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Agustina Redacción

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¿Cuánto voy a pagar por vender mi piso en 2022?

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cuánto voy a pagar por vender mi piso en 2022

El año nuevo está a la vuelta de la esquina. Si estabas pensando en vender una propiedad en este 2021 pero no pudiste hacerlo, o si estabas esperando para hacerlo más adelante es probable que te preguntes: ¿cuánto voy a pagar por vender mi piso en 2022? Si bien los gastos e impuestos seguirán siendo los mismos, las nuevas disposiciones y las fluctuaciones en el precio de la vivienda pueden hacer que el coste se vuelva mayor el año que viene. En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

¿Cuánto voy a pagar por vender mi piso en 2022? Si te has hecho esa pregunta, entonces estás en el lugar indicado. Antes de empezar, te recomendamos que leas primero nuestro post acerca de cuánto cuesta vender un piso en 2021. De esta manera, conocerás de antemano todos los gastos e impuestos implicados en este tipo de operación.

Ahora sí, a continuación te contamos todo lo que debes tener en cuenta si estás pensando en vender un inmueble el año que viene. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué cambios importantes se introducirán en 2022 con respecto a la vivienda?

El 2021 fue un año en donde muchas cuestiones relacionadas con la vivienda entraron en discusión, lo cual se reflejó en varias modificaciones en la normativa. Los cambios son específicamente en materia impositiva y afectan o afectarán a la mayoría de las operaciones del sector inmobiliario. Veamos qué ocurrirá específicamente con los tributos que gravan a la venta de bienes inmuebles.

Nuevo valor de referencia inmobiliario

En el marco de la aprobación de la Ley de Fraude Fiscal, que entró en vigencia el pasado 11 de julio, a partir del 1° de enero de 2022 comenzará a aplicarse un nuevo valor de referencia inmobiliario. El mismo será determinado por la Dirección General del Catastro y pasará a ser el predeterminado para calcular la base imponible de algunos tributos. Ellos son el Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

De esta manera, puede ser que a muchos inmuebles se les adjudique un valor mayor en 2022 que el que poseen hoy en día. Esto se debe a que, para determinar el valor de referencia inmobiliario, el Catastro ya no tendrá en cuenta el valor real de las viviendas, sino su valor de mercado. Por esta razón, desde el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF-CGE) recomiendan adelantar la venta de cualquier propiedad cuyo valor actual se estime que es inferior al que fijaría esta revisión.

Nueva plusvalía municipal

El pasado 26 de octubre el Tribunal Constitucional anuló la plusvalía municipal, argumentando que la forma de calcularla iba en contra del principio de capacidad económica. Debido a la importancia que la recaudación de este tributo significa para los ayuntamientos, el Gobierno ha reaccionado rápidamente. A través del Real Decreto-Ley 26/2021, de 8 de noviembre, ha reformulado las figuras del impuesto que habían sido cuestionadas por el alto tribunal. 

De esta manera, si bien la naturaleza de la plusvalía municipal aún se conserva, es decir que grava el aumento del valor de los terrenos, el 10 de noviembre entró en vigencia una nueva manera de calcular dicho impuesto. La modificación tiene como objetivo mejorar el cálculo de la base imponible del tributo y garantizar que los contribuyentes que no obtengan una ganancia por la venta de un inmueble queden exentos de pagarlo.

¿Cómo se espera que evolucione el mercado de la vivienda en 2022?

Hace algunos meses, los expertos inmobiliarios coinciden en vaticinar que, si el buen momento de la compraventa inmobiliaria continúa, puede llegar a producirse un ligero aumento en el precio de la vivienda.

En los últimos meses, la estabilidad en estos valores fue absoluta. Por esta razón, los agentes inmobiliarios esperan que, para el comienzo del 2022, la calma continúe o, incluso, se produzca un ligero aumento que no supere el 10%.

Las fluctuaciones también dependerán de las decisiones que tomen las empresas con respecto a la modalidad de trabajo. Si la situación sanitaria sigue mejorando, es muy probable que se retorne a la presencialidad en un 100%, o bien, que haya un híbrido entre trabajo presencial y teletrabajo.

Se trata de un factor que tendrá gran influencia en el precio de la vivienda, ya que afecta a la oferta y la demanda. Mientras que durante el año pasado y a principios de este hubo un incremento de precios en zonas alejadas a las grandes ciudades por la gran demanda, esta podría bajar si la presencialidad laboral retorna, pues esta demanda también bajaría. Como consecuencia, esta situación también podría generar un posible aumento de precios en los principales centros urbanos de España.

¿Cómo pueden afectar todos estos factores a la cantidad que habrá que pagar por vender un piso en 2022?

Al principio de este artículo te recomendamos leer nuestro post acerca de cuánto cuesta vender un piso en 2021. Si lo has hecho, ya conoces en detalle cuáles son todos los gastos e impuestos a los que está sujeta la venta de una vivienda. 

A partir de esa información, puedes calcular cuánto vas a pagar por vender tu piso en 2022 siguiendo los mismos parámetros que te mostramos allí. Sin embargo, será importante que tengas en cuenta las modificaciones que se avecinan y que ya detallamos previamente en el presente artículo.

Los puntos más importantes que debes tener en cuenta para saber cuánto vas a pagar por vender tu piso en 2022

  • Nuevo valor de referencia inmobiliario: si crees que el valor de mercado de tu piso es mucho mayor que el valor real, es probable que te cueste más venderlo en 2022. Si se trata de un inmueble de segunda mano, el cambio en la forma de calcular el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) seguramente haga que tu vivienda se vuelva más cara para los compradores.
  • Nueva plusvalía municipal: si bien se espera que el nuevo cálculo de este tributo sea más justo que antes, el hecho de que se prevea que muchos pisos aumenten su valor durante el 2022 seguramente hará que tengas que pagar un poco más por él que si vendes ahora.
  • Precio de la vivienda: si tu piso se encuentra en una zona urbana es probable que su valor aumente durante el 2022. Teniendo en cuenta que los gastos e impuestos por la venta de inmuebles significan entre un 5% y un 15% sobre su valor, seguramente tengas que pagar más por ellos que si vendes ahora.

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¿Quién paga impuestos en la donación de una vivienda?

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donar vivienda barcelona

La donación de bienes inmuebles es una práctica que suele despertar muchas dudas entre quienes desean beneficiar a un ser querido con una, pero también a quienes pueden llegar a recibirla. Entre ellas se encuentra el asunto impositivo. ¿Cuáles son los tributos que gravan a este tipo de transmisión? ¿Quién paga los impuestos en una donación de vivienda? En este artículo te lo contamos.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el primer cuatrimestre de 2021 las donaciones de bienes inmuebles ascendieron un 17% con respecto al mismo período del 2020. Si bien aún se trata de una práctica irrisoria dentro del mercado inmobiliario español, cada vez más personas eligen realizar este tipo de transmisiones. Ahora bien, ¿de qué se trata específicamente la donación de vivienda? ¿Quién debe pagar los impuestos a los que está sujeta? ¿El donante, el donatario o ambos? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cómo funciona la donación de vivienda en España?

En su artículo 618 del libro tercero, el Real Decreto del 24 de julio de 1889, por el que se publicó el Código Civil, define a la donación como “un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”. En otras palabras, se trata de la entrega de un bien a título gratuito, con la posterior aceptación del destinatario.

No obstante, es necesario distinguir a la donación de la sucesión, que podría enmarcarse dentro de una definición parecida. Lo que las diferencia es la causa por la cual se producen:

  • La sucesión tiene un origen mortis causa, es decir, el fallecimiento del causante.
  • La donación es inter vivos, es decir, se trata de un traspaso de bienes entre dos personas vivas.

¿Quién paga impuestos en la donación de una vivienda? ¿El donante, el donatario o ambos?

La donación de bienes implica la existencia de un emisor, llamado donante, y un receptor, denominado donatario. Ambas figuras están sujetas al pago de impuestos en este tipo de transmisiones. En el caso de los donatarios, los tributos se legislan a nivel autonómico, por lo cual cada comunidad les aplica un tipo impositivo diferente. Los donantes, en cambio, tributan a nivel estatal.

¿Qué impuestos paga el donatario por la donación de una vivienda?

