La eficiencia energética de los edificios es un tema que se encuentra en agenda en España y en toda Europa hace años. Además de cuidar el medioambiente, vivir en un hogar en donde se pueda optimizar el consumo de energía al máximos también nos permite ahorrar en las factura mensuales de los servicio básicos. ¿Qué tipo de vivienda conviene comprar para conseguir una mayor eficiencia energética? ¿Una vivienda de obra nueva o una vivienda de segunda mano? ¿Con qué ventajas y con qué desventajas cuenta cada una? En este artículo te lo contamos.
A la hora de elegir una vivienda para comprar no sólo es importante fijarse en su precio sino también en otros factores que más adelante puede significar uno o varios gastos extra. Si un inmueble no cuenta con eficiencia energética suficiente contamos con dos opciones: comprarlo y realizar reformas en él o comprarlo, no realizar ninguna obra y atenerse a un coste elevado de los servicios mes a mes. A continuación te contamos cuáles son las viviendas que más conviene comprar para conseguir una mayor eficiencia en el consumo de energía. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
Vivienda de obra nueva: mayor eficiencia energética, mayor precio
Las ventajas de este tipo de vivienda
Las viviendas de obra nueva cuentan con mayor eficiencia energética que las de segunda mano, sobre todo aquellas que son más antiguas. Esto significa que permiten optimizar el consumo de energía y, por lo tanto, conseguir un ahorro en la factura mensual.
El Código Técnico de la Edificación (CTE) es aquel que unifica las normativas de construcción en España. En él se establece que todos los nuevos edificios deben garantizar un “uso racional de la energía”. Con este objetivo, el documento obliga a los constructores a dotar a las nuevas viviendas de aislamiento térmico y de iluminación de bajo consumo. También, a hacer que parte de su consumo energético proceda de fuentes renovables que se produzcan dentro del mismo edificio o en su exterior.
El nivel de eficiencia energética que una vivienda posee queda registrado en una etiqueta con una calificación que va de la A a la G. Se trata de un elemento obligatorio para cualquier vivienda en venta o alquiler y se obtiene tras una inspección de un técnico especializado.
Otra gran ventaja de este tipo de viviendas es que no es necesario hacer grandes reformas en ellas, ya que son de obra nueva. Por lo tanto, las posibilidades de que haya que aprobar derramas comunitarias son menores que al comprar una de segunda mano.
Además, estas nuevas construcciones suelen contar con grandes ventanas, terrazas y balcones y estar mejor equipadas en cuestiones de domótica. También suelen disponer de zonas comunes como piscinas, jardines y otras áreas abiertas.
Las desventajas de este tipo de vivienda
Los inmuebles de nueva construcción cuentan con la desventaja de que su precio suele ser mayor que el de uno de segunda mano, el cual, generalmente, no se puede negociar. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), durante el tercer trimestre de 2021 el metro cuadrado de viviendas de menos de cinco años fue aproximadamente un 17% más caro que el de propiedades más antiguas.
Por otro lado, la entrada a estas viviendas no suele ser inmediata una vez que se concreta su compra. Si se trata de una casa sobre plano, será necesario esperar a que esté construida para habitarla, lo cual puede generar mayores gastos para el comprador.
Vivienda de segunda mano: menor precio, menor eficiencia energética
Las ventajas de este tipo de vivienda
Las viviendas de segunda mano suelen ser más baratas y encarecerse a menor velocidad que las de obra nueva. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), durante el segundo trimestre de 2021 este tipo de inmuebles sólo aumentaron su precio un 2,9% frente a un 6% de los nuevos.
Si bien suelen poseer menos eficiencia energética que las viviendas de obra nueva, pueden significar una inversión de mayor rentabilidad. Es decir, aunque normalmente presentan inconvenientes a largo plazo, debido a que con el paso del tiempo comienzan a tener fallos en sus instalaciones, si el objetivo de la compra fue la inversión, puede ser la opción más atractiva. Esto se debe, por ejemplo, a que se encuentran en segundas calles y en segundos barrios, o sea que se sitúan junto a las zonas más transitadas de las grandes ciudades.
Las desventajas de este tipo de vivienda
El hecho de que las viviendas de segunda mano posean menor eficiencia energética, también implica un mayor gasto. Estos inmuebles suelen contar con recubrimientos térmicos y sistemas de calefacción, por ejemplo, que son menos eficientes que los de viviendas nuevas. Esto es lo que genera mayor consumo energético y, por lo tanto, facturas más elevadas.
Por esta razón es que las viviendas usadas suelen requerir en muchos casos de rehabilitaciones o reformas, no sólo para aumentar su eficiencia energética, sino por otras causas. Entre ellas se encuentran la adecuación a ciertas normativas que se hayan actualizado, como es el caso de los sistemas de seguridad antiincendios.
En este sentido, serán la antigüedad y el estado de conservación de la vivienda los que marcarán cuál será la magnitud de las reformas. Teniendo en cuenta esto, es imprescindible comprobar el estado del inmueble antes de firmar su compra. También es importante inspeccionarla, si es posible, en diferentes momentos del día para ver si cuenta con suficiente luz natural o si hay un exceso de ruidos molestos. En caso de que se trate de un edificio de viviendas, también se debe realizar una revisión en su fachada y en zonas comunitarias como el ascensor.
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A la hora de comprar una vivienda es importante calcular cuánto tendremos que pagar por ella. Esto no sólo incluye el precio del inmueble, sino también los gastos e impuestos a los que están sujetas este tipo de operaciones. En esta ocasión nos centraremos específicamente en los tributos que se deben abonar al adquirir una propiedad, sobre los cuales suele haber confusión. ¿Cuáles son? ¿En qué casos se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)? ¿Cuándo hay que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)? ¿Qué diferencias hay entre comprar una vivienda nueva y una de segunda mano al tributar? En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre los impuestos que hay que pagar por comprar una vivienda.
Calcular cuánto habrá que pagar en materia de impuestos antes de concretar la compra de un bien inmueble puede ser muy útil para evitar sorpresas más adelante. Lo primero que se debe tener en cuenta es que los tributos a abonar varían según se trate de una vivienda de obra nueva o de una vivienda usada o de segunda mano. Se trata de una cuestión sobre la cual suelen darse algunas confusiones. Luego, es importante saber que las disposiciones de cada comunidad autónoma también influyen en el monto a pagar, por lo cual será necesario informarse respecto de lo previsto para cada región.
¿Cuáles son los impuestos que se deben pagar por comprar una vivienda en España? ¿Cuándo se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)? ¿En qué casos hay que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)? ¿Qué ocurre con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)? A continuación respondemos estas preguntas y más. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué impuestos se deben pagar por comprar una vivienda?
Los tributos que los contribuyentes deben pagar en España por adquirir un bien inmueble son los siguientes:
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Sin embargo, en ningún caso una persona abona los tres impuestos por la compra de una vivienda, sino sólo dos de ellos. Esto se debe a que los gravámenes a pagar por un comprador varían en función de si se trata de un inmueble de obra nueva o de uno de segunda mano. Entonces, ¿cuáles son los tributos que se deben abonar en cada caso?
Impuestos que se deben abonar por adquirir un inmueble de obra nueva
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Impuestos que se deben abonar por adquirir un inmueble de segunda mano
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
A continuación veremos en detalle de qué se trata cada uno y cuánto se debe pagar por ellos.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): el tributo que debes pagar al comprar una vivienda de obra nueva
Al comprar una vivienda de obra nueva, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), se debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Actualmente, el monto a pagar por él es de un 10% sobre el precio del inmueble adquirido. De esta manera, si, por ejemplo, la propiedad costó 100.000 euros, el comprador deberá abonar 10.000 euros de IVA o 25.000 euros si el precio de la vivienda es de 250.000 euros.
Es importante mencionar que hay una comunidad autónoma en donde no se aplica el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en estos casos, sino otro tipo de gravamen. Se trata de la región de Canarias, lugar en el cual se cobra a los compradores de viviendas de obra nueva el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). En esta ocasión, el porcentaje que se aplica sobre el precio de la propiedad no es de 10%, sino de 6,5%.
