Agustina Redacción

Cuando un propietario vende su inmueble está en la obligación de tributar por determinados impuestos. Uno de ellos es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Ahora bien, ¿qué ocurre cuando después de la venta se utiliza el dinero obtenido para comprar otro piso? En estos casos Hacienda prevé una exención en el pago del IRPF, que está sujeta a una serie de condiciones. Pero ¿es posible acceder a esta exención por reinversión en vivienda habitual cuando se solicita una hipoteca para adquirir el nuevo inmueble? En este artículo te lo contamos.

La exención por reinversión en vivienda habitual es una gran opción cuando se desea cambiar de hogar. Evitar la obligación de tributar en el IRPF puede ahorrar unos cuantos euros a quien cumpla con todos los requisitos. Sin embargo no siempre es posible utilizar todo el dinero obtenido de la venta para efectuar la compra. ¿Qué ocurre cuando el contribuyente debe solicitar un crédito hipotecario para adquirir el nuevo inmueble? ¿Puede igualmente acogerse a este beneficio fiscal? ¿Qué antecedentes hay?

A continuación te contamos con detalle de qué se trata la exención por reinversión en vivienda habitual y cómo acceder a ella. Luego veremos qué ocurre cuando se solicita una hipoteca. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿En qué consiste la exención en el IRPF por reinversión en vivienda habitual?

El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es uno de los tributos que los contribuyentes deben pagar luego de vender un bien inmueble. Esto se debe a que, en la mayoría de los casos, dicha operación implica un incremento en el patrimonio del vendedor. 

Sin embargo existen diferentes bonificaciones e incluso exenciones en el pago del IRPF por operaciones inmobiliarias. Una de ellas es la exención por reinversión en vivienda habitual, que se otorga a aquellos que venden una propiedad y utilizan el dinero obtenido para adquirir una nueva. El beneficio está destinado a aquellas personas que buscan cambiar de hogar, por eso, tanto el inmueble vendido como el comprado deben ser la residencia habitual del contribuyente.

¿Cuáles son los requisitos para acceder al beneficio?

Los requisitos para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual son los siguientes:

• La vivienda vendida debe haber sido la residencia habitual del contribuyente: para que la propiedad vendida pueda considerarse como vivienda habitual el contribuyente debe haber residido en ella por, al menos, tres años de manera continua. De no haber cumplido con este plazo, pero si el cambio se ocasionó por causas justificadas como un traslado laboral, la celebración de matrimonio o un divorcio, igualmente existe la posibilidad de acogerse al beneficio.
• La vivienda comprada también debe convertirse en la residencia habitual del contribuyente: para que la propiedad adquirida pueda considerarse como vivienda habitual el contribuyente debe comenzar a habitarla de manera efectiva en un plazo de doce meses desde el momento de la compra o de la finalización de obras, en caso de que fueran necesarias.
• El plazo para realizar la reinversión es de dos años: una vez vendida la primera propiedad el contribuyente cuenta con un plazo de veinticuatro meses para adquirir la nueva propiedad y acceder a la exención en el IRPF.

¿Se puede acceder a la exención por reinversión en vivienda habitual habiendo solicitado una hipoteca para adquirir el piso nuevo?

En primer lugar es importante aclarar que, aunque no se destine el 100% del dinero de la venta a la adquisición de la nueva propiedad, igualmente es posible acogerse al beneficio. Sin embargo la exención será sólo parcial, es decir que será obligatorio abonar el IRPF por la parte del dinero que no se haya reinvertido. Pero ¿qué ocurre cuando se vende el primer inmueble y se solicita un crédito hipotecario para comprar el segundo? ¿Es posible acceder a la exención por reinversión en vivienda habitual? A continuación lo veremos.

¿Cómo se pronunció el Tribunal Supremo al respecto?

El Tribunal Supremo considera, como adelantamos, que “para aplicar la exención en el IRPF por reinversión de vivienda habitual no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda”. De esta manera, en caso de que el contribuyente haya solicitado un crédito hipotecario para adquirir el nuevo inmueble, se ha resuelto que “es suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble”.

En este sentido podemos afirmar que acceder a la exención por reinversión en vivienda habitual aún habiendo solicitado una hipoteca es totalmente posible.

Un caso que produjo cambios en la jurisprudencia 

En una sentencia que fijó el criterio que deben seguir el resto de los tribunales, la Sección Segunda de la sala de lo Contencioso-Administrativo favoreció a una recurrente. Así modificó el criterio previo del TSJ de Cataluña, que había fallado a favor de liquidar el impuesto como preveía Hacienda. Lo que ocurrió fue que la Agencia Tributaria reclamaba a una demandante más de 41.000 euros. ¿Por qué? Consideraba que la mujer había accedido a una exención en el IRPF por una reinversión en vivienda habitual que no le correspondía.

Los hechos se remontan a 1998, cuando la demandante adquirió un terreno en donde edificó una vivienda. Esta fue vendida en 2006 por 600.000 euros, por lo cual su ganancia patrimonial superó los 263.000 euros. De esta manera, el monto que debía reinvertir para acceder a la exención en el IRPF era de 347.000 euros. En 2006, la mujer compró un inmueble por 280.000 euros, pero pagó sólo 32.000 en metálico, con el dinero que obtenido por la venta anterior y se subrogó en una hipoteca que había solicitado el anterior dueño por un valor de 248.000 euros.

En 2012 Hacienda le reclamó a la demandante 41.255 euros. 32.790 de ellos por deuda tributaria y el resto por intereses, ya que el organismo consideró que la mujer sólo había reinvertido los 32.000 euros que pagó en metálico y no los 248.000 del crédito hipotecario. 

¿Qué resolvió la justicia?

El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña dio la razón a Hacienda en este caso, sin embargo, para el Tribunal Supremo eso implica realizar “una interpretación del concepto de reinversión de naturaleza prácticamente física entendiendo que se trata de un traslado material de un flujo monetario de un origen a un destino predeterminado”. 

Según los magistrados que firmaron la sentencia, esa interpretación se realiza “en lugar de atender al concepto económico de inversión entendiendo que hay reinversión cuando el nuevo activo adquirido (la vivienda habitual comprada) iguala o supera el precio obtenido de la enajenación del activo precedente (la vivienda habitual vendida)”. Luego concluyeron que “ni la Ley ni el Reglamento contienen una sola norma que valide el actual criterio administrativo descrito”.

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