El donatario debe pagar los siguientes impuestos por beneficiarse de la donación de una vivienda:

  • Plusvalía municipal: el monto a pagar varía según el valor catastral del inmueble y la cantidad de años que el causante la haya tenido en propiedad.
  • Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD): el monto a pagar varía según lo dispuesto por cada comunidad autónoma.

¿Cómo se aplica el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) en las diferentes comunidades autónomas?

Madrid

En este caso, el donatario sólo debe abonar el 1% de la cuota tributaria que le corresponde. Por lo tanto, si recibe un inmueble valuado en 200.000 euros, solo paga 316 euros, es decir, el 1% de los 31.621 euros que debería tributar. Cabe aclarar que esta bonificación sólo se aplica a hijos, cónyuges o ascendientes del causante.

Andalucía 

Aquí se aplica la misma reducción del 99% de la cuota tributaria que en Madrid, pero sólo a donatarios que sean hijos, ya sea biológicos o adoptados, de los donantes.

Islas Baleares

En esta comunidad la donación de bienes inmuebles destinados a vivienda habitual significan una reducción del 57% para los donatarios. El primer requisito es que sean menores de 36 años o que sufran alguna discapacidad física superior al 65% o psíquica mayor al 33%. Por otro lado, su renta no puede superar los 18.000 euros.

En cuanto a la vivienda, su valor real no puede ser mayor a 180.000 euros ni tampoco puede tener una superficie más grande que 120 metros cuadrados. En el resto de los casos, el monto a pagar va desde los 612 euros hasta los 199.920 euros, según el valor de la propiedad donada. A partir de los 800.000 euros como base liquidable, se aplica un 34% de impuesto.

Cataluña

En la región catalana la donación a descendientes directos, es decir, a hijos biológicos y adoptados, es beneficiada cuando se trata de la primera vivienda habitual o de dinero destinado a comprarla. La reducción es del 95% con un máximo de 60.000 euros o de 120.000 si el donatario posee un 65% o más de discapacidad.

Comunitat Valenciana

En esta comunidad no se aplican bonificaciones a los donatarios pero sí se les otorgan reducciones en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir, al valor sobre el cual se calcula la cantidad a tributar. El beneficio se aplica únicamente a donaciones realizadas de ascendientes a descendientes.

El monto máximo que se puede reducir es de 100.000 euros en un período de cinco años. Dicha cantidad aumenta si el donatario es menor de 21 años, en concreto, con 8.000 euros más por cada año restante. También se aplica una reducción de hasta un 95% en donaciones de dinero destinadas a la compra de una primera vivienda habitual para víctimas de violencia de género.

Navarra

Aquí tampoco se aplican bonificaciones, sino el impuesto total según la base liquidable, variando entre un 0,8% y un 8%. 

País Vasco 

Aquí se aplica una bonificación del 95%, de hasta 212.242 euros. Las condiciones son que el inmueble donado sea destinado a vivienda habitual y que las partes hayan convivido por al menos dos años. En Guipúzcoa, uno de los municipios de esta autonomía, rige el mismo beneficio, pero con un máximo de 207.112 euros.

¿Qué impuestos paga el donante por la donación de una vivienda?

El donante debe incluir la donación de una vivienda en la declaración de la renta correspondiente a ese ejercicio y abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por la supuesta ganancia. El monto a pagar variará entre un 19% y un 23% según el valor del inmueble donado.

Si al momento de la transmisión la propiedad posee un valor superior al que tenía cuando fue adquirido, implica una ganancia patrimonial, por lo tanto habrá que tributar. Si el valor es el mismo, no habrá que abonar el IRPF, en cambio, si la donación significa una pérdida, en principio, ni siquiera será necesario incluirla en la declaración.

Cabe mencionar que el donante estará exento del pago de este tributo cuando:

  • Sea mayor de 65 años y el inmueble transmitido haya funcionado como su vivienda habitual.
  • El inmueble transmitido haya sido de su propiedad durante menos de un año.
  • Mantenga el usufructo del inmueble, donando únicamente la nuda propiedad.

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¿Cuánto cuesta vender mi piso en lo que queda del 2021?

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tipo impositivo irpf

A la hora de poner a la venta una vivienda no sólo es importante pensar en qué precio ponerle. Al tratarse de un proceso que está sujeto a una serie de gastos y al pago de determinados impuestos, será indispensable tenerlos en cuenta y calcular su coste para no llevarse sorpresas más adelante. ¿Cuánto cuesta vender mi piso en lo que queda del 2021? ¿Por qué puede ser más beneficioso hacerlo ahora que en 2022? En este artículo te lo contamos.

¿Cuánto cuesta vender mi piso en este 2021? Seguramente es una pregunta que muchos propietarios que deseen vender su vivienda se hayan hecho en estos meses. Si bien ya nos encontramos en la recta final del año, es importante que sepas que, con la implementación de algunas medidas comprendidas por la Ley de Fraude Fiscal, transmitir un inmueble puede ser mucho más beneficioso ahora que luego del 1° de enero de 2022. ¿Cuáles son los gastos e impuestos que debo pagar? ¿Cuánto dinero representan? ¿Qué cambiará a partir del año que viene? A continuación respondemos estas preguntas y más. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cuáles son todos los gastos e impuestos que deberás pagar por vender tu piso en lo que queda del 2021?

Los gastos e impuestos que se deben pagar por la venta de una vivienda varían en cada caso. Esto se debe, por un lado, a que no todos son obligatorios y, por el otro, a que cada comunidad autónoma aplica disposiciones diferentes. También entra en juego la situación particular de cada inmueble, es decir, si está sujeto a una hipoteca o no, entre otras cuestiones.

De todas maneras, a continuación te mostramos cuáles suelen ser los impuestos y los gastos previos y posteriores a la venta que los vendedores deben afrontar.

Gastos previos a la venta

  • Nota simple: es un documento informativo que certifica al comprador quién es el titular del inmueble y si este se encuentra libre de cargas. Si bien es de carácter opcional, es recomendable obtenerla, ya que seguramente los interesados en la vivienda la soliciten.
  • Certificado de Eficiencia Energética: es un documento que refleja los aspectos energéticos de un bien inmueble, especialmente, sus niveles de consumo y de emisión de CO2. Es de carácter obligatorio para vender una vivienda.

  • Cédula de habitabilidad: es un documento que certifica que el inmueble está preparado para vivir en él, es decir, que cumple con los requisitos mínimos de sanidad y seguridad. Es de carácter obligatorio en algunas comunidades autónomas, como Cataluña o Navarra.
  • Gastos de cancelación de la hipoteca: si el inmueble estuvo sujeto a un crédito hipotecario será necesario cancelarlo registralmente. Según la vía que se elija para hacerlo, implicará un coste o no.

Gastos posteriores a la venta

  • Contrato de arras: es un documento a través del cual el vendedor y un potencial comprador se comprometen a cerrar la compraventa con la entrega de una señal de por medio. Si bien es de carácter opcional, firmar uno puede ser muy ventajoso.
  • Gastos de notaría: son los que se debe abonar al firmar la escritura pública de compraventa. Si bien se trata de un paso opcional, hacerlo es altamente recomendable.
  • Honorarios de la inmobiliaria: son aquellos que corresponde pagar si se contrata a una agencia inmobiliaria para que lleve adelante la venta.

Impuestos

  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): es aquel que grava los incrementos patrimoniales de las personas en el transcurso de un ejercicio. Si bien es de carácter obligatorio presentar la declaración de la renta todos los años, sólo habrá que abonar por la venta si esta significó un aumento del patrimonio.
  • Plusvalía municipal: es el tributo que grava la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta de un inmueble. Sólo es obligatorio abonarlo si la vivienda se transmite a un precio mayor que el que tenía cuando se la adquirió.
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es aquel que grava la titularidad de derechos reales sobre viviendas, locales y garajes a nivel municipal. Es obligatorio abonarlo todos los años por el solo hecho de ser propietario de un inmueble.

¿Cuánto cuesta vender tu piso en lo que queda del 2021?