También cabe señalar que, en el caso de las viviendas públicas, el porcentaje a pagar por el IVA suele ser de un 4% sobre el precio de la vivienda. Sin embargo, puede variar en función de la comunidad en donde se encuentra el inmueble y del tipo de vivienda social que sea.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): el tributo que debes pagar al comprar una vivienda de segunda mano
Al comprar una vivienda usada o de segunda mano, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), se debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En este caso, desde el 1° de enero de este año, el monto a abonar por dicho tributo depende, ya no del precio que el contribuyente haya pagado por el inmueble, sino del valor de referencia que el Catastro haya fijado para él. También varía según la comunidad autónoma en donde se encuentre la propiedad, ya que en todas se aplican diferentes porcentajes que van del 6% al 10%.
En el caso de que el inmueble adquirido sea una Vivienda de Protección Oficial (VPO), de que el comprador pertenezca a una familia numerosa o de que sea menor de 35 años, es probable que pueda acceder a un tipo reducido en el ITP, dependiendo de la comunidad.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): el tributo que debes pagar en ambos casos
Como señalamos previamente, existe un tributo que se debe abonar al comprar una vivienda de obra nueva pero también al adquirir un inmueble de segunda mano. Se trata del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). El mismo se encarga de gravar todos los documentos notariales y administrativos que se necesitan para concretar una compraventa, como la escritura pública. El monto a pagar por él se calcula sobre el valor de la escritura y oscila siempre entre el 0,5% y el 2% del precio de la propiedad.
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Existen muchos casos en los que, luego de comprar una vivienda, es necesario realizar algún tipo de obra antes de habitarla, alquilarla o destinarla al uso que fuere. ¿Cuándo suele ocurrir esto? ¿Qué pasos se deben seguir para que las modificaciones sean exitosas? ¿Qué coste aproximado pueden llegar a tener para el propietario? En este artículo te contamos todo lo que debes saber antes de comprar y reformar una vivienda.
Antes de comprar cualquier bien inmueble es indispensable analizar si el mismo podrá ser utilizado inmediatamente o si requerirá de obras para mejorarlo y/o volverlo habitable. En caso de que haya que realizar modificaciones, también será importante calcular el coste de las mismas para contar con un presupuesto.
A continuación te contamos todo lo que debes tener en cuenta antes de comprar y reformar una vivienda. ¡Sigue leyendo para enterarte!
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¿En qué casos suele ser necesario reformar una vivienda luego de comprar?
Al comprar una vivienda de segunda mano, es probable que la misma requiera de ciertos arreglos, modificaciones o reformas antes de ser habitada. El precio de las obras depende siempre de los materiales que se utilicen y del alcance de las transformaciones. Además, cuanto más antiguo es un inmueble, más reparaciones se deben hacer y, por lo tanto, más dinero se debe destinar.
En la actualidad, la mitad del parque residencial en España es anterior a 1980. Se trata de un factor importante a tener en cuenta antes de embarcarse en la adquisición de un inmueble usado.
Pasos a seguir al comprar y reformar una vivienda
Comparar precios y pedir un presupuesto cerrado
Antes de tomar la decisión de comprar una vivienda que necesitará ser reformada, es importante comparar precios. Para ello, es aconsejable pedir tres presupuestos diferentes a distintas empresas que puedan realizar las obras. En este documento, además del desglose de los gastos, deben figurar los impuestos correspondientes.
A su vez, también es recomendable solicitar un presupuesto cerrado en donde se brinde un precio completo para así evitar un aumento imprevisto de los gastos. De esta manera, en el documento también deberían reflejarse las fechas de inicio y de fin de las obras, la descripción de todos los trabajos a realizar, los materiales y las obligaciones de la empresa, como la reparación de posibles daños, el plazo de garantía y las vías de reclamo.
En la mayoría de los casos, se suele pedir la mitad del dinero como señal antes de iniciar las reformas. Luego, a medida que vayan avanzando, es posible hacer otras entregas y completar lo restante cuando finalicen.
El presupuesto también debe ir acompañado de un proyecto de obra realizado por un especialista. Cuando se trate de una reforma integral sobre elementos estructurales de la vivienda, es necesario que un arquitecto intervenga durante el proceso. En cambio, una obra menor, puede ser supervisada por un jefe de obra.
Analizar el estado de la vivienda
Antes de comprar una vivienda de segunda mano para reformar, es importante fijarse si su estructura y sus instalaciones de agua, gas y electricidad están en buenas condiciones. Si bien el comprador puede analizar esto por su cuenta, es recomendable solicitar la inspección de un arquitecto. El coste medio de este asesoramiento suele ser de entre 340 euros y 1.500 euros por hora.
En esta instancia, no sólo se debe examinar el estado general del inmueble, sino también en qué condiciones se encuentran las infraestructuras comunes, como la fachada, las tuberías, el sistema de calefacción o los contadores, en caso de que se trate de un edificio de viviendas.
Esto se debe a que cualquier obra posterior en la comunidad significará un aumento en el precio de la cuota mensual y un gasto no previsto. También, es aconsejable averiguar si el edificio fue objeto de la Inspección Técnica de Edificaciones (ITE) recientemente o si debe hacerlo en los próximos años.
Conocer la eficiencia energética
Otro de los pasos recomendables antes de comprar una vivienda es solicitar su Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Si bien se trata de un documento obligatorio para vender, no todos los inmuebles de segunda mano lo poseen.
¿En qué consiste este certificado? De acuerdo al nivel de consumo energético que posea un inmueble, se le otorga una calificación que va de la A (mayor eficiencia) a la G (menor eficiencia). El 84,5% de los edificios en España posee una etiqueta E, F o G, y sólo el 0,3% cuenta con un puntaje A. En este sentido, si se van a realizar reformas para aumentar la eficiencia energética, el objetivo debe ser el de lograr una calificación superior a B o C.
Empezar por la cocina y los baños
A la hora de iniciar las obras, es recomendable trabajar primero en la cocina y los baños, ya que son las dependencias más importantes y más necesarias en una vivienda. A su vez, las remodelaciones de ambos suelen ser las que más tiempo llevan. También debe darse prioridad a las demoliciones de tabiques y al levantamiento de nuevos para dar forma a la nueva configuración de la vivienda, si se trata de una reforma integral.
En segundo lugar, debe procederse a instalar los sistemas de fontanería y de electricidad. Es en ese momento que conviene verificar si la potencia contratada es acorde a lo deseado o si hay que realizar algún cambio. Por último, restan los acabados en paredes, suelos y techos, las obras de carpintería y la decoración.
¿Cuánto cuesta reformar una vivienda?
El coste de la reforma de una vivienda de segunda mano depende, principalmente, de dos factores: sus dimensiones y la calidad de los materiales utilizados en la obra. Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), el precio oscila actualmente entre los 500 euros y 700 euros por metro cuadrado. De esta manera, la renovación total de un inmueble de 90 metros cuadrados, por ejemplo, costaría entre 45.000 euros y 63.000 euros.
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A la hora de adquirir una vivienda, las posibilidades económicas con las que se cuenta son un factor clave. En muchos casos, cuando no se tiene un gran presupuesto, un inmueble proveniente de una ejecución hipotecaria puede ser una buena opción. ¿Cuáles son las ventajas y las desventajas de comprar un piso de banco? ¿Quiénes pueden hacerlo y bajo qué requisitos? En este artículo te lo contamos.
Comprar un piso de banco cuenta con ventajas y desventajas que varían considerablemente de las que implica adquirir cualquier otro tipo de inmueble. Sin embargo, a rasgos generales, podemos afirmar que puede tratarse de una muy buena opción, tanto para personas físicas como para personas jurídicas que estén pensando en dar este paso.
A continuación te contamos todo lo que debes saber respecto a los pros y contras de esta operación. ¡Sigue leyendo para enterarte!
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¿Qué es un piso de banco?
Un piso de banco es un inmueble que procede de un proceso de ejecución hipotecaria. Los pisos de banco no necesariamente deben ser viviendas, también hay solares, oficinas, naves industriales, locales, etc.
