España es un país de propietarios, en el que las viviendas representan la principal inversión patrimonial, en la mayoría de los casos, por lo que resulta muy útil saber cómo aumentar el valor de tu propiedad, y por ende, de tu patrimonio.
En este artículo encontrarás:
La Oferta y demanda puede alterar el valor de tu propiedad
Uno de los primeros puntos que debes tener en cuenta a la hora de pensar en el valor de la propiedad es la oferta y la demanda. Debes recordar que estos factores son los responsables de la fluctuación que puede sufrir este aspecto. Es importante, por ello que puedas conocer el mercado zonal y regional en el que se encuentra emplazada tu vivienda para que puedas conocer el margen de posibilidades con las que cuentas.
También será importante conocer algunas de las particularidades que poseen las propiedades que se encuentran en las cercanías, para saber a qué aspectos puedes darle prioridad.
Aprende a aumentar el valor de tu propiedad
Una de las mejores inversiones a largo plazo que puede hacer un español, es la inversión de una propiedad.
En la actualidad, son muchas las familias que cuentan con una vivienda propia, siendo esta, la principal inversión patrimonial. En este sentido, las estadísticas determinan que la propiedad de inmuebles supone entre el 80 y el 98% de la riqueza de las familias españolas.
Aprender a potenciar el valor de tu patrimonio es una oportunidad que vale la pena aprender. En este mismo sentido, al ser el inmueble el hogar de la mayoría de los propietarios, su mantenimiento y protección son pilares esenciales para garantizar la conservación del patrimonio y la calidad de vida del propietario.
Adaptaciones a largo plazo
La compra de una vivienda, supone una inversión a largo plazo, por lo que al momento, de hacerle alguna mejora a tu propiedad, es ideal que tomes en cuenta el efecto del paso del tiempo. Eso significa adaptar el inmueble a las necesidades que surgen a medida que envejecemos.
En la vejez las personas suelen tener problemas de movilidad o padecen enfermedades crónicas, por lo que se debe tener en cuenta estos aspectos al momento de realizar mejoras, para proporcionar la mayor calidad de vida posible.
Contar con ascensor, plato de ducha o de rampas son elementos claves para adaptar nuestro hogar a las necesidades derivadas de una mayor longevidad.
La realidad es que la mayoría de las viviendas en España, para ser exactos el 51%, están poco a nada adaptadas, por lo que es un problema evidente para una población que muestra una mayor expectativa de vida.
Mantenimiento
Efectuar con frecuencia mantenimiento a tu hogar, te ayudará a evitar que diferentes elementos se deterioren o dañen.
Una vivienda en óptimas condiciones te ayudará a aumentar el valor de tu propiedad. Chequea cuáles elementos de tu casa necesitan alguna mejora o mantenimiento. Puede ser la calefacción, alguna filtración, el sistema de tuberías, entre otros.
Realizar reformas edilicias
Disponer de espacios amplios y luminosos suelen ser determinante a la hora de elegir una vivienda. Este punto dependerá principalmente de la cantidad de espacio que dispongas. Pero es posible crear sensaciones de amplitud de diferentes ambientes removiendo una pared o quizás quitando muebles que no son muy necesarios. En cuanto a la iluminación, existen trucos baratos que pueden ayudarte. Uno de ellos es el de colocar bombillas que aporten más luz. Recuerda que en este punto, será importante la utilización de lámparas bajo consumo, detalle que puede parecer menor, pero será sumamente valorada por ser una forma de ahorro.
Las pequeñas reparaciones son de suma importancia, tanto si estamos pensando en vender nuestra propiedad como no. En el día a día, dejamos para después pequeñas cosas que no suelen acarrear grandes costes. Arreglar un enchufe estropeado, o dar una mano de pintura a una habitación que se encuentra manchada, son algunos claros ejemplos de ello. Y más allá de la subida del valor de nuestra casa, seguramente te sentirás más feliz al verla bella.
Otro punto positivo de este tipo de tareas, es que no debes ser un experto para poder llevarlas adelante, ya que no requieren de conocimientos especiales. De igual manera, siempre puedes contratar a un profesional para llevarla adelante.
Existe también es posible la rehabilitación o renovación de la propiedad. En estos casos, la inversión necesaria dependerá de las reformas que decidas realizar. En muchos casos, suele tener que ver con eliminación de moho, daños por humedad o agujeros en los techos.
La renovación generalmente está ligada a trabajos para embellecer la apariencia y la sensación de bienestar, conocidas también como cosméticas. Pero si piensas que podrías ir un paso más lejos, probablemente busques la modernización de tu vivienda. Por medio de ellas conseguirás mejoras técnicas y visuales en diferentes ambientes para aumentar así su valor.
Prevención de riesgos para aumentar el valor de tu propiedad
Contar con un seguro para tu casa, es un elemento que podría aumentar el valor de tu propiedad, además de que te ayudará a proteger tu patrimonio contra diferentes situaciones que pueden suceder.
Son muchos los escenarios en los que puedes usar tu seguro de vivienda como robo, incendio, o incluso para efectuar algún mantenimiento. Todo va a depender del tipo de póliza y seguro que hayas contratado.
Otro aspecto referido a la seguridad que tiene suma importancia, es la puerta de entrada de la vivienda. Arreglarla o cambiarla, según sea necesario tiene un gran valor. De esta manera podrás garantizar la seguridad de tu propiedad. No solo debes procurar que sea robusta o reforzada, sino que debe estar en óptimas condiciones a nivel estético y de funcionamiento.
Puedes asegurarte que no tenga roces o golpes. No te olvides que una capa de pintura o barniz hará que se vea como nueva.
Eficiencia energética
Esta es una de las mejoras que puedes agregarle a tu casa. Colocar unos paneles solares, te ayudará a aumentar el valor de tu propiedad, además de que es una inversión que a largo plazo, resultará muy beneficiosa para ti, ya que podrás ahorrar en facturas de luz.
Otra mejora sostenible que puedes hacer es agregar ventanas de doble o triple cristal, esto te ayudará a ahorrar en el sistema de calefacción o acústico.
Puedes agregar también, un sistema de reciclaje de aguas grises, esto se trata de unos depósitos que sirven para depurar y filtrar este tipo de agua, para luego, llenar con ella la cisterna del inodoro.
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Si has decido poner en venta tu propiedad, debes conocer todos los gastos de vender un piso, entre ellos los impuestos que debes pagar y otras documentaciones.
En este artículo te hablaremos de toda la inversión que debes hacer para vender tu propiedad, de esta forma podrás organizar mejor tus finanzas y sacarle un mejor provecho al precio de venta. Pero antes de iniciar con el listado, aclaramos que no se encuentran incluidos aquellos gastos que corresponden a herencias y donaciones. Es el caso particular del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Si has heredado una vivienda, deberás pagarlo antes de empezar la venta.
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son los gastos de vender piso?
Para vender un piso, necesitas tramitar una serie de documentos, por los cuales debes realizar una pequeña inversión, esta puede abarcar entre en 5% y un 15% del valor de la venta.
Estos porcentajes pueden variar dependiendo del estado particular de la propiedad. A continuación, te dejamos una lista de los gastos que debes asumir antes de vender tu piso:
Certificado energético
Es un requisito obligatorio para poder vender tu piso. Este documento debe estar incluido en todos los anuncios de venta de la propiedad.
El certificado de energía muestra el consumo aproximado de energía de la propiedad, por lo que los posibles compradores pueden usarlo como un indicador del gasto de las facturas que supondrán si deciden comprar tu piso.
Para poder sacarlo, debes contratar a un técnico especializado para que realice una inspección del piso. Durante la revisión, el técnico puede ejecutar una serie de sugerencias para disminuir el consumo de energía. Luego de este proceso, el profesional deberá registrar en certificado ante el organismo público correspondiente y así otorgarte tu calificación energética.
Este servicio, puede costar alrededor de los 100 euros, sin incluir el IVA. Debes tener en cuenta que el costo de este certificado puede variar, todo dependerá, del técnico que contrates y de la zona en la que se encuentre la vivienda.
Un dato importante a tener en cuenta es que se procederá a realizar multas por no cumplir con esta documentación que oscilan entre los 300 y los 6000 euros. Por ello recomendamos obtener el certificado unos 15 días antes de poner tu propiedad en venta. Además, recuerda que en caso de expediente administrativo por no disponer del Certificado de Eficiencia Energética, todas las partes implicadas serán sancionadas, incluidos el intermediario y los propietarios.
Cédula de habitalidad
Este documento es uno de los más importantes a la hora de vender una propiedad. Es solicitada además para alquilar un piso. Si cuentas ya con este documento, debes verificar su vigencia, ya que lleva tiempo tramitarla. Por ello, te recomendamos que lo inicies lo antes posible.
Este es un requisito obligatorio para poder vender un piso en algunas comunidades autónomas de España, como por ejemplo Cataluña o Andalucía.
Este documento sirve para certificar que el piso se encuentra en óptimas condiciones para ser habitado. Para esto debe cumplir con ciertas condiciones de dimensiones, iluminación y ventilación.
Para tramitar la cédula de habitalidad, debes contratar a un profesional que ejecute la inspección y la registre ante el organismo correspondiente, en caso de no hacer el registro, este documento no tendrá validez.