Los gastos e impuestos que describimos anteriormente significan entre un 5% y un 15% del total del precio de venta. Como mencionamos previamente, el valor final expresado en euros dependerá de cada inmueble en particular. No obstante, para tener una noción general, tomaremos el ejemplo de un piso de 73 m², ubicado en Barcelona. El mismo fue adquirido diez años atrás por 200.000€ y vendido por 250.000€. También posee un valor catastral de 150.000€. El valor de los gastos e impuestos a pagar son aproximadamente los siguientes:

  • Certificado de eficiencia energética: entre 80 € y 150 €. 
  • Cédula de habitabilidad: entre 80 € y 150 €.
  • Nota simple: 9,02 €.
  • Contrato de arras: entre 0 € y 100 €. 
  • Gastos de notaría: entre 0 € y 340 €.
  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): entre 5.385 € y 8.895 €. 
  • Plusvalía municipal: 2.400 €. 
  • Comisión inmobiliaria: entre 1.500 € y 12.500 €. 

En este caso, el total de los gastos e impuestos a pagar estaría entre los 9.454 € y los 24.544 €.

¿Por qué puede ser beneficioso vender tu piso antes de que termine el 2021?

En el marco de la reciente aprobación de la Ley de Fraude Fiscal, a partir del 1° de enero de 2022 comenzará a aplicarse un nuevo valor de referencia inmobiliario. Este será determinado por la Dirección General del Catastro y afectará directamente a la forma de calcular la base imponible de algunos impuestos. De esta manera, ya no será el valor catastral aquel que determinará el costo de vender una vivienda, sino este nuevo valor, que estará directamente ligado con el de mercado. 

Por esta razón, muchos expertos recomiendan adelantar a lo que queda del 2021 la venta de cualquier inmueble cuyo valor actual se crea que es inferior al que fijaría esta revisión. De lo contrario, vender ese mismo piso podría ser más costoso en 2022.

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Cómo ahorrar en tu próxima declaración de la renta

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La declaración de la renta es un trámite que puede traer varios dolores de cabeza. Cada año, todos los contribuyentes deben preparar la suya y tributar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Son muchas las dudas que surgen cuando se acerca el momento de declarar, que suele ser entre los meses de abril y junio. Sin embargo, mucho antes de que ese período llegue, puede ser útil prestar atención a ciertas cosas. ¿Cuándo? Específicamente, antes de que finalice el ejercicio por el que habrá que tributar. ¿Cómo se puede ahorrar en la declaración de la renta? En este artículo te lo contamos.

La próxima declaración de la renta, es decir, la que corresponde al ejercicio 2021, traerá consigo varias novedades. Estar al tanto y tomar nota de ellas y otros elementos que aparecen siempre puede ayudarnos a ahorrar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). A continuación te contamos qué consejos brinda el el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) al respecto. ¡Sigue leyendo para enterarte!

Cómo prepararse para la declaración de la renta 2021

A medida que se acerca fin de año se termina el tiempo para planificar la declaración de la renta correspondiente al 2021, que se presentará durante la primavera de 2022. Según el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF-CGE), en esta ocasión habrá que prestarle especial atención a las aportaciones a los planes de pensiones, las obras realizadas en la vivienda, la retribución en especies y la inversión en criptomonedas. Estos, además de los ya clásicos, serán los factores que permitirán anticiparse a cuánto habrá que pagar por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). 

La organización elaboró un documento en donde enumera las principales novedades y elementos a tener en cuenta para la próxima declaración de la renta. Además, incluyeron una lista de noventa consejos, clasificados según el perfil de cada contribuyente. De esta manera, el informe está dirigido tanto a trabajadores como a empresarios, inquilinos, personas mayores de 65 años y más. 

¿Qué recomendaciones relacionadas con la vivienda ofrece el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF-CGE) para poder ahorrar en la próxima declaración de la renta?

A continuación te contamos cuáles son las recomendaciones más relevantes que la REAF ofrece para la declaración de la renta 2021 en relación con la vivienda.

Vender una vivienda antes de que se empiece a aplicar el nuevo valor de referencia del Catastro

En el marco de la aprobación de la Ley de Fraude Fiscal, a partir del 1° de enero de 2022 comenzará a aplicarse un nuevo valor de referencia inmobiliario que afectará a la forma de calcular la base imponible de varios impuestos. Por esta razón, desde la REAF recomiendan adelantar la venta de cualquier vivienda cuyo valor actual se estime que es inferior a la revisión que se avecina.

Aprovechar las deducciones por obras

Se trata de una de las novedades para este ejercicio. En la próxima declaración de la renta se podrá deducir entre un 20% y un 60% de lo gastado en obras destinadas a mejorar la eficiencia energética de una vivienda. Para ello deben haber sido realizadas luego del 6 de octubre en la vivienda habitual  del contribuyente o en una que alquile.

Prestar atención a los beneficios por alquiler que pueden llegar a no aplicarse en algunos casos

Aquellos propietarios de viviendas que no hayan obtenido ingresos por alquiler durante el 2021 no podrán deducir de su declaración gastos como los de la comunidad de propietarios, el IBI, seguros y otros. En cambio, sí podrán hacerlo con los de reparación y conservación de su inmueble en los próximos cuatro ejercicios. 

Cabe aclarar que, para todos los arrendadores de vivienda existe una reducción del 60% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). No obstante, es un derecho que puede llegar a perderse si la Agencia Tributaria descubre que estos rendimientos no fueron declarados.

Aprovechar los beneficios extraordinarios por la pandemia y la erupción del volcán de La Palma

Teniendo en cuenta el contexto de pandemia, habrá un beneficio para todos los arrendadores que hayan rebajado el precio del alquiler durante el primer trimestre de 2021. Sin embargo, sólo podrán acceder a él quienes ejerzan actividades vinculadas con el turismo, la hostelería o el comercio. Todos estos propietarios podrán computar los descuentos como un gasto extraordinario para determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario. No obstante, será importante que después este valor no se compense, y también que el arrendador y el arrendatario no sean parientes. 

Por otro lado, quienes hayan recibido ayudas por la erupción del volcán de La Palma no deberán tributar por los recursos que hayan destinado a reparar daños. También estarán exentas todas las ayudas personales.

¿Qué otras recomendaciones ofrece la REAF para ahorrar en la próxima declaración de la renta?

La REAF también ofrece los siguientes consejos para ahorrar en la declaración de la renta 2021:

Adelantarse a los cambios en los planes de pensiones

Al realizar aportaciones a los planes de pensiones es posible ahorrar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) hasta el menor de estos límites: un máximo anual de 2.000 euros o el 30% de la suma entre los rendimientos del trabajo y de actividades económicas. En el caso de un contribuyente casado, si su cónyuge obtuvo ingresos menores a 8.000 euros por su trabajo u otras actividades económicas durante 2021, también puede reducir su base si aporta al plan del cónyuge con 1.000 euros como máximo.

Recordar que las prestaciones por desempleo están exentas

Todas las prestaciones por desempleo que se hayan recibido a través de la modalidad de pago único están exentas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La única condición es que luego se reinviertan, ya sea para comenzar a trabajar por cuenta propia, formar parte de una cooperativa como socio o incorporarse a una sociedad laboral con un período de permanencia de cinco años. Sin embargo, aquellos trabajadores que hayan sido despedidos por una empresa, deben saber que las indemnizaciones obligatorias no tributan cuando son menores a 180.000 euros.

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¿Es buen momento para comprar una vivienda?

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es buen momento para comprar una vivienda

Después de un 2020 duro en materia económica y un 2021 de recuperación pero bastante incertidumbre, es la pregunta que muchos se hacen. ¿Por qué este podría ser el momento más indicado para adquirir un bien inmueble y no otro? ¿Qué puede ocurrir con los precios y con los tipos de interés de los créditos hipotecarios en un futuro no muy lejano? En este artículo te contamos por qué este es un buen momento para comprar una vivienda.

La compra de un bien inmueble es una decisión que puede requerir de tiempo, pero que muchas veces se acelera por otras cuestiones. Dentro de ellas se encuentra la situación económica actual. Muchas personas vieron retrasado su deseo de adquirir una vivienda por la pandemia de COVID-19. Sin embargo, ahora que la situación sanitaria comenzó a mejorar, que los precios del sector inmobiliario remontaron y que los tipos de interés quedaron en un nivel bajo, este parece ser un buen momento para comprar una vivienda. A continuación te contamos en detalle todo lo que debes saber al respecto. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Por qué este puede ser un buen momento para comprar una vivienda?