La mayor parte de estas ejecuciones han ocurrido durante el año 2008. La crisis económica ocasionó una serie de embargos, a causa de los impagos de las hipotecas, lo cual llevó a producir un aumento de las viviendas vacías. Estas estaban en manos de personas físicas y jurídicas, pero acabaron en manos de diversas entidades financieras.
De todos modos, a lo largo de los años, no solo han sido los bancos los que se han hecho cargo de estos inmuebles, sino que también ahora son propiedad de fondos de inversiones o de la Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria).
¿Quién puede comprar un piso de banco?
Cualquier persona física en España puede adquirir un inmueble proveniente de una ejecución hipotecaria. Los únicos requisitos con los que debe cumplir son la presentación de un documento de identidad (DNI si es español, NIE si es extranjero) y la acreditación de la procedencia de los fondos, para que la entidad pueda comprobar que provienen de fuentes lícitas.
A su vez, las personas jurídicas también tienen posibilidad de comprar un piso de banco. De hecho, la fórmula a la que más acuden las instituciones financieras es la venta a fondos de inversión. ¿A qué se debe? Todas las hipotecas impagas y los activos inmobiliarios que los bancos debieron asumir se engloban en portfolios o carteras y se vuelven improductivos. Por eso, las entidades buscan deshacerse de ellos lo antes posible y son estos fondos de inversión quienes más adquieren este tipo de activos.
Una vez que estas sociedades adquieren dichos inmuebles, suelen darle las siguientes finalidades:
Alquiler: se crean asociaciones denominadas SOCIMI (sociedades cotizadas anónimas de inversión en el mercado inmobiliario) que los destinan al alquiler.
Venta: con ayuda de las agencias inmobiliarias, los los servicers ponen a la venta las propiedades adquiridas.
¿Por qué puede ser conveniente comprar un piso de banco en vez de otra vivienda?
En el caso de una persona física, adquirir un piso de banco puede ser muy ventajoso, principalmente en términos de precio. De esta manera, si lo que se está buscando es una vivienda para habitar, seguramente sea una mejor opción que cualquier otra propiedad sin estas características. A su vez, si lo que se busca es invertir, también puede ser muy redituable, ya que será posible venderla a un precio mayor que el que se la compró o alquilarla y obtener un beneficio mes a mes.
En cuanto a las personas jurídicas, si lo que se busca es un inmueble para desarrollar sus actividades, los bajos precios de los pisos de banco también implican una ventaja con la que no cuentan otras propiedades. De la misma manera que en el caso anterior, si lo que se desea es invertir, seguramente un inmueble proveniente de una ejecución hipotecaria también sea la mejor opción para revender o alquilar.
Pros y contras de comprar un piso de banco
Si estás evaluando comprar un piso de banco, deberías conocer sus ventajas e inconvenientes para poder elegir la mejor opción para ti.
Pros
El precio
Aunque con los años el precio se esté volviendo similar a los precios de los pisos comercializados por inmobiliarias, en muchas ocasiones suelen estar muy por debajo del valor del mercado.
Las entidades financieras, al no tener como negocio principal la venta de inmuebles, quieren dar salida rápida a estos pisos. Por este motivo, lanzan al mercado numerosas ofertas, con precios atractivos respecto a los valores de cada zona.
Asimismo, estos pisos tienen directrices del Banco Central Europeo. Este ente impulsa y fuerza a los bancos a liberarse de este tipo de activos inmobiliarios, con precios muchas veces por debajo de mercado.
La financiación
Los pisos de banco tienden a ofrecer buenas oportunidades de financiación. Esto ocurre porque estos bancos o fondos de inversión tienen acuerdos con entidades financieras, las cuales pueden llegar a prestarte hasta el 100% del valor de compraventa de la vivienda.
Cabe destacar, que son los únicos tipos de pisos que pueden garantizar una financiación completa, ya que los pisos de particulares o de inmobiliarias se limitan al 80 o 90% del valor de compraventa.
Los plazos
En este tipo de pisos, los plazos de amortización de la hipoteca se pueden llegar a extender hasta los 40 años. Con lo cual, esta opción permite a los compradores obtener una cuota más baja al mes y, de esta manera, poder hacer frente al pago sin problemas.
La tasación
El trámite de la tasación es un paso que se ahorraría el comprador, pues, al ser una vivienda de banco, son ellos quienes se encargan de realizar la valoración del inmueble.
La flexibilidad en los pagos
Si tienes dificultades para pagar la hipoteca por problemas económicos, se pueden cambiar los plazos de amortización. Además, el banco te podrá ofrecer ayudas para que puedas afrontar los pagos.
No hay comisiones
Al realizar la compra de un inmueble de estas características, no se debe pagar ninguna comisión, ni al banco ni a la entidad a la cual se haya adherido el piso.
Contras
La poca información
Generalmente, nos encontramos con muy poca información acerca de estos pisos. No conocemos de quién era propiedad, tampoco si todas las instalaciones funcionan con normalidad o por qué carecen de planos u otros datos más genéricos.
Es importante conocer los pagos de la comunidad, porque a veces pueden sumarle al piso tan barato los impagos que se han ido acumulando.
Las reformas
Frecuentemente, estos pisos pueden necesitar reformas. Suelen entregarse tal y como están, en procesos de ejecución hipotecaria. Por esta razón, hay pisos de toda clase: en mal estado, con grietas, averías y con la necesidad de una buena reforma.
El proceso es más burocrático
Al querer adquirir un piso de banco, los vendedores suelen tener unos protocolos muy estrictos y controlan a los compradores en cuanto a prevención de blanqueo de capitales o temas similares. Con lo cual, los interesados en poseer estas viviendas deben tener los papeles en orden y toda la documentación correcta.
Por este motivo, a veces, el tiempo para comprar una vivienda en estas condiciones, puede prolongarse un poco más, ya que son procesos más burocráticos y, por lo tanto, más lentos y rigurosos.
Suelen venderse rápidamente
Los pisos de banco duran muy poco en el mercado. A causa de su bajo precio, si no eres ágil, podrás pasarte meses y meses buscando, sin materializar la compra.
Esto también puede ocurrir porque en zonas puntuales, como Catalunya, existe un derecho de tanteo de tracto por parte de la Generalitat. Es decir, todos los inmuebles ofertados primero pasan por la Generalitat y esta es quien decide si se queda el piso o no.
Así, te puedes haber interesado en un piso de aquellos que al final acaba cayendo en manos de la Generalitat y convirtiéndose en una vivienda con fines sociales.
La oferta es limitada
Como los pisos que ofrecen los bancos suelen ser de embargos, la oferta es limitada y quizás ninguno de ellos se ajuste a tus necesidades.
Las entidades bancarias solo disponen de un cierto número de propiedades y puede ocurrir que el inmueble que lanzan al mercado no esté ni en un barrio que te gusta ni tenga las características que tú siempre has querido para tu hogar.
Porcentaje de pisos de banco en Barcelona
Estimativamente, en la provincia de Barcelona se podría decir que un 15% de los inmuebles son de bancos. En cambio, en Barcelona ciudad, esta cifra podría bajar a un 5%, ya que en el centro de la Ciudad Condal existe mucha más demanda de inmuebles y hay menos oferta de pisos de banco.
Garantías al comprar un piso de banco
Como en cualquier proceso de compraventa, al comprar un piso de banco se aplica la normativa civil de protección al comprador.
Esto significa que existe la posibilidad de reclamar por vicios ocultos en un plazo de seis meses. Además, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) prevé unas garantías, cuyos plazos, sin embargo, empiezan a contar desde el certificado de fin de obra de la vivienda y no de la firma de la compraventa.
De esta manera, y aunque sea difícil que una vivienda de segunda mano recaiga todavía en estos plazos, la LOE cubre 10 años para fallos estructurales, tres, para defectos de habitabilidad, y uno, para desperfectos en el acabado.
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Las prácticas fraudulentas para ahorrarse algunos euros en impuestos son un denominador común en muchas de las operaciones que se llevan a cabo en España. Las transacciones de bienes inmuebles no son la excepción: tanto compradores como vendedores recurren a ellas. Sin embargo, es importante conocer cuáles son los riesgos que se corren al recurrir a ellas. ¿Qué peligros implica comprar parte de una vivienda “en blanco” y otra parte “en negro”? ¿Cómo actúan las autoridades cuando detectan alguna operación sospechosa? ¿Qué problemas puede traer al comprador y cuáles al vendedor? En este artículo te lo contamos.
