Agustina Redacción, autor en Blog Oi Real Estate

Cuando sus hijos crecen, muchos padres buscan asegurarse de que tengan un espacio propio y que puedan beneficiarse del patrimonio de la familia. Es por esta razón que abundan las consultas acerca de cómo vender un piso a un hijo. En este artículo te contamos qué debes tener en cuenta a la hora de llevar a cabo una operación como esta sin meterte en problemas.

CONTENIDO ACTUALIZADO

A la hora de pensar en vender un piso a un hijo es importante tener en cuenta, en primer lugar, las diferencias que guarda este tipo de operación con la donación. También hay que prestar atención a ciertas cuestiones que más adelante pueden llegar a traer inconvenientes para ambas partes implicadas.

A continuación te contamos todo lo que debes tener en cuenta antes de vender un piso a un hijo. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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Vender o donar un piso a un hijo: ¿qué diferencias hay?
Vender un piso a un hijo
Donación
¿Qué pasa cuando no puedo demostrar que vendí mi piso a mi hijo?
Donación encubierta
Otros inconvenientes que pueden surgir al vender un piso a un hijo
Divorcio
Deuda impagable

Vender o donar un piso a un hijo: ¿qué diferencias hay?

Lo primero que debes saber es que vender un piso a un hijo es una opción completamente legal, aunque sujeta a algunas condiciones de las cuales te pondremos al tanto. También, que además de la venta, existe la posibilidad de entregar la propiedad en forma de donación. Aunque ambas implican como resultado la transmisión del inmueble de padre a hijo, legalmente son opciones muy diferentes. Veamos cuáles son las diferencias entre ambas:

Vender un piso a un hijo

En este caso, tanto el transmisor como el receptor deben afrontar el pago de algunos tributos. Mientras que el padre debe abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el hijo debe hacerse cargo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Si eliges esta vía, cuando tu hijo se convierta formalmente en el dueño de la propiedad, podrá disponer de ella cuando quiera. Es decir que, si lo desea, podrá incluso desalojarte. Para evitar desavenencias, puedes protegerte mediante un usufructo vitalicio, el cual te asegurará tu derecho a permanecer en la vivienda por el resto de tu vida.

Donación

Esta opción implica un costo nulo para el donatario de la propiedad, aunque no para el donante. En este caso el padre debe abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) pero también la plusvalía municipal. Si de impuestos hablamos, donar un piso a un hijo supondría el mismo coste económico para tí que una venta. Es por eso que, si tienes la posibilidad, tal vez sea mejor esperar un tiempo. La herencia puede ser más barata o incluso gratis, dependiendo de si la legislación de tu región tiene en cuenta o no en estos casos el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Sin embargo, el costo económico no es lo más importante a tener en cuenta a la hora de pensar en vender o donar una propiedad a un hijo. Existen una serie de cuestiones extra a conocer y analizar, de lo contrario, puedes meterte en problemas y arrepentirte de la decisión que has tomado. A continuación te contamos de qué se tratan todos los puntos que debes considerar.

¿Qué pasa cuando no puedo demostrar que vendí mi piso a mi hijo?

Si optaste por vender la propiedad a tu hijo en vez de entregársela en donación, es importante que puedas demostrarlo ante la Agencia Tributaria mediante un comprobante de pago. De no ser posible, es probable que tengas que afrontar graves consecuencias. La realidad es que existe una práctica, muy extendida y muy utilizada durante años, que permite facilitar las cosas, pero que puede traer serias consecuencias y salirte más cara de lo que esperas. ¿De qué se trata la figura de donación encubierta?

Donación encubierta

Ocurre cuando se disfraza la donación de un inmueble haciéndola lucir como una compraventa ante la ley. Por ejemplo: un padre pretende celebrar la compraventa de un piso con su hijo, haciendo constar, incluso, que recibió un valor en dinero a cambio de esta propiedad. En realidad, esta operación es ficticia. Lo que este padre hizo fue entregársela sin costo alguno a su hijo, realizando una donación de manera encubierta.

Esta es una práctica que solía ser muy común hace años, aunque últimamente ha caído en desuso. La razón es que actualmente la ley exige una justificación de pago para firmar una escritura pública de compraventa ante un notario. El mayor inconveniente con este tipo de maniobras es que los principales beneficiados suelen ser terceras personas, que usualmente perjudican a los legítimos herederos. Lo más probable en este caso es que se presente una demanda judicial y que tengas que afrontar alguna de las siguientes consecuencias:

Si un juez determina que hubo donación encubierta, la compraventa será declarada como nula y es factible que pierdas tu propiedad.
Si la compraventa deja de ser válida, la donación también dejará de serlo y los bienes pasarán a manos del legítimo propietario.

En este artículo puedes encontrar más información acerca de la donación encubierta y los cambios jurisprudenciales que se han asentado con el correr de los años.

Otros inconvenientes que pueden surgir al vender un piso a un hijo

Existen otros factores personales y financieros que también debes tener en cuenta a la hora de concretar una operación de compraventa de un inmueble con tu hijo. Hay varias cuestiones, como su estado civil o su situación económica y financiera, que en un futuro podrían perjudicarlos a ambos y que incluso podrían hacer que la propiedad termine en otras manos:

Divorcio

Si tu hijo ha contraído matrimonio, al convertirse en propietario de tu inmueble también se convertirá en copropietario su cónyuge. De producirse un divorcio, este bien ganancial entrará en disputa y, en el peor de los casos, tu hijo podría perder la propiedad en favor de su marido o mujer. En este artículo puedes encontrar más información acerca de qué puede ocurrir con tu vivienda en caso de que se produzca un divorcio.

Deuda impagable

En el caso de que tu hijo, ya siendo propietario de tu inmueble, contraiga una deuda que no pueda afrontar, existe la posibilidad de que la justicia proceda a un embargo. Dependiendo del monto de la deuda y de no ser posible cubrirlo con el valor de otros bienes, podría llegar a perder también la propiedad.

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Comprar una casa: ¿es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar el dinero?

31 marzo, 2022 No hay comentarios

La mayoría de las compras de vivienda que se llevan a cabo actualmente en España son posibles gracias a un crédito hipotecario. Una duda bastante habitual entre aquellos que eligen solicitar este tipo de préstamo es qué hacer con el dinero que vayan a tener disponible a partir de ese momento. ¿Es mejor utilizarlo para amortizar la hipoteca o ahorrar e invertirlo en otra cosa? Son varios los factores a tener en cuenta. En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto para que puedas tomar una buena decisión.

Tanto la opción de amortizar anticipadamente una hipoteca como la de ahorrar el dinero disponible e invertirlo cuentan con sus ventajas y desventajas. Por eso es importante analizar cada situación en particular para decidirse por una opción u otra, ya que para algunas personas puede ser más conveniente amortizar y para otras, ahorrar e invertir. Sin embargo, antes de evaluar y elegir, también es importante tener en claro ciertas cuestiones básicas y no tan básicas:

¿Qué significa amortizar una hipoteca? ¿Qué formas de amortización existen? ¿Por qué no es conveniente mantener el dinero en el banco? ¿Cuáles son los beneficios de amortizar una hipoteca y cuáles las de ahorrar e invertir ese dinero? ¿Qué aspectos es importante tener en cuenta antes de decidirse por la amortización de hipoteca? A continuación respondemos todas estas preguntas. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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¿Qué significa amortizar una hipoteca?
¿Qué formas de amortización de hipoteca existen?
¿Por qué no mantener el dinero en el banco?
¿Qué es más conveniente? ¿Amortizar una hipoteca o ahorrar?
Puntos a tener en cuenta
Las ventajas de invertir los ahorros
Las ventajas de amortizar una hipoteca
¿Cuándo es mejor amortizar una hipoteca?
Aspectos a tener en cuenta antes de amortizar una hipoteca
Evaluar si es más conveniente amortizar cuota o plazos
Evaluar qué cantidad de dinero es más conveniente amortizar
Evaluar cuál es el mejor momento para realizar la amortización
Tener en cuenta las comisiones asociadas a la operación
Tener en cuenta no solo el aspecto económico sino también el psicológico

¿Qué significa amortizar una hipoteca?

La amortización de un crédito hipotecario consiste en devolver al banco el dinero adeudado antes de cumplirse el tiempo establecido en el contrato que se firmó. Para poder efectuarla es necesario disponer del monto necesario, es decir, haber ahorrado lo suficiente para destinarlo al pago de la hipoteca en vez de invertir en otra cosa.

Es importante tener en cuenta que esta devolución puede ser parcial o total. Parcial cuando se devuelve de manera anticipada sólo una parte del dinero, y total cuando se devuelve la suma restante de la deuda contraída. Esta última opción supone la cancelación de la hipoteca.

¿Qué formas de amortización de hipoteca existen?

La amortización anticipada de una hipoteca puede realizarse de dos maneras diferentes:

Amortización de cuota: consiste en adelantar una suma de dinero que hará que la vida de la hipoteca sea la misma, sólo que las cuotas a pagar a partir de ese momento serán más pequeñas.
Amortización de plazos: se trata de adelantar un monto de dinero que hará que el hipotecado termine de pagar antes su deuda. A diferencia del caso anterior, el resto de las cuotas a abonar serían de la misma cuantía que venían teniendo hasta el momento.

¿Por qué no mantener el dinero en el banco?

Muchos hipotecados comienzan a dudar con respecto a si amortizar el crédito o empezar a ahorrar tiempo después de haber comenzado a pagar su deuda. Esto se debe a que, en muchos casos, mantener el dinero en el banco no otorga demasiada rentabilidad. Por esa razón es que terminan decidiendo utilizarlo de otra manera.

Luego de tomar esta decisión, lo más habitual es que la persona utilice sus primeros ahorros, junto con la hipoteca, para comprar un bien inmueble. Sin embargo, a medida que pasa el tiempo, puede ocurrir que comiencen a acumularse nuevos ahorros en su cuenta bancaria. Se trata de una suma de dinero que no será necesaria para el objetivo principal, el de adquirir la casa, y que podría utilizarse para otra cosa.

Las opciones son, básicamente, dos: cancelar deuda con ese dinero u obtener mayor rentabilidad a partir de él. La mejor manera de quitarse deuda de encima es amortizar la hipoteca solicitado u otras deudas que se haya contraído y estén pendientes de pago. Mientras tanto, la mejor manera de obtener mayor rentabilidad de esos ahorros es invertirlos en productos financieros como, por ejemplo, fondos de inversión.

No obstante, también se debe tener en cuenta que, al invertir este dinero, es posible obtener beneficios, pero también puede ocasionar pérdidas. Por lo tanto, al inclinarse por esta opción, es importante destinar únicamente dinero que no vaya a ser necesario, sobre todo a corto plazo.