Los expertos del sector inmobiliario llegan a una conclusión unánime: este es un muy buen momento para comprar una vivienda. Las estadísticas parecen confirmar dicha afirmación. Por un lado, el Instituto Nacional de Estadística (INE) pudo averiguar que la firma de hipotecas aumentó un 66,9% en agosto. Estamos hablando de más de 30.000 operaciones, que es la cifra más alta para ese mes en un período de once años. También se trata de la tasa interanual más elevada de esta serie histórica. Por otro lado, el Consejo General del Notariado (CGN) informa que en junio se concretaron 65.000 operaciones de compraventa. Esta cifra es un 71% más alta que la correspondiente al mismo período del año anterior.

En este sentido, es importante mencionar que, durante todo el año pasado, el sector inmobiliario estuvo batallando contra los efectos de la pandemia de COVID-19. Este año, en cambio, el avance del proceso de vacunación, en conjunto con la liberación de muchas restricciones, parecen haber dado lugar a una recuperación. Este podría ser uno de los factores por los cuales aumentó la demanda de vivienda. Las otras condiciones que pueden haber influido son los bajos tipos de interés, que favorecen las condiciones de financiación, y los precios del mercado inmobiliario, que se espera que comiencen a subir progresivamente pero aún se encuentran estables.

A continuación te contamos con mayor profundidad de qué se trata esto y por qué este es un buen momento para comprar una vivienda en España.

La mejora en la situación sanitaria

Como mencionamos, el avance en la campaña de vacunación y la liberación de restricciones parecen haber influido en un crecimiento del consumo en el mercado inmobiliario y en todos los sectores productivos. Otro factor importante puede haber sido la llegada de ayudas económicas a través del Fondo Europeo Next Generation EU. De esta manera, muchas familias que habían pospuesto su decisión de mudarse a una nueva casa se decidieron finalmente a dar ese paso.

Por otro lado, expertos han observado que la misma pandemia empujó a muchas personas a querer cambiar de hogar. Los gustos y preferencias sobre vivienda han cambiado mucho entre los españoles, quienes ahora eligen inmuebles más espaciosos y con dependencias al aire libre luego de experimentar el aislamiento por el COVID-19 y estudiar o trabajar desde casa.

Si bien la oferta de inmuebles de segunda mano sigue siendo mayor, este puede ser un buen momento para adquirir una vivienda de obra nueva. En primer lugar, por el nivel de ahorro que puede llegar a suponer desde el punto de vista energético. Luego, porque pueden ser las que más se ajusten a los cambios en los gustos y preferencias de los compradores. Por último, porque pueden ser las que más aumenten su precio a la brevedad.

Los bajos tipos de interés

Actualmente, las entidades financieras están ofreciendo excelentes condiciones para la solicitud de préstamos hipotecarios, ya que los tipos de interés son muy bajos. Por esta razón, en este momento son tres de cada cuatro las compraventas que se concretan a través de una hipoteca. Solo en el mes de junio se aprobaron alrededor de 35.000 créditos con un importe medio de alrededor de 142.000 euros. Esta cifra supone un crecimiento interanual del 87%.

es buen momento para comprar una vivienda

Cabe mencionar que el 67% de las hipotecas que se otorgaron en agosto fueron a tipo fijo, según datos del INE. Esto se debe a que este tipo de créditos generan certidumbre al comprador, ya que saben que su cuota no variará en un futuro si los tipos de interés suben. De esta manera, puede resguardarse ante una posible subida de los tipos de interés.

Los buenos precios, un factor clave para que este sea un buen momento para comprar una vivienda

Otro factor que puede haber influido en el aumento de la demanda de vivienda y que hace que este sea un buen momento para comprar vivienda es el de los buenos precios. Tras la irrupción del COVID-19 en España, los valores del mercado inmobiliario se ajustaron. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), la caída de los precios en 2020 fue de un 1,8%. Específicamente, el precio del metro cuadrado descendió hasta los 1.622,3 euros.

Sin embargo, hacia fines del año pasado, la situación comenzó a mejorar y, hoy en día, muchos expertos afirman que es un gran momento para encontrar grandes oportunidades. Especialmente en las grandes ciudades, es posible acceder a buenos precios en viviendas. No obstante, se prevé que estos valores no tardarán en aumentar de manera significativa. Diferentes analistas estiman que, una vez finalizado el 2021, los precios habrán aumentado por encima de un 4%. De todas formas, el incremento sería aún mayor en 2022, sobre todo si se mantienen las condiciones actuales de hipotecas con tipos de interés bajos. Por esta razón es que el actual podría ser el mejor momento para adquirir un inmueble.

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Ley de Vivienda: cómo se usarán el tanteo y el retracto en casos de ejecución hipotecaria

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tanteo y retracto ejecución hipotecaria

Se espera que el nuevo proyecto de Ley de Vivienda estatal sea aprobado en el próximo Consejo de Ministros. A través de esta normativa, se introducirán diferentes disposiciones que favorecerán el acceso a un hogar, ya sea propio o arrendado. Como principales medidas, la ley incluirá la declaración de zonas tensionadas en el mercado de alquiler para limitar los precios de la renta a grandes tenedores, las rebajas fiscales para pequeños propietarios si congelan los alquileres y en el IBI para inmuebles vacíos sin causa justificada. Por otro lado, se buscará incentivar el alcance de la vivienda social. ¿De qué manera? ¿Cómo podrá usar el poder público sus derechos de tanteo y de retracto en casos de ejecución hipotecaria con este fin? En este artículo te lo contamos.

Tras su paso por el Ejecutivo en octubre, el texto de la nueva Ley de Vivienda será enviado al Congreso para su tramitación parlamentaria. En vistas de su aprobación final, se espera que el proyecto se vote en algún momento del primer semestre de 2022. Uno de los puntos clave de esta propuesta es el favorecimiento del alcance de la vivienda social, que en España es mucho menor que en otros países de Europa. ¿Cómo se buscará incentivarla mediante el derecho de tanteo y retracto en casos de ejecución hipotecaria?

A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Cómo buscará la nueva Ley de Vivienda aumentar el alcance de la vivienda social?

El texto de la nueva Ley de Vivienda, que se espera que se apruebe durante el primer semestre de 2022, incluye un nuevo concepto de vivienda asequible incentivada. Según el proyecto se trata de “una figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo con precio asequible”. El mismo alude a inmuebles de carácter privado a los cuales se les otorgará beneficios urbanísticos, fiscales, o de otro tipo, a cambio de se destinen a alquiler con precios reducidos. El objetivo es que estas viviendas puedan ser arrendadas por personas de ingresos bajos.

El proyecto también contempla la creación de un fondo social de vivienda para fortalecer el parque público con colaboración público-privada. La introducción de esta medida se debe a que, actualmente, el parque de 290.000 viviendas sociales significa tan solo un 1,6% de los 18,6 millones de hogares del país. En Francia, Alemania, Reino Unido o Dinamarca, mientras tanto, estas viviendas sociales representan un 15% del total del parque inmobiliario. Para aumentar esta cifra en España, se espera que se fije una reserva del 30% pertenecientes a las nuevas promociones a vivienda protegida. Para ello se utilizarían mecanismos de compensación de las administraciones a dichos promotores.

Por otro lado, para continuar incrementando la base de vivienda social, se buscará también que los poderes públicos ejerciten sus derechos de tanteo y retracto en casos de ejecución hipotecaria. Lo mismo ocurrirá en situaciones de dación en pago de viviendas habituales pertenecientes a colectivos en situación de vulnerabilidad o exclusión social. ¿De qué se tratará esta medida en específico? A continuación la analizamos en detalle.

¿En qué consisten el derecho de tanteo y el derecho de retracto?

Tanto el derecho de tanteo como el de retracto son derechos de adquisición preferente. ¿Qué significa esto? Que habilitan a su titular a obtener un bien antes que cualquier otra persona que estuviese interesada en el mismo. Esta adquisición se debe concretar siempre en las mismas condiciones en las que el bien se ofertó.

Ahora bien, se trata de dos derechos diferentes. ¿Cuál es la diferencia entre ambos? En el de tanteo, la preferencia de adquisición se ejecuta antes de que se concrete la transmisión del bien. Teniendo en cuenta esto, el titular del derecho debe ser notificado para poder ejercitarlo antes de celebrarse la operación proyectada.

