Uno de los aspectos más discutidos de la tokenización de bienes inmuebles es su aspecto jurídico, lo cual está ligado a las dificultades para establecer cómo se regula un capital material cuando es transformado en digital. Pero la tokenización de este tipo de capital trae aparejados otros debates y soluciones. Te contamos en la siguiente nota, de qué trata esta otra forma de obtener rentas a partir de la gestión de una propiedad en el mundo del blockchain.
En este artículo encontrarás:
Conceptos básicos de la regulación de la tokenización de los contratos
Los debates en materia legislativa referidos al mundo del blockchain en general van desde cuestiones de propiedad intelectual hasta disputas por el lucro que genere ese capital convertido en token. De esta manera, el ámbito jurídico se extiende también sobre el derecho económico, que en el caso de los bienes inmuebles puede materializarse en la potestad de una persona a percibir ganancia sobre un determinado arrendamiento mensual o sobre la plusvalía de venta. Al existir la posibilidad de este tipo de conflictos, lo usual es que existan contratos que establezcan términos y condiciones para que la tokenización se desarrolle y funcione sin afectar negativamente a las partes o infringir las normas vigentes. En dicho contrato se pautan, entre otras cosas, cuál va a ser la distribución de las potenciales rentas, los plazos para hacerlas efectivas, así como la extensión y duración de la tokenización del bien en cuestión.
Cómo se produce la tokenización de un bien inmueble
Cada token que se emite está sustentado en una cadena de bloques o “blockchain” y representan en todo o en parte al capital que se quiere digitalizar. Por ejemplo, una casa con un valor de 100.000 euros en el mercado tradicional, puede significar “X” cantidad de tokens, siendo cada uno de ellos un porcentaje del total de aquellos euros.
Todos estos tokens funcionan de manera similar a como lo hace el dinero, e incialmente están a disposición de la wallet (billetera virtual) del propietario original del inmueble. Las alternativas para venderlos son usualmente dos: mediante una oferta pública o mediante una oferta privada. De existir dudas respecto del valor de mercado de esos tokens, hay también quien organiza alguna preventa, que fuinciona como un testeo respecto de la demanda real sobre el capital puesto en juego.
En caso de decidir vender los tokens, ésto se puede hacer por dos vías:
- Por Contrato Inteligente: cuando los compradores envían criptomonedas a una dirección determinada y el contrato les envía automáticamente los tokens que han comprado.
- Manualmente: cuando el propietario de los tokens efectiviza su envío a los compradores una vez recibido el pago.
Mediante la compra, los inversores adquieren el derecho de crédito en proporción al porcentaje de tokens adquirido. Esto significa que pueden, entre otras cosas, volver a vender los tokens comprados, cual si se vendiera un piso de segunda mano. Eso sí, el nuevo comprador deberá aceptar los términos y condiciones originales de tokenización del inmueble.
A fin de cumplir con las exigencias legales de prevención de blanqueo de capitales, protección de datos y cualquier otra legislación vigente, los inversores se inscriben en una plataforma (tal como KYC) que, de resultar correcta toda la información, podrá gestionar y seguir cualquier transacción que opere por contrato inteligente.
Seguridad jurídica del procedimiento
Cada vez son más las experiencias en el mercado de tokenización de productos, lo que habla de las ventajas que ofrece a las partes buscar rendimientos al propio capital por esta vía. No obstante, el aspecto de la seguridad jurídica es aún uno de los más discutidos. El código civil español reconoce que hay derechos reales, pero con limitaciones. El traslado al ámbito digital de la legislación que funciona de manera tradicional es todavía materia de discusión, aún con los avances logrados a partir del acuerdo por la ley MiCA y la reciente normativa española sobre las criptomonedas.
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En el ámbito de las operaciones inmobiliarias, las notarías y la administración en general son cautas en la asimilación de los procedimientos digitales, en parte por la dificultad de garantizar los derechos y obligaciones, y en parte porque la adopción del sistema blockchain podría eventualmente distorsionar la centralidad de los procesos tradicionales actuales.
¿Cómo se dirimen los derechos en el blockchain?
En las operaciones de compraventa de tokens equivalentes a una propiedad, el emisor es, como se dijo anteriormente, el propietario original de los mismos. Esto hace que la primera responsabilidad recaiga sobre esta figura, al comprometerse por contrato a garantizar el interés de los inversores como máxima prioridad. Mantener la propiedad en óptomo estado y garantizar las máximas rentas serán, entonces, parte de sus responsabilidades. Caso contrario, los poseedores de tokens podrán ejercitar sus derechos por vía legal contra el emisor.
Cierto es que la propiedad tokenizada puede ser vulnerable a la acción de terceros, por lo que es importante contar con una solución legal que proteja a las partes. Esto significa resguardar las certificaciones de los tokens para evitar que personas ajenas a la cadena de blockchain operen, por ejemplo, con la venta o hipoteca de la vivienda en cuestión.
Vale aclarar, finalmente, que lo que sucede en el ámbito digital se corresponde con lo que sucede en el plano real. Con esto queremos decir que el propietario no puede, por citar un caso, vender todos los tokens que equivalen a su capital y pretender seguir portando los derechos sobre el mismo. Si ha vendido la totalidad de los tokens, se desvincula del inmueble. Si conserva un porcentaje de estos activos digitales, se beneficia del derecho de crédito sobre las rentas del inmueble en su proporción correspondiente.
Para garantizar este tipo de gestiones es común recurrir a un gestor independiente, que pueda velar por los derechos del propietario pero también de los inversores, en particular en lo referente a las rentas del inmueble, ya sea el alquiler mensual o la venta.
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