¿Qué es más conveniente? ¿Amortizar una hipoteca o ahorrar?

No existe una única respuesta a esta pregunta. No en todos los casos es mejor amortizar la hipoteca o ahorrar el dinero para invertir, ya que depende de las características y condiciones de cada caso particular. Por eso es importante analizar detenidamente todos los factores que influyen para tomar la decisión correcta. Existe una serie de claves generales que pueden ser útiles para optar por una opción u otra:

Puntos a tener en cuenta

Amortizar la hipoteca o ahorrar para invertir será más recomendable dependiendo del tipo de perfil financiero de cada persona. Si se tiene un perfil conservador, es decir que se prefiere ir a lo seguro, conviene más amortizar el préstamo. En el caso de los perfiles que toleran mejor el riesgo se suele aconsejar la inversión de los ahorros para llegar a una mayor rentabilidad a partir de ellos.
Es importante tener en cuenta el estado de las finanzas y de la economía doméstica de la persona. Si le cuesta llegar con suficiente dinero a fin de mes, amortizar la hipoteca puede ser útil para aliviar esta situación y reducir el volumen de la deuda con el banco.
El nivel de endeudamiento que ya posea la persona también es un punto clave. Si bien a todos nos gustaría obtener rentabilidad por nuestros ahorros, si se tienen grandes deudas pendientes es más recomendable utilizar ese dinero para reducir sus montos en vez de usarlo para un beneficio. En estos casos, sin duda, lo más aconsejable será utilizar estos ahorros para amortizar la hipoteca.
Por último, considerar la necesidad de liquidez a corto y mediano plazo también podría ser útil. Ya sea amortizando la hipoteca o invirtiendo sus ahorros, la persona pierde acceso a ese dinero que tenía reservado. Por lo tanto, si se estima que será necesario obtener liquidez a la brevedad, lo mejor será reservar una parte del dinero en vez de gastarlo todo.

Las ventajas de invertir los ahorros

En términos generales, la principal ventaja de invertir un monto de dinero ahorrado es, como mencionamos, que se puede obtener rentabilidad por él. De esta manera se puede conseguir un retorno de capital mayor del que se ha invertido.

Las ventajas de amortizar una hipoteca

Por su parte, la principal ventaja de amortizar un crédito hipotecario es que se reduce el nivel de endeudamiento. Es decir, al realizar esta operación se elimina parte de la deuda con el banco que concedió el préstamo. También es posible pagar la totalidad de la deuda, aunque en ese caso no estaríamos hablando de amortización sino, directamente, de cancelación de la hipoteca.

¿Cuándo es mejor amortizar una hipoteca?

Al tomar la decisión de amortizar la hipoteca, en vez de invertir el dinero ahorrado, es importante no perder de vista muchas cuestiones. Entre ellas se encuentran, por ejemplo, si es más conveniente amortizar cuota o amortizar plazos, qué monto conviene amortizar o cuál es el mejor momento para hacerlo. A continuación veremos en detalle cada una de ellas.

Aspectos a tener en cuenta antes de amortizar una hipoteca

Evaluar si es más conveniente amortizar cuota o plazos

Esta decisión dependerá de lo que la persona desee más: puede preferir que la duración de la hipoteca sea menor o llegar más aliviado a fin de mes. Si se desea terminar con la hipoteca lo antes posible, lo más aconsejable es la amortización de plazos. En cambio, si se está ajustado de dinero, quizás lo mejor sea amortizar la cuota para pagar menos cada mes a partir de ese momento.

Evaluar qué cantidad de dinero es más conveniente amortizar

Otro factor importante a tener en cuenta, si ya se tomó la decisión de amortizar la hipoteca anticipadamente, es la cantidad de dinero que se destinará a tal fin. En principio, mientras más dinero se destine mejor, ya que se eliminará un mayor importe de la deuda.

No obstante, es importante tener en cuenta que todo dinero destinado a una amortización de hipoteca proviene de los ahorros de una persona y que nunca conviene quedarse sin un colchón, por más pequeño que sea. De esta manera, si bien es más beneficioso amortizar la mayor cantidad de hipoteca posible, es importante reservar una parte del dinero para poder recurrir a él en caso de imprevistos.

Evaluar cuál es el mejor momento para realizar la amortización

La elección del momento indicado para realizar la amortización depende de varios factores. En este sentido, cabe mencionar que la mayoría de los créditos hipotecarios en España se basan en el sistema francés. A partir de él se pagan más intereses al principio de la hipoteca y se reserva la devolución del capital otorgado para el final de la misma. Por esta razón, al contratar un préstamo de este tipo lo más recomendable es realizar la amortización durante los primeros años. De esta manera se terminan pagando menos intereses en el conjunto.

Tener en cuenta las comisiones asociadas a la operación

La amortización anticipada de una hipoteca no es una operación gratuita sino que, en la mayoría de los casos, está sujeta a una serie de comisiones. Por esta razón es que se recomienda comparar los productos ofrecidos por diferentes bancos antes de firmar con uno ya que alguno de ellos puede llegar a pedir menos comisiones.

Cabe aclarar que, a partir de la Ley Hipotecaria que entró en vigencia en 2019, estas comisiones están reguladas. No obstante, es importante tener en cuenta cuáles son las limitaciones que existen si hay intención de amortizar una hipoteca.

Hipoteca fija: las cuotas de amortización en este caso pueden ser de 2% como máximo durante los diez primeros años. A partir del año once, la cuota se reduce a un máximo del 1,5% del capital reembolsado anticipadamente.
Hipoteca variable: aquí, si el pago se efectúa durante los primeros tres años, la comisión máxima es de 0,25%. En cambio, si se produce entre el cuarto y el quinto año, la penalización límite es del 0,15%. Una vez cumplido este plazo la comisión por amortización anticipada de hipoteca desaparece.

De esta manera, dependiendo de si la hipoteca contratada es fija o variable y del tiempo de duración de la misma, puede ser más o menos conveniente esperar para realizar la amortización, ya que es posible ahorrar algo de dinero en comisiones.

Tener en cuenta no solo el aspecto económico sino también el psicológico

Por último, antes de proceder a amortizar una hipoteca es aconsejable tener en claro cuál es la razón por la cuál se lo quiere hacer. En términos generales, recurrir a esta operación permitirá el ahorro de cierto monto de dinero, ya que se evitará el pago de un porcentaje de los intereses correspondientes. Sin embargo, además del aspecto económico, amortizar una hipoteca también permite liberarse de parte de la deuda que se ha contraído con el banco.

Es decir que la toma de esta decisión también posee un aspecto psicológico que muchas personas valoran positivamente más allá de si llegan a ahorrar más o menos dinero. En este sentido, tener en cuenta la libertad económica que puede llegar a brindar la reducción de la deuda, es otro valor añadido de la amortización de hipoteca.

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Más del 50% de la compra de vivienda en España se financia con hipoteca

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El precio de la vivienda aumentaría menos de lo previsto este 2022

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Tomar la decisión de comprar un bien inmueble es una cuestión que puede llevar un tiempo considerable. Algunos de los factores que pueden influir en ese proceso son el estado actual de la economía y el mercado inmobiliario y las previsiones a corto y mediano plazo. Por ejemplo, puede ser útil conocer cuánto se espera que aumenten los valores de estos bienes en el período de un año. ¿Cuánto se espera que aumente el precio de la vivienda en este 2022? ¿Por qué los especialistas creen que se incrementará menos de lo previsto? ¿A qué se debe? ¿Qué se espera que ocurra con el volumen de compraventas? En este artículo te lo contamos.

La pandemia de COVID-19 y las medidas de restricción que se implementaron para paliar sus efectos significaron un gran impacto en todas las áreas de la economía española. El sector inmobiliario no fue la excepción ya que, a lo largo del 2020, vio caer el precio de la vivienda pero también el número de operaciones de compraventa de bienes inmuebles. Sin embargo, ya a fines de ese año y durante todo el 2021, los valores comenzaron a crecer a un ritmo considerable. A pesar de que los expertos vaticinaban que esta tendencia seguiría en alza por mucho tiempo más, parece que la subida de precios se estancaría en 2022.

¿Cuáles son las razones? ¿Qué números se esperan? En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre lo que se espera que ocurra con el precio de la vivienda en este 2022. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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El precio de la vivienda en España moderaría su ritmo de subida este 2022: los números que se esperan
¿A qué se debe este freno en el aumento del precio de la vivienda?
¿Qué ocurrirá con el nivel de compraventa de vivienda este 2022?
¿Qué aspectos positivos se observan actualmente en el mercado inmobiliario español?

El precio de la vivienda en España moderaría su ritmo de subida este 2022: los números que se esperan

La empresa de servicios financieros Bankinter ha elaborado un estudio en donde prevé que la incertidumbre y la crisis energética pasarán factura al mercado de vivienda este 2022. A través de este informe la entidad asegura que este año habrá una moderación en el precio de los inmuebles residenciales, una caída en el nivel de compraventas y peores condiciones de financiación.

Con respecto al precio de la vivienda específicamente afirman que, tras el repunte del 3,7% que hubo en 2021 y el aumento del 6,4% en el último trimestre del año, la tendencia debería moderar su ritmo hasta situarse en el 2% este 2022. Para el 2023 la escalada sería de tan solo el 1%. Esto significa que el valor de los bienes inmuebles se incrementará por debajo de la inflación, que se espera sea del 4,1% este año y del 2% el año que viene.

¿A qué se debe este freno en el aumento del precio de la vivienda?

El informe elaborado por Bankinter señala que los motivos concretos por los cuales la tendencia de precios ascendente que se venía observando se reduciría este 2022 son los siguientes:

Tras el aislamiento por la pandemia de COVID-19, existe una menor tasa de ahorro en los hogares por el aumento de precios en los bienes de consumo básico, como energía y alimentos.
Los costes de financiación se encuentran ligeramente al alza. La principal razón es la escalada en el valor del euríbor, que es el principal indicador de las hipotecas variables en España. Este podría llegar a entrar en terreno positivo este año, ya que las probabilidades de que el Banco Central Europeo (BCE) suba los tipos de interés para contener la inflación son altas. De esta manera, el euríbor podría situarse en un 0,4% este 2022 y en un 0,8% en 2023, según Bankinter. Cifras parecidas pronostica el departamento de estudios de la entidad Caixabank.

¿Qué ocurrirá con el nivel de compraventa de vivienda este 2022?

Además de esta moderación en el aumento del precio de la vivienda, el estudio elaborado por Bankinter también prevé un ligero freno en el volumen de compraventas inmobiliarias.

De acuerdo al informe, “la actividad inmobiliaria debería aflojar algo en 2022. Venimos de niveles máximos de los últimos quince años, con más de 565.000 viviendas vendidas en 2021. Prevemos que tienda a moderarse progresivamente (-5% anual), para estabilizarse en torno a las 500.000 transacciones a partir de 2023, con unas 400.000 viviendas de segunda mano y unas 100.000 nuevas”. Además, agrega que se trata de “niveles razonables a largo plazo”.

