busca de la reducción de la intensidad energética a nivel global. La economía se beneficiaría y el planeta sería un espacio más sostenible. Esperamos que los próximos años, de aquí al señalado 2050, sigan por el camino de la concientización de preservar los recursos con los que contamos.

Invertir en industria energética: conclusiones

Lamentablemente, y a pesar de esa concientización, estamos lejos de reducir las emisiones de carbono. Es por esto que las tasas de inversión deben crecer en gran medida para llegar al objetivo.

Esas tasas de inversión no se deducen únicamente de las energías renovables como la eólica o la solar. Es imprescindible que para que la transición se realice con éxito se invierta en toda la cadena de valor. Como por ejemplo, un montaje de cableado y equipos eléctricos para sostener la nueva demanda. O también un desarrollo en la infraestructura de puntos de recarga para los vehículos eléctricos. Por no hablar de la necesidad de almacenamiento.

Como vemos, se abre un nuevo panorama. Las inversiones en industria energética deberán estar a la altura de lo que se necesita para la transformación. Esto implica un espacio para invertir y tomar ventaja de las posibilidades que derivan de la transición energética. Los expertos aseguran que esta transformación implica un cambio estructural similar al surgimiento de internet. Y ya sabemos las consecuencias que esa aparición ha tenido para la sociedad toda. Así que, inversores, ya saben por dónde tienen que caminar.

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Inversiones de verano: una nueva oportunidad

En Invertir

Inversiones de verano: una nueva oportunidad

18 julio, 2023 No hay comentarios

La época estival suele ser un momento de reflexión en general. Y en particular, para establecer objetivos a cumplir en un nuevo ciclo. ¿Se diferencian las inversiones de verano con las de las realizadas en otros meses del año? En este artículo te contamos, con análisis y cifras, si esta pregunta tiene una respuesta cerrada.

Estamos atravesando el receso del período estival. Muchas personas se han ido de vacaciones. Las playas aumentan su concurrencia debido a las altas temperaturas que está viviendo esta parte del continente. Es un buen momento para pensar, tranquila y concienzudamente, en las inversiones de verano.

Se suele decir que el verano no es un buen momento para tomar esa decisión, pues uno se obnubila con los lugares a donde ha ido a vacacionar. Pero esto no es estrictamente correcto. Ya sea comprar una segunda vivienda para utilizarla de casa de veraneo, o para ponerla en el mercado inmobiliario como alquiler: invertir en una propiedad siempre es aconsejable. Por otro lado, las inversiones en el mercado financiero también son una opción. Veremos en este artículo en qué situación se encuentran ambos mercados actualmente para que tu decisión sea la correcta.

Inversiones de verano: qué dicen las tendencias

Para comprender cabalmente las posibilidades de inversión, debemos saber si estamos preparados para ellas. Nada tiene que ver con la época del año que atravesamos. Sin embargo, ahora nos dedicaremos a analizar los mercados. y veremos que una crisis o caída puede ocurrir en cualquier momento del año.

Por ejemplo, la reacción de los mercados a la pandemia de Covid-19 representó una caída de cerca del 30%. Y ocurrió en el mes de febrero de 2020. Mientras tanto, la última caída del mercado ocurrió en enero de 2022, cuando se impuso una restricción a la política monetaria en función de intentar frenar la inflación. Además de la crisis energética ocasionada por la guerra de Ucrania. Así que véis, los factores son externos a un momento particular del año. Y tienen que ver con la situación macroeconómica, el contexto social y el político.

Así como hablamos de caídas, también podemos hablar de repuntes. La bolsa de valores electrónica Nasdaq comenzó un proceso de crecimiento en agosto de 2022. Y como la inestabilidad gobierna los últimos procesos financieros, el índice de Nasdaq cayó de nuevo hacia el fin del año pasado.

En este momento, para ser más precisos, se puede observar una situación más favorable en los mercados. Se podría decir que tienen una tendencia hacia el alza. No olvidemos, de todas maneras, que pueden volver a bajar rápidamente, aunque el período alcista dura más tiempo y va mejorando los números.

Las rentabilidades de los últimos años

Si tomáramos los últimos veinte años para realizar un promedio por meses, podríamos ver que las rentabilidades en mayo, con 0,38% fueron las más altas. Le sigue de cerca el mes de agosto, con 0,32%. Abril, sin embargo, se lleva el mejor puesto con 2,41%. Noviembre con 1,77%, mayo con 0,38%, marzo con 0,99% y diciembre con 0,90%. Julio tiene 1,36% y octubre 1,33%.

Entre los valores negativos encontramos a enero con -0,28% y junio con -0,38%. Febrero está en la línea con 0,02%. Pero el número más bajo se lo lleva septiembre con -0,60%.

Esto lo decimos en función a los últimos veinte años. Pero si tomamos los últimos cinco o incluso dos años, los resultados variarán de seguro. Con esto, queremos establecer que el calendario bursátil es imprevisto, tiene en cuenta el contexto político y social -como dijimos anteriormente- y que cada mes las cosas pueden cambiar.

La idea no es confundirse con tantas cifras sino llegar a la conclusión de que las estaciones del año no influyen en la evolución de las rentabilidades. Y menos las temperaturas.

Lo que sí es cierto es que en verano el volumen de los mercados baja. Pero esa reducción no es tan pronunciada como podría pensarse. Puede rondar entre el 10 y el 20% aproximadamente. Aunque hubo años en que creció, como 2011 con +54% y 2015 con +15%. Incluso, hay que prestar atención a los vaivenes: se advierte una gran volatilidad entre los años 2007 y 2008 (con +29% y -31% respectivamente) o 2020 y 2021 (con -25% y -16% como las más pronunciadas).