En el derecho de retracto, en cambio, la preferencia de adquisición se ejecuta recién después de realizada la transmisión del bien. De esta manera, se deja sin efecto la operación celebrada.

¿Cómo serán utilizados el tanteo y el retracto en casos de ejecución hipotecaria cuando se apruebe la Ley de Vivienda?

Ya sabemos de qué se tratan el derecho de tanteo y el derecho de retracto pero, ¿de qué manera la Ley de Vivienda hará que el poder público los ejerza para favorecer el alcance de la vivienda social? Si bien aún no hay demasiadas precisiones, puesto que el proyecto aún no se tramitó en el Congreso, podemos remitirnos a un caso en el cual ya se aplica. Se trata de la Comunidad Valenciana, en donde la Generalitat hace uso de sus derechos de tanteo y retracto en casos de ejecución hipotecaria desde la sanción del Decreto Ley 6/2020. 

El caso de la Comunidad Valenciana

Desde mediados de 2020, el derecho de tanteo le confiere a la Generalitat la preferencia ante cualquier otro comprador para adquirir una vivienda. Por esta razón, todos los vendedores deben notificar a la Administración su intención de transmitir un inmueble cuando aparezca un comprador. Luego, el plazo que esta tiene para ejercer su derecho es de 60 días naturales.

Por otro lado, el derecho de retracto le brinda a la Generalitat la facultad de adquirir una vivienda cuando ya se haya vendido pero sin haber cumplido con el deber de notificarlo. También, cuando la transmisión se haya realizado en condiciones distintas a las informadas. Por esta razón, una vez concretada la operación, el comprador deberá notificarla a la Administración dentro de los 15 días naturales. En este caso, la Generalitat también cuenta con un plazo de 60 días naturales para hacer uso de su derecho.

En concreto, la Administración de la Comunidad Valenciana posee derecho de tanteo en aquellas transmisiones de viviendas adquiridas por dación en pago de deuda con garantía hipotecaria. El derecho de retracto, en cambio, puede utilizarlo en las transmisiones de vivienda adquiridas por un proceso judicial de ejecución hipotecaria. También, en un proceso de venta extrajudicial en sede notarial. ¿Cómo podrán aplicarlos todas las comunidades luego de la aprobación de la Ley de Vivienda? Tendremos que esperar al 2022 para averiguarlo.

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En Impuestos

Cómo realizar el cálculo del Impuesto de Donaciones en Cataluña

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cálculo impuesto de donaciones cataluña

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) es uno de aquellos tributos que, si bien se recaudan en todo el territorio español, su gestión es cedida a las comunidades autónomas. Por esta razón, es probable que no en todas las zonas de España se aplique de la misma manera. ¿Qué ocurre en la región catalana? ¿Cómo se realiza el cálculo el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) en Cataluña? En este artículo te lo contamos.

Para calcular cuánto se debe pagar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) en la Comunidad Autónoma de Cataluña es necesario tener en cuenta varios datos. Nuestro grado de parentesco con el causante y nuestra edad son los factores más determinantes en el monto final a pagar. Toma tu calculadora y presta atención, a continuación te contamos todos los pasos que debes seguir. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)?

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) es un tributo que grava los incrementos patrimoniales producidos por la obtención de una herencia o una donación. Si bien se trata de dos conceptos diferentes, ambos se encuentran incluidos dentro de la misma figura jurídica, ya que tanto las herencias como las donaciones implican la recepción de bienes a título gratuito.

¿Cómo está regulado por la ley?

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) está regulado por la Ley 29/1987, del 18 de diciembre, y el Real Decreto 1629/1991, del 8 de noviembre. Si bien se trata de una normativa a nivel estatal y el tributo es recaudado en todo el territorio español, su gestión es cedida a las comunidades autónomas. De esta manera, cada una cuenta con el aval para regular las tarifas, las reducciones aplicables a la base imponible, las deducciones y las bonificaciones que considere. Por dicha razón, el tipo impositivo de este impuesto varía considerablemente en cada región de España.

¿Cómo se aplica el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) en la Comunidad de Cataluña?

Como mencionamos, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD) se aplica de diferentes maneras en todas las comunidades autónomas de España. Mientras que en algunas de ellas la carga impositiva es menor, ya que se aplican más reducciones y bonificaciones, en otras ocurre todo lo contrario. Junto a Andalucía, Canarias, Extremadura, La Rioja, Madrid y Murcia, Cataluña es una de las autonomías en donde menos se paga por este tributo. 

Al igual que en el resto del país, cualquier heredero o donatario de bienes debe abonar el impuesto por única vez en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad de Cataluña. Pero ¿cómo saber cuánto pagar? ¿Cómo se realiza el cálculo del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) en el caso de Cataluña? A continuación lo veremos.

Cómo realizar el cálculo del Impuesto de Donaciones en Cataluña

Para realizar el cálculo del Impuesto de Donaciones en Cataluña es importante tener en cuenta cuatro instancias: los cálculos de la base imponible, la base liquidable, la cuota íntegra y la cuota tributaria.

Cálculo de la base imponible

La base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) en Cataluña y en todo el país está determinada hasta el momento por la suma del valor neto de los bienes recibidos y otros bienes adicionales. El primero de ellos se calcula estimando el importe neto por el cual el beneficiario podría vender la vivienda heredada. En el caso de los bienes adicionales, se trata de aquellos sobre los cuales no consta la titularidad del causante. 

Cabe mencionar que, a partir del 2022, el cálculo de esta base ya no estará determinada por el valor real de los bienes inmuebles, sino por el de referencia determinado por el Catastro. En este artículo te contamos más sobre estas modificaciones.

¿Qué deducciones se aplican a la base imponible en Cataluña?

La regulación catalana permite realizar las siguientes deducciones sobre los activos recibidos:

  • Censos y pensiones: los censos son aquellos contratos por los cuales se grava un inmueble y se cobra a su propietario o usufructuario una pensión anual como interés. Las hipotecas, por su parte, no son deducibles, ya que su pago no disminuye el valor del inmueble.
  • Deudas del causante: se aplica en caso de herencia, siempre que los beneficiarios las cancelen a partir de los bienes heredados o de su propio patrimonio.
  • Gastos del entierro, el funeral o el litigio entre herederos: también se aplica en caso de herencia.

Cálculo de la base liquidable

La base liquidable es el resultado de la resta de todas las deducciones mencionadas a la base imponible. Dichas reducciones dependen del grado de parentesco que haya entre el beneficiario y el causante y de la edad del primero, entre otras cosas, y son las siguientes:

  • Según el grado de parentesco: pueden aplicarse deducciones de entre 8.000 y 196.000 euros.
  • Según la edad de los herederos: aquellos beneficiarios que sean descendientes, cónyuges, parejas estables o ascendientes del causante y sean mayores de 75 años, pueden acceder a una deducción de 275.000 euros.
  • Por discapacidad de los herederos: depende del grado de discapacidad pero puede ir de los 275.000 a los 650.000 euros.
  • Por adquisición de una vivienda habitual: si el inmueble recibido funcionaba como vivienda habitual del causante, aquellos beneficiarios que sean cónyuges, parejas estables, descendientes, ascendientes o colaterales, pueden acceder a una reducción del 95%, con un límite máximo de 500.000 euros según el valor de la vivienda.

Cálculo de la cuota íntegra

La cuota íntegra es el resultado de aplicar el gravamen correspondiente a la base liquidable. El porcentaje a pagar estipulado por la Comunidad Autónoma de Cataluña va del 7% al 32%, según el valor total de los bienes recibidos en donación o herencia.

Cálculo de la cuota tributaria

Una vez obtenido el valor de la cuota íntegra, se debe realizar el cálculo de la cuota tributaria, que es nada más ni nada menos que el importe a pagar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Para ello hay que multiplicar la cuota íntegra por el coeficiente que se ha determinado en Cataluña, el cual depende directamente del grado de parentesco que se tenga con el causante. Estos se clasifican en los siguientes grupos:

  • I: descendientes de menos de 21 años.
  • II: descendientes mayores de 21 años, que sean cónyuges, parejas estables o ascendientes.
  • III: colaterales de segundo y tercer grado y ascendientes y descendientes por afinidad.
  • IV: colaterales de cuarto grado o más y personas sin parentesco.