Comprar parte de una vivienda “en negro” puede hacernos ahorrar un determinado porcentaje en tributos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Pero, ¿vale la pena arriesgarse teniendo en cuenta que pueden surgir problemas con el Ministerio de Hacienda y que quizás luego tengamos que pagar incluso más de lo que nos correspondía si hubiésemos obrado de acuerdo a la ley?
A continuación te contamos todo lo que debes tener en cuenta antes de tomar una decisión como esta. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué impuestos se deben pagar por comprar una vivienda?
Los impuestos que se deben pagar por comprar una vivienda varían en función de si se trata de un inmueble de obra nueva o de segunda mano.
Impuestos que se deben pagar al comprar una vivienda de obra nueva
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
Impuestos que se deben pagar al comprar una vivienda de segunda mano
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
A continuación hablaremos de una práctica muy extendida entre compradores y vendedores de bienes inmuebles: la de formalizar parte de una compraventa pero llevar a cabo la otra parte “en negro”. Los compradores suelen elegirla con el objetivo de ahorrarse un porcentaje del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), es decir, cuando adquieren una vivienda usada. Veamos qué riesgos conlleva.
Comprar parte de una vivienda en negro para evadir impuestos: ¿qué problemas puede traer?
Afrontar parte de la compra de un inmueble “en negro” para reducir la base imponible y evitar pagar un porcentaje de los impuestos correspondientes es una práctica común en España. Se trata de un acto que consiste en escriturar una vivienda por un valor inferior al real. De esta manera, en aras de ahorrarse parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), se realiza una compraventa que en realidad es fraudulenta, ya que parte se abona en efectivo sin que quede registro de ello.
El alcance real de esta modalidad es desconocido, ya que todas las transacciones de este tipo quedan completamente fuera de cualquier estadística. Sin embargo, como mencionamos, es sabido que se trata de uno de los tipos más comunes de economía sumergida. Si bien se desconoce el impacto de esta segunda economía en España, las previsiones más optimistas creen que significa menos del 10% total del PIB. Mientras tanto, las más pesimistas afirman que su impacto puede ser de hasta un 25%.
Es importante conocer que esta práctica puede traer serios problemas, tanto al comprador como al vendedor de la propiedad. Esto se debe a que la evasión de impuestos está duramente castigada por la ley española y las autoridades fiscales cada vez son más exigentes en sus controles (la nueva Ley de Fraude Fiscal es una muestra de ello). De esta manera, en los casos que considere sospechosos, Hacienda puede llegar a iniciar una comprobación de valores. En estos casos, el organismo puede terminar imputando el valor real del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicar intereses de demora o sancionar con multas.
¿Cuáles son los riesgos que corre el comprador?
Comprar parte de una vivienda en negro puede ahorrar al comprador entre el 6% y el 11% del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Esta variación se da porque se trata de un tributo cedido a las comunidades autónomas, razón por la cual no se abona lo mismo en todas las regiones.
De esta forma, al escriturar una vivienda por 210.000 euros, por ejemplo, pero abonando 50.000 euros en negro, se reduce la base imponible del gravamen. En este sentido, el riesgo más grande es el que señalamos previamente: si el precio por el cual se escrituró es inferior al de mercado, Hacienda puede iniciar una comprobación de valores. La primera de las consecuencias que puede acarrear esto es que el comprador termine pagando lo que le corresponde por el ITP. Pero además, puede terminar enfrentándose al pago de intereses de demora e incluso, multas por evasión fiscal. Es por eso que recurrir a esta práctica puede terminar siendo contraproducente para el comprador si su objetivo era pagar menos.
Por otro lado, la persona también puede verse perjudicada en materia fiscal si su objetivo es revender el inmueble. ¿Por qué? Si lo hace por un precio muy superior al que quedó registrado cuando lo adquirió, es decir, lo que pagó en blanco, su ganancia patrimonial será muy alta. Esto lo hará tributar más de lo correspondiente por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
¿Cuáles son los riesgos que corre el vendedor?
Los riesgos de recurrir a esta práctica no están únicamente reservados al comprador. La realidad es que para el vendedor de la propiedad el fraude es aún más beneficioso, ya que se ahorra más impuestos. Uno de ellos es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que, al escriturar por un valor menor, la carga impositiva también se reduce.
Por otro lado, el hecho de haber recibido menos dinero por la transacción, también lo habilita a alegar pérdidas en la compraventa, lo cual lo exime de tributar por la plusvalía municipal. Cabe aclarar que este escenario sólo ocurre si vendió el inmueble por menos dinero del que lo compró en su momento.
Entonces, ¿cuáles son los riesgos que corre el vendedor? Si Hacienda sospecha que el valor por el cual el piso se vendió es muy inferior al de mercado, también puede iniciar una comprobación de valores. En este caso, si descubre el fraude, puede exigir al vendedor que pague el IRPF correspondiente a la mayor ganancia patrimonial obtenida.
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Comprar un inmueble implica realizar una serie de trámites, tanto antes como después de firmar la escritura pública de compraventa. Uno de ellos consta de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad para que quede asentado allí quién es su nuevo titular. ¿Qué pasos son necesarios para realizar este trámite? ¿Cuánto tarda y cuánto cuesta? ¿Es obligatorio? En este artículo te lo contamos.
El Registro de la Propiedad puede ser un gran aliado a la hora de buscar mayor seguridad jurídica en cada una de las operaciones inmobiliarias que realizamos a diario. Por eso es que inscribir una vivienda en él luego de comprarla es un paso fundamental. A continuación te contamos todo lo que debes saber para realizar este trámite de manera exitosa. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es un organismo público cuya tarea consiste en inscribir o anotar todos los actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas que afecten a la propiedad de bienes inmuebles (casas, locales, naves industriales, etc.), como también a los derechos que recaen sobre ellos (hipotecas, embargos, etc.).
¿Es obligatorio inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?
Si bien no se trata de un trámite obligatorio, hacerlo es altamente recomendable. El hecho de inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad reviste de mayor seguridad jurídica a las transacciones que se vayan a hacer de él.
Por esta razón, también es importante, antes de comprar una vivienda, acudir a la oficina del Registro correspondiente y solicitar una nota simple. A través de este documento, es posible comprobar si quien dice ser propietario del inmueble realmente lo es o si el mismo cuenta con cargas, entre otras cuestiones.
¿Qué riesgos implica no inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad?
El riesgo más grande es que, si luego de adquirir una vivienda se decide no registrarla a nombre del nuevo propietario, no habrá forma de acreditar que este es el verdadero dueño. En otras palabras, el nivel de seguridad jurídica será muy bajo y por eso pueden llegar a surgir diversos inconvenientes en el futuro. Por ejemplo, que el inmueble se venda sin el consentimiento del propietario o que sea embargado por deudas del anterior propietario.
Cómo inscribir una vivienda en el Registro de la Propiedad
El trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad puede ser realizado por el comprador del inmueble, por una gestoría que haya contratado o por la notaría en donde se firmó la escritura pública de compraventa. Para ello, cualquiera de ellos debe acudir de manera presencial a la Oficina Registral correspondiente a la localidad donde se encuentra la vivienda adquirida.
Los documentos que se deben presentar para iniciar el trámite son los siguientes:
Una copia de la escritura pública de compraventa autorizada por el notario.
Un impreso de autoliquidación que certifique que el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) fue hecho de acuerdo a lo dispuesto por la comunidad autónoma.
Una justificación de haber presentado el documento para el pago de la plusvalía municipal.
¿Cuánto cuesta el trámite?
El precio del trámite dependerá del valor que se haya asignado a la vivienda en la escritura pública, de la ubicación de la misma y de sus características. A este valor resultante se le llama valor registral.
Además, se suman los honorarios de los registradores, cuyos máximos están fijados por el Arancel de los Registradores de la Propiedad. Esta es la escala de precios que se fijó en el Real Decreto 1427/1989:
Valores iguales o menores a 6.010,12 euros: honorarios de hasta 24,04 euros.