El costo de la cédula de habitalidad varía en función de la vivienda, de las tasas de cada ayuntamiento y del técnico que decidas contratar. En promedio, para vender un piso en Barcelona, puedes gastar entre 80 y 150 euros para tramitar este certificado.
Nota simple
Este es un documento que no es obligatorio, sin embargo, te recomendamos tramitarlo para saber si el piso está libre de cargas o posee algún problema en su registro.
Con la nota simple podrás certificar que eres el dueño del piso que deseas vender. Puedes obtenerlo a través de internet, por medio del portal del Colegio de Registradores.
Si haces el trámite por internet, este documento puede tener un costo alrededor de 9 euros.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Con esto no nos referimos a pagar las cuotas. Es posible que no le debas nada al banco, pero que no hayas cancelado el préstamo en el Registro de la Propiedad.
Aquí el gasto dependerá de si llevas a cabo la cancelación a través de una gestora, o decides hacerlo por tu cuenta.
En cualquier caso, los pasos son prácticamente los mismos.
Lo primero que debes hacer es solicitar el certificado de saldo pendiente o saldo cero al banco.
Según el Banco de España, tu banco debería facilitarte el documento de forma gratuita. No obstante, algunas entidades bancarias pueden llegar a pedirte hasta 100 euros.
Con ese documento, tú y el banco deben firmar ante Notario la cancelación de la hipoteca. Es un trámite que, según el Banco de España, tampoco debe acarrear ninguna comisión por parte del banco.
Una vez firmada la cancelación, necesitas el Modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados. Este documento te lo facilitará Hacienda y está exento de cualquier pago.
Con ambos documentos, el Modelo 600 y la cancelación firmada por el Notario, ya puedes dirigirte al Registro de la Propiedad y solicitar la Cancelación Registral de tu hipoteca.
Dependiendo de si gestionas todos los pasos de forma particular, o contratas los servicios de un gestor especializado, el coste puede llegar a ser de hasta 600 euros aproximadamente.
Gastos que debes asumir para cerrar la venta del piso
Estos son algunos documentos que debes costear para poder cerrar la venta del piso:
Contrato de arras o de reserva
Este no es un requisito obligatorio, sin embargo, es recomendable porque protege al comprador y al vendedor en caso de que alguno de los dos participantes cambie de opinión al momento de firmar la compraventa.
Este documento contiene todas las condiciones de negociación, como el precio de venta, la cantidad entregada en señal de reserva y las posibles penalizaciones por incumplimiento del contrato.
El contrato de arras puede ser redactado por el mismo vendedor o por un abogado. Si estás trabajando con una inmobiliaria, esta se puede encargar también de este documento.
Gastos de la notaria
Es la inversión que debes hacer en la notaria pública, incluyendo los honorarios del notario.
Según el Código Civil, es el vendedor es quien debe hacerse cargo de este gasto, mientras que él comprador se hace cargo de costear la primera copia y las sucesivas. Puedes negociar este parámetro con el comprador para que el asuma este gasto.
Los honorarios del notario están regulados por la ley, lo que significa que el costo puede variar dependiendo del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda como, por ejemplo, un garaje.
Por ejemplo, un piso que cuente 200.000 euros y cuya escritura tiene una extensión de 10 folios, los gastos notariales pueden rondar los 350 euros.
Certificado de la Comunidad para vender tu piso
A pocas semanas de la firma ante Notario, tendrás que ponerte en contacto con tu Administrador de Fincas y solicitarle un documento firmado que garantice que estás al corriente de pago de todas tus obligaciones con la Comunidad de Propietarios.
Es documento, llamado Certificado de la Comunidad, no te costará mucho más de 100 euros. Y tienes la obligación de presentarlo el día de Escritura Pública.
Ten en cuenta que este documento suele tener una validez de unas dos semanas, por lo que es conveniente tramitarlo 15 días antes de la firma.
Servicios de las inmobiliarias
En caso de que decidas trabajar con una inmobiliaria, debes contemplar este gasto en tu presupuesto. La comisión de una inmobiliaria puede estar entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta. Este no es una cifra obligatoria, cada inmobiliaria es libre de fijar el costo que mejor le parezca.
Si decides contratar los servicios de una inmobiliaria online, la inversión puede ser alrededor de 1.000 euros y los 7.000 euros, según el plan de servicios escogidos y la forma de pago.
Estos son algunos de los gastos de vender un piso en la actualidad, recuerda que con la ayuda de una inmobiliaria, podrás agilizar todos estos trámites y la institución te dirá un costo total por toda la documentación requerida.
Impuestos que debes pagar
El IRPF
Se entiende por plusvalía el incremento del valor de tu vivienda respecto a lo que pagaste por ella en el momento de la compra. Para calcular el importe que te tocará pagar, debes tener en cuenta dos valores: el de adquisición y el de transmisión.
El valor de transmisión es el más sencillo de calcular, ya que se trata del precio al que acabas de vender tu casa.
El valor de adquisición, no solo hacer referencia al precio al que la compraste, sino que tienes que añadir las obras de mejora que realizaste, los gastos y los tributos asociados a la compra. Y restarle cualquier rendimiento que hayas obtenido durante estos años, como por ejemplo un alquiler.
La plusvalía o beneficio obtenido por tu vivienda, será el importe resultante tras restar el valor de adquisición al valor de transmisión. ¿Y cuánto pagarás?
El 19 % para ganancias de hasta 6.000 euros.
El 21 % para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
El 23 % para ganancias superiores a los 50.000 euros.
Es posible que en estos momentos te esté faltando el aire en los pulmones. Quizá te ayude saber que existen exenciones, y que puede que no tengas que pagar nada si te acoges a alguna de ellas.
Es el caso de las personas mayores de 65 años que, en caso de vender su vivienda habitual, están exentas de pagar el tributo. Si no fuera vivienda habitual, pero revirtieran las ganancias en un plan de renta vitalicia, tampoco pagarían.
Para los que aún no hemos llegado a esa edad, siempre que destinemos las ganancias a la compra de otra vivienda habitual, y lo hagamos en un plazo inferior a 2 años desde la transmisión, también estaremos exentos del pago de IRPF.
Plusvalía municipal
La Plusvalía Municipal o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es el impuesto que se genera tras la transmisión de una vivienda.
Es un impuesto de una gran importancia, ya que su recaudación supone un ingreso de más de 2.000 millones de euros anuales para los ayuntamientos españoles.
El impuesto graba los terrenos, no el bien construido sobre ellos, y se calcula en función del valor catastral del suelo y del coeficiente de revalorización correspondiente a cada población.
En una compraventa, el pago de la plusvalía corresponde a la parte vendedora, excepto cuando la parte vendedora no sea residente en España, en cuyo caso el pago corresponderá a la parte compradora.
Impuesto de bienes inmuebles (IBI)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles genera cierta controversia. El motivo es que te puede tocar pagar a ti o a la parte compradora, dependiendo de cuándo se formalice la transmisión.
Debes tener en cuenta que el IBI es un impuesto anual, que es diferente a que decidas pagarlo trimestral o mensualmente.
No obstante, el Tribunal Supremo establece que, en caso necesario, la parte vendedora puede repercutir parte del impuesto a la parte vendedora.
En la práctica, lo más habitual es que asumas el pago íntegro del año al que corresponde la venta, ya que serás tú quien reciba el cargo por parte de la administración. Lo cual no es incompatible con que intentes negociar con la parte compradora.
Últimas facturas de servicios
Un gasto que a veces no se tiene en cuenta y que corresponde a la parte vendedora.
Recuerda comprobar si estás al corriente de pago con las empresas suministradoras: agua, luz, gas.
Aunque serás tú el deudor, mientras existan cargos pendientes, los nuevos propietarios tendrán dificultades a la hora de cambiar la titularidad de dichos servicios.
Otros gastos de vender un piso que se pueden presentar
Otros gastos de vender un piso que se pueden presentar
Existen otros pequeños gastos de vender un piso en los que puedes invertir de manera opcional.
Reportaje Fotográfico (opcional)
Las fotografías que utilices para anunciar tu vivienda en Internet pueden marcar la diferencia entre recibir llamadas de potenciales compradores cada día, o no recibir ninguna. Si decides vender tu piso con la ayuda de una agencia inmobiliaria, exige que utilicen fotografías profesionales en su publicidad.
Por el contrario, si decides vender tu piso como particular, te recomendamos contratar los servicios de un fotógrafo especialista en fotografía inmobiliaria.
El coste de un reportaje fotográfico oscila entre los 120 y los 200 euros, aunque si buscas un poco por Internet, puede que encuentres precios mejores.
Home Staging (opcional)
El término Home Staging hace referencia a un conjunto de técnicas utilizadas por profesionales del sector inmobiliario desde hace más de 30 años. Cuyo objetivo es potenciar los aspectos positivos de tu vivienda y mejorar la percepción de potenciales compradores respecto a ella.
Estas técnicas, hasta hace algún tiempo, eran exclusivas de propiedades de lujo y grandes promociones inmobiliarias.