Inversiones de verano: qué tener en cuenta

Las inversiones de verano se deben tomar como las de todo el año: con precaución y análisis del mercado. La prudencia debe ser el eje rector. Si tenemos el respaldo necesario como para sufrir una retracción, la inversión puede realizarse sin problemas. Esa es la cuestión, tener un resguardo; tanto en agosto como en cualquier otro mes.

Esto, obviamente, se condice con nuestro perfil inversor. Y sea este cual fuera, lo aconsejable es, como primer paso, configurar ese resguardo económico o colchón de reserva. Puedes invertirlo en una cartera de ahorro. O sea, una cartera formada por fondos monetarios o EFTs. En el caso de los fondos monetarios, se pueden traspasar desde o hacia otros fondos de inversión.

Como segundo paso, recomendamos invertir a mediano y largo plazo el excedente de lo ahorrado para no sucumbir ante la inflación. Y por último, realizar una planificación detallada sobre lo que quieres invertir, ya sea en el mercado financiero o inmobiliario.

Finalmente confiamos en que la época estival puede ser un excelente momento para tomar una decisión. Las vacaciones ayudan a la introspección y análisis. también tenemos más tiempo para estudiar los mercados. Así que este momento del año puede ser un espacio de reflexión sobre tus inversiones y objetivos. Y para pensar cómo llevarlo a cabo.

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La mayor rentabilidad en vivienda

En Invertir

La mayor rentabilidad en vivienda

17 julio, 2023 No hay comentarios

El mercado inmobiliario español tiene buenos desempeños, dependiendo de la ciudad donde se realiza la inversión, y de cuanto es el monto inicial. La mayor rentabilidad en vivienda para montos de hasta 80 mil euros se encuentra en Elda y en Talavera de la Reina. Mientras que las apuestas superiores a los 200 mil euros, el mejor destino son los barrios de Madrid y Barcelona.

El negocio inmobiliario en España tiene una gran variedad de rentabilidades de acuerdo a la ciudad donde se encuentra la propiedad y los montos que se invierten. De hecho, las ganancias para quienes apuestan sus euros en los distintos modelos de negocio del inmobiliario residencial, llegó durante el segundo trimestre del año al 7,1% promedio. Incluso con algunos componentes, como el de oficinas, que dejaron un margen cercano al 10%. De todas maneras, todas las categorías del mercado otorgan mejores rentabilidades de los Bonos del Estado, la otra inversión considerada segura, que dejaron el 3,3%.

En el caso de buscar la mayor rentabilidad en vivienda, depende de varios factores. En primer lugar, están los destinos de la inversión, es decir, en qué barrio, ciudad o municipio se halla la propiedad. Otro aspecto de gran importancia es el monto disponible para invertir. Por ejemplo, las ganancias varían de acuerdo a si se cuenta con unos 80.000 euros o si la apuesta sube hasta los 200.000 euros. En el primer caso, las ciudades de Elda y Santa Cruz de Talavera tienen los mejores rendimientos. Mientras que, en el segundo caso, los barrios que se encuentran en Madrid y Barcelona son la mejor opción.

La rentabilidad media de la vivienda

El mercado inmobiliario ha tenido un desempeño desigual en los primeros seis meses del año. Y, si bien en promedio continúa siendo una opción rentable y segura, hay varios ítems que se deben tener en cuenta para saber dónde y con cuánto invertir.

Hasta aquí, el inmobiliario ha tenido una buena rentabilidad bruta en promedio. En cuanto a los distintos componentes, ese margen para las oficinas fue del 12,8%, mientras que los locales comerciales un 9,7% y los garajes del 7,2%. Todos y cada uno de ellos, estuvo por encima de la inflación en los primeros dos trimestres del año.

Pero, del mismo modo que los rendimientos varían de acuerdo al rubro, en el caso del residencial la mayor rentabilidad en vivienda también depende del monto y el lugar donde se realiza la inversión. En promedio, comprar una vivienda para alquilar tuvo un margen del 7,1%. Pero esto es solo la media, pues los montos tienen una gran importancia. Por ejemplo, para las inversiones de hasta los 80.000 euros, las mejores opciones son las ciudades de Elda y Talavera de la Reina. Allí el margen fue superior a 9%. Mientras que los inversores que apostaron más de 200.000 euros, los barrios de Madrid y Barcelona dejaron ganancias por encima del 7,5%.

La mayor rentabilidad en vivienda

Se puede decir que la mayor rentabilidad en vivienda se halla con inversiones de hasta 80.000 euros. Y más precisamente si con ese monto se realiza una inversión en viviendas para alquilar en las ciudades de Elda (en Alicante) y en Talavera de la Reina, en Toledo. En ambas localidades, al igual que en otras propiedades valencianas como Alcoy y Sagunto, y en Ferrol (en La Coruña), la rentabilidad alcanza el 9%.

Con el mismo nivel de inversión pero con unos puntos menos de rentabilidad están las viviendas de las ciudades del municipio de Reus, la valenciana Villa Real, Linares (en Jaén) y Santa Cruz de Tenerife. En todas ellas, el promedio se encuentra por debajo, pero aún así ganan frente a la inflación. El potencial que tienen las localidades vinculadas con el turismo y el crecimiento del residencial en las grandes ciudades, hacen que sean mercados buscados por clientes e inversores.

Además de la ganancia, se trata de ciudades que tienen un desarrollo y dinamismo creciente. Y si bien es difícil que el año termine con los mismos índices que en 2022, la realidad de los primeros seis meses de este 2023, muestra que comprar para poner en alquiler va a continuar siendo una de las mejores opciones de inversión.

En cuanto a las inversiones que se hallan un rango superior, aquellas apuestas que van desde los citados 80 mil euros y los 120.000 euros, hay barrios y ciudades con mejores resultados.

Con una rentabilidad bruta en torno al 8% se hallan los alquileres en Ourense (en Galicia) y en San Cristóbal de la Laguna, en Tenerife. También en ese rango están las propiedades del municipio barcelonés de Badalona, Coslada (en Madrid) y Barrameda, en Cádiz.