6.010,13 a 30.050,61 euros: honorarios de hasta 1,75 por cada 1.000.
30.050,62 a 60.101,21 euros: honorarios de hasta 1,25 por cada 1.000.
60.101,22 a 150.253,03 euros: honorarios de hasta 0,75 por cada 1.000.
150.253,04 a 601.012,10 euros: honorarios de hasta 0,30 por cada 1.000.
Valores mayores de 601.012,10 euros: honorarios de hasta 0,20 por cada 1.000.
De esta manera, el precio medio del trámite de inscripción oscila entre los 600 y los 1.000 euros. El mismo nunca costará menos de 24,04 euros ni más de 2.181,67 euros.
¿En qué oficina del Registro corresponde hacerlo?
Según Registradores de España, la totalidad del territorio español está dividido en circunscripciones, a las que se denomina distritos hipotecarios. A cada uno de estos distritos hipotecarios le corresponde un Registro de la Propiedad, a cargo de un registrador diferente.
En su sitio web se puede encontrar un mapa dividido en provincias en donde se puede filtrar por localidad para encontrar el correspondiente.
¿Cuánto tarda el Registro en completar la inscripción?
Una vez presentados los documentos que mencionamos previamente, el proceso de inscripción se desarrollará dentro de los siguientes quince días hábiles. Dentro de ese tiempo, el registrador se ocupará de comprobar si la compraventa se celebró respetando plenamente la ley. Sólo así tendrá plena eficacia y el nuevo derecho de propiedad del comprador podrá acceder al Registro.
De lo contrario, si el registrador observa que la escritura posee algún defecto que impide su inscripción, lo notificará de forma fehaciente al interesado para que subsane el error. Si esta persona no está de acuerdo con la calificación del registrador, también puede solicitar una revisión mediante alguno de los procedimientos que determina la ley.
Una vez hecha la inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, el organismo comunica al Catastro Inmobiliario el cambio de titularidad que se produjo. Una vez registrado en el Catastro, el derecho del nuevo propietario dura para siempre. De esta manera, no será necesario que lo renueve ni que vuelva a pagar por el mantenimiento de la protección registral.
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Recibir un inmueble a través de una herencia implica afrontar una serie de trámites y el pago de determinados impuestos y gastos. A su vez, se suma la posibilidad de que haya más de un beneficiario y que surjan conflictos entre ellos. Por esta y otras razones, es importante actuar con cautela. ¿Cuánto dura el proceso de heredar una propiedad y dónde se realizan los trámites? ¿Cuáles son los impuestos y gastos que se deben abonar por heredar una vivienda? ¿Cómo se puede evitar conflictos con los otros herederos y en el pago de tributos? En este artículo te lo contamos.
La clave para evitar conflictos con los impuestos y gastos que se deben pagar por heredar una vivienda está en prestar atención a los plazos que se otorgan para abonarlos. También existe la posibilidad de tributar menos si se cuenta con la información adecuada. En cuanto a los problemas que se pueden llegar a producir entre herederos, muchas veces depende de la forma en la que el causante haya redactado su testamento. Sin embargo, es importante saber negociar y estar abierto al diálogo.
A continuación te contamos en detalle todo lo que debes tener en cuenta para evitar conflictos al heredar una vivienda. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Cuánto tiempo se tarda en heredar una vivienda y dónde se realizan los trámites?
La mayor parte de los trámites de una herencia se deben realizar en una notaría. Usualmente, el paso previo es acudir a un despacho de abogados o a una gestoría. También existen algunas agencias inmobiliarias que ofrecen encargarse de todo el proceso de herencia de una vivienda, como de su venta si es el deseo de los beneficiarios. En este último caso, se trata de una opción que permite ahorrar tiempo y dinero.
El tiempo que se tarda en realizar todo el procedimiento para poder hacerse de un bien inmueble heredado es relativo. El mismo puede llevar pocos meses o extenderse por años, en función de dos factores: la existencia o no de un testamento y el consenso entre los herederos. La última de estas cuestiones es especialmente importante, ya que los conflictos de este tipo son muy frecuentes.
Una de las disputas más habituales entre herederos es que uno o parte de ellos quieran vender una vivienda, mientras que uno u otros se opongan. El problema radica en que, para realizar este tipo de operación, es necesario que todos los propietarios estén de acuerdo. Existen otras alternativas en estos casos, como que los herederos que desean vender compren su parte a los que no quieren o que acudan a la justicia. La clave está en la negociación, ya que no es conveniente que la propiedad se subaste públicamente.
¿Qué impuestos y gastos se deben pagar por heredar una vivienda?
Al margen de los problemas que puedan llegar a surgir entre herederos, también es conveniente saber cuáles son los impuestos y gastos a los que está sujeta la herencia de una vivienda. También, otras cuestiones que ayudarán a no malvender una propiedad heredada.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
El principal tributo que grava la herencia de un bien inmueble es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Este se aplica sobre toda transmisión de bienes y derechos a título gratuito entre personas físicas. Los herederos cuentan con un margen de seis meses desde el día del fallecimiento del causante para abonarlo, que puede prorrogarse al doble por un coste adicional.
Se trata de un tributo que no posee una cuantía fija, ya que todo depende del monto heredado y de las reducciones y bonificaciones que aplique cada comunidad autónoma. De esta manera, el gravamen puede ir del 7,6% al 34%. En este artículo te contamos cómo se aplica el tributo en cada región.
También es importante tener en cuenta que, desde el 1° de enero de 2022, la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es el valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro. Este es un monto que se fija de acuerdo al valor de mercado que se presume que posee la vivienda. De todas formas, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, será este primero el que actúe como base imponible.
Plusvalía municipal
El otro tributo que se debe abonar al heredar una vivienda es la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Se trata de un tributo municipal que se paga en casi todas las transmisiones de bienes inmuebles ya que grava el incremento de valor que sufrió desde que fue adquirido.
La plusvalía municipal debe abonarse en el ayuntamiento del municipio en donde se encuentra la vivienda heredada. El plazo con el que cuentan los herederos para hacerlo es de seis meses. Existen sanciones por su impago que van desde el 50% hasta el 150% del valor a abonar, dependiendo de la gravedad de la infracción.
Gastos adicionales
Además de estos impuestos también hay que tener en cuenta algunos gastos adicionales que se deben asumir en toda herencia de bienes inmuebles. Dentro de estos se encuentran los gastos de notaría y los del Registro de la Propiedad.
En caso de haya más de un heredero, el porcentaje de los gastos que deberá asumir cada uno dependerá de la participación sobre la vivienda que haya recibido y del acuerdo al que llegue junto a los demás beneficiarios. También influirá el grado de parentesco con el fallecido y de las posibles reducciones en estos costes que se puedan llegar a aplicar según las disposiciones de la comunidad autónoma.
Cómo evitar conflictos con los impuestos y gastos que conlleva heredar una vivienda
Algunos de los consejos a tener en cuenta para evitar conflictos entre herederos y respecto a los impuestos y gastos que se deben pagar son los siguientes:
Son muchas las ocasiones en las que los herederos de un inmueble deciden ponerlo a la venta para conseguir liquidez y evitar los gastos que conlleva su mantenimiento. En estos casos, hay que tener en cuenta que la ganancia patrimonial obtenida estará determinada por la diferencia entre el valor que se adjudicó a la vivienda en la herencia y su valor de venta. Por esta razón, si se pone la propiedad en venta en el corto o mediano plazo, es aconsejable tomar su valor de mercado real, que suele estar por encima del valor de referencia del Catastro y por el que se debe tributar lo mínimo. De esta manera, se evitará tributar en el IRPF e incluso en la plusvalía municipal, o bien, se amortiguará su efecto en gran medida.
Muchas veces, las viviendas heredadas permanecen a disposición de los herederos en vez de salir al mercado para su venta o alquiler. Esto puede deberse a una falta de acuerdo entre los mismos. Para evitar cualquier tipo de conflictos, es recomendable mejorar la redacción de los testamentos e incluir en ellos hasta el último detalle.