Hoy en día, algunas de las mejores inmobiliarias del sector ofrecen este servicio a sus clientes, reduciendo el tiempo de venta e incrementando el valor de mercado de todo tipo de viviendas.
Si vendes tu piso como particular, puedes solicitar los servicios de un Home Stager. Los precios variarán en función del profesional y de la vivienda, pero te aseguro que el resultado merecerá la pena. Contratar un especialista en Home Staging es, por tanto, un gasto en la venta de una vivienda.
Tasación (opcional)
El último de los gastos previos a vender tu piso, aunque no es obligatorio, es la Tasación. Algunos propietarios deciden solicitar la valoración de su vivienda a una empresa tasadora oficial. El problema es que este tipo de tasaciones no tienen un sentido comercial.
Las tasaciones oficiales son muy útiles a la hora de procedimientos judiciales, como divorcios o herencias. Pero no son la mejor opción para vender. Un profesional inmobiliario y una tasadora oficial tienen en cuenta aspectos parecidos, como la ubicación y estado de conservación del inmueble, la altura, o el estado y servicios de la finca.
No obstante, solo un agente inmobiliario conoce de primera mano los precios a los que realmente se están vendiendo los pisos en una determinada zona. O qué precio están dispuestos a pagar tus potenciales compradores.
Una tasación oficial te costará más de 300 euros. Mientras que una valoración comercial realizada por un profesional inmobiliario será gratuita en Oi Real Estate.
Si te estas planteando la posibilidad de vender tu casa, será importante que puedas repasar todos los datos que hemos mencionado. Ten en cuenta aquellos gastos que no son obligatorios y que dependerán de tus recursos.
Los gastos al vender como particular, son distintos a los gastos generados si vendes con una inmobiliaria.
Aunque, en la mayorías de los casos, tienes más posibilidades de obtener mejores resultados con la venta de tu propiedad con ayuda que sin ella.
Lo mismo sucede con la tramitación de los impuestos: contratar a un gestor especializado supone una garantía adicional. Al fin y al cabo, son especialistas en la materia.
No obstante, si lo haces todo por tu cuenta, ahorrarás dinero, pero te arriesgas a cometer algún error.
Escoge la fórmula que mejor funcione para ti, sin olvidar que la venta de una propiedad es una de las operaciones económicas más importantes a la que te enfrentarás a lo largo de la vida.
Uno de los principales desafíos para España en materia inmobiliaria es la actualización de su parque de vivienda. Esto se debe a que, en promedio, la antigüedad de sus viviendas es de más de cuarenta años y no cumplen con las condiciones mínimas de sostenibilidad. Debido al objetivo planteado a nivel internacional de alcanzar una “neutralidad energética” y las preferencias de los compradores por inmuebles cada vez más eficientes, realizar mejoras en las viviendas parece ser una preocupación cada vez más frecuente por parte de los propietarios. Especialmente, para aquellos que están pensando en vender. ¿Cuánto cuesta? ¿De qué factores depende? ¿Es siempre conveniente reformar un piso antes de vender? En este artículo te lo contamos.
Antes de tomar la decisión de reformar un piso antes de vender, se deben tener en cuenta muchos factores.
El primero de ellos es el coste, que siempre habrá que compararlo con el precio al que se cree que se podrá ofrecer la vivienda en el mercado, pero no es el único. Tanto la antigüedad del inmueble, como el nivel de urgencia que se tiene para concretar la venta, el precio de otros pisos de la zona también serán determinantes a la hora de tomar una decisión.
A continuación te contamos todo lo que debes saber si estás pensando en vender tu vivienda pero piensas que antes necesita de algunas mejoras. ¡Sigue leyendo para enterarte!
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¿Cuánto cuesta reformar un piso antes de vender?
El coste de la reforma de un inmueble puede variar considerablemente según sus características, aunque el factor que más incide es su antigüedad. Según un estudio de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), mientras los más antiguos requieren de una reforma estructural, aquellos que tienen menos de 20 años, por regla general, sólo necesitan de la utilización de fuentes de energías renovables y la instalación de domótica. Veamos cuáles son las obras que necesita cada edificio, dependiendo de su edad.
Viviendas de entre 40 y 70 años de antigüedad
Se trata de aquellos inmuebles que fueron construidos entre 1950 y 1980. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), en España hay alrededor de 10,4 millones de ellos, lo cual significa aproximadamente un 42% del parque inmobiliario. Las comunidades que superan esta media son Cataluña, la Comunidad Valenciana, el País Vasco y Madrid. En estas dos últimas la proporción de viviendas de entre 40 y 70 años de antigüedad es de aproximadamente el 50%.
Son esta clase de inmuebles los que requieren de una gran reforma estructural para poder convertirse en edificios sostenibles y eficientes en materia energética, ya que no cuentan con ninguno de estos criterios. Muy a menudo son viviendas con estructuras bastante afectadas debido a la baja calidad de los materiales con los que fueron construidas. Por lo general, están hechas con estructuras de hormigón a base de cemento aluminoso.
El primer paso en la reforma de estas viviendas debería ser el de la mejora de sus elementos de conexión con el exterior, especialmente sus paredes exteriores y su fachada. Tras esto, habría que cambiar las ventanas. El coste estimado de estas reformas es de 20.000 a 40.000 euros en un inmueble de entre 90 y 120 m², la media en nuestro país.
Desde la UCI también aconsejan “tener en cuenta el estado de sus instalaciones, como los sistemas de electricidad o fontanería, que en muchas ocasiones son de plomo o acero galvanizado, materiales que representan un riesgo para la salud de los habitantes. Lo más aconsejable es cambiar completamente la instalación y evitar hacer ‘apaños’ entre materiales antiguos y actuales, pues suelen convivir mal”.
Viviendas de entre 20 y 40 años de antigüedad
Son aquellas que fueron construidas entre 1980 y el 2000. Se estima que hay alrededor de 6,5 millones de ellas en toda España, lo cual significa un 27% del parque inmobiliario. Los lugares en donde más se concentran este tipo de inmuebles son las comunidades de Andalucía, Canarias y Región de Murcia, en donde representan un 32%. A continuación le siguen Extremadura, con un 31%, y Castilla-La Mancha, con un 30%.
Si bien estas construcciones poseen materiales de mejor calidad que las de décadas anteriores, fueron hechas antes de la entrada en vigor del Código de la Edificación vigente. Por esta razón, no cuentan con los criterios de eficiencia energética y sostenibilidad suficientes y también requieren de reformas importantes.
El primer paso podría ser el reemplazo de ventanas de aluminio por unas que tengan cierres herméticos y doble cristal. Esta mejora puede llegar a lograr en el inmueble un ahorro de energía de hasta el 30%. También puede ser útil instalar materiales aislantes como poliestireno, lana mineral, planchas de EPS o paneles de fibra de madera en paredes y techos. Otra mejora posible es la del reemplazo de los suelos de parquet y los sistemas de calefacción antiguos por un sistema de suelo radiante. También, la refacción de las cocinas y los baños.
Para la rehabilitación de una vivienda con esta antigüedad y una superficie de entre 90 y 120 m², la UCI calcula un monto de 22.000 a 36.000 euros aproximadamente.
Viviendas de entre 10 y 20 años de antigüedad
Se trata de aquellos inmuebles que fueron construidos entre el 2000 y el 2011 y se estima que suponen alrededor del 18% del parque inmobiliario en España. Sin embargo, existen regiones en donde son aún más abundantes. Estas son La Rioja, en donde representan un 25% de las viviendas, Murcia, con un 24%, Galicia, con un 23% y Castilla-La Mancha, con un 22%.
Según la UCI, si bien estas edificaciones “han seguido la normativa acorde a la eficiencia energética y sus materiales y estructura están pensados para el aislamiento de la vivienda del exterior”,la mejora energética del interior de la vivienda es clave. El fin es poder “garantizar el buen estado del sistema de calefacción y el aislamiento óptimo de las ventanas, suelos y paredes”, señalan.
Una de las reformas más importantes en estos casos es la sustitución de los sistemas de calefacción poco eficientes, como el de gas, por sistemas renovables, como la aerotermia. Se calcula que esta mejora puede tener un coste de 10.000 a 25.000 euros, con la ventaja de que puede llegar a suponer un ahorro de hasta el 70% en la factura de gas.
Respecto al agua caliente y la electricidad, la realidad es que la principal fuente de energía sigue sin ser renovable en muchos hogares. Para la UCI la solución puede ser “apostar por la instalación de paneles solares fotovoltaicos y térmicos. Igualmente, la domótica, que contribuye de manera importante a hacer de una vivienda un hogar más eficiente, todavía es residual en inmuebles de reciente construcción”.
¿Cómo influyen las características particulares de cada inmueble?
El estudio de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) señala que todas las reformas mencionadas son genéricas, ya que cada inmueble cuenta con características particulares. Por esta razón, antes de embarcarse en las mejoras, lo ideal es consultar con un profesional que pueda aconsejar que es lo más acertado para esa vivienda en especial. Tiene que tratarse de alguien que también pueda brindar un presupuesto concreto en función de las dimensiones del inmueble y las necesidades de su propietario.
