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Agustina Redacción

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Ahorro en casa, ser responsable con el medio ambiente y consumir energía de forma eficiente son algunos de los beneficios de instalar placas voltaicas en nuestra vivienda, pero ¿cuánto puede costarme su instalación?

Para disfrutar de la energía fotovoltaica en nuestra casa, necesitamos primero hacer una inversión en paneles solares, construcción de estructuras de soportes y cableado para su funcionamiento.

En este artículo te enseñaremos cómo calcular el monto de inversión que debes hacer para instalar placas voltaicas en tu vivienda.

Precio de la instalación de placas voltaicas en mi casa

La instalación de placas voltaicas en tu vivienda puede ser una inversión un poco costosa, sin embargo, su tarea es generar ahorros a largo plazo.

 Por lo tanto, el tiempo de recuperación de la inversión es más importante que el precio inicial limpio. Sin embargo, esto depende de una serie de factores, como lo son:

Precios de los elementos individuales:

  • Placas solares.
  • Inversor.
  • Cableado y estructura de apoyo.
  • Instalación.
  • IVA.

Eficiencia de los paneles y lugar de instalación

  • Inclinación del techo y orientación de la casa.
  • Obstáculos que generan sombras en los paneles.
  • Potencia y eficiencia.
  • Calidad del inversor y del cableado.

Factores externos

  • Precio de la electricidad anual.
  • Consumo medio de energía.
  • Consumo de energía en su momento de mayor suministro.
  • Subvenciones y ayudas.
  • Impuestos.

A continuación, te mostraremos una tabla que contiene un aproximado de los precios de los diferentes tamaños de la instalación de los paneles voltaicos.

Tamaño de la instalaciónPrecio de la instalación€/kWp
3 kW4.500 € – 6.000 €1.500 € – 2.000 €
5 kW6.500 € – 9.000 €1.300 € – 1.800 €
8 kW9.500 € – 13.000 €1.125 € – 1.612 €
10 kW10.000 € – 15.000 €1.000 € – 1.500 €

Como puedes observar en la tabla, cuanto mayor sea la instalación, menor será el precio por kWp. En el mercado puedes encontrar una gran variedad de precios, te recomendamos que tengas mucho cuidado con las ofertas y antes de contratar una instalación, verifiques las referencias de la empresa.

Precio de las placas voltaicas

Al hacer una comparación de las distintas placas solares que hay en el mercado, no debes fijarte solo en el precio, hay otros factores a estudiar.

Uno de los factores es la potencia nominal, expresada en vatios pico (Wp). Conociendo la potencia nominal y el precio, puedes calcular el costo de 1 Wp, que es un indicador que determina cuántos euros se pagará por cada potencia Wp. Esta es la mejor forma para comparar precios a la hora de elegir placas voltaicas.

Si quieres profundizar más en el análisis, puedes estimar la producción total de un determinado panel solar a lo largo de 25 años y dividiéndola por el precio, lo que te permite estimar la cantidad de kWh obtenida de cada euro. Por ejemplo, panel de 300 Wp debería producir unos 300 kWh cada año.

Debes tener en cuenta que los paneles solares pierden su eficiencia cada año, por lo tanto, puedes asumir que, si después de 25 años la eficiencia garantizada es del 80% de la potencia inicial, el panel producirá el 90% de lo que podría producir si no perdiera la eficiencia en absoluto. Para una garantía de eficiencia del 84%, se debe asumir el 92% de la producción y así sucesivamente.

Precio de Wp 

El precio de Wp es una buena forma de comparar las diferentes ofertas. Las empresas suelen ofrecer el €/Wp más eficiente cuanto mayor sea la instalación, pero también depende de la eficiencia de los paneles y de la calidad de los materiales utilizados.

Si vas a comparar los precios de diferentes marcas de placas solares, estas deben ser del mismo tamaño.

Por lo general, cuanto menos eficiente es el panel, más barato es en €/Wp, pero más paneles tienes que instalar. Si cuentas con un espacio de techo limitado, es posible que tengas que invertir en paneles más caros para ahorrar espacio.

¿Por qué los precios de los instaladores varían?

Esto se debe a la calidad del panel, ya que algunos instaladores usan placas más económicas y de menor calidad, lo que afectará negativamente la eficiencia general de la instalación.

Ejemplo de cálculo comparativo de placas voltaicas

Pongamos de ejemplo que consumes unos 4500 kWh por año, y piensas instalar 5 kWp. El tejado está orientado al sur, con una ligera inclinación, sin sombra.

Tienes 2 opciones a elegir:

  • Una oferta son 17 paneles de alto rendimiento LG 300WP – todos negros, para un total de 9.500 €. El precio aquí es de 1,86 €/Wp.
  • La otra oferta es de 19 paneles policristalinos de 270 Wp para un total de 7.500 €. Hay más paneles para ensamblar, pero son más rentables – 1,46 €/Wp.

Ya que tienes un buen espacio de techo, y a pesar de que los dos paneles son de alta calidad, lo mejor es escoger la segunda opción porque son más rentables.

Precio del inversor

La energía fotovoltaica no depende solo del panel solar, sino que su rendimiento está influenciado por el inversor.

Un inversor es un elemento un poco costoso, sin embargo, este se encarga de convertir la corriente continua producida por los paneles solares en corriente alterna.

Este elemento suele tener menor duración que los propios paneles solares, por lo que es importante prestar atención a la duración de la garantía del inversor cuando se evalúa la estimación del coste de toda la inversión. En ocasiones, el fabricante ofrece el servicio de inversores para extender la garantía. Esta es una solución razonable. 

Comparativa de dos modelos de inversores:

MarcaSMA SolarSMA Solar
ModeloSunny Tripower 6000TL-20Sunny Boy 3600 TL
TipoTrifásicoMonofásico
Max. Potencia 6125W3880W
Precio1800 €1200 €

Precio de instalación de las placas voltaicas

Es fundamental contratar un personal de primera calidad para que realice el trabajo de instalación. Asegúrate que antes de contratar alguna empresa, esta ejecute primero una inspección a tu techo.

Por lo general, cuando ya los técnicos están en el proceso de la instalación de varios paneles, esto no genera muchos gastos adicionales. Lo que significa que las instalaciones más grandes son más rentables.

Antes de contratar a una empresa, recuerda pedir referencias de otros clientes. Y nunca está de más que te des el tiempo para verificar otras opciones del mercado y ver cuál es más conveniente para ti.

Otros factores que influyen en el precio de la instalación

La inclinación y orientación de tu techo, resulta ser un elemento que influye en la cantidad de luz solar que llega a las placas voltaicas. Un techo orientado al sur es la mejor solución. 

Sin embargo, no se excluye una instalación orientada al este o al oeste, pero debe ser más grande (y más cara) para generar la misma energía.

Otro factor influyente, es la sombra, esta reduce la eficiencia de la instalación. Los paneles de sombra se apagan con diodos de sombra. En caso de instalaciones con mucha sombra puede ser necesario invertir en microinversores u optimizadores de potencia.

¿Conviene instalar placas voltaicas en el 2022?

El retorno de la inversión en placas solares fotovoltaicas en España suele tardar de 5 a 7 años. Pero, teniendo en cuenta los años de durabilidad que presentan, este es un resultado muy favorable. 

En resumen, una instalación de placas voltaicas en tu vivienda, cuesta alrededor de 1500 € por cada 1 kWp, así que se puede obtener una buena instalación de 5 kW por un precio de 7.500 €.

Teniendo en cuenta los posibles aumentos en las facturas de energía que se prevén para los próximos años y el creciente aumento del mercado de la energía renovable, resulta sumamente conveniente invertir en placas voltaicas durante el 2022 y el próximo año.