¿Qué aspectos positivos se observan actualmente en el mercado inmobiliario español?

Si bien Bankinter prevé este descenso en el nivel de compraventas, también cree que “los fundamentales del mercado inmobiliario se mantienen sólidos” por los siguientes motivos:

La tasa de esfuerzo para comprar una vivienda en España es actualmente del 30%, lo cual se mantiene por debajo de la media histórica, que es del 35%.
Más del 50% de las nuevas hipotecas concedidas ya son a tipo fijo. En específico, durante el 2021 este tipo de préstamos para afrontar la compra de un inmueble representaron el 60% del total. Las operaciones fueron más de 260.000.
La oferta y demanda de vivienda se encuentra en su punto de equilibrio, con alrededor de 100.000 unidades por año.
Los inmuebles en alquiler poseen actualmente una rentabilidad muy atractiva, con un 3,7% bruto. En cambio, otras alternativas de inversión consideradas de bajo riesgo, como el bono español a diez años, con un 1,3%, no resultan tan favorables.

¿Qué aspecto negativo destacan desde Bankinter? Que, a pesar de todo lo mencionado, existe una “ligera sobrevaloración en los precios de las viviendas”. Sin embargo también creen que “tenderá a ajustarse de forma natural por un incremento de precios inferior a la inflación”.

Sólo queda observar cómo evoluciona el mercado de la vivienda a lo largo de este 2022, ya sea con respecto a sus precios como al volumen de compraventas que se concreten.

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¿Cuáles son las comunidades más caras para comprar una vivienda?

En Comprar

Obras de vivienda paralizadas por los altos costes de la construcción y la energía

31 marzo, 2022 No hay comentarios

Los costes de la construcción y la energía en España son cada vez más altos. La primera de las consecuencias de este estado de situación es que muchas obras de vivienda nueva están siendo detenidas por sus promotores ya que, de continuar con ellas, tendrían que afrontar serias pérdidas. ¿A qué factores se deben estos aumentos desmedidos? ¿A qué zonas del país afecta más la paralización de obras? ¿Qué se espera para el corto-mediano plazo? En este artículo te lo contamos.

El aumento en los costes de la construcción y la energía se da en un marco de inflación alta en España. A su vez, la guerra entre Rusia y Ucrania también es un factor que viene influyendo en estos valores desde fines de febrero. Las empresas constructoras y los promotores de bienes inmuebles se encuentran en alerta ante este panorama y ya han tenido que tomar medidas drásticas.

A continuación te contamos todo lo que debes saber con respecto a las obras de vivienda nueva que se paralizaron por estos inconvenientes y qué se espera que ocurra en el futuro. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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Los costes de la construcción y la energía por las nubes: alrededor de cincuenta obras de vivienda paralizadas
¿A qué zonas de España está afectando más esta problemática?
¿Cómo se espera que continúe esta situación en el futuro?
Obras que ya están en marcha
Obras que todavía no han comenzado
¿A qué factores se debe este aumento desmedido en los costes de la construcción y la energía?

Los costes de la construcción y la energía por las nubes: alrededor de cincuenta obras de vivienda paralizadas

La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) y la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) han realizado una encuesta entre sus asociados para visibilizar el impacto del aumento de los costes de la construcción y la energía en la obra de vivienda nueva.

Los resultados que el estudio ha arrojado son negativos para el sector de la promoción de bienes inmuebles. Según han averiguado estos dos organismos, son hasta cincuenta las obras para levantar viviendas que han tenido que detenerse por el incremento desmedido de estos costes.

¿A qué zonas de España está afectando más esta problemática?

De acuerdo al informe elaborado por APCE y ASPRIMA, las provincias españolas con más trabajos en stand by acumulados son La Palma de Gran Canaria, A Coruña y Valencia. Estas regiones cuentan actualmente con seis, cinco y cuatro obras paralizadas respectivamente.

Por su parte, Madrid tiene en este momento dos promociones de vivienda totalmente inactivas, mientras que en Barcelona sólo hay uno de estos casos. La misma cifra que se observa en la capital catalana se replica en Valladolid, Vizcaya, Santa Cruz de Tenerife, Córdoba, Cádiz, Cáceres, Burgos y Alicante.

¿Cómo se espera que continúe esta situación en el futuro?

Obras que ya están en marcha

Las previsiones a corto y medio plazo de los entrevistados no son para nada esperanzadoras. Según han averiguado APCE y ASPRIMA, el 42% de los asociados que participaron de la encuesta creen que pronto deberán frenar alguna obra por problemas derivados de los altos costes de la construcción y la energía. Esto podría significar la paralización de 75 promociones de vivienda nueva.

Respecto a las zonas de España en donde se darían estos casos, podemos afirmar que Barcelona no sumaría ninguna construcción detenida más. No obstante, Madrid sí tendría actualmente seis obras en riesgo. Por su parte, Las Palmas de Gran Canaria es la ciudad en la que mayor incertidumbre se espera con respecto a este tema.

Obras que todavía no han comenzado

La encuesta realizada por APCE y ASPRIMA también indaga sobre las obras de vivienda nueva que ya están previstas pero aún no se han iniciado. En este caso, el 56,50% de los asociados que participaron del estudio creen que deberán detener alguna de sus construcciones que ya cuentan con preventas. Por otro lado, un 80% estima que tendrá que hacerlo también con aquellas obras que aún no cuentan con preventas.

En este sentido, muchos de los promotores piensan que, como consecuencia de esta situación, incluso la compra de suelo puede llegar a paralizarse. Esto se debería a la incertidumbre con respecto al coste final de la construcción de un inmueble en cada terreno. Por esta razón también cuestionan la capacidad del Estado para construir vivienda protegida teniendo en cuenta el gran incremento de los costes.

¿A qué factores se debe este aumento desmedido en los costes de la construcción y la energía?

El gran incremento en los costes de la construcción y la energía se halla en un importante contexto inflacionario para España: de acuerdo a lo marcado por el Índice de Precios de Consumo (IPC), la inflación alcanzó este mes su nivel más alto desde mayo de 1985. La cifra registrada por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) es de un 9,8% interanual, tomando como referencia los números de marzo de 2021.

En este sentido, la Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón Preparado (ANEFHOP) ya ha advertido que existe un riesgo de quiebra para todo el sector de la construcción en España por el valor actual y los constantes aumentos de precios en las materias primas.

Pero, ¿a qué factores podemos atribuir este aumento desmedido en los costes de la construcción y la energía? Si bien la guerra Rusia-Ucrania supone actualmente un gran impacto en los precios de ciertas materias primas, la realidad es que esta problemática ya había comenzado a observarse en 2020. Su origen fue la paralización económica ocasionada por el confinamiento por el COVID-19 y la posterior recuperación.

Desde la agrupación de fabricantes de cemento Oficemen han afirmado recientemente que “el precio del gas, la escasez, y la amenaza de corte de suministro por parte de Rusia están llevando a esta tensión de precios que no se sabe dónde acabará. A eso hay que unir el incremento del precio de los derechos de CO2, con gran impacto en la producción de electricidad y de cemento”.

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Todo lo que debes saber antes de comprar una vivienda nueva

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Guerra Rusia-Ucrania: sus consecuencias en la oferta y demanda de vivienda en España

25 marzo, 2022 No hay comentarios

La invasión a Ucrania por parte de Rusia alarma al mundo entero. En primer lugar, por la crisis humanitaria que ha generado y los horrores que están experimentando los civiles ucranianos. Por otro lado, también preocupan las consecuencias económicas del conflicto, que ya están aquejando a gran cantidad de países, y la incertidumbre por lo que vendrá. Por diversas razones, el sector inmobiliario se encuentra entre uno de los afectados. A un mes del inicio de la guerra entre Rusia y Ucrania, te contamos cómo puede afectar la contienda al mercado de vivienda en España.

La guerra entre Rusia y Ucrania podría llegar a afectar de diversas maneras al mercado de vivienda en España. El crecimiento de la inflación, la reducción del Producto Interno Bruto (PIB) y un aumento del desempleo son algunas de las variables que afectarían negativamente al sector. A su vez, las sanciones aplicadas a la nación rusa y las consecuencias económicas que ya están sufriendo los ucranianos también podrían ser factores influyentes.

A continuación te contamos de qué maneras podría afectar la guerra entre Rusia y Ucrania al mercado de vivienda en España. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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¿Cómo puede afectar la guerra Rusia-Ucrania al mercado de vivienda en España?
La guerra Rusia-Ucrania podría provocar un aumento de la inflación en España
¿Cuáles son las principales materias primas exportadas por Rusia?
Encarecimiento de la construcción de vivienda de obra nueva por aumento en el precio de las materias primas
Medidas contra el aumento de la luz, el gas y la gasolina
La guerra podría repercutir en el Producto Interno Bruto (PIB) y el empleo en España
Medidas para evitar recortes salariales en determinados sectores
Descenso en la demanda de vivienda
La guerra podría reducir el volumen de compra de vivienda por parte de extranjeros en España
El papel de los ciudadanos rusos en la compra de vivienda en España
El papel de los ciudadanos ucranianos en la compra de vivienda en España

¿Cómo puede afectar la guerra Rusia-Ucrania al mercado de vivienda en España?

La invasión a Ucrania por parte de Rusia, iniciada el pasado 24 de febrero, ha provocado una gran incertidumbre en los mercados financieros. Se espera que las consecuencias de este hecho afecten a diversos sectores de la economía en todo el mundo, dentro de los cuales se encuentra el inmobiliario español.

Referentes de esta área creen que el conflicto bélico reducirá la demanda de vivienda, paralizará las inversiones y elevará los costes de la construcción en España, entre otras incidencias. Todo esto dentro de un contexto de inflación que afectaría también a muchos otros países.

Si bien se espera que la recuperación post-pandemia continúe durante el 2022, la guerra entre Rusia y Ucrania podría llegar a tener, a largo plazo, repercusiones estructurales sobre la economía mundial que condicionen la totalidad del comercio internacional.

La guerra Rusia-Ucrania podría provocar un aumento de la inflación en España

Según ha advertido la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE) en los últimos días, a pesar del tamaño relativamente pequeño de las economías de los países que participan, la guerra en Ucrania tendrá un impacto significativo. De esta manera, el conflicto podría llegar a reducir el crecimiento global en un 1%, mientras que agregará 2,5 puntos a la inflación, situándola alrededor del 6,7%.

En el caso específico de la eurozona, el think tank de las economías más avanzadas calcula que la invasión rusa y las sanciones implementadas pueden llegar a restar un 1,4% al crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) estimado, limitándolo al 2,9%. Por otro lado, en esta área se espera que la subida de precios se acelere más de un 2%, con lo cual superaría el 5%.