Rentabilidad de las grandes inversiones

En el caso de las inversiones que se encuentran en el rango superior, esto es, de más de 200.000 euros, también tienen sus localidades preferenciales. Se trata de apuestas de medios y grandes inversores.

En este caso, la mayor rentabilidad de las viviendas en alquiler están en los barrios y municipios de las grandes capitales, principalmente en Barcelona y Madrid. Tal es la situación de Alcalá de Henares, al norte de la capital del país. En la misma Comunidad están los alquileres de Alcorcón y Collado Villalba. Todas con márgenes superiores a la inflación y muy por encima de otros vehículos de inversión.

En cuanto a los municipios catalanes, el mismo resultado que se da para las localidades de Mollet del Vallés y Vilanova i la Geltrú otorga una rentabilidad que va del 5,8% al 7,6%.

Hay más ciudades y municipios cuyos rindes están en el rango antes mencionado. Entre las destacadas, podemos hallar a las capitales de algunas provincias, como Valencia, Madrid, Santander y Salamanca.

Como se puede ver, hay una gran variedad de opciones para invertir. Los indicios dan cuenta de un mejor desempeño durante la segunda mitad de año. Por ahora, aquí hemos realizado un breve resumen de las opciones que se han presentado en los primeros seis meses de 2023.

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Invertir en inmuebles: cinco tips

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¿Quieres vender tu casa? Diez tips para lograrlo con éxito

14 julio, 2023 No hay comentarios

Vender tu casa puede terminar siendo una actividad fastidiosa si no se encara con una planificación previa y se sigue a rajatablas. Se deben desarrollar habilidades comunicativas y persuasivas para demostrar las bondades de la propiedad. En este artículo te contamos diez tips para que logres esa venta con todos los honores.

En este artículo encontrarás:
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1) Realiza la cotización de tu casa
2) Sumérgete en el mercado de inmuebles
3) Repasar la documentación de la casa
4) Tips para vender tu casa
5) Tips para promocionar tu casa en venta
6) Las mejores fotos para vender tu casa
7) Cómo redactar el anuncio para vender tu casa
8) Alcanzar un acuerdo sobre la tasación para cerrar la venta
9) Un adicional: el contrato de arras
10) Escritura pública de compraventa

¿Estás pensando en vender tu casa? ¿Te has puesto a pensar en la posibilidad de una planificación? Pues ésta no sólo es necesaria para llegar a buen puerto: es imprescindible. En esta planificación, que debe comenzar antes incluso de poner el cartel de “venta”, está la clave para que lo logres y no desistas en el camino. Porque ya sabemos que es una acción que puede llegar a ser muy tediosa si no se encara con todas las herramientas pulidas.

Promocionar la venta, contestar dudas, arreglar visitas, mantener siempre la casa con el mejor de los aspectos… ¡Uff! Muchas cosas que pueden acabar con tu paciencia. Además, debes desarrollar habilidades comunicativas y persuasivas para demostrar las bondades de la propiedad. Estos y otros ítems constituyen los tips que detallaremos a continuación y así el procedimiento se podrá efectivizar de la mejor manera. ¡Continúa leyendo y consigue que esa venta se transforme en un éxito!

1) Realiza la cotización de tu casa

Esta acción es lo primero que debes hacer antes de poner tu propiedad en venta. Calcular cuánto vale te definirá muchas cuestiones, por ejemplo, a qué precio la pondrás en el mercado. Los metros cuadrados, la cantidad de habitaciones, la ubicación, etc., definirán su cotización.

2) Sumérgete en el mercado de inmuebles

Estudiar y conocer la actual situación del mercado inmobiliario, con sus fluctuaciones más recientes, es el segundo paso. ¿Será este el momento ideal para vender tu casa? Bueno, lo determinarás una vez realizado el estudio. Estamos atravesando una situación de mayor demanda que oferta, así que tal vez sea una oportunidad para que lleves la operación adelante. Más precisamente, debes centrarte en los precios del metro cuadrado en la zona de tu propiedad, la situación de las hipotecas y esa clase de ítems. Si te parece que no puedes hacerlo por tu cuenta, quizás puedas delegar esa labor a una inmobiliaria. En Oi Real Estate tenemos profesionales que podrán guiarte hacia una venta exitosa.

3) Repasar la documentación de la casa

Al igual que el punto anterior, una buena inmobiliaria puede ser de mucha ayuda con el tema de la documentación. Pues, por supuesto, todos los papeles deben estar en regla. Y aquí definimos tres momentos:

Al momento de poner tu vivienda a la venta, debes tener una nota simple del Registro de la Propiedad. Esta nota determina que tú eres el propietario, las características generales de la vivienda y, además, si se conmuta alguna carga o deuda.

Para pasar al siguiente paso, con un Certificado de Eficiencia Energética puedes promocionar tu venta. Este documento certifica, como su nombre lo establece, las particularidades energéticas de las instalaciones de la vivienda y cuál es su calificación. Por otro lado, debes obtener la Cédula de Habitabilidad que certifica, justamente, que el bien es habitable. En última instancia, debes contar con el recibo pago y al día del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

Ahora bien, llegado el momento de la compraventa puedes acudir a una inmobiliaria para la firma del contrato. Debes tener las facturas que acrediten los últimos pagos de suministros, los gastos de la comunidad y el certificado de deuda cero. Y el más importante, la escritura de cuando realizaste la compra de esa vivienda que ahora quieres vender.

4) Tips para vender tu casa

Para vender tu casa debes prepararla. ¿Qué significa ésto? Pues, ponerla más bonita de lo que seguramente ya es. Para atraer a potenciales compradores la casa debe estar reluciente, bien pintada, reparados sus desperfectos, etc.