Por otro lado, también afirma que los grandes cambios estructurales afectan al conjunto de un edificio. Por lo tanto, si se trata de una comunidad de vecinos, no basta con realizar las mejoras en una sola vivienda. Para estos casos, el precio medio de una rehabilitación puede ser de alrededor de 100.000 euros de media, aunque variará mucho según cada situación particular.
¿Es conveniente reformar un piso antes de vender?
La reforma de un inmueble puede hacer que su valor de venta se incremente, lo que puede ser un punto interesante, pero hay diferentes factores que provocan la fluctuación en su nuevo precio. Si nos referimos a una vivienda estándar de aproximadamente unos 74 metros cuadrado, en una zona demandada, el aumento en la valorización puede llegar a un 25 por ciento. Por otro lado, si la vivienda se encuentra en localidades de demanda dinámica y es considerada de lujo, la reforma puede llegar a ascender a un 65 por ciento más.
Una de las razones de esta revalorización es que, con la pandemia y el auge del teletrabajo, ha crecido el interés de los inquilinos por las viviendas reformadas. A su vez, en todo el 2021, las rehabilitaciones han aumentado un 14%, con un 44% más de ampliaciones que en el 2020. Así lo demuestran datos recogidos por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA).
Ahora bien, ¿es siempre conveniente reformar un piso antes de vender? ¿En qué casos puede ser beneficioso y en cuáles puede representar una pérdida? A continuación veremos los aspectos que es importante tener en cuenta en cada caso para saber si invertir en mejoras o no.
Aspectos a tener en cuenta para saber si conviene reformar un piso antes de vender
El coste de las obras en relación al precio de venta de la vivienda
Previamente detallamos todas las reformas que pueden ser necesarias en una vivienda dependiendo de su antigüedad, cada una con su coste. Teniendo en cuenta esos estimativos, lo primero que se debe hacer es pedir presupuestos a diferentes empresas que realicen estas rehabilitaciones.
El precio final no sólo dependerá de la cantidad de mejoras a hacer y de la edad del piso, también variará en función del alcance y la calidad de los materiales. Otro factor que influirá es la extensión del inmueble, ya que, mientras la renovación integral de un piso estándar de 70 m² puede costar unos 24.000 euros, la de una propiedad de lujo puede llegar a tener un precio de 130.000 euros.
Para tomar una decisión es importante, una vez que se tiene en manos el presupuesto de las reformas, compararlo con el precio de venta que aproximadamente tendrá la vivienda. ¿Cuánto representa? Si es un porcentaje muy alto quizás no sea lo más recomendable, de lo contrario, puede significar una ganancia mucho mayor.
El precio de venta de la vivienda en relación a la demanda del barrio
Otro factor que incidirá en la decisión sobre realizar las reformas o no será el precio de las otras viviendas del barrio y la demanda que haya para esta zona. Para realizar una valoración se puede utilizar alguna de las herramientas gratuitas que hay disponibles en la web. ¡En Oi Real Estate podemos valorar tu piso en menos de dos horas! Sólo debes seguir este enlace.
También, con este mismo objetivo, se puede acudir a varias agencias inmobiliarias del barrio y solicitar una visita para que tasen el inmueble. Se trata de un servicio que también es gratuito y sin compromiso, por lo cual no hay obligación de contratar a cualquiera de esas agencias. Sin embargo, se trata de una acción que puede ser útil para evaluar la calidad y el precio de sus servicios. Este también es un factor clave que ayudará a decidir si realizar las reformas o no.
Otros datos importantes a recabar, tienen que ver con la zona. Será importante que puedas conocer como es la dinámica del mercado y el promedio de precios en el barrio. También podrá ser de utilidad poder realizar comparaciones de precio y superficie respecto a otras propiedades similares.
Debes saber además que teniendo una estimación acerca de las reformas correspondientes, será posible tener una idea del valor de la vivienda luego de que se realicen. De esta forma podrás analizar de manera más certera si la decisión a tomar es la correcta.
El nivel de urgencia para vender el piso
Una vez completados los pasos anteriores, el siguiente es tomar la calculadora y sacar cuentas. Sólo de esta manera será posible saber si se obtendrá un beneficio por reformar el piso antes de vender. Pero, además de los costes, también es necesario tener en cuenta que, mientras más importante sea una reforma, más tiempo llevará.
Aparte de tener en consideración ese período de arreglos, habrá que pensar en el tiempo que puede llegar a tomar la venta. Si hay urgencia de vender, quizás una reforma considerable no sea la mejor opción. En cambio, si no hay apuro por cerrar la operación y las mejoras resultan rentables después de sacar cuentas, puede resultar una buena inversión.
Otro punto importante, que no puedes dejar fuera de la ecuación, tiene que ver con los plazos. Si decides embarcarte en estas reformas, de manera integral, puede demandar un largo período de tiempo, con lo cual la propiedad puede encontrarse inhabilitada para ser habitada. Esto puede significar gastos extras que contabilizar en la decisión. Por otro lado, si tienes urgencia en realizar la venta, debes tener en cuenta que esto retrasará tus planes
Documentos necesarios para vender un piso luego de elegir reformar para vender
Si has tomado la decisión de reformar un piso para vender, una buena recomendación es, durante el tiempo de obras, preparar la documentación necesaria para la operación.
A continuación listaremos todo lo que necesitarás:
Nota simple: un informe que detalla todos los datos de vivienda. Es decir, los del propietario y las características de la propiedad. Así como también, especifica, si el inmueble tiene cargar pendientes o deudas, como ser una hipoteca.
Certificado energético: es el documento que determina si el estado energético de la vivienda está en condiciones y cumple con los requisitos de la normativa vigente.
Planos de la vivienda: se trata del dibujo que muestra el modo en que está distribuida la superficie útil de la vivienda. Como sus espacios libres.
Cédula de habitabilidad: determinad si una vivienda esta apta para ser utilizada como residencia continua. Es obligatoria solo en algunas de las autonomías españolas.
Certificado del ITE: es la certificación de que la finca de la cual forma parte una vivienda está en condiciones para su habitabilidad.
Estatutos de la comunidad: es un informe que detalla cada una de las normas que deberán ser compartidas entre los propietarios de la finca en la que se encuentra la vivienda.
Recibo de pago del IBI: corre por cuenta del vendedor, pero puede ser compartido con el comprador ya que depende del propietario de la vivienda. Se paga cada principio de año. Por lo tanto, puede dividirse según la cantidad de meses que cada persona dispone de la titularidad de la vivienda.
Contrato de arras o de reserva
Últimas facturas de suministros
Certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios
Certificado de deuda cero en relación a la vivienda. Es decir, que no supone, por ejemplo, una hipoteca pendiente.
Escritura de compraventa de la casa
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Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
Grupo DIA avanza la reconversión de nuevo modelo de negocio de tiendas DIA y así acelerar la consolidación de su negocio en España basado en su “estrategia de proximidad” de locales de barrio.
Tiendas DIA opera en un 68% con su nuevo modelo
El nuevo modelo fue probado en España por primera vez en mayo de 2020, y dio como resultado un mejor desempeño en el 68% de las tiendas DIA que operan en el país.
La compañía cumplió con un cambio estructural de sus supermercados, no sólo de fachada de los localescomerciales sino de productos, pero sin perder su característica de “un supermercado de proximidad que ofrece precios bajos”.
Para esto la compañía se deshizo de 235 supermercados y uso los fondos obtenidos para acelerar su transformación que comenzó en los últimos tres años. Tiendas DIA pudo reconducir su rumbo hacia una mayor rentabilidad y el crecimiento en un formato único en España.
“La proximidad es el faro y ha sido la gran palanca de éxito”.
Stephan DuCharme
Respecto a las nuevas tiendas DIA ha transformado 1.000 puntos de venta durante el último año y medio (800 durante 2021). Es “la primera vez que un retailer transforma tantas tiendas durante un año en Europa”, según los directivos de la compañía.
“Está en nuestro ADN desde que nació en Madrid nuestra primera tienda en 1979. Estamos seguros de que, centrando nuestro esfuerzo en lo que sabemos hacer bien, seremos capaces de seguir avanzando en el cumplimiento de nuestra hoja de ruta estratégica”, remarcó DuCharme.
Desde mayo de 2020, Grupo DIA cumplió “sistemáticamente” una hoja de ruta para lograr un cambio de rumbo efectivo para la compañía. “Queremos ser esa tienda de barrio que facilita al cliente una experiencia de compra fácil y rápida, a través de nuestra cercanía en todo el territorio nacional, donde tenemos el mayor número de supermercados del país ofreciendo los mejores productos de calidad a un precio adecuado”, concluyó.
Cuántas tiendas DIA hay en el mundo
Grupo DIA tiene 1.787 locales distribuidos en España (1.309),Argentina (366) y Portugal (112), en los que puso en marcha la remodelación de hasta 42 tiendas por semana (30 en España y 12 en Argentina). Tiendas DIA se propuso alcanzar los 1.600 establecimientos traspasados al nuevo modelo comercial en España y los 420 en Argentina a fines de 2022.
El nuevo modelo comercial de continuará en 2023 para terminar teniendo “en España 2.200 locales” y “el 100% de la red de tiendas en la Argentina”.