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Muchas personas, a la hora de comprar un inmueble, cuentan con la posibilidad de desembolsar el dinero al contado y en un solo pago. De hecho, ha sido la opción predominante en España durante casi toda la última década. Sin embargo, también existen quienes no pueden afrontar la operación de esta forma y recurren al financiamiento bancario. Esta última es la opción que se ha vuelto predominante en recientemente. ¿Por qué ha aumentado la compra de vivienda mediante hipoteca durante 2020 y 2021? ¿Cómo influyeron los cambios en los créditos que otorgan los bancos y la pandemia de COVID-19? En este artículo te lo contamos.
La cantidad de créditos hipotecarios que se solicitaron en España durante el 2021 equivale a más de la mitad de las compraventas inmobiliarias que se concretaron en el país durante el mismo período. Así es, actualmente, más del 50% de la compra de vivienda en el territorio se afronta mediante el pago gradual de una hipoteca.
¿En qué valores se encontraba esta modalidad en años anteriores con respecto a la compra al contado? ¿Cómo influyeron en su aumento las modificaciones en la oferta hipotecaria, el cambio en los gustos de los españoles sobre la vivienda y el incremento de los precios en el sector inmobiliario? A continuación te contamos todo lo que debes saber. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Cómo viene evolucionando la compra de vivienda mediante hipoteca en los últimos años?
Según un informe elaborado por el Consejo General del Notariado, la compra de una vivienda a través de una hipoteca volvió a ser la opción mayoritaria en España. Si bien durante nueve años, específicamente entre 2011 y 2019, más de la mitad de las operaciones inmobiliarias se abonaban al contado y en un solo pago, en 2020 y 2021 la financiación bancaria para adquirir un nuevo hogar se volvió predominante.
Para hablar de datos específicos, según el estudio, en 2021 se formalizaron 676.775 compraventas inmobiliarias en toda España. y se otorgaron 344.432 créditos hipotecarios. Se trata de la cifra más alta desde el año 2007, en pleno boom inmobiliario. De esta manera, el 50,9% de las viviendas que cambiaron de dueño durante el año pasado fueron adquiridas por un crédito hipotecario.
Como ya mencionamos, la tendencia lleva dos años instalada en el mercado y rompió con nueve años de hegemonía de las operaciones al contado. Dentro de ese período, en el año 2013, sólo dos terceras partes de las compraventas inmobiliarias se abonaron en un solo pago. Esto no se debió a una mejor situación que la actual sino, al contrario, a que en ese momento el sector financiero otorgaba escasos créditos y el precio de la vivienda caía considerablemente.
¿Por qué ha vuelto a crecer en 2020 y 2021?
De acuerdo a la opinión de los expertos, el hecho de que la compra de vivienda con hipoteca haya vuelto a situarse cerca de los niveles registrados entre 2007 y 2010 no tiene origen en un solo factor.
En primer lugar, nos encontramos con que los bancos están ofreciendo mejores condiciones de financiación hoy en día, lo cual ha llevado al tipo de interés medio a mínimos históricos. Luego, observamos una tendencia cada vez mayor por parte de los compradores a elegir viviendas más amplias y de mayor calidad. Por último, el creciente aumento de precios en el mercado inmobiliario también parece posicionarse como otra de las razones. A continuación analizamos en detalle cada una de ellas.
La mayor y mejor oferta de hipoteca
Durante el 2021 se produjo un gran crecimiento en la compraventa de bienes inmuebles, pero también en la formalización de hipotecas. Aparentemente la intensa demanda, los bajos tipos de interés y el mayor interés de los bancos por otorgar créditos han sido las principales razones de este incremento.
Por otro lado, nos encontramos actualmente con la mayor y mejor oferta de préstamos hipotecarios en España, tanto a tipo variable como a tipo fijo. Por esta razón, a muchos compradores les resulta más atractivo solicitar una hipoteca, especialmente a tipo fijo, que comprar al contado. Incluso, muchos españoles que sí disponen de ahorros suficientes para afrontar la operación en un solo pago, terminan eligiendo una hipoteca al notar que la cuota es inferior a la de una mensualidad de alquiler.
Los cambios en los gustos sobre vivienda
La experiencia del confinamiento como medida preventiva por el COVID-19 ha influido notablemente en el tipo de vivienda que buscan los compradores españoles. Muchos de ellos prefieren actualmente inmuebles más amplios, de más metros cuadrados, cuyo valor es más elevado.
También es necesario distinguir entre quienes compran su primera casa y quienes deciden vender la suya para adquirir otra, por la razón que sea. En estos casos también entran en juego los créditos hipotecarios, ya que usualmente quienes cambian de vivienda lo hacen a una mejor, que suele ser más cara. Por otro lado, quienes viven con sus padres, en muchas ocasiones no cuentan con ahorros suficientes para afrontar la operación al contado.
El aumento del precio de la vivienda
El precio de la vivienda viene experimentando subidas desde hace ya varios meses. En promedio, el metro cuadrado de los inmuebles vendidos ha alcanzado el 5,3% interanual en España, hasta ubicarse en 1.507 euros. Sin embargo, existen grandes diferencias en función de los tipos de inmuebles. Mientras que los pisos se encarecieron un 3,6% con respecto al 2020, el aumento de los chalets ha alcanzado los dos dígitos, una subida histórica. De esta manera, el aumento del precio de la vivienda, hace que mucha gente que antes hubiese podido pagar un inmueble al contado, ahora deba recurrir a la hipoteca.
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Donar una vivienda a un ser querido puede ser la mejor opción en muchos casos y puede significar un gran beneficio para ambas partes. Sin embargo, se trata de una operación con varias particularidades, sobre la cual es necesario informarse antes de tomar cualquier tipo de decisión. ¿De qué se trata la donación en vida de bienes inmuebles? ¿Qué ventajas implica? ¿Es más conveniente donar o dejar en herencia? En este artículo respondemos todas estas preguntas y te guiamos para que tomes el mejor camino.
CONTENIDO ACTUALIZADO
La donación en vida de bienes inmuebles es una operación sujeta a varias condiciones, diferentes que las que rigen a la donación de otro tipo de bienes. En este sentido, es importante conocer qué dice la ley respecto a ella y qué otras variables intervienen en estos casos para poder tomar la mejor decisión.
A continuación te contamos de qué se trata la donación en vida de bienes inmuebles, cómo la define y la limita la normativa vigente y a qué impuestos está sujeta. También te mostramos qué beneficios implica este tipo de pacto y evaluamos cuándo es más conveniente donar, vender o dejar en herencia. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste la donación en vida de bienes inmuebles?
La ley española prevé que cualquier sujeto pueda entregar en vida todo tipo de bienes a otras personas físicas o jurídicas a título gratuito. Para que esta donación se haga efectiva, el beneficiario debe aceptar formalmente el obsequio.
En este artículo nos centraremos específicamente en la donación en vida de bienes inmuebles, que se diferencia en varios aspectos de las de otro tipo. Primero veamos cómo define la normativa vigente a la donación en general y qué limitaciones establece para ella.
La donación no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la aceptación.
Limitaciones
¿Puede una persona donar absolutamente todos sus bienes? No, el artículo 634 del Código Civil indica que:
La donación podrá comprender todos los bienes presentes del donante, o parte de ellos, con tal que éste se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.
¿Puede un heredero recibir a través de una donación en vida más de lo que le correspondería en una sucesión? Tampoco. El artículo 636 señala al respecto que:
No obstante lo dispuesto en el artículo 634, ninguno podrá dar ni recibir, por vía de donación, más de lo que pueda dar o recibir por testamento. La donación será inoficiosa en todo lo que exceda de esta medida.
Cómo realizar una donación en vida de bienes inmuebles
Previamente mencionamos que la donación de bienes inmuebles guarda varias diferencias con las donaciones de otro tipo. Una de ellas es que, mientras para donar cualquier tipo de bien mueble basta con entregar la cosa directamente o celebrar un contrato privado de donación, para donar un bien inmueble es indispensable firmar una escritura pública de compraventa. Así lo determina el artículo 633 del Código Civil, que ya citamos anteriormente:
Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario.
De esta manera, la escritura pública se configura como un requisito esencial para que la donación del bien inmueble se haga efectiva. De no firmarla, el bien seguirá perteneciendo al donante ante la ley y cualquier otro tipo de documento, como un contrato privado de donación, será de carácter nulo.
