Análisis de riesgo hipotecario: ¿Qué puntos observan los bancos?

Aquí te contaremos cuáles son los puntos que pueden afectar al análisis de riesgo hipotecario. Continúa leyendo para enterarte.

Análisis de riesgo hipotecario

Es fundamental saber cuáles son los principales puntos que pueden afectar al análisis de riesgo hipotecario. De este modo, tendrás la posibilidad de mejorarlos y negociar un préstamo hipotecario con buenas condiciones que se adapten mejor a tus necesidades.

Tu calificación crediticia es muy importante a la hora de definir tu perfil de riesgo hipotecario. Sin embargo, una hipoteca cuenta con características propias, por ejemplo si es a largo plazo, por importes altos, existe una garantía real, entre otros. Esto significa que requiere un mayor compromiso por parte de la entidad bancaria. Es por esto que, los bancos establecen unos criterios para realizar el análisis de riesgo propio para este tipo de operaciones.

Riesgo hipotecario: ¿Qué es?

Cuando hablamos del riesgo hipotecario nos referimos a las probabilidades de que tenga lugar un caso de impago de las cuotas de una hipoteca. En resumen, es un tipo de riesgo de crédito, no obstante, su principal característica es que en el contrato media una garantía de hipoteca.

Dicho de otra forma, en una hipoteca el riesgo de pérdida por impago es más bajo. Sin embargo, no se elimina del todo y esto implica problemas para la entidad prestamista.

Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor. En caso de que se dé un caso de impago en un préstamo hipotecario, el acreedor tiene la posibilidad de efectuar la ejecución hipotecaria.

Si la vivienda en cuestión sale a subasta y no hay ningún postor, según la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 671) hay dos opciones:

• Opción uno: en caso de que no sea una vivienda habitual, el acreedor tiene la posibilidad de reclamar la adjudicación por importe del 50% del valor por el que el bien ha salido a subasta.

• Opción dos: si es una vivienda habitual, la entidad bancaria puede reclamar la adjudicación por importe igual al 70%. En caso de que la cantidad que se debe resulte ser más baja que ese porcentaje, será el 60%.

Ahora, la entidad bancaria tiene la vivienda y debe ponerla en venta. Por otro lado, el prestatario continúa debiendo las cantidades restantes.

¿Qué sucede si el banco no puede vender la propiedad?

La realidad es que, a pesar de todo esto, continúa existiendo un riesgo de pérdida por impago de un préstamo hipotecario. Esto se llama riesgo hipotecario y te afecta de manera directa, ya que determina si una hipoteca te será concedida y cuáles serán las condiciones. Cada cliente del banco tiene un perfil de riesgo hipotecario.

¿Qué criterios utiliza el banco para realizar el análisis de riesgo hipotecario?

Entonces, además de la garantía hipotecaria, la entidad bancaria deberá realizar un análisis de riesgo hipotecario, es decir, de posibilidad de impago de las cuotas. Se trata de un análisis de operaciones de crédito propio para los préstamos hipotecarios.

Los factores que intervienen en el análisis de riesgo hipotecario suelen ser iguales para todos los bancos. En resumen, se trata de elementos objetivos: ingresos, deudas, situación personal del solicitante, entre otros.

No obstante, la dureza con la que se aplican y la importancia que le da a cada uno de ellos variará dependiendo de la política de riesgos hipotecarios de cada banco. Que la política de riesgo hipotecario de una entidad sea más o menos flexible variará según el tamaño del banco, la organización, los recursos, la capacitación de sus gestores, los objetivos de crecimiento, entre otros.

Sin embargo, para decidir si dan el visto bueno o no un préstamo hipotecario y cuáles son las condiciones de la misma, siguen los siguientes puntos.

• Tu historial de crédito y posición en la entidad: si eres cliente del banco, ya cuenta con información interna. En caso de que no seas cliente de una entidad bancaria, no cuentas con un historial, esto hará que resulte más complicado acceder a una hipoteca. Por otro lado, si eres cliente, pero tienes un historial de crédito negativo, también resultará más difícil su concesión. De hecho, en caso de ser concedida, será con unas condiciones más desventajosas para ti. En este caso son fundamentales, el cumplimiento de las obligaciones de pago anteriores, domiciliación de nómina, productos que mantienes con el banco, saldo medio de la cuenta, entre otros. Si el banco te valora como cliente, será más flexible con el resto de elementos de análisis de riesgo hipotecario.

• La edad: un préstamo hipotecario es una operación financiera a largo plazo. Es por esto que, las entidades no conceden una hipoteca a usuarios que tengan una edad muy avanzada. Por lo general, la mayoría de los bancos exige que la hipoteca sea amortizada antes de cumplir los 75 años. De hecho, hay algunas entidades que rebajan esta edad. Sin lugar a dudas, a mayor edad, menor será el plazo de amortización máximo al que puedan acceder. Mientras más bajo sea el plazo, el valor de las cuotas aumenta y esto genera mayores posibilidades de entrar en conflicto con la capacidad máxima de endeudamiento del cliente.

• Solvencia y estabilidad económica: se trata de los puntos de análisis de riesgo hipotecario más relevantes. El banco quiere saber cuál es tu nivel de ingresos netos y si serán estables. También considerarán tu capacidad de devolución, resulta ventajoso contar con otros bienes que acrediten una solvencia sólida. Es por esto que, generalmente, el banco solicita documentación laboral y financiera, por ejemplo: el contrato, vida laboral, justificantes de otros ingresos adicionales, escrituras de otras propiedades, entre otros. Es importante resaltar que la cuota de la hipoteca no debe ser mayor al 30% de los ingresos netos, sin contar los gastos fijos mensuales. Es buena idea que preparar toda la documentación actualizada al momento de solicitar la hipoteca. También, es aconsejable contactar con un asesor hipotecario para llevar a cabo esta tarea y las negociaciones.

Préstamos con otros bancos

De la misma manera que los bancos analizan tus ingresos, gastos, estabilidad laboral y los activos que tienes en propiedad, te solicitarán los recibos de otros préstamos para saber cuál es tu capacidad de endeudamiento.

Ten en cuenta que los bancos pueden comprobar la información. Solo contactan con la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), esto les permite saber si tienes préstamos abiertos con otros bancos.

De la misma manera, será necesario tener al día tus otras cargas financieras. Si estás registrado en un fichero de morosidad, es poco probable que la hipoteca sea aceptada, ya que el riesgo hipotecario aumenta significativamente.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre el análisis de riesgo hipotecario que realizan los bancos. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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