Estas cifras tienen que ver, principalmente, con los aumentos en el precio del gas importado de Rusia que sufrirá Europa y refleja la fortaleza de los vínculos comerciales y energéticos que estos dos actores habían establecido antes de que se desencadenara el conflicto.

¿Cuáles son las principales materias primas exportadas por Rusia?

El paladio, el platino, el oro, el petróleo, el gas, el níquel, el trigo, el aluminio, el carbón, el cobre y la plata son las materias primas que más exporta Rusia a otros países. Muchas de ellas están aumentando su precio a partir de la ofensiva militar a Ucrania y, teniendo en cuenta que el conflicto se extenderá, hay riesgo de que suban aún más. Los ejemplos más notables son los del níquel y el aluminio, cuyos valores se encuentran actualmente en máximos históricos.

Muchos de las materias primas que mencionamos se utilizan en el sector de la construcción, con lo cual es seguro que sus costes se encarecerán considerablemente.

Encarecimiento de la construcción de vivienda de obra nueva por aumento en el precio de las materias primas

La Asociación Nacional Española de Fabricantes de Hormigón Preparado (Anefhop) ha advertido que existe un riesgo de quiebra de todo el sector de la construcción. Esto se debe, principalmente, al valor actual y los constantes aumentos de precios de las materias primas.

Uno de los conflictos que más se repite es que existen empresas que han firmado contratos hace un tiempo a precios que hoy en día se encuentran desactualizados. En muchos casos, cumplir con esos acuerdos resulta completamente inasumible, ya que significaría una pérdida de gran importancia.

Pero, ¿el aumento desmedido del precio de las materias primas es cosa de ahora? No, los valores comenzaron a dispararse en el 2020 por problemas relacionados con el confinamiento por el COVID-19 y la posterior recuperación económica. Sin embargo, la invasión a Ucrania y las sanciones económicas a Rusia han hecho que la situación empeore, a pesar de que los niveles de actividad no eran malos.

Desde la agrupación de fabricantes de cemento Oficemen afirman que “el precio del gas, la escasez, y la amenaza de corte de suministro por parte de Rusia están llevando a esta tensión de precios que no se sabe dónde acabará. A eso hay que unir el incremento del precio de los derechos de CO2, con gran impacto en la producción de electricidad y de cemento”.

Medidas contra el aumento de la luz, el gas y la gasolina

En el marco de la guerra en Ucrania y sus consecuencias económicas, Félix Bolaños, ministro de la Presidencia, aseguró que el Gobierno reducirá el precio de la luz, el gas y la gasolina. Sus declaraciones fueron hechas en la rueda de prensa que concedió luego de reunirse en el Congreso con el Partido Popular (PP).

Bolaños remarcó que el Poder Ejecutivo es “plenamente consciente” de lo que está costando a los españoles afrontar el coste de estos elementos básicos. La bajada de precios se efectuará a través de un decreto que se espera aprobar el 29 de marzo, aunque no se cuente con el consenso del Consejo de Europa. De esta manera, el Gobierno apostará a una reducción “inmediata y sencilla” para los hogares, las empresas y los autónomos españoles.

La guerra podría repercutir en el Producto Interno Bruto (PIB) y el empleo en España

Además de provocar un aumento en la inflación, la guerra entre Rusia y Ucrania podría afectar el Producto Interno Bruto (PIB) y el empleo en España. Así lo advirtió Yolanda Díaz, vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo y Economía Social, en una rueda de prensa que concedió en los últimos días.

Según la ministra, si bien hasta el momento no se han registrado “impactos negativos” en el mercado de trabajo, “estamos en unos umbrales de incertidumbre absoluta”. Además agregó que les gustaría afirmar que el conflicto “no va a tener ningún impacto, pero creo que hay que decir la verdad. Estamos actuando con rapidez y urgencia”.

En este sentido, Díaz aseguró que el Gobierno ya se encuentra trabajando para proteger el tejido productivo, el empleo y los salarios recurriendo a instrumentos y recursos financieros de la Unión Europea (UE).

Medidas para evitar recortes salariales en determinados sectores

En su rueda de prensa Díaz también hizo referencia a los excesivos beneficios que han recibido las empresas eléctricas en el último año ante la escalada de precios. Respecto a este tema ha manifestado que “no sería justo que los empleados de esas empresas” se vieran afectados por recortes salariales. En este sentido, la vicepresidenta segunda aseguró que desde Unidas Podemos ya han enviado una propuesta a Pedro Sánchez, presidente del Gobierno, para que la estudie.

Descenso en la demanda de vivienda

¿Qué consecuencias podría traer un descenso del Producto Interno Bruto (PIB) y un aumento del desempleo específicamente en el mercado inmobiliario? Principalmente, un descenso en la demanda de vivienda. A menores ingresos para la población y mayor recesión económica, menos posibilidades de que busquen comprar o alquilar una nueva vivienda.

La guerra podría reducir el volumen de compra de vivienda por parte de extranjeros en España

El peso de la compra de bienes inmuebles en España por parte de ciudadanos extranjeros no residentes ha descendido en un 40% desde el estallido de la pandemia de COVID-19. Sin embargo, a pesar de esta situación, los foráneos que actualmente adquieren viviendas en el territorio están pagando más que nunca por ellas.

La cifra es de 2.452 euros por metro cuadrado en promedio según la serie histórica publicada por el Consejo General del Notariado, que comprende desde el 2007 hasta el primer semestre de 2021. No obstante, el conflicto bélico entre Rusia y Ucrania también ha generado incertidumbre en con respecto a esta cuestión.

El papel de los ciudadanos rusos en la compra de vivienda en España

Los ciudadanos rusos no residentes se encuentran entre los extranjeros que más pagan por bienes inmuebles en España con un promedio de 2.691 euros por metro cuadrado. El ranking se encuentra encabezado por los ecuatorianos, con 3.208 euros por metro cuadrado. Le siguen los chinos, con 3.035 euros por metro cuadrado; los alemanes, con 2.969 euros por metro cuadrado; los daneses, con 2.734 euros por metro cuadrado; y los suecos, con 2.855 euros por metro cuadrado. Los rusos se encuentran en el sexto puesto de la tabla.

El arco mediterráneo, las islas y las grandes capitales como Madrid y Barcelona son las zonas de España preferidas por los rusos para adquirir una propiedad. Es allí donde, teniendo en cuenta las sanciones económicas que se están aplicando en Rusia, más se va a notar la bajada de operaciones por parte de compradores foráneos. Cabe destacar que España es uno de los destinos favoritos de los rusos para tener una segunda residencia.

Según datos del primer semestre de 2021 publicados por el Notariado, la adquisición de vivienda por parte de ciudadanos rusos ha significado alrededor del 2% del total de compras efectuadas por extranjeros en los últimos años. Sin embargo, suponen apenas unas 420 operaciones en los últimos tres semestres, es decir, desde el comienzo de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

El papel de los ciudadanos ucranianos en la compra de vivienda en España

Los ciudadanos ucranianos no residentes, a diferencia de los rusos, no se encuentran actualmente entre los que más dinero invierten en una vivienda en España. No obstante, entre enero y junio de 2021 el precio medio que pagaron por una propiedad fue de 2.241 euros por metro cuadrado, el más alto desde finales de 2012. Cabe mencionar que el récord se dio en 2008, donde las cifras que alcanzaron los ucranianos fueron de hasta 3.314 euros por metro cuadrado. Se trata de una cifra más alta que el récord que alcanzaron los rusos.

Al igual que los ciudadanos de Rusia, los ucranianos también prefieren al arco mediterráneo, las islas y capitales como Madrid y Barcelona para adquirir una vivienda. Es por eso que las consecuencias económicas que sufrirán los ciudadanos de Ucrania por la guerra se sumarán al impacto que ya generará el descenso en las operaciones efectuadas por rusos en estas áreas.

Como mencionamos, la adquisición de viviendas por parte de ciudadanos rusos significó alrededor del 2% del total de compras realizadas por extranjeros en los últimos años. Los ucranianos, en cambio, se mueven en una media del 1%. Por otro lado, las operaciones que efectuaron desde el inicio de la pandemia fueron apenas 110, frente a las 420 concretadas por los rusos. La cifra más alta había sido registrada a principios de 2016.

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En Sostenibilidad

Casas pasivas ecológicas

22 marzo, 2022 No hay comentarios

Las tendencias vinculadas a la sostenibilidad cada vez abarcan más campos, y la construcción no es la excepción. Las casas pasivas ecológicas representan un concepto radicalmente diferente al de las viviendas tradicionales.

A continuación, te contamos sobre las casas que están revolucionando la forma en que concebimos una vivienda.

¿Qué es una casa pasiva?

Las casas pasivas o ecológicas, son un tipo de edificación concebida para optimizar el ahorro de energía. Su diseño está basado en dos pilares: el aislamiento térmico y el diseño bioclimático. Utilizando la menor cantidad de energía posible, las casas pasivas logran mantener un ambiente interior saludable, una temperatura constante y confortable durante todo el año.

Situación actual

En España, cuatro de cada cinco edificios son ineficientes, lo que significa que no cuentan con los niveles adecuados de aislamiento térmico o que incluso carecen de él. Además, tienen filtraciones de aire incontroladas que repercuten en el consumo energético y no emplean sistemas de generación eficientes.

El contexto de la crisis climática nos exige repensar la relación del ser humano con su entorno natural. Soluciones basadas en el aprovechamiento de los recursos sin derroche, minimizando la huella de carbono y generando retroalimentación para evitar producción de residuos, son algunos de los desafíos que las casas pasivas buscan cumplir.

Este tipo de viviendas están pensadas dentro de un marco más amplio de sostenibilidad. Las corrientes arquitectónicas que buscan este tipo de parámetros, están orientadas a minimizar el impacto de la construcción. Esto lo hacen desde la extracción y el uso de los materiales hasta el funcionamiento posterior de la vivienda.

Garantía de calidad

Para garantizar que estas bases hayan sido respetadas en la fabricación y, efectivamente se trate de una casa pasiva, es necesario que la vivienda cuente con un certificado de vivienda eficiente. Esto significa que haya una verificación de que los materiales y sistemas usados son los correspondientes.

La emisión de los certificados se realiza por diferentes compañías, que puden ser locales o no. Sin embargo, la homologación debe realizarla un certificador local, acorde a la normativa de cada país.

Precio y estándares de construcción

Como se trata de un sistema tan diferente al de la construcción normal, la comparación de precio entre los dos tipos de viviendas no es del todo justa. Sin embargo, puede estimarse que una casa pasiva cuesta entre un 5% y un 10% más que una vivienda convencional.