¿Cómo proceder entonces para realizar una donación en vida de bienes inmuebles? Ambas partes, donante y donatario, deben acudir a una notaría y firmar una escritura pública ante un notario. Una vez completado este paso, el documento debe ser inscripto en el Registro Público de la Propiedad.
¿En qué consiste la donación de bienes inmuebles con usufructo?
Hasta ahora hablamos únicamente de aquellas situaciones en las que un donante hace entrega de un bien inmueble a un donatario de manera gratuita. Sin embargo, dentro de este tipo de donaciones en vida, existe una opción cada vez más habitual hoy en día. Se trata de donar una vivienda, seguramente a un allegado, pero seguir habitándola. ¿Cómo funciona esto?
En estos casos, la donación se produce de la misma manera que describimos anteriormente. La diferencia es que, al acudir a la notaría y firmar la escritura pública, ambas partes deben dejar asentado que el donatario se convertirá en el nudo propietario del inmueble y el donante, en su usufructuario. También deben aclarar si este usufructo tendrá un período de duración determinado o si será de tipo vitalicio.
De esta manera, la persona que efectuó la donación ya no será propietaria de la vivienda, pero sí tendrá derecho a hacer uso y disfrute de ella. Tendrá la posibilidad, incluso, de obtener un rédito económico por ella si decide alquilarla. Por su parte, el beneficiario de la donación se convertirá en el titular del inmueble, sólo que no podrá utilizarlo ni mucho menos venderlo, donarlo o alquilarlo hasta que finalice el usufructo. Sólo en ese momento obtendrá el pleno dominio sobre la propiedad.
En este artículo te ofrecemos una guía completa sobre usufructo y nuda propiedad para que puedas entender en profundidad cómo funcionan este tipo de pactos.
¿A qué impuestos está sujeta la donación en vida de bienes inmuebles?
Al producirse una donación en vida de un bien inmueble, tanto donante como donatario quedan sujetos a tributar en determinados impuestos. Veamos cuáles son y a cuál de las partes corresponde cada uno:
Impuestos que corresponden al donatario
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD)
Este tributo es el que se encarga de gravar todas las transmisiones de bienes a título gratuito, ya sea por una herencia o una donación. Si bien es recaudado en todo el territorio español, su administración es cedida a las diferentes Comunidades Autónomas. Por lo tanto, la aplicación de reducciones y bonificaciones puede variar según la región. En este artículo te ofrecemos una guía para entender cómo se aplica el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en las diferentes Comunidades.
El donatario deberá abonar este impuesto por única vez en la delegación de Hacienda correspondiente a la Comunidad Autónoma en donde se encuentra la vivienda obsequiada. Desde el 1º de enero de 2022, el monto a pagar por este tributo depende del valor de referencia inmobiliario determinado por el Catastro para cada inmueble en especial.
Plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
Este tributo grava la diferencia entre el precio de adquisición de un inmueble y su precio de transmisión. Es decir, que aplicará cuando, al donar una vivienda, su valor sea mayor al que tenía cuando el donante la compró. Se trata de un impuesto recaudado por cada municipio en particular.
El donatario deberá abonarlo por única vez, siempre y cuando el inmueble obsequiado sea de naturaleza urbana, es decir, que no se encuentre en áreas rurales. Deberá hacerlo en el Ayuntamiento correspondiente al municipio donde se encuentra la vivienda y el monto a pagar dependerá del valor real de la misma.
En este artículo te contamos cómo calcular la plusvalía municipal en 2022, luego de las modificaciones que se introdujeron en noviembre de 2021.
Impuestos que corresponden al donante
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Este tributo se encarga de gravar los incrementos patrimoniales de las personas físicas durante cada año. Es recaudado directamente por el Ministerio de Hacienda en todo el territorio español.
El donante deberá declarar en él durante el año siguiente a la donación. Para ello, Hacienda determina un período de tiempo dentro del cual los contribuyentes deben presentar su declaración de la renta. ¿Existe alguna excepción? Sí. El propietario no estará obligado a tributar en el IRPF cuando sea mayor de 65 años y el bien inmueble donado sea su vivienda habitual.
La Ley de Fraude Fiscal y sus modificaciones respecto a la donación en vida de bienes inmuebles
La Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal entró en vigencia el 11 de julio de 2021, tras ser publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Esta nueva reglamentación implica varias modificaciones para las operaciones que se llevan a cabo en el sector inmobiliario y un incremento en varios de los tributos que intervienen en ellas.
Sin dudas, de todas las transformaciones que propuso esta ley desde que fue presentada como proyecto, la que más revuelo causó fue la medida que buscó terminar con los beneficios fiscales de los pactos sucesorios. ¿De qué se trataba en un principio y cómo se fue modificando a partir de las diferentes enmiendas presentadas en el Senado?
¿Qué beneficios fiscales en la donación de bienes inmuebles se aplicaban hasta la presentación del proyecto de Ley de Fraude Fiscal?
Hasta octubre de 2020, momento en que Hacienda presentó el proyecto de Ley de Fraude Fiscal, aquellos donatarios que quisieran vender una vivienda que obtuvieron a título gratuito antes de producirse el fallecimiento del donante, no debían tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La ventaja radicaba en que esta obligación sí existe para los vendedores en el resto de las operaciones de compraventa inmobiliaria.
¿Qué proponía el proyecto de Ley de Fraude Fiscal presentado en 2020?
Sin embargo, el proyecto presentado por Hacienda supuso en un principio, como una de sus principales medidas, la eliminación de este beneficio fiscal. Por lo tanto, con su aprobación, aquellos donatarios que quisieran vender un bien inmueble recibido a título gratuito antes de fallecer el donante sí comenzarían a tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
¿Qué enmiendas se presentaron en el Senado durante 2021 y qué supone la ley aprobada respecto a los beneficios fiscales en la donación de bienes inmuebles?
Como mencionamos, la intención de eliminar las ventajas fiscales en los pactos sucesorios generó un gran impacto, especialmente en el sector inmobiliario. Aparentemente por esta razón, cuando el proyecto ingresó en el Senado, fue el mismo PSOE quien propuso mantener dichos beneficios. ¿En qué ocasiones? Únicamente cuando la transacción ocurriera cinco años después de producida la donación. De esta manera, sólo existiría un período transitorio en el cual no se aplicarían las ventajas como antes.
Finalmente, la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal entró en vigencia contemplando las enmiendas presentadas por el PSOE. Es decir que ahora, todos los pactos sucesorios de este tipo cuentan con sus beneficios fiscales correspondientes, siempre y cuando la venta del bien inmueble recibidos en donación ocurra luego de un lapso de cinco años.
¿Qué beneficios puede implicar realizar una donación en vida de bienes inmuebles?
Ahora que te hemos mostrado en qué consiste la donación en vida de bienes inmuebles, cómo está regulada por la ley y a qué impuestos está sujeta, es probable que te preguntes, ¿cómo puede beneficiarme llevar adelante este tipo de pacto? A continuación te contamos qué ventajas puede suponer.
Permite beneficiar a un ser querido cuando se lo desea
A diferencia de la herencia, la donación de un bien inmueble puede realizarse en cualquier momento. De esta manera, no será necesario esperar a que se produzca un fallecimiento para que el beneficiario reciba la vivienda. De hecho, esta es la razón más frecuente por la cual muchas personas eligen donar en vida.
Permite evitar conflictos al momento de la repartición de bienes
Cuando una persona fallece y es necesario repartir sus bienes, las discusiones entre parientes suelen ser muy habituales. Por esta razón, para un propietario de bienes inmuebles que posee varios herederos, puede ser más beneficioso realizar donaciones en vida. De esta manera, podrán evitarse luego este tipo de conflictos.
Permite imponer al donatario un plazo o una condición
El donante tiene la posibilidad de someter la donación al cumplimiento de un plazo o de una condición, siempre y cuando estos cumplan los requisitos establecidos por la ley. En el caso del plazo, es posible dejar la donación sujeta a un acontecimiento futuro del cual existe la certeza de que ocurrirá. En cuanto a la condición, puede imponerse cuando dicho acontecimiento futuro es incierto y no se sabe si ocurrirá.