En cuanto a su rendimiento, en el primer semestre de 2022 las tiendas DIA “remodeladas” lograron un incremento de ventas comparables superior al 10% en España (por encima del 5,1% que registró el sector) y del 20% en Argentina. Asimismo, el nuevo modelo de negocio ha servido para impulsar el valor de la marca en España un 32% respecto a 2020, según los datos de Kantar Brands.
Las claves del nuevo modelo de negocio
El Grupo DIA apostó a un nuevo modelo de calidad y frescura como una experiencia para el consumidor de tiendas DIA. En la reconversión de sus locales buscó ofrecer una compra rápida y sencilla. Para lograrlo se cambió desde la fachada y la entrada al local: con un diseño simplificado, más amplio y luminoso.
En cuando a la disposición de los productos se cambió por una mayor presencia y visibilidad de los alimentos frescos, con las frutas y verduras en primer plano. También renovó la panadería, que está más visible, y con más variedad de productos, con panes recién horneados con el aporte de más tecnología.
La aplicación de mayor tecnología ha sido clave en la transformación de tiendas DIA, para implementar un nuevo modelo operativo que permite la estandarización de tareas, así como un nuevo sistema de pedidos más rápido y eficiente.
Además, se buscó un permanente contacto y cercanía de los clientes con la implementación de una encuesta de satisfacción de clientes semanal que ayuda a conocer mejor las necesidades de los consumidores y poner en marcha las mejoras necesarias.
El crecimiento en Argentina con el nuevo modelo de tiendas DIA
Las franquicias de tiendas DIA en Argentina se sumaron a la remodelación de los supermercados para la mayor comodidad de sus clientes con una mejor disposición de los productos.
Para seguir siendo un comercio “amigable y de cercanía” el Grupo DIAinvertirá 115 millones de dólares hasta 2023 en Argentina, según anunció el presidente ejecutivo Stephan DuCharme.
Tiendas DIA: reconocida como líder en proximidad en Argentina
Tiendas DIA fue reconocida como líder en proximidad por los consumidores argentinos como la cadena con los mejores precios y las mejores promociones.
Asimismo, con su nuevo modelo de negocio extendió su liderazgo sobre otros aspectos analizados en el Tracking de imagen de Kantar. De acuerdo con el último estudio de la consultora Kantar, DIA presenta una ventaja respecto de las otras cadenas de supermercados de casi 30 puntos en Precios y cerca de 10 puntos en Promociones.
“Para DIA ser reconocidos por los argentinos como el supermercado con mejores precios y mejores promociones es una satisfacción y una gran responsabilidad. Para los clientes, estos son los atributos clave para la elección de su lugar de compra. Adicionalmente, la renovación de nuestras tiendas nos ha permitido mejorar la experiencia de compra a nuestros clientes, quienes nos han elegido como el mejor supermercado en 9 de los 14 atributos evaluados por Kantar”, destacó el CEO del Grupo DIA en Argentina.
Los 9 atributos, de los 14, donde DIA fue la más elegida
Con una base de más de 600 hogares de AMBA (Area Metropolitana de Buenos Aires) en Super/hiper/autoservicio y almacenes y/o locales de cercanía, la encuesta entre los argentinos arrojó el siguiente resultado:
Siempre Buenos Precios
Buenas Ofertas y Promociones
Buena relación Calidad/Precio
Calidad Marca Propia
Buenos Precios Marca Propia
Tarjeta de Fidelización Atractiva (ClubDIA)
Compras Rápidas
Rapidez en el cobro/pago
Personal
En España tiendas DIA apostó por la eficiencia energética
En España el Grupo DIA dirigió la renovación de sus locales hacia una nueva forma de exhibir los productos frescos al que le sumó la implementación de la domótica en las tiendas. La decisión de automatizar procesos que antes eran manuales permitió reducir entre un 7 y un 10% el consumo eléctrico en España.
Este compromiso con la eficiencia se traduce en que “a finales de 2022 ya sean 1.000 tiendas de España las que cuenten con estos sistemas de domótica”, lo que supone aproximadamente el 30% de todos los establecimientos de la compañía en nuestro país.
Nuevo modelo de las tiendas DIA en su fachada exteriorTiendas DIA consolida su negocio de proximidad en los barrios
La situación mundial del mercado inmobiliario continúa trastocada tras la pandemia. En algunos puntos del globo la caída de los precios de las viviendas fue de dos dígitos. Al mismo ritmo la demanda ha disminuido sustancialmente. Por otra parte, es cada vez más difícil para los consumidores acceder a un préstamo. Y, a su vez, quienes deben pagar mes a mes el crédito que les fue otorgado ven cómo aumentan las cuotas en lo que algunos consideran una nueva crisis hipotecaria en el mundo.
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El incremento del coste de los préstamos presiona, en todo el globo, tanto a los compradores de viviendas como a los actuales propietarios. Ciudadanos del mundo que durante la pandemia pidieron un crédito en busca de casas más grandes, con más espacio para el teletrabajo o lejos del centro de las grandes urbes, observan con preocupación cómo sus respectivos banco centrales suben las tasas de interés de sus países. Ello genera que, mientras los precios de las casas se desploman por la baja demanda, las cuotas vayan en franco ascenso.
De acuerdo con el análisis de los especialistas de los que se rodea Oi RealEstate, es difícil pensar en una nueva recesión como la de 2008. Sin embargo, se considera que si los bancos centrales se pasan de frenada, la recesión económica mundial podría empeorar aún más. El execonomista del Banco de Japón, Hideaki Hirata, nota esa tendencia. “Observaremos una recesión del mercado de la vivienda sincronizada a nivel mundial en 2023 y 2024”, destacó el docente de la Universidad de Hosei en conversación con Bloomberg.
El experto, además, adelanta que “el impacto total de las subidas agresivas de tipos de este año tardará en manifestarse en los hogares”. No obstante, algunos efectos ya se notan. Los altos costes de financiación provocan un verdadero ajuste de cinturón en muchas casas. Asimismo, desalientan que nuevos actores ingresen al mercado. Y esto, a su vez, pisa los precios de las propiedades.
El jefe de investigación de mercados globales de Nomura Holdings, Rob Subbaraman, señala que “las familias jóvenes que se han endeudado nunca han experimentado hasta ahora un fuerte aumento de los tipos de interés en un momento en que sus salarios reales ajustados a la inflación están cayendo”. Para el especialista, esto implica un “gran shock” para ellos.
Crisis hipotecaria según país
La crisis hipotecaria tiene matices en los distintos países del mundo. En algunas naciones existe una mayor confianza en préstamos a tipo fijo hasta 30 años, como el de Estados Unidos. Allí, las hipotecas variables fueron apenas el 7% del total de préstamos convencionales en los últimos cinco años. Pero también existen otras donde los tipos fijos se ofrecen por tan solo un año y las variables se mueven en función del interés establecido por el Banco Central.
En el caso de Australia, Reino Unido o Nueva Zelanda, las hipotecas variables tienen una mayor presencia en el mercado. En éste último país, la entidad financiera regulatoria subió tipos siete veces en los últimos 10 meses. A su vez, el valor de los inmuebles descendió en un 11% entre noviembre de 2021 y julio pasado. Las cifras son aportadas por The Real State Institute, donde prevén que la caída puede llegar a ser del 20% en el futuro.
Uno de los mercados más populares de Europa, como lo es el de Suecia, tiene un fuerte problema con los precios de las viviendas. Éstos han caído un 8% desde la primavera pasada. A su vez, muchas empresas inmobiliarias que se endeudaron en los mercados de bonos para financiar sus operaciones se ven presionadas por el incremento de los tipos. Algo que deposita mayor incertidumbre en los inversores que lo piensan mejor a la hora de refinanciar sus deudas.
En Reino Unido el desplome de precios comienza a acelerarse. La nación europea está en la “cúspide de una recesión de la vivienda”, en palabras de HSBC Holdings, donde también proyectan una caída del 20% en la demanda durante el próximo año. Además, 1,8 millones de hipotecados británicos deben refinanciar su préstamo en 2023.
En Estados Unidos, como se ha dicho, el riesgo hipotecario es menor a causa de su tendencia al tipo fijo. Aun así, no quedó exento de la crisis hipotecaria mundial. Una gran cantidad de los compradores más presionados fueron empujados por la suba del coste de los préstamos en los últimos meses y se vuelcan cada vez más a otros más flexibles con interés variable. Éstos últimos se encuentran, según Zillow Group, en el nivel más alto en 15 años.
Otros números históricos se vieron en Australia, donde los valores de las viviendas mostraron su mayor caída mensual en casi cuarenta años. La situación es especialmente grave, porque el año próximo miles de millones de dólares en préstamos hipotecarios fijados en tipos de interés mínimos tendrán que refinanciarse.
Protección estatal a los más afectados
De la incertidumbre general por el mercado inmobiliario mundial se trasladan otras preocupaciones. Más puntualmente respecto de posibles descensos para los hogares, los bancos y los promotores. Sin embargo, Kwan Ok Lee, especialista en vivienda en la Universidad Nacional de Singapur, advierte: “Dado que la crisis de asequibilidad de la vivienda es muy grave en muchas economías importantes, el enfriamiento de los precios de la vivienda puede tener algunos efectos positivos”.