Un tip muy importante y que a veces se nos pasa por alto: la casa debe aparentar lo más minimalista posible. ¡Y por qué? Por la sencilla razón de que los futuros propietarios puedan imaginarse estar viviendo allí con sus cosas.

5) Tips para promocionar tu casa en venta

Las plataformas inmobiliarias son de mucha ayuda ya que mucha gente acude a esos portales para ver, comparar y decidir contactar al vendedor. El anuncio de tu propiedad debe destacar del resto, generar impacto y llamar la atención. Unas buenas fotos ayudan en este proceso. También reseñar las características de manera objetiva y realizar una lista de los beneficios que brinda (ubicación, habitaciones, parque, etc.)

6) Las mejores fotos para vender tu casa

Como dijimos en el punto anterior, las fotos juegan un papel muy importante en la consecución de tu objetivo. Estas fotos deben ser de buena calidad para que tu promoción destaque del resto. Recuerda que son tu forma de presentar tu vivienda al mundo.

A continuación te daremos unos tips para obtener éxito mediante las fotos:

➧Antes que todo, debes ordenar y limpiar a fondo tu propiedad. Las fotos deben ser neutras por lo que recomendamos quitar todo lo que no sume, cosas que hagan referencia a tí y tu familia, como portarretratos o adornos. Las fotos deben eludir el ruido visual.

➧Pon atención a la iluminación. Ésta debe ser natural, así que elige un día soleado para realizarlas. Haz foco en mostrar las bondades de tu casa iluminada naturalmente. Eso suma mucho.

➧¡Ojo! Las fotos no deben mentir. Imagina que viene un posible comprador y no encuentra lo que has mostrado en las imágenes. Pues, ya sabes que pasará.

➧Toma fotografías desde todos los ángulos. Ésto dará dimensión de las diferentes perspectivas que podrá encontrar un posible ofertante.

➧Toma fotografías del exterior, como te decíamos más arriba. Si tienes parque, corta bien el césped. Presenta el frente desde el mejor ángulo.

➧Inserta en la publicación un plano de la vivienda para que quien lo vea tenga más en claro las dimensiones.

7) Cómo redactar el anuncio para vender tu casa

Aquí te diremos algo que ya habíamos nombrado al principio. Debes desplegar tus habilidades comunicativas y hacer uso de un lenguaje sencillo pero efectivo. Obviamente, debes estar atento a la ortografía en la redacción del anuncio. Para empezar, al detallar las características de tu vivienda no debes mentir. Atenerse a reseñar las particularidades es lo correcto. Por otro lado, el titular de la promoción debe tener gancho, para lo cual deberás desplegar tu creatividad. Pero no vayas por el lado de “oportunidad” ni “oferta” porque rebajan tu propuesta y además no brinda seguridad.

Reseña las particularidades del barrio, qué beneficios ofrece (servicios, acceso, etc.). Debes incluir el precio y los datos para que un interesado pueda contactarte. Por último, y haciendo nuevamente hincapié en la redacción, utiliza palabras positivas. Adjetivos como “luminoso” o “espacioso” son ejemplos de las palabras recomendadas.

8) Alcanzar un acuerdo sobre la tasación para cerrar la venta

En el proceso de una transacción de compraventa, la negociación es corriente. Así que debes estar preparado para esa negociación. Aquí lo importante es tener como base la cotización de la propiedad, puesto que el informe contiene las particularidades de la misma.

Ten en cuenta que aspectos como un parque, una piscina, terraza, garaje, etc., aprecian el valor de un inmueble. De todas maneras, debes estar abierto a la negociación que irremediablemente surgirá. Trata de lograr un acuerdo que beneficie a ambas partes.

9) Un adicional: el contrato de arras

Es conveniente que acudas a una inmobiliaria para que ésta prepare un contrato de arras antes de que firmes el contrato de compraventa. ¿Qué es un contrato de arras? Es un acuerdo entre comprador y vendedor que hace las veces de compromiso previo a la adquisición de un inmueble. Se conoce también como anticipo. Al firmar el contrato de arras se paga una seña, ese anticipo, que compromete al comprador.

10) Escritura pública de compraventa

En este último punto, tenemos un documento, quizás el más importante: la escritura. Ésta le da carácter de seguridad jurídica a la transacción, tan sustancial tanto para quien compra como para quien vende. Cabe aclarar que no es obligatoria, pero sí muy recomendable. Con ella se podrá inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Estos fueron los diez ítems que, recomendamos, tengas en cuenta a la hora de poner tu casa en venta. Ojalá te sirvan si estás en plan de venta.

Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer tu opinión acerca de la posibilidad de vender tu casa y los tips que te brindamos para que lo logres con éxito. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en la situación de querer invertir en estos momentos, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Invertir en inmuebles: cinco tips

En Invertir

Venta de viviendas de lujo en España

13 julio, 2023 No hay comentarios

A pesar de que su valor aumentó un 13%, crece la venta de viviendas de lujo en España. En los primeros seis meses del año, se vendieron unas 5.500 unidades. Los extranjeros protagonizan las operaciones, principalmente los inversores británicos, alemanes y franceses.

La venta de viviendas de lujo en España ha crecido, a pesar que el precio subió hasta un 13% durante los primeros seis meses del año. La mayor demanda provocó no solo la mayor cantidad de operaciones, sino también su revalorización. Y lo que se espera es que las tensiones alcistas continúen durante la segunda mitad de 2023. En el periodo mencionado se realizaron unas 5.500 operaciones de compraventa, mientras que en todo el año pasado representaron unas 8.000. En cuanto al perfil de los compradores, las inversiones las protagonizaron ciudadanos extranjeros, principalmente del Reino Unido, Alemania y Francia.

Ya en el 2022, año en que el mercado inmobiliario tuvo un brillante desempeño, las ventas de vivienda de lujo crecieron un 55% respecto del año anterior. El inversor extranjero ha depositado su confianza en el residencial español de lujo, en tanto lo considera un valor seguro, estable y con un valor que se incrementará con el paso del tiempo. De hecho, en el periodo enero-junio de este año, las propiedades cuyo valor superan los 2.000.000 de euros se revalorizaron un 13% en promedio.