Permite, según el tipo de pacto firmado, reservar la facultad de disponer del bien donado o que este vuelva a ser propiedad del donante
Existe un tipo de pacto en el cual, una vez efectuada la donación, el donante puede reservar su facultad de disponer de algunos de los bienes donados, no de todos ellos. En caso de que el donante muera sin hacer uso de este derecho, será el donatario quien se convertirá en titular pleno, libre y definitivo de estos bienes. Con esta clase de acuerdo, el donante nunca podrá recuperar la propiedad de lo donado luego de efectuada la donación, sino que sólo podrá disponer de estos bienes en favor del donatario.
A su vez, existe otro tipo de pacto que permite la reversión de la donación. Para acceder a él es necesario formularlo al efectuar la entrega del bien inmueble, en vez de elegir un acuerdo de reservación de facultades. En estos casos, cuando se produce un arrepentimiento, el donante puede exigir que se le devuelva la vivienda donada. Si se estableció algún plazo o condición, la recuperación del bien ocurrirá cuando estos se cumplan.
Permite mantener el usufructo de la vivienda
Como mencionamos anteriormente, una de las ventajas más importantes que implica donar un bien inmueble en vida es la de seguir habitando en él como usufructuario, mientras que el donatario se convierte en nudo propietario hasta que finalice el usufructo.
Permite su revocación en algunos casos
El Código Civil contempla algunas causas por las cuales es posible revocar una donación. Ellas son la superveniencia de hijos, la supervivencia de hijos, el incumplimiento de cargas y la ingratitud.
Permite acceder a beneficios fiscales
Como describimos previamente, en caso de que el donatario desee vender la vivienda obsequiada antes de producirse el fallecimiento del donante, cuenta con la ventaja de no tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre y cuando hayan transcurrido cinco años del momento de la donación.
¿Donar, vender o dejar en herencia?
Muchas personas, cuando piensan en dejar un bien inmueble a un ser querido, se preguntan si conviene realizar una donación en vida, una venta o simplemente dejar en herencia. La mejor decisión dependerá de cada situación en particular, por eso es importante analizar todas las opciones a disposición.
Vender siempre implicará un coste mayor para aquella persona a la que queremos entregar nuestra vivienda, mientras que en la donación será nulo. En cambio, a nosotros nos puede significar una gran ayuda si necesitamos ese dinero. Cabe mencionar que, en ambos casos existe la posibilidad de acceder a un usufructo. Respecto a los impuestos, una venta implica que el comprador pague el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En este artículo te contamos más acerca de las diferencias entre vender y donar.
Dejar en herencia, en cambio, siempre implica que el causante fallezca, cosa que en la venta y la donación no ocurre, ya que no es necesario esperar que se produzca ningún suceso y pueden realizarse en cualquier momento. Sin embargo, el beneficio radica en que los impuestos a pagar por el heredero serán menos.
Todas las opciones mencionadas cuentan con pros y contras, sólo es necesario evaluar cuál se adapta mejor a nuestra situación.
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Comprar una vivienda significa un gran esfuerzo económico para cualquier persona: impuestos, gestoría, inmobiliaria e hipoteca son sólo algunos de los gastos a asumir. Quizás los más afectados en este sentido sean los jóvenes, que no suelen contar con ahorros suficientes para adquirir una casa. En estos casos y en muchos otros, es frecuente que la operación se lleve a cabo con ayuda de los padres u otros allegados. ¿Qué se debe tener en cuenta para comprar un piso con dinero donado? ¿Cuáles son los impuestos que se deben pagar? ¿Qué precauciones se deben tomar para evitar problemas con Hacienda? En este artículo te lo contamos.
Todas las personas que reciben donaciones dinerarias en España deben afrontar el pago de tributos. Las condiciones pueden variar según la comunidad autónoma en donde resida el beneficiario o si alguna de las partes vive en el extranjero. Por eso, es importante conocer con anticipación ciertas cuestiones para evitar problemas con el Ministerio de Hacienda. A continuación te contamos todo lo que debes saber al respecto. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué pasos se deben seguir y qué precauciones se deben tomar antes de comprar un piso con dinero donado?
Toda donación de dinero destinada a la compra de una vivienda puede realizarse a través de una transferencia, de un cheque bancario o en metálico. Siempre es conveniente documentar esta entrega de dinero, ya sea a través de un contrato privado o ante un notario.
Si bien basta con la celebración de un documento privado, lo cierto es que la firma de una escritura pública por parte de los donantes y los donatarios, es un requisito imprescindible para poder acceder a determinados beneficios fiscales. Más adelante hablaremos de cuáles son los tributos a los que están sujetas este tipo de operaciones.
También existe la posibilidad de que el dinero donado sea de carácter colacionable, especialmente cuando se trate de una donación de padres a hijos. De esta manera, la entrega será considerada a cuenta de la herencia que deba recibir en un futuro el beneficiario. El objetivo es que este adelanto no perjudique al resto de herederos. Por esta razón es que antes de transferir el dinero se deben analizar todos los beneficios fiscales aplicables para evitar sorpresas, costes innecesarios y problemas con Hacienda.
¿Qué impuestos se deben pagar por recibir dinero donado para comprar un piso?
Todas aquellas personas que reciban dinero donado para comprar un piso que vaya a convertirse en su vivienda habitual deben pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Este tributo posee importantes ventajas fiscales que varían en función de la comunidad autónoma en donde reside el donatario. Para determinar cuál es su lugar de residencia se toma a la región en donde la persona haya pasado más días en los últimos cinco años anteriores a la donación.
Cabe aclarar que, para poder acceder a estos beneficios fiscales en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) es necesario cumplir con ciertos requisitos. Si bien los mismos difieren en cada comunidad autónoma, uno de los más frecuentes es que la donación se formalice mediante escritura pública, como adelantamos. Antes de recibir la donación, es importante verificar cuáles son los beneficios fiscales que se aplican en la región correspondiente y qué requisitos se deben cumplir para disfrutar de ellos. En este artículo y este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
¿Qué ocurre cuando el donante vive en el extranjero y el donatario en España?
En caso de que el receptor de la donación viva en España pero el causante resida en el extranjero, la operación deberá formalizarse también en un documento. Como siempre, es preferible que el mismo se firme ante un notario. Si dicho documento se encuentra redactado en lengua extranjera, deberá ser traducido al español y apostillado para que tenga validez dentro del territorio español.
De todas formas, cabe mencionar que esta exigencia se ha flexibilizado dentro de la Unión Europea tras la entrada en vigencia del Reglamento (UE) 2016/1191 de 6 de julio de 2016. Por otro lado, si la donación se formaliza en alguno de los consulados de España en el extranjero, el documento será plenamente válido en el territorio y no habrá que traducirlo.
Este tipo de donaciones dinerarias tributan en España y, según cada caso particular, también pueden llegar a hacerlo en el país extranjero. Teniendo en cuenta esto, el donatario podrá acceder a una deducción por doble imposición internacional, según lo prevé el artículo 23 de la Ley 29/1987. Al igual que en el caso anterior, es importante estudiar previamente la fiscalidad para saber con anticipación cuál será el coste total de la operación.
¿Qué ocurre cuando el donante vive en España y el donatario en el extranjero?
También puede darse el caso inverso: que el receptor de la donación sea quien viva en el extranjero y el causante resida en España. En ese caso, lo ideal es que la operación se formalice ante un notario dentro del territorio español para evitar traducciones y demás inconvenientes. En caso de que el beneficiario no pueda viajar a España para realizar el trámite, puede remitir un poder a favor del donante para que pueda hacerlo por su cuenta.
Ahora bien, aunque el donatario viva en el extranjero, igualmente deberá tributar en España por haber recibido una donación dineraria proveniente de España. En este sentido, puede apegarse a la normativa de la comunidad autónoma en donde haya estado depositado el dinero durante los últimos cinco años. No importa si se trata de una región distinta a aquella en donde residen los donantes. También debe presentar la declaración fiscal que corresponda ante la Oficina Nacional de Gestión Tributaria.
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