Desde Oi Real Estate queremos contarte todo lo que debes saber sobre el alquiler en 2022. Te contaremos sobre cómo impactó la ley de viviendas, los precios y la situación del mercado del alquiler en las grandes capitales. Continúa leyendo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Para este 2022 se cree que los alquileres volverán a ser más costosos. Se estima que subirán un 5% debido a la recuperación económica y del empleo, además, gracias al repunte de la inflación.
La situación atípica de alta inflación y bajos tipos de interés ha logrado incentivar la opción de la vivienda como inversión. De hecho, la idea de pedir una hipoteca podría ser incluso rentable.
Sin lugar a dudas, la guerra hipotecaria para atraer jóvenes puede generar un paso del alquiler a la compra, lo que liberará la tensión de la demanda.
Suba de los alquileres
Como ya hemos mencionado, lo alquileres subirán nuevamente en 2022. La realidad es que, debido a la pandemia del COVID-19, fueron dos años, 2020 y 2021, en los que el mercado del alquiler se disparó. La pandemia arruinó lo que muchos conocían como el boom del alquiler. Esto generó que en un momento donde los precios no paraban de subir, empezaron a bajar de manera repentina.
Actualmente, con la vuelta a la normalidad, el alquiler también volverá a ser lo que una vez fue, claro que con matices. Los expertos del mercado del alquiler en España prevén que los precios subirán, debido a la recuperación económica, del empleo y por la inflación.
Las capitales del país lograrán volver a tomar el liderazgo en las subidas. Sin embargo, no será posible llegar al nivel de recalentamiento que había previo a la pandemia. Esto se debe por un lado a las buenas condiciones hipotecarias y el ahorro acumulado. Esto hará que muchas personas, incluso los jóvenes, opten por comprar una vivienda, y esto destensará el mercado del alquiler en 2022.
Sin embargo, quedará la incógnita del impacto de la nueva ley de vivienda si se aprueba en 2022, y también, si la aparición de nuevas variantes seguirá limitando la movilidad internacional. Esto dejaría al mercado del alquiler sin un sector importante de la demanda, es decir, los extranjeros.
Los alquileres, más costosos podrán subir en un 5% de media. Es por estos motivos que, luego de dos años de caídas, los pisos de alquiler en 2022 volverán a encarecerse.
Luego de ver grandes caídas durante todo 2021, el alquiler en 2022 nos traerá un cambio de tendencia. Se prevé que el precio aumente de una manera clara, rondando el 3-4%, aunque más moderada de lo que fue a inicios de 2020, cuando subían un 10%.
¿Motivos de la suba del precio del alquiler en 2022?
Antes de la pandemia del COVID-19, el valor del alquiler llevaba varios años en aumento. De hecho, en algunas capitales como por ejemplo Madrid o Barcelona, lograba superar máximos históricos, al punto de alarmar al Gobierno, que intentó tomar medidas para limitar las subidas.
Desde 2015 el valor del alquiler ha aumentado un 41%. Eso sucedía porque había muy poca oferta y una gran demanda. De modo que los alquileres se rifaban y el precio se encontraba muy alto.
Debido a la llegada de la pandemia del COVID-19, el precio del alquiler atravesó la mayor caída en los últimos 10 años.
El motivo fue que la demanda, es decir estudiantes, desempleados, turistas, ejecutivos, desapareció y los pisos de alquiler se acumulaban.
El escenario era totalmente inverso de lo anterior, es decir, mucha oferta y poca demanda, motivo por el cual el precio cayó.
En 2022 los alquileres serán más costosos principalmente por dos motivos por un lado, la mejora del empleo y por otro, el repunte de la inflación.
Por un lado, la mejora del empleo generará que haya mayor cantidad de gente que tenga interés en alquilar y menos oferta. Esto se debe, principalmente, a que la gente tiene más empleo y gana mejor que antes.
Por el otro, la inflación, que lleva ya varios meses subiendo y alcanza máximos no vistos en 30 años. Esto generará revisiones de rentas al alza.
Todo esto se debe a que la legislación, en lo que a alquileres respecta, permite a los propietarios aumentar el alquiler a sus inquilinos en relación a lo que haya subido la inflación. Es así que los aumentos podrían superar el 5% hacia el final del año.
Es por todo esto que parece claro que el valor de la vivienda va a aumentar en 2022. Y en relación similar o bien, mayor tendrán de subir los alquileres.
¿Cómo refugiarse de la inflación?
Dentro de los alquileres en 2022 el residencial continuará ganando protagonismo, y eso se debe principalmente a la situación atípica que se está viviendo. Se trata de que la inflación que se encuentra disparada, sin embargo, los tipos de interés se encuentran en mínimos y el euríbor en negativo.
Sin lugar a dudas, la demanda de vivienda alquilada por parte de los inversores aumentará debido a unos tipos de interés en mínimos en conjunto con un entorno de inflación.
Esto significa que la vivienda no sólo se trata de un refugio para la inversión, sino que pedir una hipoteca en este momento puede resultar rentable.
Esto significa que el inmobiliario para alquiler es, hoy en día, un gran refugio para los inversores y se trata de un sector en auge por la alta demanda.
¿En qué lugares subirá más el alquiler?
Está claro que en las ciudades donde más subirá el valor del alquiler en 2022 serán las más grandes. Se trata de Madrid, Barcelona, Málaga, Palma y puede que Valencia. Es en estas capitales donde se verá el mayor aumento.
