En este artículo te contamos cada una de las opciones que existen ante la nueva ley para arrendar. Es decir, alquilar de manera habitual, temporal o turística. Si quieres conocer toda la información al respecto, te invitamos a leer este post. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Una nueva ley y las opciones para el alquiler de una vivienda
Hace varios meses que la ley de vivienda se encontraba en el centro del debate político e inmobiliario. Diversas fueron los cuestionamientos desde los diferentes frentes. Incluso, en algunas autonomías gobernadas por el PP han criticado algunos puntos que podrían invadir las competencias en relación a la vivienda de las mismas. Recordemos que este proyecto de ley ha sido impulso por el PSOE y Unidas Podemos.
A pesar de la demora, la nueva ley ya ha sido aprobada por el gobierno. Ahora se encuentra a la espera de una respuesta por parte del congreso. El espíritu de la normativa, según sus impulsores, es resolver determinados problemas vinculados al acceso a la vivienda en el territorio español.
Si bien una resolución total demandará un tiempo, que puede ser fines del 2022 o principios de 2023, algunos puntos ya han generado la necesidad de tomar algunas decisiones. Debido a los sistemas de control que integran la ley respecto a la renta a través del término “zona residencial tensionada” propietarios e inquilinos han comenzado a tomar precauciones y medidas anticipadas.
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¿Qué incluye el concepto de “zona residencial tensionada” incluida en la nueva ley de vivienda?
De manera concreta, el concepto de “zona residencial tensionada” incorpora tres tipos de medidas esenciales, las cuales son:
Congelamiento de la renta
La congelación del precio del alquiler del contrato vigente al momento de implementar de la normativa. En esta línea, el propietario del inmueble solo podrá aumentar el coste del arrendamiento hasta un 10%.
Esto podrá ser aplicado en aquellos casos en los cuales la propiedad ha recibido algún tipo de remodelación o porque el contrato es a 10 años o más.
Prorroga en el contrato de arrendamiento
Una prórroga forzosa y extraordinaria en cada uno de los contratos de alquiler de una vivienda de tres años. Esto quiere decir que, aquellos arrendamientos de 5, si el propietario es una persona, o 7, si lo es una empresa, se le añaden tres años más a la posible prórroga convencional de extensión habitual.
A ello se le suma, la posibilidad de llevar adelante la re conducción tácita del acuerdo.
Limite de aumento para grandes propietarios
Los grandes tenedores de propiedades tendrán un límite para fijar el precio del alquiler de una vivienda. Para ello, existirán costes de referencia previamente establecidos.
Especialistas afirman que en varias grandes ciudades ya han aplicado medidas similares y no han logrado solucionar el problema del acceso a la vivienda. Como, por ejemplo, Berlín, San Francisco, Toronto, etc. Uno de los principales argumentos se vincula al intervencionismo estatal y al aumento de precios que está atravesando el sector. En ese sentido, muchos propietarios están pensando en vender sus propiedades. Por su parte, inversores buscan activos en otros destinos.
En este contexto, los expertos entienden de que obtener un alquiler exitoso está vinculado a la elección del régimen que más se adapte a cada vivienda. Nos referimos a: alquiler habitual, temporal o turístico.
A continuación, te detallamos las características de los tres tipos para conocer cuál puede ser el más rentable para cada situación en particular.
Alquiler turístico de una vivienda
Este tipo de régimen de alquiler de una vivienda puede ser sumamente rentable para localidades muy visitadas por viajeros y el turismo en general. Sin embargo, con la llegada de la pandemia en el 2020 esta opción no ha superado el 2% de todas las propiedades en arrendamiento en España.
En relación a la nueva ley, este tipo de contrato quedaría por fuera de la regulación de la normativa. No obstante, la suma de dificultades a la hora de llevar adelante la gestión del alquiler de una vivienda con este régimen ha alejado a los propietarios de considerar la opción.
