La revalorización de la vivienda, tanto en el mercado de alquiler como en el de compraventa, genera cada vez más dudas entre los clientes. Si compensa más alquilar o comprar, ¿qué hago si no tengo el dinero necesario? Un problema que trae consigo la posibilidad de sobre escriturar la vivienda. De inquilino a propietario con gastos pagados.
Hace tiempo que el precio de la vivienda ha dejado atrás la crisis. En algunos lugares de manera más intensa y en otros todavía con algunos ajustes.
Aunque sí es cierto que el encarecimiento afecta tanto a la compra como al alquiler de propiedades. Los expertos opinan que, transcurrido un tiempo, comprar sale más a cuenta que alquilar. Especialmente en ciudades con mucha demanda residencial.
Sin embargo, no dejan de surgir dudas: ¿Qué sucede cuando el precio de la vivienda alcanza ciertos niveles? ¿Resulta tan sencillo pagar una fianza de alquiler como aportar una cantidad inicial a la compraventa?
Mientras vuelve la idea de que alquilar es tirar el dinero, también regresan algunos ‘trucos’ para sobrellevar la financiación de la compra de vivienda. Como sobre escriturar la propiedad.
¡Dudas que Oi Realtor intentará ayudar a resolver!
¿Es rentable vivir de alquiler en una capital?
Es cierto que, nivel general, los alquileres llevan largo tiempo instalados en una dinámica de constantes subidas. Sin embargo, son ciudades como Barcelona y Madrid las que más están notando el encarecimiento.
Subidas que, durante el primer trimestre del año, han llevado a ambas capitales hasta sus máximos históricos.
Según las últimas estadísticas de tasaciones del Instituto de Valoraciones, la capital española se ha situado en torno a los 16 euros por metro cuadrado mensuales. Mientras que la ciudad condal supera ya los 17 €/m2 al mes. Dejando a San Sebastián, la tercera capital del alquiler, con 15 €/m2.
Los datos de la tasadora registran un incremento medio del 8% en las rentas del alquiler. Sólo en los tres primeros meses de 2018. Por la recuperación económica y el desequilibrio entre oferta y demanda en las principales capitales.
¿Y si el comprador no tiene bastante dinero?
Teniendo en cuenta las exigencias que conllevan los alquileres, un buen número de inquilinos se acaba decantando por la compra. Pero al echar números, no siempre cuadran las cuentas.
Los bancos conceden préstamos hipotecarios con un buen tipo de interés mientras el importe no se sobrepase el 80% del valor de tasación. ¿De dónde sacar el otro 20%?
Es aquí donde surgen todo tipo de artimañas. Una de ellas, cada vez más habitual: sobre escriturar la vivienda. Esto quiere decir escriturar la propiedad por encima del precio de venta para que la hipoteca concedida por el banco acabe cubriendo tanto el precio total como los gastos. Desde los impuestos a la gestoría o la notaría, pasando por posibles reformas.
De inquilino a propietario con gastos pagados
Llegar a un acuerdo entre comprador y vendedor para poner en la escritura un precio superior al real no es algo nuevo. Y permite afrontar la compraventa sin tener que hacer frente a más gastos que el de la cuota mensual de la hipoteca.
Otra ventaja importante para el comprador es que, al reducir la ganancia patrimonial, también se rebaja la factura fiscal al pasar cuentas con Hacienda.
Eso sí, al sobre escriturar la vivienda se incrementan los aranceles. Desde los correspondientes al notario hasta los del registro de la propiedad. Además de la liquidación de impuestos. El comprador debe abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en función del precio real, reflejado en la escritura. Asumiendo así una cuota tributaria más alta.
Mientras que el vendedor deberá pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por la ganancia patrimonial declarada. Aunque la caída acumulada en los precios de compraventa, respecto a máximos históricos, podría llegar a compensar la sobrevaloración.
En definitiva, ¿compensa o no sobre escriturar?
Desde el punto de vista del comprador, sobre escriturar permite un importante ahorro económico.
Mientras que para el vendedor, existen casos que lo justifican.
Por un lado, cuando si la venta de la propiedad se cierra a un precio que todavía está por debajo del valor de adquisición.
Y por el otro, si la venta puede estar exenta de la ganancia patrimonial por invertir todo el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual.
En ese sentido, el escollo más importante estaría en manos del notario. Como garante de que la transmisión se realiza conforme al precio real del inmueble.
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