En 2020 y 2021 fueron exactamente las grandes capitales las que más padecieron el impacto de la pandemia del COVID-19, atravesando caídas que llegaron hasta el 15-16% en el caso de Madrid y Barcelona.
Esto se debió principalmente a que, los pisos en alquiler que tienen estas grandes ciudades cuentan con una demanda itinerante, es decir, de estudiantes, turistas o directivos. De modo que, con las restricciones a la movilidad, esta demanda desapareció rápidamente.
En 2022, el auge del empleo será particularmente notable en las grandes ciudades, lo que generará una más demanda.
Por otra parte, si logra regresar el turismo, todos los pisos turísticos que en la pandemia debieron pasarse al alquiler convencional frente a la falta de extranjeros, volverán a su condición de alquiler vacacional. Si llegan demasiados extranjeros y la oferta pasa al alquiler de temporada, ciudades como Santa Cruz y Las Palmas también podrán notar aumentos de precio.
El efecto que se genera gracias a los extranjeros
Los extranjeros buscan vivienda en las mejores zonas, es decir en el centro de Madrid o Barcelona, o bien, en la costa. Esto aumenta la presión de la demanda en áreas prime, que incrementan su precio. Los aumentos desplazan a los nacionales a zonas periféricas, lo que al mismo tiempo, aumenta los precios de los alquileres, y de este modo van contagiándose las subidas en las siguientes capas de la ciudad.
Las ventas dejarán a un lado al boom de los alquileres no regresará
2019 fue el año del boom de los alquileres, momento en que se trataba del tema más hablado. Los valores habían llegado a aumentar tanto en grandes capitales que comenzaban a representar en un problema muy importante. Por ejemplo, para los jóvenes que debían destinar prácticamente la mitad de su salario a alcanzar a pagar la renta del alquiler.
Sin embargo, hace bastante que no se habla del boom del alquiler. El salario de los jóvenes se encuentra estancado. Es por esto que, el problema de acceso continúa presente, pero los costes se han moderado. Hoy en día todas las miradas se posan sobre la posibilidad de otro boom, se trata de la venta de vivienda. Se prevé que en 2022 la preocupación se centrará más en los precios de venta que en el alquiler.
Esto se debe, principalmente, a que la demanda optara por la compra mientras exista estabilidad de tipos de interés, un atractivo mayor de la vivienda en comparación con otras opciones de inversión y una mejora progresiva de la renta disponible de los inmuebles.
Una combinación perfecta para que un gran sector de la demanda de alquiler opte por pasarse a la compra.
Por otro lado, si la recuperación económica logra consolidarse, una gran parte del mercado de la vivienda optara por la venta, situación que aliviaría el mercado del alquiler.
Los alquileres en 2022 se destensarán más que nada en pequeñas y medianas capitales de provincia. Por ejemplo en Palencia, Lleida, Gijón o Cáceres, donde el valor de la vivienda se encuentra en niveles moderados.
Mientras que, en las grandes capitales, resultará más complejo ese paso hacia la compra, ya que los valores de venta son tan altos que, por más de que los alquileres suban, la demanda no lograra tener acceso a la compra.
Los jóvenes pasan del alquiler a la compra
Los expertos en el sector afirman que los jóvenes van a tener mucho que ver en el paso del alquiler a la compra. El mercado de alquiler en España tiene como protagonistas, principalmente, a los jóvenes. Aquellos menores de 35 años, componen el 71% de quienes se encuentran buscando una vivienda en alquiler.
Sin embargo, el hecho de que los jóvenes vivan de alquiler no es simplemente porque les agrade, se debe a que no pueden llegar a la compra.
En 2022, las increíbles condiciones hipotecarias y los beneficios para comprar a comparación de alquilar generarán que muchos jóvenes logren acceder a la compra de vivienda. Es por esto que la demanda de alquiler no volverá a ser lo que era.
El numero de bancos que se lanzan a la guerra hipotecaria para atraer jóvenes no para de crecer. Un nicho que presenta capacidad de pago, que necesita es un impulso inicial para lograr hacer frente a la barrera que implica pagar el 20% de la entrada del piso.
¿Como impacta la ley de vivienda?
La mayor duda en 2022 es de qué modo afecta la nueva ley de vivienda al mercado del alquiler. El Gobierno aprobó el proyecto de ley, que abarcaba un control de alquileres en sectores tensionados y también, penalizaciones para grandes propietarios. Sin embargo, todavía es necesario que el Congreso la valide para que esta norma entre en vigor.
Existen muchos desacuerdos entre partidos e incluso dentro del Gobierno. Si bien el Ejecutivo prometió a Bruselas que aprobaría la ley en la segunda mitad de 2022, es probable que esto no suceda si el Congreso la paraliza con enmiendas.
Lo que sí es sabido es que las dudas al respecto generan miedo e inseguridad jurídica entre los profesionales del sector, y que está ocasionando que la oferta no suba. Por otro lado, si la oferta no sube, pero la demanda sí, los precios aumentan.
Sin lugar a duda, el nuevo proyecto de ley de vivienda ha vuelto a instalar el miedo. La realidad es que la oferta de vivienda en alquiler no aumentara tanto como podría hacerlo en una situación normal. Esto se debe a que, como la ley penaliza y resta seguridad a los propietarios, estos ya no invertirán en vivienda.
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