La comparación no es justa porque la casa pasiva es más cara de adquirir, pero la amortización comienza desde el día uno, porque se ahorran grandes cantidades de energía.

El precio de una casa pasiva se calcula considerando:

la selección de materiales,
el diseño,
el terreno
el costo de certificación.

Un detalle a tener en cuenta es que el acabado final varía en su calidad y costo, y no está relacionado con la integridad del sistema. Los materiales de las terminaciones externas e internas son los que hacen la diferencia: son los materiales de aislamiento y las ventanas lo que hay que priorizar.

Estándares de construcción de casas pasivas

Estos son los estándares básicos con los que debe cumplir una vivienda pasiva, y so en los que se basa el precio:

Aislamiento térmico: buenos materiales de revestimiento y cerraduras, que eviten filtraciones de temperatura y humedad.

Puentes térmicos: es indispensable evitar la rotura del puente térmico en la obra. Los puentes térmicos son puntos de transmisión en las uniones de la construcción, como esquinas, paredes y techos.

Ventanas: son importantes puntos de fuga de energía. Para evitarlo deben contar con vidrio relleno de gas inerte o baja emisión. De esta forma se logra mantener la temperatura adecuada y aprovechar al máximo la energía solar.
Recuperación de calor: las unidades de recuperación de calor deben estar potenciadas por aislantes térmicos y paneles solares.

Precio según modelo

Cada persona puede personalizar su casa a gusto. Es importante tener en cuenta que una casa prefabricada no excluye la posibilidad de elegir un diseño acorde a nuestras necesidades. Lo que sí ocurre, es que lo queramos agregar a la estructura básica repercutirá directamente en el precio final. Algunos ambientes que pueden agregarse son:

garage

jardín y patio exterior

pileta

Precio orientativo de una casa pasiva

Una casa pasiva de excelente calidad y con una estructura estándar puede estimarse en un valor de 253.000 euros. Además, a este valor deben sumarse los honorarios de profesionales involucrados en la fabricación de la vivienda.

Posibilidad de ahorro

La idea de las casas pasivas surge como una gran alternativa a los gastos de calefacción y refrigeración. Si se cumple con todos los estándares necesarios es posible ahorrar hasta 2.500 euros anuales, que significa cerca del 70% del consumo.

Sostenibilidad e impacto

Los proyectos que cumplen con la certificación, logran cada año evitar el consumo de 4,85 millones de kWh y dejan de emitir 921 toneladas de dióxido de carbono (CO2). Esto equivale a lo que absorben 92.100 árboles, o, dicho de otra forma, la cantidad equivalente a una superficie arbolada igual a 6,11 Parques del Retiro de Madrid.

Beneficios de las casas pasivas

Aunque la inversión inicial es mayor, la amortización comienza desde el día uno porque se ahorran grandes cantidades de energía.
El tiempo de ejecución es más acotado porque se controlan las variables dentro de la fábrica
Se personalizan a gusto del consumidor.
Forma parte de una nueva mentalidad ligada al consumo responsable y una relación más amigable con el ambiente. Potencia los recursos naturales desde la construcción hasta su funcionamiento.

Viabilidad en edificios

Así como existen casas pasivas, el modelo de construcción es completamente apto para edificios.

En España, hacen ya varios años que se utiliza este sistema para oficinas, hoteles, residencias, centros de salud y bibliotecas. Está claro que el potencial de las viviendas pasivas es enorme. Su gran beneficio tiene que ver con las formas de vida sostenible, pero también se encuentran en el centro de la expectativa para la reactivación económica post COVID-19.

Este detalle no es menor, porque se trata de una oportunidad: actualmente, las prioridades ambientales suelen verse como enemigas de las prioridades económicas. Sin embargo, este caso reúne ambas prioridades. Es importante poder aprovechar el impulso para generar un cambio necesario y prioritario, que está directamente vinculado al cuidado del planeta Tierra.

¡Déjanos tu comentario sobre esta nueva tendencia!

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Viviendas a la venta en España

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En Comprar

Pasos a seguir para comprar una casa en España: ¿cuáles son los requisitos, gastos e impuestos?

18 marzo, 2022 No hay comentarios

La compra de una vivienda implica, además del pago de su precio, abonar ciertos impuestos y gastos inherentes a este tipo de operaciones. A su vez, supone el cumplimiento de determinados requisitos. Conocer de antemano cuáles son puede ser muy útil para evitar imprevistos más adelante. ¿Cuáles son los requisitos a cumplir y los gastos e impuestos a pagar al comprar una casa en España? En este artículo te lo contamos.

A la hora de comprar un bien inmueble existen una serie de pasos a seguir. La mayoría de ellos tienen que ver con documentación a reunir y gastos e impuestos a pagar. Por un lado se encuentran el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En el caso de los gastos nos encontramos con los notariales, los del Registro de la Propiedad, los de tasación y los de hipoteca, en caso de que se solicite una. Todo esto, sin mencionar los gastos e impuestos que deben abonarse una vez comprada la vivienda.

En esta guía paso a paso te contamos todo lo que debes saber sobre requisitos, gastos e impuestos antes de comprar una casa en España. ¡Sigue leyendo para enterarte!

Comprar una casa en España: requisitos a cumplir y gastos e impuestos a pagar

La compra de una vivienda, además de implicar una inversión significativa, supone el pago de una serie de gastos y de impuestos. También, la tramitación de ciertos documentos para concretarla. A continuación te contaremos en detalle todo lo que necesitas saber para que el proceso se vuelva más sencillo.

Requisitos que se deben cumplir para comprar una casa en España

Tanto los ciudadanos españoles como los residentes están exentos de cumplir con requisitos mínimos para comprar una casa en España.

En el caso de los extranjeros, deben disponer del Número de Identidad de Extranjero (NIE). Si te encuentras en esta situación, te recomendamos leer la siguiente nota.

Lectura recomendada: Comprar un piso en España siendo extranjero

Por otra parte, es recomendable, aunque no obligatorio, disponer de una cuenta bancaria. En el caso de los ciudadanos y residentes, porque domiciliar o pagar a distancia los impuestos y gastos que demandan el proceso y el posterior mantenimiento de la vivienda puede ahorrar tiempo. Respecto a los extranjeros, sobre todo si compran desde su país, porque estos impuestos y gastos deben abonarse sí o sí en España.

Impuestos que se deben pagar al realizar la compra

Los impuestos que se deben pagar por la compra de una vivienda son varios y, generalmente, marcan una diferencia en el coste final de la operación. Es decir que, al momento de elegir la casa, es necesario tener en cuenta que ese precio no será el final. Calcular de antemano el impacto de estos tributos puede ser importante para evitar sorpresas más adelante.

Si bien el valor de los gravámenes varía según el inmueble elegido, su localización y su condición (nuevo o usado), en la mayoría de los casos suelen significar entre un 10% y un 15% sobre su precio.

Viviendas de obra nueva

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

La compra de una vivienda a estrenar supone la obligación de abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Actualmente, su pago supone un 10% sobre el precio del inmueble que figure en la escritura pública de compraventa. Sin embargo, las Viviendas de Protección Oficial (VPO) cuentan con una bonificación, por lo cual para ellas el tipo impositivo es del 4%.

La región de Canarias, por su parte, aplica el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) en lugar del IVA, cuyo tipo impositivo es del 6,5%.

El pago del IVA, al tratarse de un impuesto de carácter indirecto, debe efectuarse al momento de concretar la compra de la vivienda.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Otro de los tributos que se deben abonar por la compra de una vivienda nueva es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Se trata de un gravamen cuya gestión es cedida a las comunidades autónomas, por lo cual el tipo general será diferente de acuerdo a la región en donde se encuentre ubicado el inmueble. De todas formas, su valor ronda siempre entre el 0,5% y el 1.5% sobre el precio de la vivienda.

La obligación de abonarlo se genera al solicitar la escritura en una notaría y al inscribir la titularidad en el Registro de la Propiedad.

Viviendas de segunda mano

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

En el caso de las viviendas usadas se debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El porcentaje a pagar por este tributo varía de acuerdo a cada comunidad pero siempre es de entre un 6% y un 10% sobre el precio del inmueble.

A diferencia del IVA, que mencionamos al hablar de la vivienda nueva, el plazo para abonar el ITP es de 30 días a partir de la firma de la escritura pública. El tributo debe abonarse en la delegación de Hacienda más cercana al inmueble adquirido. En ese momento debe presentarse DNI o CIF y primera copia y copia simple de la escritura.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Al igual que en el caso de una vivienda nueva, el otro de los tributos que se debe abonar es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Como mencionamos, es un gravamen cuya gestión es cedida a las comunidades autónomas, por lo cual el tipo general varía de acuerdo a la región en donde se encuentre ubicado el inmueble. De todas maneras, su valor ronda siempre entre el 0,5% y el 1.5% sobre el precio de la vivienda.

En este caso la obligación de abonarlo también se genera al solicitar la escritura en la notaría y al inscribir la titularidad en el Registro de la Propiedad.

Impuestos que se deben pagar una vez realizada la compra

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Se trata de un tributo de tipo municipal que grava la propiedad sobre los bienes inmuebles. Una vez adquirida la vivienda, deberá abonarse una vez al año. El monto a pagar está determinado por el valor catastral del inmueble.

Un aspecto a destacar acerca del IBI es que se paga siempre el 1º de enero, por lo cual el importe correspondiente a todo el año debe ser abonado por el propietario del bien en esa fecha, sin importar si fue titular del bien los 365 días del ejercicio. Frente a lo injusto que puede resultar esto, muchas veces es posible llegar a un acuerdo con el vendedor para abonarlo de manera compartida.

Supongamos que la compraventa se ha formalizado el día 29 de diciembre de 2022. En ese caso, el comprador sigue teniendo la obligación de abonar el IBI por ser titular del inmueble al día 1° de enero de 2023, que es cuando se devenga el tributo. Sin embargo, el nuevo propietario tendrá derecho a repercutir al comprador el valor correspondiente a 363 días de 365 por el IBI abonado. El anterior titular estará obligado a reintegrar esta suma de dinero. Una vez realizada la repercusión, al comprador sólo le habrá tocado asumir el valor correspondiente a 2 días de 365 del IBI.

Gastos que se deben pagar al realizar la compra

La compra de un inmueble también conlleva el pago de una serie de gastos necesarios para concretar la operación. Veamos en detalle cuáles son.

Nota simple

Es un documento que permite conocer los datos más importantes acerca del inmueble. Entre ellos, quién es su titular, cuál es su ubicación y si el mismo está sujeto a cargas, como hipotecas o deudas impositivas. Si bien su coste puede variar de acuerdo a la región, el precio suele ser de alrededor de 9 euros.