Si bien este coeficiente multiplicador debe aplicarse sobre la cuota íntegra, es importante mencionar que el resultado dependerá del patrimonio inicial que posea el heredero.

Para conocer más información al respecto te recomendamos visitar el sitio web de la Agencia Tributaria de Cataluña.

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En Blockchain

Invertir en monedas digitales

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Ley Antifraude

Con el “boom” del Bitcoin y el sistema de cadena de bloques cada vez hay más usuarios que quieren invertir en monedas digitales o criptomonedas. De hecho, muchos usuarios españoles se han interesado este último año en la inversión en monedas digitales. Pero para ello hay que tener en cuenta algunos factores y las opciones que hay en el mercado. Si te interesó el tema, ¡sigue leyendo!

Invertir en monedas digitales

Para poder invertir en monedas digitales o criptomonedas, antes hay que saber muy bien en qué se quiere invertir. Es decir, en el mercado de la inversión en monedas digitales hay varias opciones en la que se puede destinar el dinero.

En primer lugar, el usuario puede interesarse por la especulación sobre los precios de las monedas digitales. Es decir, su inversión se haría en base a la variabilidad de las criptodivisas. 

Y, en segundo lugar, el usuario puede depositar su dinero en la inversión o compra de divisas virtuales. Es decir, en este caso, se compra o se invierte directamente en la moneda virtual. Lo que hay que tener en cuenta de esta segunda opción es que se generan ganancias sobre la compra o inversión cuando el valor de la moneda digital aumenta.

Invertir en el valor de las monedas digitales

La segunda opción de inversión exige varias herramientas antes de hacer dicho deposito. Hay que tener en cuenta que al adquirir monedas digitales hay que disponer de una cartera de criptomonedas. Y, además, una cuenta de intercambio de monedas (o exchange).

De hecho, en muchas ocasiones, los usurarios que quieren adquirir monedas digitales deben esperar, ya que no tienen aún a su disponibilidad una cartera de criptomonedas. 

Además de lo mencionado, se necesitan otras cosas para poder hacer la inversión. En ese sentido es importante tener:

  • Una cuenta de mercado de negociación para hacer las propuestas.
  • Aportar el valor total del activo para abrir una posición en la inversión.
  • Almacenar tokens (sistemas de valor) de la moneda digital en una cartera propia.

Mercado de negociación

Hay que tener en cuenta que la inversión en monedas digitales es como cualquier sector, se aprende con la experiencia. Esto es principalmente porque hay que acostumbrarse a la tecnología que se usa en el sistema de las cadenas de bloques (o blockchain, en inglés) y saber analizar bien los datos. 

En relación con esto, en muchas ocasiones tener una cuenta de mercado de negociación es bastante complicado. Esto sucede, ya que hay muchos límites en cuanto a la cantidad que se puede depositar y cuesta poder mantener la propia cuenta. 

Por eso mismo, en muchas ocasiones es más fácil no ser el dueño de la cuenta. Si se elige esta opción, lo que hace el usuario es invertir en la primera opción que se ha comentado: se invierte en la especulación sobre los precios de las monedas digitales.

Especulación sobre los precios de las monedas digitales

Esta primera opción es más sencilla, ya que no es necesario ser dueño de las monedas digitales para poder invertir en su valor. Lo que se hace es invertir en la especulación del valor de las monedas. 

Para poder especular sobre el valor de una criptomoneda, hay que invertir pensando en un gran aumento del valor de la moneda o en un gran descenso de valor de la misma. Para ello, la inversión debe hacerse a través de productos derivados como los contratos por diferencia (CFD).

Contratos por diferencia

Los contratos por diferencia establecen el margen que se deja entre la inversión y valor de la moneda digital en el momento en el que se hace el contrato. Esto permite que el inversor tenga mucho más margen en el mercado dependiendo de la cantidad que deposite.

Por ejemplo, si un usuario invierte 10.000 euros en una posición de una moneda digital (es decir, en una especulación), para poder abrir la posición solo deberá pagar 5.000 euros. Es decir, solo debe pagar un 50%, teniendo como margen de inversión la mitad de lo que deposita. 

¿Cómo invertir en monedas digitales con margen?

Las inversiones que se hacen con CFD (contratos por diferencia) deben realizarse en un sistema de trading. 

¿Qué es el trading?

El trading es un tipo de operativo bursátil de carácter especulativo que analiza los valores fluctuantes del mercado. Por eso, cuando se invierte en valores de monedas digitales con contratos por diferencia (CFD) se usan los trading.

Invertir con trading

A través de una plataforma de trading se puede saber de manera mucho más rápida y fiable la fluctuación de los valores de moneda distales, ya que tienen alertas de subidas y bajadas de valores. Además, los trading tienen gestión interna de riesgos de inversión y gráficos sobre los valores que se actualizan de manera inmediata.

Con una plataforma de trading se puede acceder a diferentes monedas digitales o criptomonedas, como por ejemplo:

  • Bitcoin (BTC)
  • Bitcoin cash (BCH)
  • Ethereum (ETH)
  • Ethereum Classic (ETC)
  • NEAR Protocol (NEAR)
  • Litecoin (LTC)
  • Cardano (ADA)
  • Stellar (XLM)
  • Neo (NEO)
  • SHIBA INU (SHIB)
  • USD Coin (USDC)
  • Ripple (XRP)

Una vez el usarlo haya decidido en qué moneda invertir, lo que debe hacer es escoger una posición y poner un límite en ella. Así, cuando llegue a la posición se protegerá la inversión bajo el riesgo que posición cambie. 

Hay que tener en cuenta que cuando se invierte con contratos por diferencia siempre va a haber un riesgo. Por eso mismo, la inversión es un proceso de aprendizaje y con el tiempo se puede asumir el riesgo de las inversiones, pero siempre vigilando. 

Si tiene alguna duda o comentario sobre este tema, le invitamos a que nos lo haga llegar en nuestro apartado de comentarios.

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¿Cuánto cuesta construir una vivienda?

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La mayoría de los inmuebles en España se construyen según los criterios de cada arquitecto o de cada constructora. Sin embargo, no faltan aquellos que adquieren un terreno para edificar en él una casa hecha a su medida. ¿Cuánto cuesta construir una vivienda propia? ¿Qué factores se deben tener en cuenta para llegar a un precio aproximado? ¿Cuáles son los gastos que seguramente aparecerán en el presupuesto? En este artículo te lo contamos.

Embarcarse en la planificación y construcción de una vivienda, en vez de comprar una que ya está edificada, puede ser una gran aventura. Para que no se convierta en un dolor de cabeza es importante tener referencias y calcular cuál será, aproximadamente, el precio final. Si bien se trata de una tarea de la cual se ocupa el arquitecto contratado, es posible llegar a un estimativo por nuestra cuenta. ¿Cómo hacerlo?

A continuación te mostramos cuáles son los gastos e impuestos que debes tener en cuenta y de los cuales no puedes prescindir. Luego haremos un desglose de cada uno de los elementos que pueden aparecer antes, durante y una vez terminada la construcción. Cada uno se encuentra con su precio aproximado para que puedas calcular cuánto cuesta construir una vivienda. ¡Sigue leyendo para enterarte!

Instancias que se deben tener en cuenta para saber cuánto cuesta construir una vivienda

Antes de comenzar a calcular cuánto cuesta construir una vivienda es importante analizar, uno por uno, los factores que más inciden en ese precio final. Si bien este puede variar en función de los deseos y necesidades del propietario, podríamos decir que el tamaño de la construcción, el terreno, el arquitecto y la ubicación son los más importantes. A continuación veremos qué tener en cuenta sobre cada uno de ellos:

Compra del terreno

El primer paso para concretar la construcción de una vivienda propia es la compra de un terreno que se adecue a los requerimientos de la misma. En este sentido, es importante aclarar que todas las parcelas cuentan con una superficie máxima edificable. Esto significa que existe un límite para construir dentro del terreno expresado en m². Usualmente, son los ayuntamientos quienes lo delimitan.

