La suspensión de pagos de una discoteca en Madrid y la reducción del 50% de su renta habitual cuando pueda volver a trabajar sienta jurisprudencia basándose en la cláusula rebus sic stantibus.
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Comienzan a sustentarse en la Justicia las medidas tomadas por el gobierno a principio de año para palear la crisis económica provocada por el Coronavirus.
Dos jueces han tomado las medidas cautelares tendientes a dar aval en la justicia al Decreto-ley 15/2020, sancionado en abril de este año. Dicho decreto buscó adoptar una serie de medidas que refuercen la actividad económica y, principalmente, a las PYMES y los autónomos que se hayan visto afectados de forma directa por el COVID-19.
En Madrid, el juez Carlos Ceballos Norte, titular del Juzgado de Primera Instancia 81 dictaminó la medida avalando la suspensión de pagos . El caso lo presentó una discoteca céntrica que logró la rebaja al 50% en el momento en el que pueda volver a las actividades.
A tono con esa decisión, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 Benidorm (Auto 162/2020, 7 Jul. Procedimiento 601/2020) acordó la suspensión temporal del pago de la renta de un local debido a la crisis ocasionada por el COVID-19.
¿Cuáles fueron las causas por las que el gobierno decretó la medida de suspensión de pagos de alquileres?
Debido a la fuerte crisis económica generada por la pandemia el gobierno dispuso medidas extraordinarias para sortear la complicada situación de muchos arrendatarios
Desde que se decretó el primer estado de alarma en España se dictaminaron varias leyes-dectreto tendientes a sustentar a las personas que por las restricciones obligatorias perdieron sus fuentes de trabajo o se vieron impedidos de volver a realizar sus tareas con normalidad.
¿Cómo fue el tratamiento respecto de los alquileres de viviendas?
En cuanto a los alquileres de vivivendas, el gobierno dispuso una mora para aquellas personas que cumplieran con condiciones de vulnerabilidad. Con el fin de acogerse a dicha norma, debían ubicarse bajo estos requisitos:
- Acreditar el estado de vulnerabilidad económica
- La vivienda debía ser la habitual, no segunda residencia o vacacional.
- El propietario tenía que cumplir la condición de ser empresa del Estado o dueño de más de diez inmuebles
La moratoria consistió en el emplazamiento a un acuerdo entre arrendador y arrendatario para el pago de la vivienda en un plazo distinto al convenido. Los términos de este convenio fueron:
- Por un máximo de cuatro meses reducir la renta al 50%
- Conceder el aplazamiento de pagos
Si se optó por el aplazamiento, la moratoria se considera automática, y podrá durar lo que dure el estado de alarma, e incluso prorrogarse tal y como ha venido decretando el Consejo de Ministros.
La persona arrendataria no sufrirá ninguna penalización y las deuda aplazada será cancelada a la arrendadora sin intereses.
¿En qué casos La Ley de Arrendamientos contempla la suspensión de pagos de alquiler?
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, ante la falta de acuerdo entre las partes. La salvedad del caso está referida en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que podría ser aplicable a los locales de negocio.
Tal como consigna la Ley Decreto 15/2020 publicada en el Boletín Oficial del Estado ante esta situación se procedió prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales. Todo esto siempre y cuando concurran los requisitos exigidos:
- imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado
- Excesiva onerosidad de la prestación debida
- Buena fe contractual.
Dentro de la Ley Decreto, se consideró conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar la situación y regular procedimientos. De esta manera se propició el acuerdo entre las partes para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.
¿Qué es el rebus sic stantibus?
De esta cláusula es de la que se valieron los magistrados para dictar las medidas cautelares procedentes a justificar la mora en los alquileres.
La expresión latina, traducida como “estando así las cosas” es una de las cláusulas más conocidas de la historia del derecho en Europa. Aplica una significativa corrección a otro principio igualmente histórico, el de ‘pacta sunt servanda’ (los pactos deben cumplirse). La misma afirma que cuando, de manera sobrevenida, por fuerza mayor, cambian las circunstancias en las que se firmó el contrato, cada una de las partes puede desistir de su cumplimiento o renegociarlo.
En los casos de arrendamiento de locales, la cláusula es totalmente aplicable ya que a causa de la pandemia las circunstancias en las que se firmó el contrato variaron indefectiblemente. Esto marcó la habilitación a las partes a renegociar las condiciones mientras duren las medidas restrictivas a la actividad que se desarrollaba.
¿Qué fundamentos expusieron los demandantes para poder recurrir a la suspensión de pagos de alquiler?
La demanda del local bailable de Madrid contó con el apoyo de Tito Pajares, presidente de la Asociación de Empresarios de Ocio Nocturno y Espectáculos de Madrid (CONM). En ella se solicitaba la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” al contrato de arrendamiento.
El lugar de esparcimiento llevaba sin abrir sus puertas al público siete meses, desde que se dictaminó el estado de alerta en toda España.
El juez Carlos Ceballos Norte consideró en sus argumentos que mientras no esté permitida la apertura, se acordará la suspensión de pago de la renta. De igual maneral se seguirán abonando las cantidades complementarias que venían abonándose durante la moratoria.
La renta a pagar, una vez que la actividad vuelva a reanudarse, será de 7.500 euros mensuales –la mitad del alquiler pactado por contrato–, hasta que se celebre el juicio
El magistrado se basó en la Ley Decreto 15/2020.
Otro de los casos que tomaron relevancia por haber podido acogerse a la suspensión de pagos fue el propiciado por el juzgado de Primera Instancia nº2 de Benidorm de 7 de julio. En los autos se aprobaron las medidas cautelares promovidas por un arrendatario de local de negocio de hostelería y restauración.
A través del mismo se procedió a la suspensión en forma parcial y temporal de su obligación de pago de la renta. Además se avaló la prohibición a la arrendadora de presentar demanda de desahucio durante la tramitación del procedimiento.
Estas dos medidas cautelares avalaron la suspensión de pagos de alquileres de locales durante el tiempo que dure la pandemia y asegurando su prórroga mientras el gobierno así lo estime.
De todos modos, ambos procesos continuarán por la vía legal, debiendo esperar el juicio para llegar a una sentencia firme.
¿Qué se recomienda para evitar llegar al proceso legal?
Ante la crisis provocada por la pandemia y atento a futuros inconvenientes de pago, se recomienda actuar con celeridad y negociar ya sea la reducción de la renta o la suspensión de la misma entre arrendador y arrendatario.
Cualquier solución negociada será más económica que acudir a la Justicia, aunque habrá ocasiones en el que el recurso será obligado por las circunstancias.
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