La venta de viviendas de lujo en España

La venta de viviendas de lujo muestra un dinamismo y crecimiento contínuo. En los primeros seis meses de 2023 se realizaron unas 5.500 operaciones de compraventa, lo que prevé mejores registros que el año anterior.

Ya en 2020 todo el mercado inmobiliario había registrado números históricos, con más de 640.000 propiedades vendidas. De ese total, unas 8.000 correspondieron a viviendas de lujo, es decir, cuyo valor supera los 2.000.000 de euros. Esas unidades de transacciones el año pasado constituyeron un 55% más que en 2021, por lo que los números provisorios auguran un buen resultado para el actual periodo.

La vivienda de lujo en España se apreció en un 13% durante los primeros seis meses del año. Los compradores las eligen por estar alejadas de las ciudades, pero con todas las comodidades y la privacidad tan valoradas por este tipo de público. Por ello también, muchas de estas propiedades se encuentran en comunidades cerradas, una tendencia que llegó para quedarse.

Perfil del inversor

España ha sabido atraer el turismo global, entrando en los primeros puestos de los países elegidos para visitar. Ahora, son los inversores quienes fijan a este país como objetivo de sus operaciones. De hecho, son quienes han protagonizado las compraventas durante la primera mitad del año.

La venta de viviendas de lujo a manos de británicos, alemanes y franceses se disparó por varios motivos. Y es que los inversores foráneos encuentran aquí una tradición de este tipo de inmuebles, además de tratarse de un valor seguro, con proyección de revalorizarse en el mediano y largo plazo. Lo que se llama una inversión segura y rentable.

Los mencionados ciudadanos de Gran Bretaña, Alemania y Francia, se imponen sobre aquellos inversores provenientes de Rusia, que se retiraron de los mercados a partir del comienzo de la guerra en Ucrania.

Por el lado de los británicos, alemanes y franceses, un pequeño repaso indica que se trata de ejecutivos de mediana edad (40 años, en promedio), con familia, de alto poder adquisitivo y un modo de vida sofisticado. Por ello la vivienda de lujo, con las comodidades y privacidad características, son una opción ideal.

En cuanto a la inversión, las características del inmobiliario español, con una amplia variedad en casas de lujo, se ha transformado en un mercado seguro, con previsibilidad y propiedades que aumentan su valoración a mediano y largo plazo. Incluso por encima de la media de los otros ítems del residencial y de la inflación. Por ello, además de buscar la vivienda española de lujo como inversión, muchos se vuelcan a ellas como refugio de sus inversiones.

Las ciudades más buscadas

España y su mercado inmobiliario tiene una gran variedad de propiedades, que representa un gran atractivo para la inversión local y extranjera. En los años posteriores a la pandemia, la venta de viviendas de lujo ha tenido un desempeño creciente. Ya hemos mencionado las 5.500 propiedades vendidas en los primeros seis meses del año.

Los inversores extranjeros tienen en la vivienda de lujo una de las mejores inversiones. Además, España brinda una cantidad y variedad de propiedades cuyas características le otorgan la categoría Premium. Hay destinos que aparecen de inmediato, como Marbella, Barcelona, Ibiza y Mallorca.

Pero es Málaga la ciudad que lidera las preferencias. Las variedad de propiedades que se encuentran en la capital y el alto grado de desarrollo de la gestión inmobiliaria, la convirtieron en una de las plazas más buscadas. Le siguen las viviendas de Baleares, también en la costa del Mediterráneo. Y también son muy buscadas las viviendas en las dos grandes capitales del país, Madrid y Barcelona. En conjunto, los mercados de estas cuatro capitales representan casi el 70% de las operaciones de compraventa registradas en los primeros meses del año.

En algunos casos, se presenta el fenómeno conocido como alquiler exprés. Esto es, que las propiedades que se ponen en el mercado, encuentran su inquilino dentro de las 24 o 48 horas. Por supuesto que la operación de compraventa tiene muchos más trámites y gestiones que hacen prácticamente imposible cerrar de manera rápida.

Hasta aquí, la actualidad del mercado residencial en su componente de lujo. También hay otros vehículos que experimentan un marcado dinamismo. Pero la cantidad y variedad de la vivienda de lujo es tal, que ni el aumento del 13% de su valor ha frenado el volumen de negocio. Se trata de una tendencia que, como también decíamos antes, llegó para quedarse.

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Invertir en inmuebles: cinco tips

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Leve baja de la vivienda en el segundo trimestre

12 julio, 2023 No hay comentarios

Las vivienda con 7,1% de rentabilidad, tuvo una leve baja durante el segundo trimestre del año. Mientras, las oficinas, locales y garajes registraron alzas y se mantienen por encima de otras inversiones, como los bonos.

La vivienda en alquiler registró una rentabilidad del 7,1% durante el segundo trimestre del año. Es un descenso de apenas 0,1% respecto del mismo periodo de 2022. En tanto que otros productos del mercado inmobiliario tuvieron mejor desempeño que durante el año pasado. Por ejemplo, las oficinas llegaron a brindar hasta un 11,2%, siendo la mejor opción de inversión. También es bueno el desempeño de los locales comerciales (con el 9,7%), mientras que los garajes alcanzaron el 7,2% de rentabilidad para el periodo abril-junio del presente año.

La baja de la vivienda es apenas perceptible, ya que en el mismo periodo de 2022 había registrado una rentabilidad de 7,2%. Aun así, se trata de vehículos que llegan a superar en gran medida otras rentabilidades. Cabe recordar que los Bonos del Estado, que se considera otra de las inversiones seguras, otorgan menos que la mitad: el 3,3%. Se trata de un promedio de lo que otorgan los diferentes componentes del inmobiliario, pues las rentabilidades varían de acuerdo a la ciudad y los montos de inversión.