¿Has pensado alguna vez en invertir en energía renovable? Cuéntanos en la sección de comentarios. ¡Nos encanta leerte!

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El centro comercial Islazul de más de 90.000 m2 situado en Madrid, se halla en este momento a la venta por 320 millones de euros

Cuando inició la pandemia muchos lugares se vieron afectados. Entre ellos destacan los centro comerciales. El COVID-19 dio perdidas a muchas personas a nivel económico, y estos locales habían perdido su valor para algunos en España. Uno de los centros comerciales más grandes en ese aspecto sin lugar a dudas es el Islazul.

El centro comercial Islazul, ha sido un espacio donde cientos de locales se reúnen para tratar de generar la mayor cantidad de comercio posible, y actualmente se encuentra a la venta. En este artículo te contamos el porqué.

Historia del Centro comercial Islazul

El centro comercial Islazul fue inaugurado el 23 de abril de 2008, originalmente creado por el Grupo promotor Lar que invirtió un 25% del capital inicial. Los otros inversores fueron fondos de Grosvenor, con un 25 % e Ivanhoe Cambridge el 50% final.

En su momento se consideró el Centro más grande de la comunidad de Madrid, con un total de 90000 m2 de superficie bruta y 256,000 metros cuadrados construidos. Incluye en total 4500 plazas de garaje y un aproximado de 180 tiendas para el público. Aunque actualmente el centro Gavia se considera el más grande de todo Madrid, el Islazul se considera uno de los más grandes de España.

¿Estamos ante una caída de los Centros comerciales? Ventas previas del Islazul

Ya antes de la pandemia se hablaba del apocalipsis a los centros comerciales, algo como una especie de estancamiento dentro de los malls como polo de consumo y desarrollo. Sin embargo, el coronavirus limito aún más el proceso del comercio presencial. Está puede ser una de las razones por las cuales los centros comerciales como el Islazul están empezando a salir a la venta.

En el año 2014 Ivanhoe Cambridge y al Grupo Lar vendieron este imponente Centro Comercial por un total de 230 millones de euros. Un 10% inferior del costo de construcción al grupo Nuveen. En la actualidad del grupo Nuveen está colocando la venta el centro comercial por un total de 320 millones de euros. Un total superior por 60 millones en relación con la construcción del año 2008 y 88 millones por encima del precio de inversión de ellos como compradores.

Además, que la salida de este grandioso edificio al mercado no es la primera que se produce en las últimas semanas. La gestora internacional Savills Investements Management compro hace poco el Complejo Comercial Bahía Real Camargo de Cantabria de unos 20.000 m2 en torno a 60 millones de euros.

Adaptabilidad del Islazul en el proceso de cambio

Particularmente el Islazul buscó una nueva forma de comunicarse con los clientes para ofrecerles una experiencia diferente con el tema de la pandemia. A través de los teléfonos móvil pensó en mejorar las experiencias de sus usuarios estableciendo estrategias de mercadeo directo que logran ofrecer promociones pensadas para cada uno de ellos. Basándose en sus intereses y necesidades de compra y ocio haciendo entrega de ellas durante la época de la pandemia de este modo.

Es por eso que después del año 2021 se ha generado una especie de elevación y optimismo en cuanto a las ventas que pueden generar los centros comerciales. Lo cual también ha sido impulsado por el mundo del entretenimiento y la falta de interacción social inherente de los seres humanos.

El imponente Islazul y su belleza comercial

Centro Comercial Islazul

El Islazul fue realizado en una zona en pleno desarrollo económico, donde residían, aproximadamente, unos 40.000 habitantes. Es por ello que Islazul puso especial cuidado en la reducción del consumo energético del inmueble. Con la implantación de medidas que permitieron la optimización de la energía solar y el mantenimiento de una temperatura interna estable.

La utilización de sistemas de ventilación free cooling hace posible la ventilación natural durante aproximadamente el 40% del año. Así como el uso de una cubierta transparente que permite la entrada de luz natural, consiguiendo transmitir la sensación de espacio exterior dentro del centro comercial.

Es por ello que esté centro comercial comienza a seducir inclusive desde su nombre. Siempre evocando la libertad, la naturaleza y espacios bañados de color y luces que le hacen muy peculiar.

Invitando a las personas a ser un paseo agradable alrededor de él, todo esto posible gracias a sus plantas que han puesto especial cuidado en el diseño del espacio. Así como la tematización y el paisajismo con barandillas, pérgolas, terrazas, solados y otras más. Recreando de forma directa su nombre siendo un lugar cual isla que nos brinda una vista llena de belleza en general.

El Islazul es un pionero ambiental en Europa y una excelente entrada de mercado

Actualmente este centro comercial se haya en el primer puesto dentro del ranking español en lo que se refiere a gestión medioambiental. Además, es el primer centro comercial en España en obtener este reconocimiento logrando la nota más alta con doble Calificación de excepcional. Lo que la convirtió en la tercera más alta de toda Europa en el ámbito del retail.

Está llegó de la mano de Asla Geen Solutions y se enfoca más allá de la eficiencia energética, va al consumo del agua, emisión de gases contaminantes, gestión de residuos salud y el bienestar de los usuarios dentro del centro comercial.

Las múltiples medidas naturales de la construcción del centro comercial Islazul y las que han tomado a raíces del COVID-19 le han llevado a mejorar en todas las categorías. Traduciéndose en una disminución en sus emisiones de CO2 y una reducción del consumo energético y del agua de un aproximado del 13%. Todo gracias a la monitorización de consumos temperatura y horarios de funcionamiento del edificio

De la misma manera fue tomada múltiples medidas para disminuir la contaminación ese tema que a futuro se expanden. La suma de todo esto parece generar grandes expectativas en relación a los posibles compradores del edificio. Así como en lo que podría llevarla a hacer a nivel de su desarrollo como centro comercial.

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¿Quieres vender tu casa, pero no sabes cuánto vale? Puedes realizar un análisis de tu casa y aprender a calcular el valor de tu vivienda.

Mediante un cálculo y las especificaciones de tu casa, puedes hacerte una idea estimada del precio en el que puedes obtener por tu propiedad.

En este artículo te enseñaremos a hacer un estudio completo de las características de tu casa para que así puedas hacer números y sacar un estimado del costo de tu vivienda.

Factores que influyen en el valor de tu vivienda

El valor de una casa va a depender de su demanda en el mercado y de cuánto las personas estarían dispuestas a pagar por ella, tomando en cuenta que las necesidades de cada comprador son diferentes.

Por ejemplo, si el comprador es un padre de familia, este se interesará en más en las escuelas de la localidad que en estado o condición de la casa. En comparación con un soltero recién graduado, que posiblemente le interese más el estado de la propiedad que su ubicación o dimensiones.

A continuación, te mostraremos un listado de factores que influyen en el precio final de venta de tu casa.

Estado de la propiedad

Este es uno de los primeros factores a tomar en cuenta, debido a que las casas nuevas y en mejor estado, tienen una mejor valoración que las viviendas más antiguas.

Esto se debe a que ciertas características de la casa como la fontanería y electricidad son más nuevos y por ende, menos propensos a sufrir averías.

Ten en cuenta que algunos compradores buscan una vivienda que esté apta para mudarse cuanto antes sin tener que hacer muchas o ninguna reforma. Esto afecta el precio de venta, ya que les evita a los compradores realizar gastos en reparaciones o mantenimientos.

Lo ideal es que antes de poner tu vivienda en venta, repares alguna posible avería para que estos factores no afecten el valor final.