Llevar adelante el arrendamiento de un inmueble en estas condiciones demanda contar con una licencia específica vinculada al turismo que esté aprobada por la Comunidad Autónoma en al que se encuentra. Este tipo de certificación requiere del cumplimiento de una serie de requisitos como:
- Aspectos urbanísticos: un ejemplo claro es el acceso directo de la propiedad desde la vía pública;
- Instalaciones: como, por ejemplo, si dispone de aire acondicionado, conducto de agua y gas, servicio de Internet, etc.;
- Servicios a ofrecer;
- Autorización por parte de la comunidad de propietarios para alquilar para el turismo;
- Y, uno de los más importantes, tener la disponibilidad de atender continuamente a los inquilinos. Así como también, llevar adelante la gestión de la limpieza, entregar en condiciones ante cada contratación, etc.
Alquiler temporal para continuar con la disponibilidad de la vivienda
Los alquileres temporales también quedarían por fuera de la normativa proyectada y aprobada por el gobierno el martes primero de febrero. Esto se debe a que este tipo de contrato se encuentra dentro de una categoría diferente respecto al uso de la vivienda.
De manera precisa, un contrato de alquiler de una vivienda de manera temporal es el que se conoce comúnmente como “arrendamiento de temporada”. En este régimen, el protagonismo lo tiene el motivo por el cual se alquila el inmueble.
En un alquiler temporal lo que se busca resolver es la necesidad de un inquilino para habitar una vivienda por un tiempo determinado ya sea por motivos de trabajo, estudios, etc. El tiempo de durabilidad de este tipo de contratos puede ser solo por una determinada cantidad de meses o, incluso por años. Este tipo de cuestiones dependerán del acuerdo al que lleguen ambas partes.
En estos casos, el contrato de arrendamiento debe reflejar perfectamente el tiempo de extensión del acuerdo y la ubicación de la residencia habitual del arrendador. En este último punto, debe ser diferente a la vivienda que será alquilada.
Para los propietarios, este tipo de alquileres tienen la ventaja de poder ofrecer una renta mucho más elevada que las de un alquiler permanente. Asimismo, los expertos afirman que una gran cantidad de turistas o personas jubiladas de otros países están dispuestos a la contratación de alquileres significativos. Sobre todo, en localidades costeras durante la temporada invernal. Que, justamente, coincide con el tiempo en el cual los españoles no acostumbran a aprovecharlos.
Alquiler de manera permanente
El contrato parmente de un alquiler es, sin duda, el formato más seguro y estable para ambas partes. En este tipo de casos, las rentas son altamente inferiores a las que se pueden tener en los contratos mencionados anteriormente.
Una de las mayores ventajas de este tipo de contrato tiene que ver con a la poca cantidad de gastos que tiene la gestión. A su vez, a nivel fiscal el propietario puede llevar adelante una reducción ante Hacienda en relación a los tributos. Por ejemplo, en relación al Impuesto de Bienes Inmuebles.
Este tipo de acuerdo se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Durante los últimos años esta legislación ha sufrido una serie e caminos en los cuales se determinaron las condiciones de este tipo de contrato según la fecha en el que se firme.
La última modificación determina la duración del contrato de alquiler en dos sentidos:
- 5 años si el propietario es una persona fisca
- 7 años si el propietario de la vivienda es una empresa
Sin embargo, más allá de la libertar de pacto y acuerdo entre las partes para fijar el tiempo de durabilidad del mismo, la relación puede prorrogarse según condiciones específicas reguladas por la ley. Uno de los principales cambios en la nueva ley de vivienda tiene que ver con este punto con la definición de zonas tensionadas.
Hasta aquí te hemos detallado los tipos de alquiler de una vivienda que existen en el mercado inmobiliaria de España. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate, te responderemos a la brevedad. Además, si necesitas de asesoramiento legal puedes ponerte en contacto en el número que aparece en la imagen.
Por otra parte, si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
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