El artículo 28 de la Ley Hipotecaria afectaba directamente la compraventa de un piso heredado. Su influencia dependía de las circunstancias de la herencia y como siempre, se habían creado soluciones para todos los casos. Sin embargo, luego de varios reclamos, el ejecutivo decidió promulgar la derogación de este artículo, con lo cual se eliminan todas sus restricciones.¡Lee el texto completo para aclarar todas tus dudas!
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Nota: Este post fue publicado originalmente en marzo 2021 pero fue actualizado con nueva información en agosto 2021
El artículo 28 de la Ley Hipotecaria decía que “las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a terceros hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos”.
En otras palabras, indicaba que existía un plazo de dos años durante el cual los bienes de la persona fallecida sin herederos forzosos no tendrían efecto en el Registro. Es decir que los inmuebles, por ejemplo, no eran propiedad de los herederos hasta tanto no se haya cumplido este plazo.
Lo que intentaba el artículo 28 de la Ley Hipotecaria era proteger al heredero real frente al heredero aparente. En definitiva, un heredero real puede reclamar la herencia durante un plazo de dos años luego del fallecimiento del titular.
Ahora bien, ¿qué significaba realmente? ¿Afectaba en todos los casos de herencias? ¿Qué implicancias tenía? Analicemos todas estas inquietudes paso a paso.
¿A quiénes afectaba el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria?
Cuando una persona fallece, son herederos forzosos:
Los hijos y descendientes, respecto de sus padres y ascendientes.
A falta de los primeros, son los padres y ascendientes respecto de sus hijos y descendientes.
El viudo o viuda en la forma que establece el código civil.
Estos siempre tienen derecho a heredar porque así lo establece la Ley. Ahora bien, si la persona fallecida no tuviera descendientes, ni cónyuge, ni ascendentes, podrían heredar los tíos, sobrinos y hermanos. Estos últimos son los que se conocen como herederos no forzosos y es a ellos a quienes afectaba el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
¿Qué implicancias tenía el artículo 28 sobre un proceso de compraventa?
La mayor influencia que tenía este artículo sobre la compraventa de una vivienda es que no se daba el principio de fe pública del Registro. ¿Qué significa esto? Que los compradores no estaban protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Veamos un ejemplo:
Imagina que solicitamos una nota simple de una propiedad, vemos que todo está en orden y, entonces, decidimos comprarla. Además, inscribimos la operación en el Registro. Pero para nuestra sorpresa, posteriormente, aparece un embargo sobre la propiedad en cuestión. ¡¿Qué ocurre en estos casos?!
Siempre que hayamos adquirido la vivienda a título oneroso (es decir, que hayamos pagado una cuantía de dinero) y de buena fe, estaremos protegidos frente a ese embargo. En otras palabras, si hubiera un alzamiento de bienes, afectaría al vendedor, mas no a la vivienda que hemos adquirido.
Esta protección no existía cuando el inmueble se encontraba afectado por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
Dificultades que presentaba este artículo para la compra de un piso heredado
La dificultad más habitual que se presentaba al comprar un piso heredado, que estaba afectado por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, es que las entidades bancarias no concedían préstamos para este tipo de viviendas, o al menos no la mayoría. Los bancos, ante el temor de que aparezca otro heredero y que ellos puedan perder la propiedad que es garantía de la hipoteca, no solían otorgar créditos. Por lo tanto era mucho más difícil obtener un préstamo en estos casos comparado con inmuebles en situaciones normales.
Por otro lado, los compradores, podían correr también el riesgo de que se presente un heredero forzoso a reclamar su parte de la vivienda.
Entonces, ¿se podía comprar un piso sujeto al artículo 28 de la Ley Hipotecaria?
De todas maneras, se podía comprar un piso en estas condiciones. En efecto, las prácticas más habituales en estos casos eran:
- El alquiler con opción a compra. Se alquilaba la propiedad durante el tiempo que estipulaba el artículo 28. Vencido este plazo, se procedía a realizar la compra sin mayores dificultades.
- Contrato de arras. Si el plazo de dos años desde el fallecimiento del antiguo titular estaba próximo a vencerse, se iniciaba la adquisición a través de la firma del contrato de arras o de reserva y se compraba la vivienda una vez que se terminaba dicho plazo.
Esperamos haber aclarado todas tus dudas con respecto a la influencia del artículo 28 de la Ley Hipotecaria sobre la compraventa de una vivienda.
Si tienes más inquietudes, ¡puedes dejárnoslas en comentarios! Estaremos encantados de ayudarte a resolverlas
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