Tamaño de la vivienda

El tamaño es un factor importante que afecta el valor de tu vivienda. Por lo general, las propiedades más espaciosas suelen tener mayor demanda en el mercado.

El valor de tu casa se puede estimar por la cantidad de metros cuadrados. Aunque también debes tener en cuenta la ubicación de la propiedad.

Muchos compradores estarían dispuestos a pagar un buen precio por una vivienda amplia y ubicada en una buena zona.

Habitaciones y espacio útil

Mientras más habitaciones y espacio útil tenga tu vivienda, mayor será su estimación de precio en el mercado.

Las habitaciones principales, los baños y las cocinas suelen ser las estancias más valoradas y que más valor aportan a una casa. A diferencia de los garajes, trasteros o semisótanos sin terminar, generalmente no se cuentan en metros cuadrados utilizables.

Ten en cuenta que, si antes de vender realizas una reforma en tu cocina o baño, esto puede elevar hasta en un 20% el precio de venta de la propiedad.

Locación, vecindario y servicios

La localización es un elemento importante. Si tu casa está en el centro de la ciudad, o bien tiene alrededor un vecindario tranquilo lleno de parques y supermercados, ten por seguro que la propiedad será bien cotizada.

De hecho, los tasadores determinan el precio de tu vivienda, tomando en cuenta estos factores relacionados con la ubicación:

  • La calidad de servicios y cercanías como escuelas y hospitales.
  • Proximidad a supermercados, centros comerciales, de entretenimiento y recreativos.
  • Oportunidades de empleo y empresas en las cercanías.

La cercanía al, metro y el transporte público, también tienen un impacto en el valor de una propiedad.

Al momento de calcular el valor de una vivienda, la ubicación suele ser un factor determinante, incluso más que el tamaño y la condición de la casa.

Métodos para calcular el valor de mi vivienda

Ahora que ya conoces los factores que afectan en el costo de tu propiedad, puedes hacer una revisión general de tu casa para calcular su precio en el mercado.

Hay diferentes formas en las que puedes obtener una valoración estimada de tu propiedad, a continuación, te enseñaremos cada una.

Por medio de internet

Puedes ingresar a páginas web que se dediquen al mercado inmobiliario y hacer una comparación de las demás propiedades que estén en el mercado.

Para esto, deberás buscar la valoración de las viviendas que se ubican en la misma zona de tu casa y que tengan características similares. Verificando su costo, podrás sacar un estimado del precio en el que puedes vender tu propiedad.

Usa calculadoras de índice de precios

En las plataformas de ventas, podrás encontrar estas calculadoras de índices de precios.

Podrás hacer un pequeño análisis, por medio de la evaluación de propiedades similares a la tuya en características, habitaciones, servicios y prestaciones.

Contrata a un profesional

Un tasador profesional realizará una evaluación total de la casa y te dará la cifra en la que puedes vender tu casa.

Esta es una de las opciones en las que puedes obtener un costo exacto y además te ayuda a ahorrar tiempo.

Contrata una inmobiliaria

Las inmobiliarias poseen una gran base de datos, que les sirve para hacer este tipo de análisis y calcular el valor de tu vivienda.

Para calcular el valor de tu propiedad, las inmobiliarias evalúan 3 aspectos importantes:

  • El mercado: Que incluye la ubicación y vecindario de la propiedad.
  • La vivienda: Sus características, reformas y terreno en donde esté construida.
  • Propiedades comparables: Ventas, listados, vacantes, costo, depreciación y otros factores para propiedades similares en el mismo mercado.

Una vez recopilados estos datos, la inmobiliaria ejecuta  un estudio final con el valor de la propiedad. Dicho informe sirve para crear una opinión final del valor de la casa y negociar la venta.

En caso de que decidas vender la vivienda por tu cuenta, esta información te será de gran utilidad para negociar con los posibles compradores.

Sin embargo, debes tomar en consideración, que también puedes contratar los servicios de la inmobiliaria para que esta se encargue de todo el proceso de venta, esto incluye encontrar compradores, negociar y realizar los trámites pertinentes de la compraventa.

¿Este artículo te fue de utilidad? Cuéntanos tu opinión en la sección de comentario. ¡Nos encanta leerte!

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Si estás pensando en vender tu piso, lo más seguro es que te surjan un montón de dudas, una de ellas puede ser, ¿cuáles son los impuestos por vender mi piso que debo pagar?

Y es que, durante el proceso de venta de una propiedad, hay una serie de gastos que debes cubrir, como lo son los impuestos. Lo mejor es que tengas toda esta información a la mano, para evitarte inconvenientes al momento de vender tu piso.

¿Cuáles son los impuestos a pagar por vender un piso?

La venta de un piso es un proceso que está sujeto a gravamen. Por ende, existen varios impuestos que debes pagar al momento de vender una propiedad.

Dos de estos impuestos debes pagarlos una vez hayas vendido el piso, y el otro lo debes haber cubierto -o repartirlo con el comprador- en el momento de firmar la compraventa. A continuación, te dejamos una lista de estos impuestos.

  • El IRPF
  • Plusvalía municipal
  • El IBI

El IRPF o incremento patrimonial 

El IRPF es un impuesto que establece las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de una propiedad.

Este impuesto se incluye en la declaración de la renta del año siguiente de la venta. En caso de haber obtenido una ganancia patrimonial en la venta de la casa, debes pagar el IRPF, pero si hubo pérdidas, quedas exento de pagar este impuesto.

El cálculo del IRPF se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. Para determinar estos valores restarás los gastos e impuestos que adquiriste en la compra. Solo si conservas los documentos acreditativos de pago.

En caso de que contrates los servicios de una inmobiliaria, está te ayudará con todo el cálculo de los impuestos. Si decides vender el piso por tu cuenta, también puedes consultar con un asesor fiscal especializado para que te ayude a calcular tus impuestos.

¿Qué exenciones existen en el IRPF?

Aunque hayas tenido una ganancia por la venta del piso, existen algunas exenciones establecidas por la Agencia Tributaria que te libran de este pago.

  • Exención por reinversión en vivienda habitual: Si vendiste tu piso y utilizaste el dinero todo el dinero para comprar una nueva residencia habitual, puedes quedar libre de pagar el IRPF. Debes tener en cuenta que la propiedad vendida y la nueva a comprar deben ser la habitual y tienes un plazo de dos años para hacer la inversión del nuevo piso.
  • Exención por ser mayor de 65 años: Los sexagenarios no tienen que pagar IRPF por la venta de su vivienda habitual y tampoco tiene que reinvertir el dinero en la compra de una nueva vivienda para disfrutar del beneficio fiscal.
  • Exención por entregar el piso en dación en pago: Si tuviste que entregar tu piso vivienda en una dación de pago porque no pudiste hacer frente al pago de la hipoteca, también puedes disfrutar de la exención y no pagar el IRPF. Para que esta exención aplique, es necesario que no tengamos ningún otro bien en propiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda. 

Estas con algunas exenciones que existen en el pago del IRPF, sin embargo, te recomendamos que siempre te asesores con un especialista, en este caso, la inmobiliaria OI Real Estate, está capacitada para ayudarte en estos trámites y en todo el proceso de venta de tu piso.

Plusvalía municipal

Este es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y los encargados de recaudarlo son los ayuntamientos.

La persona, empresa o entidad que vende la vivienda adquiere la obligación de pago en el momento de la venta.

Este impuesto por la venta de la vivienda se debe pagar en los siguientes 30 días hábiles desde la venta. No obstante, hay algunas excepciones como en el caso de las herencias.

