A la complejidad que generalmente supone encontrar inquilinos, o mantener al arrendatario que esté alquilando el inmueble, en la actualidad existen otros problemas a tener en cuenta. Con la llegada del coronavirus, en el mundo inmobiliario han venido varios dolores de cabeza. Uno de ellos fue el importante que el Tribunal Supremo ha dado a los arrendadores de un piso turístico. Y la pregunta que más apareció fue ¿cómo se debe declarar el alquiler del piso turístico durante la pandemia? Como siempre, en la siguiente nota de Oi Real Estate, te contaremos todo lo que tienes que conocer acerca de dicho tema.
En este artículo encontrarás:
Situación de los inmuebles en pandemia
Los inmuebles, cuando están vacíos, generan muchos gastos a sus propietarios. Esta es una situación que se acrecentó en época de pandemia, por razones lógicas. Dichos gastos son imprescindibles para tener el inmueble a punto, y en condiciones para ser alquilado. De esta manera, los propietarios deben hacer frente al IBI, a los gastos de comunidad, y al seguro del inmueble. Además, a suministros fijos como la luz, gas, aguas, entre otros. Es que, en caso de no pagar estos últimos, se podría llegar a concretar un corte de servicio por parte de la compañía suministradora. Teniendo en cuenta el dolor de cabeza que genera y las dificultades para tramitar una nueva alta. En caso de los inmuebles de uso turísticos, además, lo habitual es que sea necesaria una limpieza de vez en cuando, o alguna pequeña reparación o reforma.
Por esta razón, algunos Tribunales Superiores de Justicia de distintas comunidades, como por ejemplo el de Valencia o el del País Vasco, consideraban que dichos gastos podían ser deducidos. Esto siempre y cuando el inmueble estuviese disponible para ser alquilado. En tal punto, resultaba lo mismo que el inmueble no generase rendimientos de capital inmobiliario porque se consideraba que estaba en expectativas de hacerlo. Al mismo tiempo, se entendía que los referidos gastos eran necesarios para que, llegado el momento, el inmueble pudiera alquilarse sin problemas.
Sin embargo, más allá de lo dicho anteriormente y de las diferentes ideas propuestas por distintas comunidades, el Tribunal Supremo ha decidido darle la razón a Hacienda. De tal modo, no solamente considera que no es posible deducir gastos por estos inmuebles vacíos, sino que además ha declarado que existe la obligación de imputar rentas inmobiliarias por los días en que no han estado alquilados.
Tribunal Supremo sobre el alquiler del piso turístico durante la pandemia
Como bien se ha mencionado, el Tribunal Supremo le ha dado la razón a la Hacienda. Como se establece en el artículo 85 de la Ley de IRPF, el Supremo equipara a todos los inmuebles vacíos. De esta manera, no tiene en cuenta el destino que el propietario le quiere dar a dichos inmuebles. Esto le lleva a meter en el mismo saco a los inmuebles que el propietario no quiere usar, por destinarlos al alquiler, y al resto de las propiedades, respecto a las que no hay ninguna intención de arrendamiento.
Además, le lleva a concluir. “El legislador entiende que todo inmueble que no sea la vivienda habitual, es susceptible de generar una renta o un ingreso; de modo que grava en el IRPF, con un mínimo equivalente al 2% o 1,1% del valor catastral según los casos, la mera posibilidad de obtener esa renta”.
En cuanto a dicha cuestión, no caben dudas para el Supremo, quedando fijada la siguiente doctrina de casación. “Conforme al artículo 85 LIRPF, las rentas procedentes de bienes inmuebles, que no se encuentran arrendados ni subarrendados, pero que están destinados a serlo, tributan como rentas imputadas”.
A su vez, el Supremo también niega la posibilidad de deducir los gastos de intereses por la obtención de capitales ajenos. El tribunal Supremo niega la deducción de este gasto, afirmando que nada de eso está en la Ley. De esta forma, en la medida en que el inmueble no esté alquilado, estos gastos de intereses por la obtención de capitales ajenos tampoco podrán ser deducidos.
Duro revés para el alquiler del piso turístico durante la pandemia
Sin ninguna duda, la decisión mencionada anteriormente afecta particularmente a los propietarios de inmuebles turísticos. Cabe resaltar que esto llega en un muy mal momento. Sucede que, debido a la pandemia del coronavirus, muchos de estos alojamientos han permanecido mucho tiempo vacío, sin inquilinos. Como dijimos antes, el Tribunal Supremo, les obliga a imputar rentas. Con ello ratifica el criterio de Hacienda, expresado en la consulta V2227-20, dictada por la Dirección General de Tributos, en donde expresa lo siguiente. “…en el presente caso, en el que el consultante manifiesta que la vivienda se encuentra desocupada en algunos periodos, deberá este proceder a imputar la renta inmobiliaria que corresponda proporcionalmente a los días en que el inmueble ha estado alquilado respecto al número total de días del año”
Además, los propietarios de inmuebles turísticos tampoco podrán deducir los gastos que generen estos inmuebles, mientras han estado sin arrendatario, pero en disposición de ser alquilados.
Gastos de reparación y mantenimiento del inmueble
Como bien dijimos, cuando la propiedad se encuentra vacía, se produce una cuestión no tratada por el Tribunal Supremo en su sentencia. Sin embargo, sí ha sido objeto de interpretación por parte de la Dirección General de Tributos. Este organismo directivo, en su consulta C3146-18, permitió la deducción de los gastos de reparación y mantenimiento del inmueble, llevados a cabo antes de su arrendamiento. Esto, siempre y cuando estuvieran dirigidos exclusivamente para la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, y no al disfrute del inmueble por su propietario.
Cabe destacar que todo ello debe ser acreditado por el contribuyente. Al mismo tiempo, resta definir si con la sentencia del Tribunal Supremo en la mano, Hacienda podría modificar tal criterio. Además de cuestionar la deducción de dichos gastos de reparación y mantenimiento del inmueble, que está en expectativa de ser alquilado.
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