Corea del Sur fue una de las primeras economías de Asia en subir los tipos. Pero, en paralelo, el Gobierno decidió intervenir para proteger a los consumidores que debieron adaptarse a los aumentos de las cuotas. En concepto de fondos para reducir la proporción de hogares con hipotecas variables, los legisladores de ese país acordaron desembolsar más 290 millones de dólares, unos 288 millones de euros al cambio actual.
Algo similar paso en Polonia, donde el coste mensual por la financiación se duplicó en el último tiempo. A principios de año, el Gobierno de ese país suspendió los pagos hasta por ocho meses. La medida derrumbó las ganancias de las principales entidades financieras allí, después de que la industria se viera obligada a reservar 2.780 millones de dólares en provisiones (2.765 millones de euros).
¿Qué te parecen los préstamos hipotecarios de tipo variable? ¡Coméntanos si pedirías uno! Para saber más sobre ellos, sigue el siguiente enlace:
En Oi RealEstate hablamos en muchas ocasiones sobre la rentabilidad de alquilar una casa para terceros, pero lo cierto es que también existen otras tantas oportunidades. El precio de los garajes en venta muestra una firme tendencia de aumento pero, sin embargo, sigue costando menos que hace cinco años. A su vez, la rentabilidad se mantiene alrededor del 6% promedio. Entonces, ¿es una buena inversión la compra de una plaza de garaje? Veamos…
En este artículo encontrarás:
Hay datos que son elocuentes: hoy cuesta un 3,4% más que el año pasado comprar un garaje en venta en España. Lo interesante, no obstante, es ver la tendencia con un prisma más amplio. Ese mismo valor es un 15,5% más bajo que en 2016, hace cinco años. La información surge del estudio “Variación acumulativa de los garajes en España en 2021”. El informe toma en cuenta los precios de los garajes en venta del mes de diciembre de los últimos siete años del Índice Inmobiliario Fotocasa.
Pero, como se ha dicho, actualmente la proyección es al alza. Una aceleración en el ritmo de encarecimiento notable, sobre todo, entre 2020 y 2021. Lo cierto es que la demanda fogoneada por la incertidumbre económica ha crecido al calor un mayor interés en este tipo de productos financieros. ¿Por qué? Bueno, esta inversión no significa una gran inversión y proporciona una alta rentabilidad, de hasta el 8,4% en algunos casos. Si a esto se le suma que los precios de los mismos han descendido ostensiblemente en los últimos años, la combinación es tentadora. En 2016, los españoles pagaban por un garaje una media de 12.009 euros. Cinco años más tarde, en 2021, la cifra era de 10.152 euros en el país.
El precio de una plaza de garaje en cada ciudad
Los casos son diversos. Ocho comunidades autónomas tuvieron un acumulativo del precio de una plaza de garaje en venta por encima de la subida nacional. Según el estudio de Fotocasa, ésta fue del 3,4%. Han sido muchas las que mostraron un alza. Por otro lado, si realizamos un listado jerarquizado de los precios medios de los garajes según capitales de provincia, encontramos márgenes muy distantes. Donostia – San Sebastián (24.910 euros), Bilbao (24.636 euros) y Cádiz capital (22.234 euros) ocupan el top 3. Mientras que en los últimos lugares –los más económicos– se encuentran: Ávila capital (6.654 euros), Castellón de la Plana / Castelló de la Plana (7.495 euros) y Murcia capital (7.696 euros).
¿Cuál es la rentabilidad?
Si posamos la atención en la cuestión de la rentabilidad por alquiler de una plaza de garaje, lo que se observa es que, al cierre de 2021, fue de un 6%. Esto supone un descenso respecto al 6,9% de un año atrás. Pequeño, pero descenso al fin. El porcentaje también cambia según la ciudad. Ávila y Castellón de la Plana cuentan con los récord de entre 8 y 9%. En cambio, entre las menos rentables están Salamanca, Granada y Orense, con cifras del 3% o inferiores.
Esta brecha puede darse, en parte, por los gastos anuales que implica ser propietario de una plaza de garaje. Al igual que con una casa, éstos deben ser tenidos en cuenta para determinar la rentabilidad. Aunque en el caso de las viviendas y del IBI son bastante más altos, los gastos de comunidad para este tipo de espacios también deben pagarse al ayuntamiento correspondiente.
Menos inversión y más oportunidades
A pesar de ello, la inversión que requiere la adquisición de una de estas plazas sigue siendo mucho menor que otros activos inmobiliarios. Las viviendas, oficinas y locales comerciales, por ejemplo, implican una inversión mayor. En efecto, comprar más de una plaza pareciera tener sentido en función de obtener más dinero. Ahora bien, no hay que desestimar el factor de la zona en la que planifiquemos comprar, algo que determinará nuestra capacidad de adquirir más de una plaza.
Hay un fenómeno que se desprende de estas nuevas oportunidades en la que muchos inversos avanzan. Se trata de la venta de lotes enteros, en vez de plazas sueltas y por separado. Existe una gran cantidad de propietarios de zonas históricas que encuentran una mayor rentabilidad de esa manera. Éstos, muchas veces, poseen edificios enteros que no quieren o no pueden dedicarse a la explotación de las plazas de forma individual y optar por vender todas juntas. Para quienes cuenten con los recursos suficientes, se trata de una alternativa muy interesante.
Uno podría pensar que, producto del descenso pronunciado de los precios, en las zonas más concurridas ya no quedan más plazas a la venta. No es así: a pesar de la caída de los precios sigue existiendo demanda en las zonas donde es más difícil aparcar. Si se acierta con la ubicación, no es difícil alquilarle a algún interesada la plaza de garaje que se acaba de comprar. Así, ésta se presenta como una oportunidad financiera que llama la atención a cada vez más inversores.
¿Estas alternativas de activos inmobiliarios te interesan? ¡Déjanos tu comentario! Si quieres saber más sobre ellas, lee la siguiente nota:
Durante el mes de julio, el precio promedio del metro cuadrado de los pisos en España fue de 1.749 euros. Es decir, un 0,5% menos que el mismo período del año pasado. A su vez, el de las viviendas unifamiliares estuvo cerca de los 1.301 euros, lo que significó un alza del 0,2%. Dicha estabilidad en los valores de los inmuebles generó una mayor certidumbre que derivó en un repunte de los contratos de compraventa de viviendas. En ese mes, la suba interanual fue del 3% a escala nacional. Desde Oi RealEstate analizamos este fenómeno.
En este artículo encontrarás:
Contratos de compraventa de viviendas
En rigor, el volumen de los contratos de compraventa de viviendas alcanzó las 69.015 unidades en toda España. El precio medio del metro cuadrado se situó en los 1.583 a nivel general. Un 0,3% de aumento interanual. Si se miran los datos desagregados, la cantidad de transacciones de pisos llegaron a las 53.088 (+6,1% interanual). Mientras que las viviendas unifamiliares descendieron hasta las 15.927 unidades (-6,2% interanual). Esto, sumado a la estabilidad relativa de los precios por metro cuadrado, abona a una situación ampliamente favorable para una mayor actividad en el mercado inmobiliario.
Una variable estrechamente relacionada es la de los préstamos hipotecarios. Según los datos aportados este jueves por el Colegio General del Notariado, este tipo de créditos para la adquisición de viviendas creció en julio a un ritmo similar: +2,8%. La estadística indica que la constitución de nuevas sociedades, por su parte, disminuyó en un 10,8%.
La situación en cada comunidad autónoma
En once de las comunidades autónomas de España los contratos de compraventa de viviendas registraron una suba considerable. En las seis restantes, por tanto, se redujo. Por encima de la media nacional estuvo, en primer lugar, Canarias, con un exorbitante 23,4% de aumento. En la lista le siguen Castilla-La Mancha, con un 12,5% en positivo; Aragón, con un 12,1%; País Vasco, que mostró un 11,2%; Asturias, donde el alza fue del 9,8%; Comunidad Valenciana, con un 8,9% y Murcia, que registró un 3,9%.
Del lado inverso del ranking, la caída más pronunciada la tuvo Navarra, donde el descenso fue del 20,4%. Otras dos destacadas son Cantabria, con un rojo del 16,1% y La Rioja, con una disminución del orden del 15,1%. Todo ello, en el marco de un incremento general del 0,3% interanual en el precio del metro cuadrado promedio en todo el país.
El precio del metro cuadrado en cada caso
El aumento del volumen de transacciones en Canarias no dio tregua a pesar de que el incremento en el precio del metro cuadrado en dicha comunidad autónoma creciera a un ritmo considerable en el mismo período. En julio, la suba fue del 19,6%. En La Rioja, el encarecimiento de las propiedades fue del orden del 17,5%. Mientras que en Asturias y Castila y León fue del 13% y 11,2% respectivamente. En nueve comunidades autónomas el aumento fue más moderado. Por otra parte, cuatro de ellas registraron una caída en los precios. En Navarra, por ejemplo, fue del 18,7%. En Cantabria, del 6,3%. Mientras que en Baleares y País Vasco, del 5,4% y 3,6% respectivamente.