¿Tengo que pagar siempre la plusvalía municipal?

No, según las últimas actualizaciones realizadas el 10 de noviembre de 2021, aquellos propietarios que vendan su piso con pérdidas o sin ningún tipo de ganancia no tienen que pagar este impuesto.

El IBI

El IBI no es un impuesto que esté relacionado directamente con la compraventa de un piso, ya que es el titular de la propiedad quien debe hacer el pago cada año.

Sin embargo, debes tener en cuenta que el responsable de este pago es la persona que aparezca como titular para el 1 de enero. Es decir, que, si vendiste tu piso en marzo, tú serías el responsable de pago, porque a principio de año aún eras el propietario.

Por lo general, el pago de este impuesto se suele repartir con el comprador.

¿Qué pasa si al vender la casa no me han cobrado el IBI?

Cada ayuntamiento puede fijar las fechas de cobro de este impuesto de forma libre, esto quiere decir, que el tiempo de cobro del IBI depende de la localidad en donde esté ubicado el piso.

De esta manera, puede suceder que el impuesto ya esté liquidado al momento de vender o que, más bien, esté pendiente de pago. Si este es el caso, puedes procedes con alguna de estas opciones:

  • Acordar con el comprador que te abone una parte del IBI a momento de firmar la compraventa, tomando como referencia la cantidad de impuesto que pagaste el año anterior.
  • Esperar que la Administración te cobre el IBI y luego pedir a la otra parte el reembolso de la cantidad que le corresponde.

La opción que elijas va a depender del grado de comunicación y de confianza que tengas con la persona que está comprando el piso.

Ahora que ya conoces cuáles son los impuestos que debes pagar al vender un piso, puedes agregarlos a tu presupuesto. Recuerda que, si contratas los servicios de una inmobiliaria, esta se ayudará con todos los trámites, así como también te resolverá cualquier duda que te pueda surgir en el proceso.

¿Te ha sido de ayuda este artículo? Déjanos saber tu opinión en la sección de comentarios. ¡Nos encanta leerte!

¿Tienes alguna duda sobre el pago de los impuestos? ¡Chatea con nosotros!

Ahora que ya conocer cuáles son los impuestos por vender un piso, tal vez te interese saber sobre la documentación que necesitas:

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El nuevo límite de 2% a la actualización de renta, es un decreto que dictaminó el Gobierno como medida para combatir los estragos de la crisis energética que atraviesa el país. Esta norma afecta a la actualización anual de la renta que pactan el propietario e inquilino, en el momento de la firma del contrato de arrendamiento durante los próximos 3 meses. En este periodo, a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la LAU que les toque la revisión anual tendrán que limitar la subida del alquiler al 2%.

Ya que es una medida nueva, puede que como propietario o como inquilino te surjan algunas dudas. En este artículo te ayudaremos a entender cómo funciona este nuevo decreto.

¿En qué consiste la actualización del nuevo límite de 2%?

Al momento de alquilar una propiedad, el arrendatario e inquilino firman un contrato en el que el precio de dicho alquiler se fija libremente, esto según lo establece la LAU, (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Luego de que se firma el contrato de alquiler, el inquilino tiene derecho a permanecer en la propiedad durante un mínimo de 5 años y en caso de que el casero sea una empresa, el ocupante puede quedarse al menos durante 7 años.

El precio establecido tiene la misma vigencia de duración que el contrato de alquiler, sin embargo, el artículo 18 de la LAU establece la posibilidad de hacer un incremento, con la intención de proteger al propietario para que este no pierda poder adquisitivo.

Esta actualización de la renta solo se podrá llevar a cabo durante la fecha en la que se cumple un año de vigencia de contrato. Esto quiere decir que el aumento de precio de alquiler solo se puede realizar una vez al año y bajo ciertas condiciones justificables. Sin embargo, debemos aclarar que existen excepciones para la suba de la renta.

¿Cómo se actualiza la renta?

Hablando legalmente, la renta debe actualizarse según lo establezca el contrato, sin embargo, la realidad es que los arrendamientos son acuerdos privados que muchas veces no se registran, sumado a que, en su mayoría, los propietarios no están al pendiente de la fecha de anualidad de contrato para ejecutar la actualización.

Pero aquellos caseros que sí ejecutan la actualización de los precios de su renta, suelen guiarse del IPC (Índice de Precios al Consumo), este es un indicador de inflación, el cual comenzó a dispararse durante el otoño pasado, como consecuencia de la pandemia.

Luego del rebote de la actividad económica causada por el Covid-19, la economía sufrió otro golpe debido a la guerra de Ucrania, provocando que la inflación siga creciendo debido a los precios internacionales de energía.

¿De qué trata el nuevo límite de 2%?

Nuevo límite de 2% en la actualización de la renta

El decreto de arrendamientos que decidió dictaminar el Gobierno para frenar la subida en los precios de los alquileres, determinó la vinculación temporal de la suba de la renta con el IGC (Índice de Garantía de la Competitividad).

El IGC es también un indicador que mide la variación de los precios. Se calcula como la media del IPC de todos los países que tienen el euro, pero corregido para ajustar la pérdida de competitividad que España acumula desde 1999.

Este indicador se creó con el fin de garantizar la competitividad de la economía, es por esto que su característica más resaltante es que se aplica en valores entre el 0% y el 2%.

En marzo fue su última actualización correspondiente a enero, y arrojó un 2,02%, es por eso que la actualización del tope se fijó en un 2%.

¿Se aplica automáticamente la subida anual en los alquileres?

La respuesta es no, para aplicar la subida anual de alquiler, debe aparecer en el contrato.

Si no hay un pacto expreso contenido en el contrato, no se aplicará ninguna actualización de renta, tal y como lo establece la LAU en su artículo 18: “En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.”

En caso de que, si haya un pacto estipulado en el contrato para realizar una actualización cada año, pero no se detalla el índice o metodología, la renta tomará como referencia el IGC.

¿Se va a diferenciar entre pequeños y grandes propietarios?

Sí, se considerará a particulares o empresas que posean más de 10 inmuebles urbanos, o una superficie equivalente a 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros.

Cuando se trata de pequeños propietarios, la nueva medida permite que el inquilino y el casero lleguen a un acuerdo, pero de ser contrario, se aplicará el límite del IGC. En la mayoría de los casos, el Gobierno cree que los inquilinos no aceptarán subidas por encima del 2%.

Tratándose de los grandes propietarios, se establece que el acuerdo nunca podrá superar el nuevo tope legal.

¿Qué pasa si mi renta se actualiza antes o después del nuevo tope?

En el caso de que tu contrato ya haya sido actualizado conforme al IPC, el inquilino no podrá solicitar que se le actualice conforme al IGC.

Esta nuevo límite del 2% tiene vigencia hasta el 30 de junio del presente año, luego de esta fecha se eliminará el tope y se tomará de nuevo el indicador del IPC, sin embargo, nada impide que esta nueva ley se prorrogue por más tiempo.

¿A cuántos alquileres de viviendas afectará esta medida?

Con base en  los datos recopilados por el INE (Instituto Nacional de Estadística), en el país existen más de 3,5 millones de alquileres registrados.

El Gobierno estima que la medida se aplicará solo sobre una cuarta parte de ellos, aproximadamente a unos 875.000 contratos, esto suponiendo que la norma se aplique hasta el 30 de junio, en caso de que se extienda, afectará a una mayor cantidad de viviendas en alquiler.

Según el  portal Idealista, este límite establecido por el Gobierno en la renovación anual de los contratos de alquiler supondrá una pérdida para los propietarios de unos 560 millones de euros en los próximos tres meses.