Leve baja de la vivienda

El mercado inmobiliario no ha tenido grandes cambios durante el segundo semestre de 2023. En realidad, varios de sus ítems lograron mejores rendimientos que el año pasado, excepto las casas, cuyo rendimiento alcanzó el 7,1%. La baja de la vivienda puesta en alquiler fue de sólo el 0,1% interanual.

Aun con esta leve baja, la propiedad en alquiler es una mejor opción de inversión respecto de otros vehículos. Por ejemplo, durante el segundo trimestre los Bonos del Estado cerraron con un rendimiento del 3,3%. Ambas opciones se destacan por ser inversiones que, históricamente, son tomadas por los españoles como seguras.

En tanto que otros ítems del inmobiliario lograron mejores resultados durante el segundo periodo del año. Por ejemplo, las oficinas en alquiler otorgaron el mejor rendimiento: nada menos que el 12.8%. Es un aumento del 1,6% en relación con el mismo periodo de 2022. En el caso de los locales comerciales, también registraron crecidas: el 9,7% actual frente al 9,3% del año anterior. Incluso los garajes, cuya rentabilidad fue del 7,2%, frente al 6,2% del segundo trimestre del 2022.

Todos estos valores se dieron en promedio, ya que los componentes del mercado inmobiliario presentan una amplia variedad de rendimientos. Ya sea por las zonas y ciudades donde se encuentran, como en el tipo de propiedad y las tensiones entre oferta y demanda que presenta la realidad local.

Rentabilidad por capitales

Como dijimos, hay una marcada disparidad entre las rentabilidades de acuerdo a los lugares en que se desarrollan las inversiones. Y es que el mercado inmobiliario se encuentra en constante tensión entre oferta y demanda. El equilibrio, según las estimaciones, llegaría recién el año próximo. Mientras tanto, lo aconsejable es estudiar lo más detalladamente posible el comportamiento de precios y rendimientos en cada punto del país.

A pesar de la mencionada baja de la vivienda en alquiler durante el segundo trimestre, que dejó un rendimiento promedio del 7,1%, hay capitales que tuvieron un mejor desempeño. Por ejemplo, Murcia y Lleida han tenido una rentabilidad del 8,1%, mientras que apenas por debajo estuvo Huelva (con el 8%). Le siguieron Jaén (7,5%), Almería (7,3%) y Castellón (7,1%). Un poco más bajo que el promedio en cuanto a rentabilidad, estuvieron las ciudades capitales de Madrid y Barcelona, ambas un poco por encima del 5%. Las más bajas han sido San Sebastián (3,7%). En tanto que muy cerca del 5% estuvieron las inversiones en alquileres en Pamplona, A Coruña y Palma (el 4,6%).

Por el lado de locales comerciales, tuvieron mejores registros. Por caso Ávila, las ganancias fueron de 12,8%. También fue bueno el desempeño en Murcia, con el 11,2%. Apenas más abajo se situaron los alquileres de locales en Lleida (con el 10,7%), en Girona (con el 10,6%) y en Zaragoza la trepada fue de 10,5%). Barcelona, con un 8,1% de rentabilidad y Madrid, con el 7,8% estuvieron más abajo en el ranking.

En tanto que las capitales con menores registros fueron A Coruña y Jaén (con una rentabilidad de 7,3%), en Cuenca fue de 7,1%. La capital que cierra el listado es Teruel, con un 6,3%. Hay diferenciación también hacia adentro de cada ciudad capital, por lo que si se desea invertir se debe estudiar cada mercado local.

Los otros rubros

Claro está que la baja en la vivienda no tiene por qué reflejarse en los otros rubros del mercado inmobiliario. En Sevilla se encontraron las oficinas con mayores márgenes de rentabilidad durante el segundo trimestre del año: 15,2%. En tanto que los inmuebles de alquiler comercial en Zaragoza tuvieron el 11,7%, seguido muy de cerca por las oficinas en Almería (1,7%). Barcelona tuvo rendimientos para sus oficinas del 7,8%.

En el orden del 6% de rentabilidad estuvieron las oficinas en Bilbao (6%), Santa Cruz de Tenerife (6,2%), San Sebastián (6,3%), Palma (6,5%), Málaga (6,6%), Ourense (6,8%). El rubro de oficinas tal vez sea el de mayor dispersión de precios y rentabilidades, ya que sus valores dependen de muchos ítems, más allá de su tamaño y ubicación.

Los garajes en alquiler también se destacaron por el rendimiento que otorgaron en el periodo abril-junio, pero en menor medida. Por ejemplo, Murcia tuvo el mejor desempeño, dejando márgenes de 10,2%. Le siguieron las locaciones de Castellón, con el 8,6%, y prácticamente a la par estuvieron Ávila (con el 7,5%) y Lleida (el 7,3%). En Barcelona, los garajes dejaron rendimientos del 6,5% y en Madrid solo del 5,4%.

Como se ha visto, si la baja de la vivienda no fue de gran consideración, es un indicio que el mercado inmobiliario todavía no logra despegar. Por ello, muchos inversores se vuelcan a los rubros alternativos. Mientras inversores y propietarios esperan el anunciado y necesario repunte de la actividad.

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Comprar un piso para alquilar: recomendaciones

En Invertir

Comprar un piso para alquilar: recomendaciones

10 julio, 2023 No hay comentarios

Comprar un piso para alquilar es una de las inversiones más elegidas por los españoles. Aquí repasamos los pasos necesarios y algunas recomendaciones a tener en cuenta.