También es importante distinguir en esta instancia entre suelo urbano, urbanizable y rústico:

  • Urbano: está preparado para construir apenas hecha la compra, ya que cuenta con todos los servicios e instalaciones necesarios. Se trata del terreno ideal, pues no hace falta ningún gasto extra para acondicionarlo.
  • Urbanizable: requiere de ciertas actuaciones para convertirse en urbano y, por ende, edificable. De esta manera, supone un mayor gasto que el anterior.
  • Rústico: posee diversas limitaciones según el uso que se le vaya a dar a la vivienda construida y de la comunidad autónoma en donde se encuentre. No está permitido construir en todos ellos.

En cuanto al precio del terreno, depende de la cantidad de m² que posea y de su ubicación, ya que no es lo mismo comprar uno cerca de una gran ciudad que en un área despoblada.

Estudios del terreno

Antes de comenzar a construir, es necesario realizar una serie de estudios del terreno para ver cuál es el nivel de viabilidad del proyecto. Estos son:

  • Estudio topográfico: perfila la geometría de la parcela en donde se construirá la vivienda. Su precio oscila entre los 250 y los 400 euros.
  • Estudio geotécnico: deja asentadas las características del terreno y contribuye al diseño de una cimentación adecuada. Su precio medio es de 725 euros.

Búsqueda y contratación de un arquitecto

Contratar a un buen arquitecto es un paso elemental al construir una vivienda propia. Antes de hacerlo, es importante indagar acerca de sus trabajos anteriores y ver si coinciden con nuestros deseos.

El precio de sus honorarios puede ir desde los 5.000 hasta los 30.000 euros, e incluso más. Su prestigio y las características del proyecto son las variables que más inciden en el valor final.

Contratación de un aparejador

Los aparejadores son quienes se ocupan de las cuestiones técnicas en una construcción. Su salario medio es de alrededor de 5.000 euros por obra.

Contratación de un coordinador de seguridad

El coordinador de seguridad también juega un papel muy importante en una construcción . Si bien su sueldo varía según el tiempo de duración de cada obra, lo normal es que sea de alrededor de 4.000 euros.

Definición del anteproyecto

Una vez contratado el arquitecto, es importante que le mostremos todas nuestras ideas, necesidades e inquietudes. En base a ellas y a las limitaciones impuestas por la ley, el profesional debe elaborar una serie de planos sencillos y fotomontajes. La idea es que podamos visualizar en ellos nuestra futura vivienda hasta quedar conformes. El coste del mismo se encuentra comprendido dentro de los honorarios del arquitecto.

Elaboración del proyecto básico

Cuando ya se ha definido el anteproyecto, el arquitecto pasa a elaborar el proyecto básico de la vivienda. Este consiste en un conjunto de planos y una estimación del presupuesto requerido.

Junto a una serie de documentos, dicho proyecto sirve para solicitar al ayuntamiento la licencia de obra. Al momento de pedirla, se deben pagar diferentes tasas y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Si bien varía en cada municipio, suele significar alrededor de un 4% del presupuesto estimado por el arquitecto.

Elaboración del proyecto de ejecución

Una vez obtenida la licencia, se debe elaborar el proyecto de obra en detalle. Es en esta instancia que se definen su estructura, sus instalaciones y se precisan todos los acabados.

De esta manera, se obtiene una “lista de compras” que indicará todo lo necesario para construir la vivienda. A partir de ella, se podrá solicitar precios a las constructoras y, solo en ese entonces, habremos obtenido el valor real de construcción del inmueble.

Contratación de una constructora

Usualmente es el arquitecto el encargado de elegir la constructora, por lo tanto, será él mismo quien incluya en el proyecto su coste. La tarea de la constructora será estudiar los planos para elaborar el presupuesto de construcción. Este suele ser un 19% superior al presupuesto de ejecución de material, debido a que incluye los gastos generales , que significan un 13%, y su beneficio, que implica un 6%.

Estructura

El tipo de estructura elegida será uno de los factores que más incidirá sobre el precio final, ya que variará mucho dependiendo de los materiales que se empleen. Las más habituales son las siguientes:

  • Acero: el precio por metro cuadrado de de este tipo de estructura se ubica en torno a los 95 euros.
  • Hormigón: el precio por metro cuadrado de este tipo de estructura es de alrededor de 130 euros.
  • Madera: en este caso, el precio depende del tipo y la calidad de la madera. Sin embargo, el precio por metro cuadrado de este tipo de estructura es de unos 195 euros.

Obra

El último paso, una vez que se ha elegido una constructora, es el de ejecutar la obra. En esta instancia, los costes que se deberán tener en cuenta son todos los inherentes a la construcción, como la mano de obra y otros gastos extra.

cuánto cuesta construir una vivienda

Contratación de un interiorista

La contratación de un interiorista no es un paso obligatorio, sin embargo, muchas personas lo eligen ya que puede ser de gran ayuda para decorar la vivienda al finalizar la obra. No existe un precio fijo, pero se estima que la media se encuentra entre los 50 y 100 euros por hora.

¿Qué impuestos se deben pagar al construir una vivienda?

Además del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y las tasas que ya mencionamos, también se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Agregado (IVA). El valor de este tributo para un particular que construye su propia vivienda es del 10%. El mismo se debe pagar por cada mes que dure la obra.

Una vez finalizada, también se deberá afrontar los siguientes impuestos y tasas:

  • Tasa de licencia de primera ocupación: supone entre un 0,5 y un 1% del presupuesto.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD): cuesta alrededor de un 1,5% sobre el valor de la obra nueva.

Otros gastos que se deben tener en cuenta para saber cuánto cuesta construir una vivienda

Además de los impuestos, construir una vivienda propia supone los siguientes gastos:

  • Avales por Gestión de Residuos y Ocupación de Aceras: si no ocurren percances durante la obra, se devuelven al finalizar la misma. Suelen significar alrededor de un 1% del presupuesto.
  • Alta de los suministros y solicitud de la cédula de habitabilidad: ambos trámites rondan los 600 euros.
  • Escritura de la vivienda e inscripción en el Registro de la Propiedad: los honorarios del notario y del registrador suelen significar un 0,5% sobre el valor de la vivienda.

¿Cuánto cuesta entonces construir una vivienda?

Luego de enumerar todos los factores que se deben tener en cuenta antes de poner en marcha una obra de este tipo, podemos concluir que no existe una sola respuesta a cuánto cuesta construir una vivienda. Todo depende de nuestros deseos y necesidades, del terreno adquirido, del arquitecto que elijamos, de la constructora que contratemos, etc. 

No obstante, es posible guiarse por otros casos de personas que ya eligieron construir su propia vivienda. Como mencionamos, al momento de elaborar el proyecto básico, el arquitecto contratado se ocupa de confeccionar un presupuesto.

Para llegar al precio final de la vivienda es necesario hacer un desglose de todos los gastos que describimos anteriormente. A continuación confeccionamos uno tomando como referencia la construcción de una vivienda unifamiliar de entre 300 y 500 metros cuadrados con todas las comodidades necesarias.

Desglose de gastos que pueden ser necesarios al construir una vivienda

Antes de comenzar a construir

  • Actuaciones previas: de 0 y 3.000 euros.
  • Movimiento de tierras: alrededor de 20.000 euros.
  • Evacuación de aguas: alrededor de 10.000 euros.
  • Acondicionamiento del terreno: entre 15.000 y 20.000 euros.
  • Instalación de saneamiento: alrededor de 10.000 euros.

Durante la construcción

  • Cimentaciones: entre 10.000 y 30.000 euros.
  • Estructuras: entre 30.000 y 80.000 euros.
  • Cerramientos y divisiones: alrededor de 30.000 euros.
  • Aislamiento térmico e impermeabilizaciones: entre 15.000 y 35.000 euros.
  • Alicatados, chapados y prefabricados: alrededor de 20.000 euros.
  • Carpintería interior: alrededor de 30.000 euros.
  • Carpintería exterior: alrededor de 55.000 euros.
  • Vidriería y translúcidos: entre 2.000 y 10.000 euros.
  • Electricidad y domótica: entre 10.000 y 35.000 euros.
  • Fotovoltaica: 9.562,63 euros.
  • Albañilería: entre 15.000 y 20.000 euros.
  • Acabados, revestimientos y falsos techos: alrededor de 40.000 euros.
  • Suministro de agua: alrededor de 5.000 euros.
  • Sanitarios y grifería: alrededor de 7.000 euros.
  • Calidad del aire: alrededor de 5.000 euros.
  • Aerotermia: entre 15.000 y 20.000 euros.
  • Protección contra incendios: alrededor de 200 euros.
  • Fontanería: alrededor de 7.000 euros.
  • Climatización y agua caliente sanitaria: entre 25.000 y 30.000 euros.
  • Instalación de ventilación: alrededor de 10.000 euros.
  • Hermeticidad: alrededor de 8.000 euros.
  • Grúa: alrededor de 5.000 euros.
  • Fachada: alrededor de 30.000 euros.
  • Cerramiento de parcela: alrededor de 7.000 euros.