¿El nuevo límite del 2% se puede aplicar en otro tipo de inmuebles?

No, el decreto de arrendamientos está ideado para viviendas en renta, los contratos de alquiler de locales comerciales, naves o garajes no les afecta esta nueva ley.

Esperamos que este artículo haya sido de gran ayuda para ti, y que con esta información puedas entender de qué trata este nuevo límite de la renta del 2%. ¿Crees que esta nueva ley ayudará a los inquilinos? Déjanos saber tu opinión.

Por otro lado, si estás en la búsqueda de un alquiler, te mostramos los barrios más económicos de Madrid.

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La decisión de comprar una vivienda es una de las más importantes en la vida de una persona. Si bien en lo primero que pensamos es en cuánto tendremos que pagar por la casa, también es importante tener en cuenta los gastos e impuestos a los que están sujetas este tipo de operaciones. En este caso nos concentraremos específicamente en los tributos. ¿Cuáles son los impuestos que se deben pagar por comprar un piso en este 2022? ¿Qué diferencias hay entre comprar una vivienda nueva y una de segunda mano al tributar? En este artículo te lo contamos.

Calcular cuánto tendremos que pagar de impuestos antes de concretar la compra de ese piso que tanto nos gustó puede ser muy útil para no llevarnos sorpresas más adelante. Lo primero que hay que tener en cuenta es que los tributos a abonar varían según se trate de una vivienda de obra nueva o de una usada. Luego, que las disposiciones de cada comunidad autónoma también influyen en el monto final, por lo cual será necesario informarnos acerca de lo previsto para nuestra región.

¿Cuáles son los impuestos que deberé pagar por comprar un piso en 2022? ¿Por qué la Ley de Fraude Fiscal puede hacer que comprar una vivienda de segunda mano sea más caro ahora? A continuación respondemos estas preguntas y más. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué impuestos se deben pagar por comprar un piso?

Los impuestos que se deben pagar al comprar una vivienda varían según se trate de una propiedad de obra nueva o de segunda mano. También de las disposiciones de cada comunidad autónoma. Veamos cuáles son:

Impuestos que se deben pagar por comprar un piso de obra nueva

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Al adquirir una vivienda nueva, el principal tributo más a abonar es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En este 2022 el valor a pagar por él sigue siendo de un 10% sobre el precio del inmueble. Para poner un ejemplo, el monto sería de 10.000 euros en el caso de una vivienda de 100.000 euros y de 25.000 para una de 250.000 euros. 

Cabe mencionar que algunas comunidades autónomas aplican disposiciones especiales para este impuesto. En la región de Canarias, por ejemplo, se cobra un 6,5% de IVA pero se le da el nombre de Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Por otro lado, en el caso de las viviendas públicas, el monto a pagar por el IVA es del 4% en la mayoría de los casos. No obstante, el valor puede variar en cada comunidad y según el tipo de vivienda social.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) es un tributo que tiene como finalidad gravar todos los documentos necesarios para la concreción de la compraventa. El monto a pagar por él es calculado sobre la escritura y oscila siempre entre el 0,5% y el 2% del precio de la vivienda.

Impuestos que se deben pagar por comprar un piso de segunda mano

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

En caso de adquirir una vivienda usada, el principal tributo a pagar es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El monto a abonar por él depende actualmente del valor de referencia asignado por el Catastro a ese inmueble (más adelante hablaremos de esta cuestión) y de la comunidad autónoma en donde se encuentre. Sin embargo, por regla general, el tipo que se aplica suele ser de entre 6% y 10% sobre el valor de la propiedad. En el caso de Viviendas de Protección Oficial (VPO), familias numerosas y jóvenes, se suelen brindar tipos reducidos.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), al igual que en la compra de una vivienda de obra nueva, también debe ser abonado al adquirir un inmueble de segunda mano. Como mencionamos, el monto a pagar por él es calculado sobre el valor de la escritura de la propiedad y oscila siempre entre el 0,5% y el 2% del precio de la vivienda.

¿Qué impuestos adicionales se deben pagar si se solicita una hipoteca?

Al adquirir una vivienda nueva o usada mediante un préstamo hipotecario, se suman algunos gastos adicionales. ¿Qué ocurre con los tributos? El ya mencionado Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) se debe pagar siempre que se suscriba un documento notarial que luego deba ser inscrito en el Registro de la Propiedad, como ocurre con las hipotecas. Sin embargo, desde 2018, la ley obliga a que sean los bancos quienes abonen este impuesto por cada crédito hipotecario solicitado. 

¿Qué cambios se introdujeron en este 2022 con respecto a estos impuestos?

Una de las medidas más importantes comprendidas por la nueva Ley de Lucha contra el Fraude Fiscal, que entró en vigencia en julio, comenzó a aplicarse recién en este 2022. Desde el 1° de enero las bases imponibles del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calculan en base al valor de referencia determinado por la Dirección General del Catastro.

Este nuevo valor de referencia fue definido a partir del análisis de los precios de todas las compraventas de viviendas similares que se formalizan ante un notario. De esta manera, la base imponible de los tres tributos mencionados ya no es el valor real de los bienes inmuebles, sino su valor de mercado. Ahora es el mismo contribuyente quien, si cree que el valor de referencia inmobiliaria adjudicado no se corresponde con el de su vivienda, tiene que encargarse de demostrarlo.

De estos tres tributos que se vieron afectados por las nuevas disposiciones, hay uno que afecta directamente a las operaciones de compra de vivienda. Se trata del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que, como mencionamos, grava la adquisición de inmuebles de segunda mano. De esta forma, desde la implementación de esta medida, comprar una vivienda usada se encareció con respecto a años anteriores. 

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Cuando encuentras la vivienda ideal para comprar, es probable que desees asegurarte de que finalmente será tuya. Con este objetivo es que suelen celebrarse acuerdos previos antes del cierre de una compraventa inmobiliaria. El contrato de arras es uno de ellos. Si bien es muy común, muchos compradores presentan dudas con respecto a él. ¿Qué debes tener en cuenta si estás pensando en comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de arras? En este artículo te lo contamos.

El contrato de arras puede ser la mejor opción si estás seguro de querer seguir adelante con la compra de una vivienda. Sin embargo, antes de redactar y firmar uno, es muy importante conocer de qué se trata, cuáles son sus condiciones y qué recaudos tomar. A continuación te contamos todo lo que debes saber sobre este documento. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un documento a través del cual el vendedor de un inmueble y su potencial comprador se comprometen a cerrar la compraventa. Una vez firmado por ambos, el propietario está obligado a entregar la vivienda a la otra parte bajo las condiciones pactadas y de no seguir mostrándolo a otros interesados. El comprador, por su lado, se compromete a adquirir la propiedad reservándola con el pago de una señal.

Se trata de un acuerdo totalmente opcional, es decir que tranquilamente se puede llevar adelante una compraventa inmobiliaria sin firmar un contrato de arras. Sin embargo, celebrarlo puede ser de gran utilidad, ya que incluye todos los términos acordados por el vendedor y el comprador para concretar la transacción. Por esta razón, es posible que luego el notario lo utilice para elaborar la escritura pública de compraventa. 

¿Qué debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de arras?

A continuación te contamos todos los aspectos que debes tener en cuenta si piensas comprar una vivienda y deseas firmar un contrato de arras.