En España y en muchos países del mundo, comprar un piso para alquilar es una de las inversiones más habituales. En el caso de la tradición española, lo es por los márgenes de rentabilidad y por tratarse de una inversión segura, además de refugio ante tiempos de turbulencia. En el caso del proceso de compra, hay pasos a seguir, como evaluar la coyuntura del mercado inmobiliario, ver qué tipos de inmuebles y zonas se ajustan a las necesidades y expectativas de rentabilidad, conseguir los fondos necesarios y, recién cuando tengamos resuelto todo esto, buscar inquilinos para el piso.

Pero hay ocasiones en las que es necesario tomar las previsiones que indican los expertos. Realizar de manera precisa el cálculo de los gastos, no apresurarse a concretar la operación hasta analizar otras opciones ni tomar el piso como si fuera para nosotros mismos. Además, no se recomienda llevar adelante una compra sin contar con unos ahorros extras, como tampoco dejar de prever la posibilidad del impago de parte de los inquilinos. Hoy, tanto la gestión de compraventa como del alquiler cuentan con profesionales especializados que, en todo caso, pueden ayudar a comprar un piso para alquilar.

Comprar un piso para alquilar

Como se sabe y es de larga tradición, los españoles prefieren como una de las inversiones comprar un piso para alquilar. Para llevar delante de mejor manera la operación de adquisición de una propiedad, brindamos unas pautas que se deben tener en cuenta.

En primer lugar, evaluar de la manera más precisa y correcta posible la situación en que se encuentra el mercado inmobiliario. Por ejemplo, el valor de las propiedades, ya que las distintas ciudades pueden ofrecer distintas opciones de acuerdo al capital con que se cuenta. Y no dejar de considerar que se trata de una inversión cuya rentabilidad es a mediano y largo plazo.

También es importante conocer el estado en que se encuentra el piso a comprar. La cantidad de ambientes con que cuenta y los metros cuadrados que lo componen. Y si se van a necesitar hacer algún tipo de actuación, ya sea rehabilitaciones de gran envergadura o alguna refacción menor.

La rentabilidad de un piso también se encuentra en función de la zona en que se emplaza. Las capitales y grandes ciudades no siempre tienen la mejor rentabilidad. De hecho, hay quienes optan por invertir en zonas alejadas, o incluso en el extranjero. Esta última opción, cabe aclarar, necesita de un conocimiento minucioso, por lo que siempre se aconseja acudir a algún profesional en el tema.

Algunas opciones de inversión

Si bien comprar un piso para alquilar pareciera ser una operación sencilla, hay una diversificación que permite distintas modalidades. Y que no se agota en el mero hecho de adquirir el inmueble y ponerlo en alquiler.

Por ejemplo, poner el piso en alquiler para estudiantes. En las zonas cercanas a las universidades, este modelo de negocio tiene una alta demanda. Por ello es más sencillo y rápido encontrar inquilinos. Además, si el piso cuenta con varias habitaciones, el rendimiento se puede llegar a multiplicarse por la cantidad de ambientes.

Otra buena opción es el alquiler temporal. La segmentación temporaria es más habitual en el segmento vacacional o turístico. Las plataformas que gestionan el negocio tienen una trayectoria comprobada, por lo que son buenas aliadas. Y no hay que olvidar que España continúa siendo uno de los países elegidos por el turismo mundial.

Una alternativa es alquilar por habitaciones. Si se compra un piso de grandes dimensiones, o con varios ambientes, se pueden obtener una mejor rentabilidad aprovechando cada espacio que tiene la propiedad.

Algunas previsiones que tomar

Antes de tomar la decisión final de comprar un piso para alquilar, hay previsiones a tener en cuenta, y que ayudarán a llevar delante de mejor manera la inversión realizada.

Uno de los errores habituales es hacer mal los cálculos. El coste total de la operación no se agota en la operación de compra, sino que se debe contemplar el valor del piso, los gastos de gestión y, recién entonces, cotejarlo en función de la rentabilidad que otorga la propiedad. Además de los impuestos que se tributan por tener el inmueble en alquiler, y que varían de acuerdo a la Comunidad en que se encuentra. Más aún si se trata de una propiedad que se encuentra en el mercado extranjero.

Es aconsejable tomarse un tiempo prudencial ante de cerrar cualquier operación. Claro está que tampoco se debe caer en la pasividad, ya que hay oportunidades que se nos pueden presentar pocas veces. Pero, de manera general, lo mejor es estudiar lo más minuciosamente los datos, cotejarlos de manera consciente y, luego sí, volcarse a la transacción.

Contemplar inconvenientes al comprar un piso para alquilar

Los expertos consideran un error tomar el piso como si fuera para uno mismo. Habitualmente se llama a esto “enamorarse de la propiedad”, es decir dotar al inmueble de un valor afectivo que no tiene. Nunca se debe olvidar que una inversión se realiza con el fin último de obtener una rentabilidad. Por lo tanto, lo importante es que tenga la calidez y comodidad necesarias para que los inquilinos sean atraídos por sus características. Lo demás, puede llevar a gastos imprevistos y redundantes.

Por último, hay dos ítems que considerar del aspecto monetario. El primero es realizar una inversión sin tener un ahorro extra. Por cualquier inconveniente que pueda surgir, es necesario tener a mano unos cuantos euros. El segundo es no contemplar la situación de impago. El mercado inmobiliario tiene tanto desarrollo, que existen seguros de impago para contratar y, de este modo, dejar la resolución de cualquier conflicto en manos de expertos.

Hasta aquí, algunas cuestiones que pueden ayudar a pensar en cómo comprar un piso para alquilar, a la vez que tomar las previsiones necesarias para lograr éxito en la inversión.

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Panorama del inmobiliario

En Invertir

Panorama del inmobiliario

8 julio, 2023 No hay comentarios

El panorama inmobiliario actual muestra una caída cercana al 50% respecto de 2022. Los 4.500 millones de euros de inversión directa tuvieron como principal destino el living y la hotelería. En tanto que 56% de las divisan vinieron del extranjero y el resto, de inversores nacionales.