Asesoramiento y gestión inmobiliaria

Se trata de los honorarios que deben pagarse a una agencia inmobiliaria en caso de que intervenga en el proceso por pedido del comprador, por ejemplo, si solicita asesoramiento. Puede tratarse de un porcentaje fijado sobre el precio de la propiedad o de un monto fijado por la entidad.

Tasación

La tasación de la propiedad elegida es un paso obligatorio para el comprador si desea solicitar un crédito hipotecario para costear la adquisición.

En este caso, la tasación de la vivienda que se ha decidido comprar será utilizada por la entidad bancaria a la cual se decida pedir el préstamo para establecer el porcentaje de financiación que otorgará.

El importe de la tasación puede variar según las propias características de la vivienda que se desea hipotecar. Factores como el tipo de inmueble (nuevo o usado) o su superficie total son especialmente importantes. De manera aproximada, la tasación con empresas privadas especializadas tiene un coste de entre 300 y 400 euros.

Hipoteca

La hipoteca, en caso de solicitar una para realizar la compra, es un aspecto central a tener en cuenta para calcular el coste total de este proceso con anticipación. Los gastos inherentes al préstamo hipotecario deben ser abonados de manera directa e instantánea. Es decir, en la mayoría de los casos, los bancos no suelen integrarlos al mismo crédito, por lo cual pueden calcularse aparte.

Además de estos gastos, es importante mencionar que, al realizar la compra mediante hipoteca, será necesario contar con un ahorro extra, ya que las entidades no suelen cubrir el 100% del valor de la vivienda, sino hasta un 80%. Por lo tanto, ese 20% restante debe ser afrontado por el comprador.

Lectura recomendada: Comprar una casa sin ahorros

Gastos notariales

Son los gastos inherentes a la firma de la escritura pública. Dentro de ellos se encuentran los honorarios del notario, cuyo coeficiente está fijado por ley y el monto a pagar por ellos depende, finalmente, del valor de cada vivienda.

En la mayoría de los casos, las notarías cobran el mismo coste por el mismo servicio. De esta manera, por una vivienda a de 100.000, los gastos notariales son de alrededor de 675 euros. A mayor precio, mayor es el valor que se debe pagar en la notaría.

Registro de la Propiedad

Luego de firmada la escritura, es altamente recomendable inscribir la compra de la vivienda y su nuevo titular en el Registro de la Propiedad. Este proceso supone el pago de aranceles que, al igual que los notariales, sus coeficientes están fijados por ley pero su valor depende del precio del inmueble. Sin embargo, el coste no podrá ser menor a 24 euros pero tampoco mayor a 2.181 euros.

Gastos que se deben pagar una vez realizada la compra

Una vez adquirida y habitada la vivienda, es necesario afrontar una serie de gastos continuos inherentes a la propiedad sobre un inmueble.

Comunidad de propietarios

Una comunidad de propietarios es una entidad de tipo jurídica que consiste en la totalidad de propietarios de viviendas, locales y garajes que conforman un edifico o una urbanización de casas particulares. Si la propiedad adquirida integra este tipo de entidad, será necesario abonar una cuota mensual o anual por los servicios y el mantenimiento de las zonas comunes.

Seguro de hogar

Por último, una vez habitada la vivienda, se recomienda contratar un servicio que asegure la propiedad desde el momento en que se concreta la compra.

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Todas las ayudas para comprar vivienda que existen en España

17 marzo, 2022 No hay comentarios

La compra de un bien inmueble supone un gran esfuerzo económico para la mayoría de las personas. Sin embargo, existen determinados colectivos a los que una operación de este tipo puede parecerles incluso inalcanzable. A partir de esta problemática, y con el objetivo de incentivar las compraventas inmobiliarias, es que el Gobierno central y los autonómicos suelen otorgar a la población diferentes ayudas para comprar vivienda. ¿Cuáles son? ¿Qué requisitos se deben cumplir para acceder a ellas? ¿Cuáles son de carácter estatal y cuáles se otorgan en cada comunidad autónoma en específico? En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de las ayudas para comprar vivienda que existen en España.

Las ayudas para comprar vivienda en España suelen estar destinadas, mayoritariamente a los siguientes colectivos: jóvenes de entre 18 y 35 años, adultos mayores de 65 años, personas con discapacidad, familias numerosas y mujeres víctimas de violencia de género. No obstante, al tratarse de sectores de la población con necesidades bastante diferentes, las condiciones suelen variar de programa a programa. A su vez, las características de los planes cambian bastante de acuerdo a cada comunidad autónoma.

A continuación te contamos todo lo que debes saber sobre las ayudas para comprar vivienda que se otorgan actualmente en España. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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¿Qué ayudas para comprar vivienda se otorgan actualmente en España?
Ayudas destinadas a jóvenes
¿Cuáles son los requisitos para acceder a este programa?
Ayudas destinadas a familias numerosas
¿Qué otros beneficios hay para las familias numerosas?
Descuento en el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Bonificaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Beneficios en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Ayudas para familias numerosas por comunidades autónomas
Ayudas destinadas a personas mayores o con discapacidad
¿Cuáles son los requisitos para acceder a este programa?
Ayudas para comprar vivienda en las diferentes comunidades autónomas
Madrid
Murcia
Andalucía
País Vasco
Cataluña

¿Qué ayudas para comprar vivienda se otorgan actualmente en España?

El Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, publicado a principios del 2022 en el Boletín Oficial del Estado (BOE), regula el nuevo Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025. Se trata de una actualización del Plan de Vivienda 2018-2021 y uno de sus objetivos es el incentivo a la compra de bienes inmuebles para ciertos colectivos.

Veamos cuáles son las ayudas que el Plan ofrece para comprar una vivienda, a qué sectores de la población están dirigidos y cuáles son los requisitos para acceder a ellas.

Ayudas destinadas a jóvenes

Facilitar el acceso a la vivienda para los jóvenes españoles es uno de los principales propósitos del nuevo Plan Estatal de Vivienda 2022-2025. Por otro lado, la lucha contra la despoblación en lo que se conoce como “España vacía”, también es actualmente un gran reto para el Gobierno central y los autonómicos.

A partir de estas dos inquietudes es que se ha lanzado un programa de ayudas directas destinado a personas de entre 18 y 35 años que estén buscando adquirir un inmueble que vaya a convertirse en su vivienda habitual.

La primera de las condiciones para acceder a ella es que la propiedad deseada valga menos de 120.000 euros. El monto de la subvención será de hasta 10.800 euros y, a su vez, no podrá exceder el 20% del precio de la vivienda. A su vez, el inmueble debe encontrarse en un núcleo de población pequeño o área rural en la que residan menos de 10.000 habitantes.

¿Cuáles son los requisitos para acceder a este programa?

Todos los jóvenes que deseen recibir esta ayuda para comprar vivienda deben cumplir con los siguientes requisitos:

Haber suscrito o poder suscribir un contrato de compra de un inmueble luego del 1º de enero de 2022. Como mencionamos, la propiedad debe encontrarse en un núcleo de población pequeño. También puede tratarse de una vivienda que todavía no se ha edificado.
Contar con una renta anual igual o inferior a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM). Este umbral será de cuatro veces cuando se trate de una persona con discapacidad y de cinco para una persona que posea alguno de estos tipos de discapacidad: parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual o discapacidad del desarrollo. En todos los casos su grado de discapacidad reconocido debe ser igual o superior al 33%.
Aportar la escritura o contrato que acredite la compra de la vivienda dentro de los tres meses posteriores a la fecha en que se notifique la concesión de la ayuda.
Hacer que el inmueble adquirido se convierta en su residencia habitual por al menos cinco años luego de la fecha de su compra. Este plazo podrá ser inferior si se produce un cambio de domicilio por cuestiones laborales justificadas. Lo mismo ocurre si el beneficiario vende la propiedad y reinvierte el dinero obtenido en la compra de otra vivienda habitual.

Ayudas destinadas a familias numerosas

Las familias numerosas también son uno de los colectivos beneficiados por el Plan Estatal de Vivienda 2022-2025.

En este caso, la ayuda a la que pueden acceder es la misma que la destinada a los jóvenes. Por esta razón, los requisitos con los que deben cumplir son los mismos que se contemplan en el caso anterior y que ya mencionamos. Por ejemplo, los beneficiarios deben ser siempre menores de 35 años.

La cuantía de la ayuda tampoco varía, sin embargo, para acceder a ella hay uno de los requisitos que sí se modifica. En este caso los ingresos en la unidad de convivencia deben ser inferiores a cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) para la categoría de general. En la categoría especial este umbral es de cinco veces el IPREM. ¿De qué se tratan estas categorías? ¿A qué se considera actualmente familia numerosa? Veamos:

Familia numerosa general: son las familias que tienen hasta cuatro hijos.
Familia numerosa de categoría especial: son las familias con cinco o más hijos. A su vez, también se considera en esta categoría a aquellas familias de cuatro hijos cuyos ingresos anuales, divididos por el número de miembros que residen en la unidad familiar, no superan en cómputo anual el 75% del IPREM.

¿Qué otros beneficios hay para las familias numerosas?

Las familias numerosas también cuentan con los siguientes beneficios al momento de comprar una vivienda:

Descuento en el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Se trata del tributo que debe abonarse al realizar una compra de un bien inmueble de segunda mano. Si bien el Estado ha fijado una cuantía general del 6% sobre el precio de las propiedades, el impuesto le compete a las comunidades autónomas y son ellas quienes deciden cuánto deberán pagar los compradores finalmente. No obstante, si el inmueble es adquirido por una familia numerosa para utilizarlo como vivienda habitual, el tipo se reduce al 4%.

Bonificaciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Al pertenecer a una familia numerosa también es posible desgravar la compra de una vivienda en la declaración de la renta. La deducción establecida es de 1.200 euros anuales para familias numerosas generales y de 2.400 para familias numerosas especiales.

Beneficios en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Las familias numerosas también cuentan con beneficios a la hora de abonar este tributo una vez que compran su vivienda. La bonificación a la que pueden acceder es de hasta un 90% sobre la cuota líquida.

Ayudas para familias numerosas por comunidades autónomas

En las diferentes regiones de España existen ayudas adicionales para la compra de vivienda destinadas a familias numerosas.

En Andalucía, por ejemplo, hay un cupo de un 5% para este colectivo de viviendas de cierto tamaño y una reducción de 50 euros por cada 10.000 euros de un préstamo hipotecario. Por otro lado, en el País Vasco, las familias numerosas con tres o más hijos pueden acceder a una ayuda de 600 euros por cada hijo que tengan a partir del tercero. La misma oscila entre los 4.684 euros y los 10.098 euros.

Ayudas destinadas a personas mayores o con discapacidad

El programa Nº 9 del Plan busca fomentar la compra y rehabilitación de vivienda a través de una ayuda destinada a personas de la tercera edad o que posean alguna discapacidad.