Las diferencias del contrato de arras con el contrato de reserva

Muchas veces el contrato de arras es confundido con el de reserva. Sin embargo, a pesar de que ambos cumplen la misma función, que es la de reservar y quitar del mercado una vivienda mediante el pago de una señal, el contrato de reserva:

  • No está regulado por el Código Civil, por lo tanto, reviste menor seguridad jurídica que el contrato de arras.
  • No puede rescindirse sólo con el pago de una indemnización, como ocurre con algunos tipos de contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si fue especificado en alguna de sus cláusulas, de lo contrario, debe intervenir la justicia.

Los tipos de contrato de arras que se pueden firmar para comprar una vivienda

Hay tres tipos de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. Veamos de qué se trata cada uno.

Arras penitenciales

Admite la posibilidad de arrepentirse, ya que deja en claro las penalizaciones que debe asumir cada una de las partes si eso ocurre. Es la señal de reserva la que funciona como indemnización en estos casos. De esta manera, si es el comprador quien no cumple, este monto es retenido por la otra parte. En cambio, si el arrepentido es el vendedor, debe devolver esta suma por duplicado a la otra parte. Por esta razón, se recomienda firmarlo cuando no exista plena seguridad de querer cerrar la compraventa.

Arras confirmatorias

A diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica, ya que no las establece de forma clara. Por eso, la señal entregada por el comprador no funciona como indemnización si alguna de las partes se arrepiente. De producirse un incumplimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios, pero siempre asistiendo a la justicia. Por esta razón, se recomienda firmarlo cuando sí exista plena seguridad de querer cerrar la compraventa.

Arras penales

Se encuentra a medio camino entre el contrato de arras confirmatorias y el de arras penitenciales. Si bien no explicita la posibilidad de desistir de él, la señal de reserva sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento. Sin embargo, las penalizaciones que establece no hacen referencia únicamente a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse también la concreción de la compraventa. Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.

Las cláusulas que todo contrato de arras debe incluir

Todos los contratos de arras deberían incluir las siguientes cláusulas:

  • Los datos de ambas partes.
  • Los datos de la vivienda.
  • El precio del inmueble.
  • La fecha de la firma.
  • El monto de la señal.
  • El reparto de gastos.
  • La cláusula de penalización: varía según se trate de un contrato de arras penitenciales, confirmatorias o penales.

El monto de la señal que debes entregar al vendedor al firmar un contrato de arras para comprar una vivienda

El contrato de arras es un documento de tipo privado, por lo cual no existe un monto fijado por ley que el comprador deba entregar al vendedor para reservar una vivienda. Sin embargo, la señal en este tipo de acuerdos suele ser siempre de un 10% sobre el precio de venta del inmueble, pero puede variar según lo que se acuerde en cada caso particular. Por lo general, al momento de concretar la transacción, esta suma de dinero se descuenta del valor total de la propiedad.

Se trata del único coste que el contrato de arras tiene para el comprador, ya que, en caso de que se desee contratar a un profesional para redactarlo o haya una agencia inmobiliaria de por medio que se ocupe de ello, será siempre un gasto que correrá por cuenta del vendedor.

La importancia de contratar a un profesional para que redacte el contrato de arras

Si bien el contrato de arras también es un acuerdo de libre pacto y libre redacción, es decir, que no requiere de un profesional para ser confeccionado, siempre es recomendable contar con la ayuda de uno. Si el vendedor no accede o si por alguna otra razón esto no ocurre, será indispensable prestar mucha atención a la hora de formularlo. La realidad es que cualquier error u omisión puede ocasionar inconvenientes en el futuro.

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Son muchas las personas que deciden mudarse de sus países de origen, ya sea por razones económicas o de otra índole. España es un destino muy elegido por los migrantes, especialmente por aquellos de habla hispana. ¿Qué facilidades existen para comprar un piso en el territorio siendo extranjero? ¿Cómo puede llevarse a cabo la gestión antes de viajar para llegar y tener una vivienda asegurada? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.

Estudiar, trabajar o querer experimentar una mejor situación económica son algunas de las razones por las cuales las personas migran a otros países. España es actualmente un destino muy elegido para radicarse, especialmente por quienes provienen de naciones de habla hispana como Colombia, Venezuela, Ecuador, Honduras, Perú y Argentina. Ahora bien, ¿qué ocurre en relación al tema vivienda? ¿Es posible llegar al país y asentarse inmediatamente sin tener que pasar los primeros días buscando un nuevo hogar?

Muchas empresas del sector inmobiliario pertenecientes a países con un gran flujo emigratorio hacia España buscan actualmente resolver dicha problemática a estas personas. ¿De qué manera? Ofrecen asesoramiento y gestión remota de compra para los migrantes. De esta manera, apenas aterrizan en territorio español, lo único que les queda es firmar presencialmente los contratos e instalarse. ¿De qué se tratan estas facilidades que ofrecen muchas inmobiliarias de otros países? Si buscas comprar un piso en España siendo extranjero, ¡sigue leyendo! A continuación te contamos cuáles son los requisitos para comprar en el país y cómo realizar el tipo de gestión que te adelantamos.

Requisitos para comprar un piso en España siendo extranjero

En primer lugar veremos con qué condiciones deben cumplir aquellos inmigrantes que deseen comprar una vivienda en España. ¿Es necesario que cuenten con una residencia legal? ¿Qué documentación deben presentar? Veamos:

¿Es posible comprar un piso en España sin residencia legal?

La normativa vigente no permite actualmente comprar un piso en España siendo extranjero si primero no se obtiene la identificación correspondiente. Será necesario, por lo tanto, tramitar primero el Número de Identidad de Extranjero (NIE). ¿De qué se trata este documento?

¿Qué es el NIE? ¿Cómo pueden obtenerlo los extranjeros?

Los nacidos en España poseen una identificación personal llamada Documento Nacional de Identidad (DNI). Por su parte, el Número de Identidad de Extranjero (NIE) es aquel que identifica a aquellas personas que deciden radicarse en el país. Pero ¿a todos ellos?

La obtención del NIE habilita a los extranjeros a comprar un piso en España. Lo que no les permite es residir en el país por un período superior a los noventa días. Para alargar ese plazo es necesario solicitar otro tipo de documentación. Se trata de la Tarjeta de Identificación para Extranjeros (TIE), cuyos requisitos varían en función del país de procedencia. Sin embargo, también existe una opción que permite obtener un permiso de residencia a través de la compra de una propiedad: la Golden Visa. En Oi Real Estate disponemos de profesionales especializados en orientar a aquellos inversores extranjeros interesados en obtener este tipo de permiso de residencia para comprar viviendas de lujo. Sólo debes seguir este enlace para obtener más información.

Pero volvamos al NIE, que a pesar de su corta duración permite a cualquier extranjero comprar un piso en España. ¿Cómo se puede obtener esta identificación? Puede solicitarse de manera presencial en la Oficina de Extranjeros en España, luego de solicitar una cita previa. Sin embargo, es probable que el interesado se encuentre fuera de España. Por lo tanto, lo más habitual es realizar la petición correspondiente ante el Consulado General de España. Este se encuentra en la demarcación consular del lugar donde reside la persona. Allí el interesado deberá acreditar su identidad y el motivo por el que necesita la expedición del NIE.

Otra documentación necesaria

Las dudas también pueden surgir al pensar en qué otra documentación presentar al momento de realizar la compra. Una vez obtenido el Número de Identidad de Extranjero (NIE), el resto de los documentos a presentar son los mismos que cualquier ciudadano español debe acreditar para comprar una vivienda. En este artículo te contamos en detalle cuáles son.

¿Qué facilidades existen actualmente para comprar un piso en España siendo extranjero antes de mudarse?