Préstamos hipotecarios para contratos de compraventa
La estadística del Colegio del Notariado señala que, a nivel nacional, los préstamos hipotecarios crecieron en julio un 2,8% respecto al mismo mes del año pasado. Se trata de 35.218 operaciones. En relación a la cuantía promedio de éstos, el descenso fue del 3,3%. Así, éstas llegaron a los 153.183 euros en promedio. Así, entre el total de contratos de compraventa de viviendas, el porcentaje en el que se aprovechó este tipo de financiación fue en el 51%. Es decir, la mitad de ellas. A su vez, en este segmento, la cuantía del préstamo supuso de media el 72,7% del precio.
Como en todo, esta tendencia tuvo su propia incidencia en cada territorio. En 12 comunidades autónomas este tipo de financiación fue al alza, mientras que en seis fue a la baja. Algunas registraron incluso incrementos de dos dígitos porcentuales. Es el caso de Asturias (27,4%), Extremadura (18,4%), Aragón (16,4%), Canarias (16,4%) y La Rioja (13%). En contrapartida, Navarra mostró una caída del 23,8%; Galicia del 5,6%; Murcia, del 3,2%; Andalucía, del 1% y País Vasco, del 0,8%.
La evolución de la cuantía promedio de los nuevos préstamos hipotecarios para adquirir vivienda también fue diversa si se observa en cada comunidad. En doce de ellas subió, y en cinco cayó. Entre los aumentos destacados se encuentran en La Rioja (30,7%), Castilla y León (23,3%) y Canarias (10,6%). Del otro lado de la lista se sitúan con fuertes descensos Baleares (24,0%), Navarra (16,2%) y Aragón (14,5%).
Nuevas sociedades
En el mes analizado por el Centro de Información Estadística del Notariado, la constitución de nuevas sociedades bajó un 10,8% respecto al mismo período en 2021. Fueron 7.966 las nuevas sociedades que se crearon. De ese total, 6.075 tuvieron un capital social fundacional de entre 3.000 y 4.000 euros. En ese segmento, la reducción fue del 8,7% y el capital promedio fue de 3.024 euros.
Solo tres comunidades autónomas vieron aumentar a nivel automático la creación de estas figuras. En Aragón crecieron a un ritmo de 4,3%. En Islas Baleares, la suba fue del 2,7%. Mientras que en Cantabria, se registró un incremento del 1,3%. En las 14 restantes, por contrario, decreció. Así, la mayor caída fue en La Ríoja, con un descenso del 55,6%. En la lista le siguen Navarra (47,4%), Extremadura (27,5%), País Vasco (21,8%), Cataluña (14,7%), Murcia (14,5%), Asturias (13,9%), Galicia (12,8%) y Canarias (12,8%).
¿Has comprado o vendido alguna vivienda en el último tiempo? ¡Cuéntanos más sobre ello! Si quieres conocer más estadísticas sobre el mercado inmobiliario en España, lee el siguiente artículo:
Los riesgos que corremos de forma cotidiana en nuestros hogares son muy diversos. Cualquiera podría pensar que los incendios en casa no son tan habituales. O que se trata de una tragedia más excepcional que otra cosa. Sin embargo, las cifras de la Unión Española de Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras (UNESPA) desentrañan este mito. Según sus estadísticas, cada tres minutos y medio ocurre un incendio en una vivienda en España. Esto no sería tan grave si éstas tuvieran, en general, una buena prevención para evitarlos o apagarlos. Pero eso no sucede: la mayoría no cuenta con las medidas necesarias contra incendios. Esto hace que los focos ígneos en las casas se disparen.
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son las principales causas de incendios en casa?
Los elementos que causan que el fuego tome partes del domicilio o, directamente, la vivienda entera, son múltiples. En Oi RealEstate te mencionamos algunos de ellos:
En principio, la inexistencia de extintores, detectores de humo y otras medidas contra incendios es un factor decisivo. Las medidas de prevención en los hogares españoles son mínimas. Pero, más allá de eso, hay cosas puntuales que pueden disparar el fuego. Por ejemplo, el sobrecalentamiento de enchufes y tomas de corriente. Es crucial evitar malas costumbres como sobrecargar las regletas de dispositivos y demás aparatos electrónicos. Esta saturación en la demanda de energía en un solo punto puede ser una acción muy peligrosa. Vinculado a esto, otra causa común para el comienzo involutario de un incendio puede ser que los fusibles estén fundidos.
La cocina es otro escenario repleto de potenciales riesgos. Muchos de los focos ígneos en España tienen su inicio allí, donde la mezcla del aceite y la grasa junto a los descuidos con sartenes y otros enseres de cocina son una combinación muy arriesgada. Por otra parte, también se debe poner atención al mal mantenimiento o la baja frecuencia de uso de los electrodomésticos del hogar.
Muchos invitados, o incluso los propios residentes de la vivienda, a veces apagan sus cigarrillos en lugares no indicados para ello. No hacerlo como es debido, también en el caso de las velas, es una gran causa de incendios en casa. A su vez, existen algunos otros elementos de alto riesgo en este sentido. Los radiadores, chimeneas y otros aparatos calefactables están dentro de ese grupo de desencadenantes.
Cuatro medidas para evitar incendios en casa
1. Revisar los detectores de humo
En primer lugar, los detectores de humo deben estar ubicados en lugares estratégicos del hogar. Uno en cada dormitorio, fuera de cada zona de descanso y también en cada piso de la vivienda. Lo recomendable es que todos ellos estén interconectados. De esta manera, si uno comienza a sonar, el resto lo hará también. Por lo cual, será más fácil escuchar la alarma.
El cuidado también es clave. Por ello, desempolva o pásales la aspiradora a estos dispositivos. Aunque sea, una vez al año o cuando cambies la batería. Eso sí, tienen una vida útil: debes reemplazar los detectores cada 10 años aproximadamente. Si tienes alguna discapacidad o problemas auditivos, puedes instalar un detector que vibre o que encienda una luz parpadeante para avisar cuando haya humo en el ambiente.
2. Cuidado con las llamas expuestas
Hay prácticas que implican el potencial contacto del fuego con el resto de los objetos que lo rodean. Por ejemplo, si enciendes una vela, hazlo solo cuando tú estés en el cuarto. No las dejes prendidas al irte a otro espacio del hogar. Además, procura utilizar portavelas estables. Si fumas, intenta hacerlo fuera de la casa. Lo mejor son los ceniceros hondos y sólidos. De todas formas, cuando tires las colillas, fíjate que estén frías antes de hacerlo. Por último, es recomendable evitar las llamas expuestas en aquellos lugares donde se esté usando oxígeno medicinal.
3. Cuidado en la cocina
Como hemos dicho, la cocina es un foco muy riesgoso donde los incendios en casa se desencadenan. Cuando cocines, puedes girar las asas de las ollas hacia la parte de atrás de la cocina. Así, evitarás que caigan al piso o lancen su contenido si alguien las golpea. En ese sentido, tampoco te vayas del cuarto si estás cocinando algo sobre las hornallas o en el horno. Asimismo, muchas veces las ollas o sartenes se prenden fuego. Por eso, ten siempre una tapa de olla cerca. Así, en ese caso, podrás deslizar la tapa por encima y apagar la hornalla.
4. Precaución con la calefacción
Los radiadores, calentadores portátiles, chimeneas, estufas y calderas son aparatos muy sensibles. Por ello, debes mantener cualquier cosa que pueda arder lejos de ellos. Por lo menos, a tres pies de distancia. Si usas un calentador portátil, que sea uno que se detenga automáticamente cuando se cae o se calienta demasiado. A su vez, si te vas del hogar o te recuestas en la cama para dormir, apágalos. Y no solo eso, desenchúfalos para evitar cualquier tipo de riesgo de incendio en casa. En caso de tener chimenea, llama a un profesional para que la limpie todos los años.
¿Tienes más consejos para prevenir incendios en casa? ¡Mencionalos en los comentarios! Si te vas de vacaciones y dejas tu casa sola, aquí tienes más consejos sobre cómo dejar tu hogar:
Todos tienen, en mayor o menor medida, alguna responsabilidad en la emergencia climática que los expertos señalan hace tiempo. El sector de la construcción no está exento de ello. La guerra de Ucrania ha visibilizado el rol preponderante que tiene el ahorro energético de los edificios para revertir la grave crisis que afecta a todo el planeta. El desarrollo de un proyecto inmobiliario puede tener implicancias en la huella de carbono. Por eso, urge preguntarse algunas cuestiones. Como cuántos recursos naturales se han empleado para construir un edificio o cuál es el impacto sobre el planeta que ha supuesto. En Oi Real Estate buscamos problematizar esta situación.
En este artículo encontrarás:
Según el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC), la actividad que más recursos naturales consume es la construcción. Ergo, se trata de una de las más contaminantes. Daniel Cuervo, secretario general de la patronal APCEspaña, está de acuerdo con esta afirmación. “La construcción en general, no solo la edificación de viviendas, es responsable de entre el 30% y el 40% del total de emisiones de gases de efecto invernadero”, comenta.
