¿Qué define a un alquiler como alquiler temporal o “por temporada”? ¿Cuál es la ley que aplica a este tipo de alquileres? ¿En qué se diferencian de o asemejan con los alquileres de vivienda? ¿Y en qué se diferencian de o se asemejan con los alquileres para otro tipo de uso? En este post te damos las respuestas.
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Quizá estés buscando piso en alquiler o estés pensando en poner tu piso en alquiler. Si ese es el caso, puedes estar preguntándote si te conviene la modalidad de alquiler por temporada o no. Si se lo compara con los alquileres de vivienda regulares, el alquiler por temporada tiene pros y contras. Todo dependerá de qué estés buscando. Te contamos los pormenores.
Alquiler temporal en la Ley de Arrendamientos Urbanos
Lo primero que debes saber es que la norma que regula todo lo que a alquileres se refiere es la Ley de Arrendamientos Urbanos. La última modificación de esta ley fue sancionada el 6 de marzo de 2019 y establece condiciones más favorables para el inquilino que la ley anterior.
Para los alquileres de vivienda regulares, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos elevó la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Se elevó la prórroga tácita de uno a tres años. Asimismo, se estableció una actualización obligatoria de la renta sujeta a la indexación del IPC. Anteriormente, la actualización de la renta estaba sujeta al pacto de las partes o, en su ausencia, al índice de garantía de competitividad.
En este cuerpo normativo se establecen también las condiciones y parámetros legales para los alquileres por temporada. Este tipo de alquiler se incluye dentro de los llamados “arrendamientos para uso distinto del de vivienda” y la ley le dedica el Título III.
Arrendamientos para uso distinto distinto del de vivienda
El arrendamiento para uso distinto del de vivienda se define el la Ley de Arrendamientos Urbanos por oposición a la definición del arrendamiento de vivienda. El artículo 2 de la ley establece que “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
El artículo siguiente, el tercero, define en general el arrendamiento para uso distinto de vivienda de la siguiente manera. “Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”. Es decir que todo arrendamiento que no tiene como destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, se considerará “para uso distinto del de vivienda”.
Tipos de arrendamientos para uso distinto del de vivienda
El mismo artículo 3 explicita dos ejemplos con carácter no taxativo (es decir, que puede haber otros ejemplos fuera de los que nombra). Se trata de los siguientes:
- Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.
- Los arrendamientos celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Alquiler temporal o permanente: Diferencias
Las diferencias entre el alquiler de vivienda permanente y por temporada van a repercutir en la protección del inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos dispensa mayor protección al inquilino cuando se trata de un alquiler de vivienda permanente que cuando se trata de alquiler por temporada, ya que este último se compara con un arrendamiento de local de negocio
Protección ante cláusulas perjudiciales para el inquilino
Cuando se trata de un alquiler de vivienda permanente, el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece lo siguiente. “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
Mientras que, si se trata de un alquiler por temporada (asimilado al de “uso distinto de vivienda”), el acuerdo entre las partes tiene mayor relevancia al no sujetarse dichos pactos a lo dispuesto en el Título II de la LAU. En otras palabras, se podrán ejercer ciertas acciones e incluir ciertas cláusulas en el contrato que no están permitidas para el alquiler de vivienda permanente.
Duración del contrato
En contratos de alquiler permanente si la duración pactada fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance cinco años de duración. Si el propietario es una persona jurídica, el plazo será de siete años, no cinco. Este punto de la ley favorece al inquilino, ya que él no está obligado a prorrogar. Tiene la posibilidad (en contratos de menos de cinco años de duración) de no prorrogar siempre que dé aviso al propietario con treinta días de antelación.
En los contratos por temporada, en cambio, cumplido el plazo fijado, el contrato termina y el inquilino debe abandonar la vivienda.
Desistimiento del contrato
En los casos de alquiler permanente de vivienda el inquilino tiene la facultad de desistir del contrato una vez transcurridos seis meses. El desistimiento en estos casos está sujeto a determinadas pautas. En el alquiler por temporada el inquilino no tiene el derecho de desistimiento y deberá atenerse al plazo que indica el contrato.
Fianza
El pago de la fianza por parte del inquilino es una disposición común para ambos tipos de contrato. Es decir que tanto en alquileres permanentes como en alquileres por temporada deberá cumplirse con este requisito. La diferencia es que, en el caso de alquileres por temporada, habrá que depositar el equivalente a dos rentas: el doble del dinero que se exige para alquileres permanentes.
Así lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 36. “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. El resto de las condiciones referidas al pago, depósito y restitución de la fianza, son iguales para ambas modalidades. Si quieres saber cómo recuperar la fianza, lee este post.
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