Pasada la primera mitad de 2023, el panorama inmobiliario muestra una retracción interanual. Si bien el 2022 fue un excelente año para el mercado, en comparación, durante los primeros seis meses la caída fue cercana al 50%. El retiro de los grandes inversores y la tensión de precios provocaron un desequilibrio entre la oferta y la demanda. Sobre todo, en el residencial y en las inversiones alternativas. En ese sentido, el hotelero se vio favorecido y logró mantener el ritmo iniciado en la pospandemia, aprovechando el subidón del turismo nacional y extranjero. En su mayoría, los más de 4.500 millones de euros de inversión directa fueron acaparados por el sector Living, que sumó unos 1.600 millones de euros. El otro protagonista fue el Hotelero, con 1.300 millones de euros. Ambos se llevaron el 64% del total. En lo que respecta al origen de las inversiones, entre inversores, sociedades y fondos extranjeros aportaron el 56% del total, mientras que el restante 44% de la inversión estuvo a cargo de capitales nacionales.

El panorama inmobiliario actual

Durante la primera mitad de año, la inversión inmobiliaria estuvo prácticamente un 50% por debajo del 2022. Si bien es necesario aclarar que durante el año pasado el mercado tuvo un desempeño excelente, el volumen de inversiones entre enero y junio arrojó un monto que apenas superó los 4.500 millones de euros.

Esta actualidad del panorama inmobiliario es consecuencia, entre varios factores, de la inflación y la tensión de los precios. Pero también al retiro de los grandes inversores privados y gran parte de la demanda por la subida de tipos. Aun así, hay sectores que tuvieron un desempeño destacable, como el hotelero y el residencial. El primero acaparó casi 1.300 millones de euros de inversión directa, mientras que el living comandó las operaciones, con más de 1.600 millones de euros. Uno y otro sumaron el 64% del total de la inversión.

Le siguieron las operaciones relacionadas con oficinas, que sumaron unos 720 millones de euros. Mientras que los locales comerciales también aportaron lo suyo. De modo que, todo el segmento retail (principalmente locales medianos) alcanzó los 345 millones de euros. En cuanto a la logística, que tuvo las naves como protagonistas, durante los primeros seis meses de 2023 sostuvieron una inversión cercana a los 400 millones de euros.

En resumen, la vivienda y hoteles lograron mantener una parte importante del volumen de inversiones que se habían realizado durante el 2022. Y se mantienen por encima de la media de los últimos cinco años. Por un lado, esto se explica por la necesidad estructural de vivienda que tienen las grandes ciudades, mientras que el hotelero se monta sobre el crecimiento del sector turístico español, uno de los de mayor crecimiento mundial desde la pospandemia.

Quiénes invierten en inmobiliario

La subida de tipos dictaminada por el Banco Central Europeo, la FED en los EEUU y varias entidades monetarias a nivel mundial, dispararon las tasas de interés a niveles históricos. En España, el hipotecario se ubica en torno al 4%. Como se dijo, esto retiró del mercado, al menos por el momento, a muchos inversores que dependían de un préstamo. Pero también los grandes jugadores se quedaron al margen, esperando el reacomodo de precios y tasas.

Mientras que los gobiernos han intentado sostener la actividad, los privados fueron reapareciendo en escena, aunque todavía de manera lenta. Actualmente, el panorama inmobiliario muestra que la inversión se ha centrado en capitales extranjeros, que aportaron el 56% de los euros, mientras que el 44% restante ha sido de capitales nacionales.

Más puntualmente, los europeos y norteamericanos lideraron la inversión extranjera en vivienda. Mientras que los inversores de Oriente Medio y franceses lo hicieron en el hotelero. El aporte nacional se destaca en oficinas y retail, donde la participación superó el 70% de los 345 millones de euros mencionados anteriormente.

Los fondos de inversión también bajaron su incidencia respecto del mismo periodo del año pasado. Del 65% que representó su aporte durante 2022, en los primeros seis meses de este año bajó al 57%. Sus principales objetivos han sido vivienda y hotelería, donde sostuvieron el 62% y el 64% respectivamente.

Por el lado de los inversores privados, fueron sumando su incidencia en varios sectores, elevando su participación del 5,5% al 20% respecto del mismo periodo del año anterior. En oficinas alcanzó el 53% de las inversiones, mientras que en retail, como se ha dicho, lideró las operaciones con el 70%. Aquí, lo que ha prevalecido es el modelo de negocio basado en las propiedades prime y con alquileres a largo plazo.

Lo que se puede esperar

Hasta aquí, los números han mostrado un panorama inmobiliario actual, con una marcada tensión en los precios, causada por el desequilibrio entre oferta y demanda. De este modo, el sector hotelero mostró mejores desempeños que el resto, aunque siempre por debajo de los niveles de la primera mitad de 2022.

Lo que se puede esperar en la segunda mitad de 2023, está relacionada a la estabilización de los tipos de interés y la vuelta de los grandes inversores a los mercados. Las estimaciones para lo que viene, dan cuenta de un desempeño que se puede cifrar en el promedio de los cinco años previos.

El sector living -en sus diferentes modalidades- y el hotelero continuarán su ascenso. En realidad, es un fenómeno que ocurre en todo el Sur de Europa, principalmente en España, pero también en Italia y Portugal. Ya no sería el volumen record de 17.000 millones de euros registrados en 2022. Pero las cifras podrían llegar a unos nada desestimables 12.000 millones de euros de inversión.

Cuando los costes de construcción y la financiación encuentren su punto de equilibrio, la inversión tendrá un panorama más claro y, a partir de allí, los grandes inversores dejarían su posición marginal y aparecerán en escena nuevamente. Aunque, tal vez, esto recién ocurrirá en el periodo que va de éste segundo semestre y mediados de 2024.

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Las ventajas de comprar para alquilar