Una vez terminada la construcción

  • Cerrajería: alrededor de 15.000 euros.
  • Energía solar: alrededor de 2.500 euros.
  • Pinturas y tratamientos específicos: entre 3.000 y 10.000 euros.
  • Telecomunicaciones e informática: alrededor de 10.000 euros.
  • Protección: alrededor de 2.000 euros.
  • Seguridad y salud: alrededor de 8.000 euros.
  • Control de calidad y ensayos: entre 1.000 y 2.000 euros.
  • Jardinería y tratamiento del paisaje: alrededor de 8.000 euros.
  • Tratamientos exteriores: alrededor de 15.000 euros.
  • Gestión de residuos de construcción y demolición: alrededor de 3.000 euros.

Quizás no tengas todos los gastos mencionados en mente para la construcción de tu vivienda. Simplemente se trata de un listado completo de todo lo que se puede llegar a incluir en una casa cuando se la construye de cero. Toma tu calculadora, elige los gastos que consideres que harás al construir tu propia vivienda y así podrás llegar a un estimativo de lo que será el precio final.

Luego de haber leído este post nos interesa muchísimo conocer tu opinión. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!

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Variación en los valores de las monedas digitales

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Uno de las mayores preocupaciones de los usuarios que tienen monedas digitales o de los usuarios que las quieren comprar es su fluctuación. La variación en los valores de las monedas digitales se produce gracias al sistema en el que se apoyan. Hoy en Oi Real Estate veremos las razones.

¿Qué son las monedas digitales?

Las monedas digitales son medios de intercambio disponibles en forma digital. Poseen propiedades similares a las monedas físicas ya que permiten transacciones instantáneas y transferencia de propiedad sin fronteras. Están creadas sobre tecnología blockchain, un sistema que no está sujeto a una autoridad. Eso quiere decir que las monedas no están centralizadas, no hay una entidad que controle su valor. 

Algunas de las monedas digitales más conocidas son el Bitcoin (BTC) y Ethereum (ETH), las dos monedas digitales con sistemas descentralizados. En cambio, con la reciente idea del Banco Central Europeo y la creación del euro digital, esta moneda sí que tendrá un sistema centralizado y su valor no fluctuará.

Variación en los valores de las monedas digitales

Las monedas digitales son características por su valor fluctuante que puede provocar que su valor monetario llegue a caer un 50% en unos días. Pero, al mismo tiempo, este valor puede llegar a aumentar más del triple de su valor en unas semanas. Con lo que se puede observar que el valor de la moneda puede aumentar y decrecer sin previo aviso.  La fluctuación del valor de las monedas digitales se ocasiona con la demanda y compraventa de las mismas. Es decir, cuánta más actividad haya con las monedas, su valor más aumenta y, en contrapunto, si no se usan, desciende.

¿De qué depende la variación en los valores de las monedas digitales?

  • La utilidad de la moneda
  • El sentimiento
  • Las prácticas especulativas 
  • Las “ballenas”

Utilidad de las monedas digitales

Una de las condiciones de la fluctuación de las monedas digitales es su nivel de utilidad. Es decir, la capilaridad que tiene el valor de la moneda digital en adaptarse a la plataforma de la cadena de bloques y resolver los problemas. Por lo que cuanta más utilidad tenga una moneda digital, más aumentará su precio.

Sentimiento en relación con las monedas digitales

Aunque no lo parezca, el sentimiento es un factor importante en la compraventa de monedas digitales. Cuando los usuarios oyen buenas noticias alrededor de las monedas digitales se interesan en ellas y compran. En cambio, si oyen noticias negativas no compran o las venden. Asimismo, con esto se relaciona la reputación, es decir, si una moneda digital tiene buena reputación, más usuarios querrán comprarla.

Prácticas especulativas 

Las prácticas especulativas son un gran factor en la compraventa de monedas digitales. De hecho, es el factor que más afecta a la variación en los valores de las monedas digitales. Por ejemplo, cómo los precios no están fijados, se usan plataformas de intercambio de moneda estandarizados para intentar aprovechar los beneficios.

Las “ballenas”

Las “ballenas” son carteras que mueven grandes cantidades de monedas digitales. Estas carteras se llaman “ballenas” por el hecho que mueven más de 1.000 Bitcoins de media por movimiento o transacción. 

Hay que tener en cuenta que las transacciones que se hacen con “ballenas” se hacen bajo el propio beneficio de la misma cartera. Es decir, solo se hacen transacciones que pueden ser positivas para la “ballena”, por lo que es aun más difícil poner un valor económico a su objetivo. 

Las transacciones de “ballenas” son movimientos muy grandes y por ese mismo motivo son seguidos por analistas. Los informáticos siguen los movimientos que se hacen para intentar anticipar tendencias de “ballenas”. De hecho, se pretende poder entender la base de su funcionamiento para crear proyectos basados en este tipo de carteras. 

Según Per Wimmer, fundador de Wimmer Financial LLP (una empresa internacional centrada en el desarrollo de Real estate, recursos naturales, infraestructura e industria) el mundo tiene diez “ballenas”.Para Wimmer las diez “ballenas” controlan el mercado de las monedas digitales por su gran abarcamiento. 

Las diez “ballenas” son carteras que guardan una gran cantidad económica en monedas digitales y por ello, ocupan un gran volumen. De hecho, se cree que ocupan al menos la mitad del volumen total en monedas digitales. Por lo que se concluye que a través de estas “ballenas” es muy sencillo poder manipular el mercado de las monedas digitales y el valor de estas. 

Manipulaciones de las monedas digitales

Una de las maneras de manipular las monedas digitales es a través de la técnica de “trading”. El “trading” o enjuague y repetición, en castellano, es una técnica basada en la venta de una gran cantidad de valor de “ballenas”. Es decir, se pone en venta un gran volumen de monedas digitales pertenecientes a una de las diez “ballenas” a un precio más bajo del que hay en el mercado, lo que hace que se disparen las ventas. 

Por lo tanto, como el precio es más bajo los usuarios minoristas compran más volumen de monedas digitales y el volumen de estas aumenta. Cuando sucede esto, las mismas “ballenas” aprovechan la situación y vuelven a comprar más monedas digitales. Además, también hay que tener en cuenta, que hay hackers que usan “ballenas” para robar valores digitales.

“Ballenas maliciosas”

Hay que tener en cuenta que como en cualquier sector, hay hackers. Existe en el mundo de las “ballenas” unas “ballenas maliciosas”, hackers, que se dedican a robar una gran cantidad del volumen de monedas digitales. Normalmente, roban Bitcoin, al ser el más usado, y luego mueven las monedas digitales robadas a direcciones desconocidas, para luego bloquearlas en un intercambio de monedas (exchange, en inglés). 

Con esto, los hackers consiguen obtener grandes cantidad económicas a través de los bloqueos hechos con direcciones desconocidas. El problema, es que en ocasiones estas “ballenas maliciosas” no solo atacan a las “ballenas” grandes. Por eso, hay que siempre ir con cuidado al hacer compraventa de valores de monedas digitales. 

Para concluir, hay que tener en cuenta que las “ballenas” tienen un poder muy abrupto y que puede desconcertar porque las monedas digitales aún no hay llegado a su punto más álgido. De hecho, hay que tener en cuenta que las “ballenas” son el factor más clave en la variación en los valores de las monedas digitales.

Si le ha interesado este tema y quiere hacernos alguna consulta o dejar un comentario, le invitamos a ello. Asimismo, puede seguir leyendo sobre monedas digitales y Blockchain en:

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