Como adelantamos previamente, España es uno de los destinos más elegidos actualmente para radicarse. Especialmente por quienes provienen de países de habla hispana como Colombia, Venezuela, Ecuador, Honduras, Perú y Argentina. Sin embargo, dejar su lugar de origen para mudarse de manera permanente puede implicar para estas personas una serie de inconvenientes. Llegar a un nuevo país y no tener una vivienda donde instalarse puede significar varios días de búsqueda y de estadías en hoteles al principio. ¿Qué servicios ofrecen empresas del sector inmobiliario pertenecientes a países como Argentina para ahorrarle este problema a sus emigrantes?

comprar piso siendo extranjero

Estas inmobiliarias ofrecen gestión remota, muchas veces a través de WhatsApp, para que los migrantes puedan acceder a la compra de un piso. De esta manera, apenas aterrizan en territorio español, ya tienen una vivienda asegurada. Lo único que les resta es firmar presencialmente el contrato de compraventa para poder instalarse.

¿Qué tipo de recomendaciones se ofrecen a los emigrantes? 

Estas empresas del sector inmobiliario provenientes de países con gran flujo inmigratorio hacia España no solo brindan la gestión de la compra. También se ocupan de asesorar a quienes se contactan con ellas. ¿Qué tipo de consejos brindan?

Lo más probable es que la mayoría de los extranjeros no conozcan mucho acerca de las diferentes Comunidades Autónomas, ciudades y barrios que integran España. Tampoco sepan probablemente en qué zona trabajarán. Por esta razón, muchos de ellos elige a ciegas un piso para residir. Sin embargo, no termina siendo la mejor decisión cuando finalmente llegan al país y comienzan a hacer su vida allí. 

Estas inmobiliarias también ayudan a los migrantes a encontrar una vivienda bien ubicada y que se adecúe a sus necesidades.

En conclusión, las facilidades para radicarse en España son bastantes. Si bien la ley exige la obtención del Número de Identidad de Extranjero (NIE) para realizar la compra de un piso, ahora también existe una ventaja. A través de varias empresas del sector inmobiliario, se puede arribar al país teniendo ya una vivienda asegurada. 

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¿Estás pensando en vender tu propiedad? Cuando buscamos concretar una operación inmobiliaria de este tipo, lo ideal es poder hacerlo con nuestra vivienda libre de cargas. Sin embargo, no siempre es posible. ¿Qué hacer cuando hay una hipoteca de por medio? En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber para poder vender un piso con hipoteca.

CONTENIDO ACTUALIZADO

Lo primero que te preguntarás es: ¿puedo vender mi piso si está hipotecado? La respuesta es sí. Es posible y, de hecho, se concretan operaciones de este tipo todos los días. Sin embargo, antes de mostrarte cómo, es importante diferenciar entre dos situaciones posibles, que determinarán la forma en la que deberás proceder. 

Al momento de comprar o vender una vivienda hipotecada, pueden ocurrir dos cosas. O bien, que la hipoteca esté pendiente de pago o, que ya se haya cancelado pero siga figurando en el Registro Público de la Propiedad. ¿Qué pasos hay que seguir en ambos casos?  

Cómo vender un piso con una hipoteca pendiente de pago

Si la hipoteca de tu piso no ha sido cancelada aún, tienes dos opciones. Puedes recurrir a pagarla con el dinero de la venta inmobiliaria, o bien, subrogarla al comprador y que él se haga cargo desde ese momento en adelante. Sin embargo, debes saber que esta última opción no suele ser aprobada por los bancos.

Debes tener en cuenta también que, aunque canceles la hipoteca con el dinero de la venta del piso, debes tramitarla en el Registro Público de la Propiedad. Es muy probable, de todas formas, que de esto se encargue el banco del comprador. Pero es mucho más conveniente para tí llegar a un acuerdo y hacerlo por tu cuenta, lo cual te ahorrará dinero en gastos extra.

Pasos a seguir

Como mencionamos, una de las posibilidades frente a esta situación es que decidas afrontar el valor de la hipoteca con el dinero que obtengas por la venta del piso. Ante este escenario pueden ocurrir dos cosas:

Cuando el precio de venta del piso sea superior a lo que resta pagar de hipoteca

En este caso, podrás destinar una parte del dinero para terminar de pagar la deuda y para afrontar los costos que implica la cancelación de la hipoteca.

Para ello, será necesario que solicites a tu banco un certificado de deuda pendiente, que luego deberás presentar ante el notario. El comprador, por su parte, deberá pedir la emisión de, al menos, dos cheques. Uno para tí y otro destinado a la entidad bancaria con el monto de deuda pendiente y la correspondiente comisión por cancelación anticipada, ambos especificados. 

Este último cheque deberá ser recibido por un representante de tu banco y, a partir del reembolso total de la deuda, podrá concretarse la compraventa y tu cancelación de la hipoteca.

Cuando el precio de venta del piso sea inferior a lo que resta pagar de hipoteca

En estas circunstancias, es el banco quien deberá brindarte autorización para ejecutar la venta inmobiliaria. Esto se debe a que la entidad posee tu vivienda como garantía del préstamo hipotecario hasta que este sea cancelado completamente.

En primer lugar, deberías informarle a tu banco que estás pensando en vender tu piso. El objetivo es obtener su aprobación para que canceles la hipoteca con el dinero de la compraventa y de un préstamo personal que ellos puedan otorgarte.

El banco seguramente te autorizará a proseguir cuando el importe que vayas a obtener por la venta sea pequeño. Por lo general, los préstamos personales no exceden los 50.000 euros. Sin embargo, será el banco quien analice tu situación financiera para asegurarse de que puedas afrontar las cuotas restantes.

Es importante tener en cuenta que, al obtener este préstamo, deberás pagar, no solo los gastos de cancelación de la hipoteca, sino también los de la constitución del nuevo crédito.

Cómo vender un piso con una hipoteca paga que sigue figurando en el Registro de la Propiedad

En caso de que ya hayas abonado el valor por la hipoteca, pero esta siga figurando como carga en el Registro Público de la Propiedad, sólo te queda realizar el trámite correspondiente. Si es posible, debes hacerlo antes de poner tu piso a la venta.

Pasos a seguir

En este caso, podrás cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad por tu cuenta, mediante una gestoría independiente o mediante la gestoría de tu banco. 

Siempre es aconsejable cancelar una hipoteca paga en el Registro antes de vender un inmueble. Esto se debe, principalmente, a que es más fácil llevar el control del proceso y de los costos de cancelación, que pueden variar mucho. Este trámite lo puedes llevar adelante a través de tu banco, por tu cuenta o mediante una gestoría independiente. De todas formas, si lo inicias con tiempo, podrás evitar hacerlo junto a tu entidad bancaria, que suele cobrar un monto muy superior por la cancelación.

Tu banco puede llegar a solicitarte una provisión de fondos muy alta, debido a sus altos costos de gestión. En cambio, si realizas el trámite por tu cuenta, evitarás estos gastos de gestión y podrás concretar la cancelación de tu hipoteca por un precio mucho menor. Sin embargo, la contra de esta opción es que deberás enfrentarte a procesos altamente burocráticos. Deberás asistir a diferentes organismos públicos, como la notaría, el Registro de la Propiedad y el Departamento de Hacienda, lo cual implica tiempo.

Si acudes a una gestoría independiente, en cambio, obtendrás un doble beneficio. Por un lado, afrontarás menores costos de gestión y, por el otro, será un profesional quien se encargue de dicho trámite. Esto te permitirá evitar pérdidas de tiempo visitando diferentes oficinas públicas.

¿Quién paga los gastos de cancelación de la hipoteca?