Desde la extracción de recursos (como metales, piedras, madera, fibras) el daño al medioambiente es notable. Estos materiales se transportan a fábricas. Allí, mediante un gran gasto de energía, se procesan. Después, vuelven a ser transportados hasta el lugar de construcción. En el desarrollo de la obra–que dura entre 12 y 18 meses–, hay un ingente uso de agua y electricidad y de generación de residuos y contaminantes. Obviamente, a lo largo de la vida útil del edificio, el consumo energético de sus residentes también abona a la huella de carbono.
Más precisamente, desde la extracción de recursos a la finalización del edificio, se emiten 6.809 toneladas de dióxido de carbono. Esto equivale a lo que genera un automóvil al dar 4.400 vueltas al planeta. Así, el 70% de las emisiones del proceso son consecuencia de los procesos de extracción y fabricación del acero y el cemento. Así lo determina un estudio realizado en 2020 por Vía Célere, la Universidad Autónoma de Madrid y la Fundación de la UAM. La investigación tomó de referencia 98 pisos y cerca de 15.500 metros cuadrados en Villaverde, Madrid. La obra en sí, produce a su vez el 4,4% del total.
Materiales y transporte en la huella de carbono
El compromiso de Europa de llegar en 2050 a la neutralidad climática es serio. Actualmente, existe normativa que obliga a calcular y minimizar las emisiones de carbono operativas. Es decir, el consumo energético que emplean los residentes durante el uso del edificio. No obstante, aún no es obligatorio el cálculo del carbono embebido. Esto es, teniendo en cuenta el transporte de materiales y los trabajos de la construcción. En tanto, para conseguir la meta de 2050, el continente deberá comenzar a regular la huella de carbono de todo el ciclo de vida del edificio.
“El carbono embebido supone más del 50% de las emisiones acumuladas por el sector durante los próximos 30 años”, afirma Dolores Huerta, directora general de Green Building Council España (GBCe). Esto se evidencia en casos como el de un edificio residencial contruido entre 1980 y 2006 con hormigón y ladrillo, donde las emisiones embebidas son de 650 kilos de CO2 y cerca de 1.200 kilos por emisiones operativas. La asociación sin ánimo de lucro aclara, sin embargo, que un edificio que cumple con la normativa vigente puede reducir hasta los 500 kilos en estas últimas.
Cuervo, que es consciente del desafío, asegura conocer el “impacto que tiene la actividad, de las emisiones que produce”. En ese sentido, expresa: “Nos queda trabajo por hacer para reducirlas de forma significativa, pero no puede ser de un día para otro”. Para el secretario general de APCEspaña, lo primero que hay que hacer es que fabricantes y proveedores fijen la trazabilidad de cada material. Así, se podría identificar el origen de la materia prima, el transporte empleado y los químicos usados.
Medidas para reducir la huella de carbono
Es necesario que haya una hoja de ruta para reducir la emisión de gases de efecto invernadero. GBCe ha avanzado en ese sentido y propuso iniciativas como la utilización de materiales locales o de bajo contenido en carbono. Huertas afirma que se han “abandonado ciertos materiales” y “renunciado a su industrialización, pero es algo que está por hacer”. Según la especialista, de esta manera el carbono embebido podrá “reducirse a 350 kilos de CO2 equivalente por metro cuadrado y año”.
Uno de estos materiales es la madera. La secretaria general de la Asociación Sostenibilidad y Arquitectura (ASA), respalda este camino. “La madera cada vez es más popular en el norte de Europa y de España (País Vasco, Navarra y Cataluña), donde es una opción clara, y la vivienda pública se está licitando con estos sistemas”, señala la arquitecta.
Pero también hay que pensar en la circularidad de dichas soluciones. Es decir, que los materiales sean reutilizables. Villoria explica que aunque “existe normativa que ayuda a promover una economía circular en el sector”, las empresas “aún tienen que cambiar y modificar la manera de hacer las cosas para poder lograr una economía circular real en las obras”. ¿Cómo hacerlo? Según la especialista, una forma es aplicando estrategias para prevenir la generación de residuos.
Como sabemos que los residuos son en gran medida inevitables, es importante que exista una gestión a través de entidades autorizadas. Así como planificación en cuanto a su recuperación y reciclaje. El uso de materiales con alto contenido de materiales recuperados es una buena práctica. En cuanto a la fase final de un edificio, su demolición, Villora proponer realizarla de manera selectiva. Por ejemplo, planificando las actividades de demolición de modo que sea posible separar y clasificar los residuos generados.
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El informe “The Architecture of the Future”, elaborado por PlanRadar, ha sido el primero de una serie que se propone analizar la evolución de las tendencias en la construcción y la arquitectura para las próximas décadas. El estudio toma en cuenta la situación de 12 países. Son Estados Unidos, Reino Unido, Alemania, Austria, Francia, España, Italia, Eslovaquia, Chequia, Hungría, Polonia y Emiratos Árabes Unidos. Allí, emerge una directriz que será prioritaria en las próximas décadas: la construcción de los edificios inteligentes resistentes al clima. En Oi Real Estate te contamos más sobre ellos.
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A nivel global, la construcción comienza a verse atravesada por este requisito cada vez más esencial. Los climas más imprevisibles y extremos impulsan a que los expertos se centren en la creación de estos diseños urbanos resistentes y adaptables. Tal es el caso de las intensas olas de calor que producen los efectos adversos que hemos visto en España en el último tiempo. Allí, y en el resto del Europa, grandes poblaciones e infraestructuras se han visto afectadas.
Por ejemplo, el efecto de isla de calor urbana es algo que busca combatirse. A parir de algunos estudios, han surgido distintos métodos para ello. La introducción de una cobertura de árboles es uno de ellos. Otros pueden ser aumentar la sombra y reducir la cantidad de energía necesaria para la refrigeración o la introducción de elementos de agua, vegetación vertical y tejados verdes o limitar la cantidad de asfalto utilizado. En tanto, los elementos de refrigeración serán grandes protagonistas de la revolución de los edificios inteligentes.
Edificios inteligentes y mejora de barrios deteriorados
Hay también una fuerte expectativa respecto a la renovación y mejora de los barrios urbanos deteriorados. En España, por ejemplo, se trata de una tendencia cada vez mayor. Así, se proyecta la creación de distritos multifuncionales con atención a la accesibilidad y a devolver el protagonismo a los peatones, con calles y barrios transitables. Esto es, ni más ni menos, el alma de los nuevos cambios que vendrán. El 75% de los países lo tienen como prioritario.
En otras palabras, se buscará que los barrios contengan todo lo esencial que una persona necesite para prosperar. Además, la dependencia del automóvil y sus consecuentes emisiones serán menores. Según los expertos españoles, este tipo de prácticas podrían insuflar nueva vida a estas zonas actualmente no priorizadas. Así, habría una mejora en la calidad de vida de sus residentes. Al mismo tiempo, las empresas locales se verían beneficiadas por el crecimiento económico.
Edificios inteligentes en los distritos multifuncionales
Las ciudades del futuro, según el informe mencionado, tendrán también distritos multifuncionales. Se trata de urbes en las que cada área de un núcleo urbano contenga todo tipo de edificios. Son, en otras palabras, “ciudades en 15 minutos”. Dentro de cada núcleo, existirían edificios residenciales, educativos, comerciales, de venta al por menor, entre otros. La compactación y la reducción del impacto medioambiental se reducirían significativamente, según los expertos. En efecto, se daría una mayor transitabilidad. En este caso, los países que apostarán por este tipo de distritos representan el 41% de los consultados en el estudio.
Construcción Net Zero
No hay nadie que niegue el cambio medioambiental. Por ello, la gran mayoría de los países avanzan hacia sistemas de mayor sostenibilidad. En ese contexto, la estrategia Net Zero parece asomarse como una de los principales lineamientos de las futuras décadas. Se trata del desarrollo de edificios inteligentes cuya construcción y funcionamiento sea lo más próximo a las cero emisiones. Asimismo, se promueve la utilización de materiales innovadores y aislantes que sean respetuosos con el medio ambiente.
La segunda tendencia entre los encuestados es la habitabilidad y el diseño centrado en el ser humano. El 58% de los países consultados adhiere a dicha premisa. Al ponerse al ser humano en el centro, hay varios efectos positivos. Uno es la reducción de la necesidad de realizar largos desplazamientos contaminantes. Otro, la mejora la eficiencia del transporte público. Pero también, ofrecería soluciones eficaces de calefacción y refrigeración. En estrecha relación, se buscará que estos edificios inteligentes formen parte de su entorno.
Inundaciones, sequías, incendios, olas de calor y de frío: los cambios en los climas locales existen. Ante dicha obviedad, los países buscarán anteponerse al reto que significa para sus habitantes. La construcción resiliente también será una tendencia en ese sentido. Sin embargo, aunque muchos países, como España, Austria o Polonia, apostarán por ello, una gran parte (el 58%) ni siquiera lo mencionan entre sus prioridades.
En el último lugar de la lista de puntos sobre los cuáles son los países pondrán la atención en la industria de la construcción está la reutilización y reaprovechamiento de los edificios. Las naciones que ponen el foco allí son contadas. Algunos son Estados Unidos, Reino Unido, Austria, Francia y España.
¿Vivirías en uno de estos edificios inteligentes? ¡Cuéntanos en los comentarios! Si te interesa conocer más sobre el tema, sigue el siguiente enlace:
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