¿Cuáles son los requisitos para acceder a este programa?

Todas las personas que deseen recibir esta ayuda para comprar o reformar una vivienda deben cumplir con los siguientes requisitos:

Ser mayor de 65 años o poseer algún grado de discapacidad.
Percibir ingresos inferiores a cinco veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) dentro de su unidad de convivencia.
No ser propietario de ningún otro bien inmueble.
Contar con un patrimonio que no supere los 200.000 euros.

Cabe aclarar que cada autonomía tiene la facultad de gestionar este programa de manera independiente. Por esta razón, tanto los requisitos a cumplir como la cuantía del beneficio pueden variar de una región a otra.

Ayudas para comprar vivienda en las diferentes comunidades autónomas

Además del Plan de Vivienda 2022- 2025, que se ejecutará a nivel estatal durante los próximos años, cada comunidad autónoma suele desarrollar y poner en marcha diferentes programas de ayudas para la compra de vivienda. Estos son algunos ejemplos:

Madrid

Uno de los programas más importantes en materia de vivienda dentro de la Comunidad de Madrid es el Plan Vive. A partir de él se espera promover el desarrollo y la construcción de hasta 25.000 viviendas. El principal objetivo de esta iniciativa es facilitar el acceso a la vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años, mayores de 65 años, personas con discapacidad o las mujeres víctimas de violencia de género.

A su vez, se está trabajando en esta región para poner en marcha el programa Primera Vivienda. A través de él se buscará destinar alrededor de 12 millones de euros para avalar las hipotecas de unos 5.000 jóvenes madrileños que estén buscando comprar su primera vivienda.

Murcia

Esta región fue una de las primeras en desarrollar un plan de avales para jóvenes de entre 18 y 35 años que estuvieran en busca de comprar su primera vivienda. A este programa se lo conoce como Línea ICREF Aval Joven.

En concreto, el programa se ocupa de avalar el 20% del valor del inmueble, lo cual equivale a la entrada. El objetivo, a través de la inversión destinada en una primera fase, es llegar a intervenir en unas 400 operaciones de compraventa. Estas podrían llegar a 700 si se produce una futura ampliación.

Andalucía

En esta región se encuentra actualmente vigente el Plan Vive 2020-2030. Este se encargará de destinar alrededor de 800 millones de euros para la promoción de vivienda, tanto en el régimen de compra como en el de alquiler. El objetivo es facilitar el acceso a un hogar para los jóvenes, los mayores de 65 años y otros colectivos vulnerables.

País Vasco

Esta comunidad posee una línea de ayudas que intenta facilitar la adquisición de viviendas libres de segunda mano que vayan a destinarse a residencia habitual y permanente. Con este objetivo se otorga a los beneficiarios una subvención a fondo perdido, que se calcula sobre el valor de tasación del inmueble, salvo que el precio de venta sea menor. Estos son los valores que se aplican:

Unidades convivenciales cuyos integrantes sean menores de 35 años: un 6% sobre el valor de la vivienda, o sea, entre 4.329 euros y 9.015 euros.
Subvención general (no importa la edad de los compradores): un 5% sobre el valor de la vivienda, o sea, entre 3.606 euros y 7.935 euros.
Familias numerosas con tres o más hijos: un 6% sobre el valor de la vivienda más una ayuda de 600 euros por cada hijo a partir del tercero, o sea, entre 4.684 euros y 10.098 euros.

Cataluña

Por último, en la región catalana también se aplican algunos beneficios fiscales en la compra de vivienda. En concreto, a los menores de 32 años que adquieren un inmueble para su uso habitual, quienes sólo tributan sobre el 5% de la propiedad en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Para acceder a esta reducción es importante que la base imponible de la última declaración de la renta, sumando el mínimo personal y familiar, no haya superado los 30.000 euros.

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Comprar una casa sin ahorros: ¿es posible?

En Comprar

Comprar una casa sin ahorros: ¿es posible?

16 marzo, 2022 No hay comentarios

La compra de un bien inmueble es una operación que no es de fácil acceso para todas las personas. En los últimos años se ha vuelto aún más complicada, teniendo en cuenta que, a diferencia de lo que sucedía en la época de la burbuja, actualmente los bancos financian menos del 80% del precio de compra de una vivienda. Esto significa que, para hacer frente a la adquisición, es necesario contar con ahorros previos que puedan cubrir el 20% restante junto a los gastos e impuestos correspondientes. Pero, ¿qué ocurre cuando no se cuenta con ese dinero? ¿Es posible comprar una casa sin ahorros? En este artículo te lo contamos.

Por lo general, el colchón financiero necesario para adquirir una vivienda es del 30% sobre su precio total. Esto, por ejemplo, se traduciría en unos 60.000 euros en el caso de un inmueble de 200.000 euros. Teniendo en cuenta que el salario medio en España no supera los 25.000 euros, para convertirse en propietario de manera tradicional sería necesario ahorrar durante años para afrontar este tipo de operación.

Sin embargo, las compraventas se encuentran en niveles máximos desde hace más de una década. ¿Cómo es esto posible? A continuación te contamos todas las alternativas que existen para comprar una casa sin ahorros. ¡Sigue leyendo para enterarte!

En este artículo encontrarás:
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¿Cuáles son las alternativas disponibles para comprar una casa sin ahorros?
Solicitar una hipoteca por más del 80% del valor de la vivienda
Cómo conseguir una hipoteca a más del 80%
Negociar a partir de un buen perfil
Contar con un avalista
Aportar otra vivienda como aval
Contratar a un bróker hipotecario
Solicitar un préstamo personal además de la hipoteca para comprar una casa sin ahorros
Comprar una casa sobre plano
Elegir un alquiler con opción a compra
Recibir un préstamo o una donación por parte de familiares para comprar una casa sin ahorros
Que sea un familiar el que solicite un préstamo personal
Solicitar un aplazamiento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Comprar un piso de banco

¿Cuáles son las alternativas disponibles para comprar una casa sin ahorros?

Solicitar una hipoteca por más del 80% del valor de la vivienda

No todos los bancos están dispuestos a financiar más del 80% del precio de un bien inmueble. Sin embargo, algunas entidades son más flexibles y pueden llegar a cubrir un 90%. Incluso existen casos en los que otorgan un 95% cuando se trata de clientes en concreto, como jóvenes que poseen capacidad de pago pero no cuentan con ahorros.

Si bien la oferta es muy limitada, también existen hipotecas que financian el 100% de una vivienda. En estos casos el banco suele fijar tipos de interés más altos que en los préstamos comunes debido al riesgo que implican. También suelen exigir al cliente la contratación de productos adicionales, como un seguro de protección de pagos que se activa si el hipotecado pierde su empleo. De todas maneras, es importante aclarar que esta alternativa supone un nivel de endeudamiento bastante excesivo.

Cómo conseguir una hipoteca a más del 80%

Negociar a partir de un buen perfil

Teniendo en cuenta el riesgo que debe asumir un banco al conceder una hipoteca superior al 80% es más alto, buscará en el cliente un perfil solvente para obtener mayor seguridad. Es decir, que esta persona cuente con estabilidad laboral, suficiente antigüedad en su puesto de trabajo, un sueldo aceptable y un contrato por tiempo indefinido.

Cabe mencionar que muchas entidades no hacen público que cuentan con un margen para aprobar este tipo de financiación en casos específicos. Por esta razón, una persona con una muy buena situación económica puede negociar directamente con el banco para conseguir una hipoteca del 90% o el 100%.

Muchas entidades de crédito ofrecen la posibilidad de cubrir más del 80% del precio de una vivienda a jóvenes menores de 35 años. La condición es que cuenten con un trabajo estable e ingresos suficientes para cubrir las cuotas sin mayores inconvenientes.

Contar con un avalista

Contar con una persona que asuma el rol de avalista es otro factor que facilita el acceso a una hipoteca por más del 80% cuando no se cuenta con ahorros. El avalista es una figura que se responsabiliza por una deuda cuando el causante no cumple con ella. De esta manera, en el caso de una hipoteca, si el hipotecado no paga las cuotas correspondientes, el avalista debe hacerse cargo. Su responsabilidad es responder solidariamente por la totalidad de la deuda generada a partir de todos sus bienes.

Para convertirse en avalista es necesario ser solvente. Es decir, contar con estabilidad financiera e ingresos suficientes para asumir el pago si no lo hace el hipotecado. También, presentar un aval que brinde suficiente seguridad al banco para conceder el préstamo. Por ejemplo, un bien inmueble que sea propiedad del avalista.

Lo más habitual es que sean los padres del contratante quienes se conviertan en avalistas de su hipoteca, especialmente si son jóvenes menores de 35 años. Sin embargo, no se trata de una opción recomendable cuando la situación financiera de estas personas pueda verse comprometida por estar cerca de la jubilación o si ya cobran una pensión. Esto se debe a que, en caso de impago por parte del hipotecado, el banco acudirá a los avalistas para cubrir la deuda. Ante esta situación, es posible que el banco se quede con la vivienda que se ha ofrecido como aval de la hipoteca. Para evitarlo se puede elegir la figura del aval parcial, que permite garantizar únicamente un porcentaje del préstamo y no su totalidad.

Aportar otra vivienda como aval

Si el contratante es propietario de otro bien inmueble que no se encuentre hipotecado ni posea un saldo pendiente muy bajo, es posible aportarlo como garantía. De esta manera, el banco hipoteca ambas viviendas, lo cual aumenta las posibilidades de que esté dispuesto a financiar la compra por un importe superior.

No obstante, es importante tener en cuenta que, al elegir esta opción, se está poniendo en riesgo la propiedad ofrecida como aval. También, que no se podrá vender este inmueble sin cancelar antes el porcentaje de la hipoteca por el cual responde.

Contratar a un bróker hipotecario

Se trata de la vía más efectiva para conseguir una hipoteca por más del 80% cuando no se cuenta con ahorros para comprar una casa. Sin duda, la mayor ventaja de contratar a un intermediario financiero o bróker hipotecario es que él se encargará de encontrar la hipoteca más barata de acuerdo a las características de la persona y a negociar las mejores condiciones. Estos especialistas conocen el sector inmobiliario en profundidad y saben qué entidades bancarias están dispuestas a conceder una financiación de hasta el 100% aunque no lo publiciten.

Los brókers hipotecarios perciben entre un 1% y un 5% del capital de la hipoteca que logran contratar para su cliente. Sin embargo, otra de las ventajas de elegir esta opción es que solo se les debe pagar al firmar por alguno de los préstamos conseguidos por ellos y nunca por adelantado.

Solicitar un préstamo personal además de la hipoteca para comprar una casa sin ahorros

Una fórmula muy utilizada a la hora de comprar una casa sin ahorros es solicitar un préstamo personal a la misma entidad financiera que concedió la hipoteca. También es posible pedirlo a otra diferente pero el fin es siempre el de conseguir el importe restante.