Ahora que ya conocés cómo cancelar una hipoteca sin pagar o que aún sigue figurando en el Registro, seguramente te preguntes, ¿quién debe afrontar los gastos por la cancelación de la hipoteca? ¿El vendedor o el comprador? Casi siempre es el vendedor. Es importante que lo sepas para que tengas en cuenta estos costos dentro de los gastos que deberás afrontar por la venta.

Si tu hipoteca está paga antes de ejecutar la compraventa, serás tú el encargado de realizar el trámite de cancelación, como también de afrontar su costo. En cambio, si la hipoteca está paga antes de la negociación de la compraventa, debes prestar atención al banco del comprador. Es posible que, si al momento de firmar no has cancelado la hipoteca en el Registro, esta entidad pueda obligarte a hacerlo mediante su gestoría, lo que implicará costos más elevados.

¿Cuándo es más conveniente hacer los trámites para vender un piso con hipoteca?

Pero, ¿cuándo es mejor iniciar este tipo de trámites? ¿Antes de iniciar el proceso de venta o en el transcurso de la compraventa?

  • Si tu hipoteca ya está paga y solo resta cancelarla en el Registro, puedes concretarla al inicio del proceso de venta. De esta manera, evitarás trámites administrativos y también te ahorrarás una futura preocupación.

  • Si piensas afrontar la deuda hipotecaria con el dinero obtenido por la transacción, podrás cancelarla durante la compraventa. En este caso, el comprador debe presentarse con los dos cheques que mencionamos, uno para tí y otro para el banco.

Las ventajas de vender un piso con hipoteca a través de una inmobiliaria

Si bien el trámite de cancelación de la hipoteca debe correr por tu cuenta, una agencia inmobiliaria puede ayudarte a concretar la venta de tu piso. Teniendo en cuenta su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, sus profesionales pueden aconsejarte mejor para afrontar los trámites con éxito. Además, puede orientarte acerca de los gastos que implicarán.

Consultar con una inmobiliaria también puede ser muy útil en caso de que estés buscando vender tu piso para comprar otro. Ellos podrán hacer una valoración de tu vivienda y fijar su precio real de mercado para que puedas evaluar opciones.

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En la posesión de un inmueble pueden existir dos figuras contrapuestas: el nudo propietario y el usufructuario. Esta distinción suele ser cada vez más frecuente. Por ejemplo, cuando un hijo hereda una propiedad por parte de su padre pero este último continúa residiendo allí por el resto de su vida o, cuando una persona adquiere una vivienda a menor precio y permite que su anterior dueño siga viviendo en ella. En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca de la nuda propiedad y de cómo tributa.

CONTENIDO ACTUALIZADO

Ser nudo propietario de un bien inmueble implica el pago de ciertos impuestos. A continuación te contamos en qué consiste la figura de la nuda propiedad y cómo tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es la nuda propiedad?

¿Es siempre el propietario de un inmueble quien también lo habita y se beneficia de él? No en todos los casos. La nuda propiedad es un término jurídico y fiscal que hace referencia al derecho que una persona posee sobre un bien del cual es propietario y tiene su dominio, pero no su posesión. Esta posesión es la otra figura de la que hablaremos y también su contracara. A esta última se la denomina como usufructo y se trata de la parte del bien que se le cede a una tercera persona.

En pocas palabras, la nuda propiedad indica que eres el dueño de una propiedad, pero que el derecho a utilizarla y habitarla lo posee otra persona: el usufructuario. Es posible entender mejor estos conceptos a través del siguiente ejemplo, muy habitual por estos días: 

Nuda propiedad en caso de heredar

Son cada vez más frecuentes los casos en los que los padres, o uno de ellos, deciden heredar una propiedad a sus hijos en vida. Sin embargo, la mayoría de las veces, acuerdan entre ambas partes que, mientras los padres vivan, seguirán habitando el hogar. Recién después de su fallecimiento, el derecho y la propiedad sobre el inmueble pasarán a ser completamente posesión de sus hijos. En situaciones como estas, los hijos se convierten en los nudos propietarios de la vivienda y los padres se convierten en usufructuarios.

Si te estás preguntando cuáles son las diferencias entre vender o donar un piso a un hijo y cuál de las dos opciones es más conveniente, en este artículo puedes encontrar la información necesaria.

¿Hay que pagar impuestos por poseer la nuda propiedad de un inmueble?

Como en todas las relaciones jurídicas, tanto el usufructuario como el titular de la nuda propiedad poseen derechos, pero también deben afrontar responsabilidades. 

Si nos centramos en lo impositivo, convertirte en el nudo propietario te hará responsable de abonar todos los impuestos relacionados con la vivienda, según indica el artículo 505 del Código Civil. Sin embargo, existe una excepción a esta regla general: el Impuesto sobre Bienes e Inmuebles, más conocido como IBI, tendrá que ser afrontado por la persona que siga habitando la vivienda, es decir, por su usufructuario.

Como mencionamos, todos los demás tributos deberán ser abonados por el nudo propietario. Entre estos impuestos se incluyen la fiscalidad de la nuda propiedad en la renta y la tributación de la nuda propiedad en el Impuesto a las Sucesiones, es decir, en la herencia.

¿Cómo tributa la nuda propiedad?

Heredar la nuda propiedad de una vivienda y que luego surja el deseo de venderla, puede convertirse en una complicación para cualquiera a la hora de realizar la declaración sobre su renta. 

La realidad es que un inmueble del cual se posee la nuda propiedad no genera ningún tipo de tributación en la declaración de la renta. Por otro lado, quien disfruta de la utilización de la propiedad, es decir, el usufructuario, es quien puede alquilar la vivienda y obtener beneficios por parte de ella.

Es por esta razón que, el nudo propietario, deberá incluir el inmueble en su declaración de la renta y dejar en claro que, ostenta la propiedad sobre él, pero no su usufructo. Pero, ¿cómo tributa la nuda propiedad en relación al IRPF y al Impuesto a las Sucesiones?

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

En caso de que se produzca la venta del inmueble sobre el cual posees la nuda propiedad, la situación es diferente. De ocurrir esto, sí tendrás que afrontar costos impositivos por la operación en el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas. La fiscalidad de la venta de la nuda propiedad es la misma que la que se aplica en cualquier otra situación de venta de un inmueble. La única diferencia es que no deberás tributar por el 100% del valor de la venta de la vivienda.

El motivo para esta diferencia es que el usufructo de una vivienda también tiene un valor fiscal, sobre todo si es vitalicio. Es por eso que, deberá ser el usufructuario quien calcule el valor de ese usufructo en la renta. Este se calcula en función de la edad que tenga el usufructuario. Una vez que se haya averiguado ese valor, deberás restarlo al valor de transmisión de la vivienda para tributar sólo por la vivienda.

Si te interesa saber en qué medida el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas puede afectar a tu salario en este 2021, en este artículo te lo contamos.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)

Estas disposiciones en relación al IRPF también aplican de la misma manera para el Impuesto a las Sucesiones. A la hora de calcular el valor del inmueble que heredaste, también se restará el valor del usufructo. De esta manera, sólo deberás abonar impuestos por el resto de la propiedad.

En este artículo te contamos por qué aumentó la recaudación del Impuesto a las Sucesiones en el primer trimestre de 2021 y qué papel tuvo la pandemia de COVID-19 en esta anomalía.

Como habrás notado luego de leer el presente artículo, no es difícil entender la relación entre nudo propietario y usufructuario de una vivienda. Ahora sólo queda decidir si este tipo de pacto es lo que estás buscando, o si prefieres adquirir una propiedad bajo otro tipo de condiciones.

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