Sin embargo, cabe mencionar que esta opción implica una serie de riesgos, por lo cual es necesario realizar ciertos cálculos previamente para saber si es posible pagar el préstamo y la hipoteca al mismo tiempo, ya que se puede llegar a un sobreendeudamiento. Por otro lado, existen bancos que pueden llegar a denegar la hipoteca si ven que los ahorros del cliente provienen de un préstamo personal reciente. De esta manera, la persona podría conseguir el préstamo personal pero no la hipoteca.

Comprar una casa sobre plano

Otra de las opciones disponibles consiste en comprar una vivienda antes de que esté terminada e incluso antes de que haya empezado a construirse. Esto permite al comprador ir pagándola en cuotas hasta alcanzar ese 20% del precio que, usualmente, los bancos no financian al otorgar una hipoteca. También le da la posibilidad de ahorrar un monto de dinero que será necesario para pagar los impuestos inherentes a la compra, como el 10% de IVA, por tratarse de una vivienda nueva. En este caso, lo ideal sería contratar una hipoteca dentro de un plazo de dos o tres meses antes de habitar la vivienda.

Elegir un alquiler con opción a compra

A la hora de pensar en comprar una casa pero no contar con ahorros suficientes, el alquiler con opción a compra puede ser una gran opción. Esta fórmula consiste en firmar un contrato de alquiler en donde se acuerde que, una vez cumplido un plazo de tiempo determinado, el arrendatario tendrá derecho a adquirir la vivienda. El precio también deberá ser acordado previamente con el propietario y se descontará el importe que el inquilino haya pagado a través de las rentas mensuales hasta el momento.

Se trata de un mecanismo que ofrece ventajas al arrendatario y futuro comprador pero también para el arrendador y actual propietario de la vivienda. El inquilino, por su parte, se asegura de que, en caso de no poder adquirir finalmente el inmueble, su compromiso podrá ser interrumpido dentro de las condiciones legales habituales. Por otro lado, le permite conocer con anticipación la vivienda y la zona en la que se encuentra para definir si ambas se adaptan a sus necesidades antes de comprar.

En el caso del propietario, el principal beneficio es que percibe ingresos y rentabilidad durante los meses en que su vivienda está alquilada. Además, puede ser útil si la misma se encuentra en una zona en donde el mercado de compraventa está detenido.

Recibir un préstamo o una donación por parte de familiares para comprar una casa sin ahorros

Existe la posibilidad de que una persona perteneciente al entorno de la persona que desea comprar una casa posea ahorros suficientes para brindarle un préstamo. Según el Consejo General del Notariado, las donaciones en metálico se encuentran en máximos históricos. Lo mismo ocurre con las donaciones de viviendas, de acuerdo a datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Que sea un familiar el que solicite un préstamo personal

También puede ocurrir que ningún familiar o amigo disponga de un colchón financiero suficiente para afrontar un préstamo. En este caso, es frecuente que sea esa persona quien solicite un préstamo personal a una entidad bancaria para cubrir el importe que no esté incluido en la hipoteca. Se trata de una alternativa más arriesgada que la anterior, ya que supone un nivel mayor de endeudamiento para la persona que quiera beneficiar a su allegado.

Solicitar un aplazamiento en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo que grava la compra de viviendas usadas. Depende de la comunidad autónoma en donde se encuentre, el valor puede ser de entre un 4% y un 10% sobre el valor del inmueble. Cuando no se cuenta con dinero suficiente, es posible aplazar el pago del tributo. La condición es que el inmueble no posea más de 120 metros cuadrados de superficie útil. Una de sus desventajas es que implica el pago de intereses a la Hacienda autonómica de turno.

Comprar un piso de banco

Por último, otra manera de acceder a una vivienda sin ahorros es comprar un piso de un banco. ¿De qué se trata? Luego de la crisis de 2008, los bancos han acumulado gran cantidad de capital en forma de bienes inmuebles. El problema es que el negocio principal de estas entidades no es el inmobiliario, entonces su deseo es deshacerse de estos activos.

Por esta razón, los bancos ofertan dichos inmuebles a precios mucho más asequibles que otros similares que se encuentran en el mercado. Lo hacen a través de campañas de descuentos y, muchas veces, por precios inferiores a 80.000 euros. Además, también ofrecen préstamos que se ajustan a este tipo de operaciones. Estas hipotecas ofrecen condiciones que son especialmente ventajosas para los contratantes, ya que es el propio banco el interesado en vender estos bienes. De esta manera, es muy frecuente que los financien por más del 80% habitual.

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Vender piso: los errores que debes evitar

15 marzo, 2022 No hay comentarios

No importa en qué ciudad te encuentres. Vender un piso no es tarea fácil, ya que suelen aparecer contratiempos que son esperables. Sin embargo, también hay una serie de errores que todos podemos cometer en el proceso de venta de un inmueble.

Aquí te contamos algunos errores frecuentes que debes evitar para poder vender tu piso de forma rápida, con la menor cantidad de contratiempos posibles.

En este artículo encontrarás:
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Rechazar las primeras ofertas de venta
Poner un precio excesivamente elevado
No anunciar en Internet
No reparar ni remodelar
El error de la poca transparencia
Decoración muy personal
El error de evitar la ayuda profesional

Rechazar las primeras ofertas de venta

Vender un piso es como buscar trabajo. Si rechazas las primeras entrevistas puedes estar perdiéndote de buenas ofertas y oportunidades por prejuicios. En la búsqueda laboral, lo ideal es ir a la entrevista, escuchar con atención la oferta y tomar nota.

Si la propuesta no es atractiva, simplemente da aviso. Pero en el camino, pudimos averiguar cómo se está desarrollando el mercado laboral en nuestro sector, que aptitudes son las que más se demandan. Y, además, ganamos práctica, sin importar la edad y experiencia que tengamos.

Al vender un piso, un error común es rechazar las primeras ofertas porque son muy bajas o porque el comprador no nos convence. Esto nos impide ensayar propuestas para cuando vengas oportunidades más tentadoras. Incluso podemos equivocarnos al subestimar a un comprador.

Consejo

Los primeros clientes en contactar suelen ser los más interesados, y estarán dispuestos a negociar. A fin de cuentas, la decisión la tenemos nosotros.

Poner un precio excesivamente elevado

Con las plataformas digitales, los interesados en comprar tienen muchísimo más acceso a información actualizada y variada que antes. Tienen la posibilidad de comparar por zona, tamaño, antigüedad, precio, entre otros filtros de búsqueda, con solo hacer click en alguna de las tantas páginas web.

Consejo

En estos casos, es más importante que nunca ser realista con el precio de venta del inmueble. Un error a la hora de vender un piso es sobrevaluarlo, porque quedará fuera de competencia inmediatamente. Por eso, es conveniente estar a tono con los valores del mercado inmobiliario y publicar el valor real de la propiedad.

No anunciar en Internet

Teniendo en cuenta lo anterior, no publicar en Internet es un error gravísimo. Este medio se ha convertido en el escaparate principal al que acuden las personas para consultar casi cualquier cosa que desean comprar.

Desde sus casas, realizan una primera investigación, y preseleccionan comparando precios y utilidades.

Consejo

Hoy, una estrategia integral busca cubrir tanto la vía pública, con el tradicional cartel de “Se vende”, como la presencia digital, anunciando en distintas plataformas digitales de venta inmobiliaria. Para este último caso, no escatimar en imágenes y datos sobre el piso que se vende es clave para que la publicación sea atractiva.

No reparar ni remodelar

Un error muy frecuente a la hora de vender un piso es que, por querer sacárnoslo de encima, evitemos los pasos de remodelación y reparación.

Con el uso, funcionalidades básicas como cañería, agua, calefacción y sistema eléctrico suelen desgastarse y averiarse. También pasan de moda algunos artefactos y estilos de decoración.

Estas son dos cuestiones que los posibles compradores tendrán en cuenta a la hora de elegir un departamento.

En el primer caso, las funcionalidades básicas son, como su nombre lo indica, lo mínimo indispensable para la comodidad y la tranquilidad.

En el segundo caso, la estética es, al igual que en la comida, lo que entra por los ojos. Además, bien utilizada la decoración y la elección de colores pueden valorizar la estructura de la vivienda.

Consejo

Invertir reparaciones claves y en una remodelación estratégica hará que el valor económico y el atractivo visual de nuestro inmueble suba, sin gastar de más. Solamente es necesario una buena asesoría técnica y de tendencias actuales.

El error de la poca transparencia

Este tema tiene que ver con la veracidad. ¿A quién no le ha pasado que las imágenes en la web de cualquier producto no lo representan una vez que lo tenemos delante nuestro?

Esta situación genera desconfianza y malestar en el comprador y es una situación que debe evitarse rotundamente.

Par ello, es necesario ser conscientes de que la vivienda es lo que es, sin pretender mostrar algo que no se ajusta a la realidad. Esto evita jugar con las expectativas del otro y permite cuidar nuestra imagen y confiabilidad, dos valores muy preciados en cualquier ámbito, e indispensable para sobrevivir en la sección “Opinión” de las plataformas de compra y venta.

Consejo

Incluir fotos reales y verídicas e incluir toda la información necesaria para lograr una venta transparente son las claves para vender el piso de forma más rápida.

Decoración muy personal

Hay un momento de la venta que se caracteriza por la visita presencial del comprador, a quien le hacemos una recorrida por el piso que vamos a vender.

Para este momento, es imprescindible retirar de la vivienda cualquier tipo de decoración personal, que brinde a la vivienda una identidad muy fuerte relacionada con los antiguos dueños.

Realizar un home staging, en el que un profesional decora la vivienda especialmente para hacerla atractiva (aunque una vez vendida, se retira toda la decoración), puede ser muy costoso.

Consejo

No es necesario hacer un home staging, pero sí mostrar la vivienda de la forma más neutral y estratégica posible. La idea es brindar al posible comprador una idea de los espacios a la vez de darle la posibilidad de que proyecte su propia imagen y gusto en ellos.

El error de evitar la ayuda profesional

Grave error, sobre todo en lo que respecta a legislación y normativa. Por más prolijos, detallistas y responsables que seamos, hay algunas cuestiones que tienen que ver con el mercado inmobiliario y con legislación cambiante que es preferible consultar a un profesional. Sencillamente se trata de una persona que está en contacto con ello todos los días, y tiene información actualizada junto con experiencia basada en casos de clientes previos.

Consejo

Puede que al querer embarcarnos en la venta de nuestro piso queramos ahorrar y evitar a un agente inmobiliario. Pero estaremos descuidando cuestiones técnicas que puedes resolverse fácilmente con ayuda profesional.

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