Como suele decirse en el sector inmobiliario, España es un país de propietarios. Esto viene a cuenta de que en general, en nuestro país la opción predilecta entre el alquiler y la compra es claramente la segunda. Según el portal Fotocasa, el año pasado 6 de cada 10 compradores consideró comprar un inmueble de nueva construcción. Esto confirma el perfil del comprador local en cuanto a intenciones, pero en la práctica ocho de cada diez operaciones están vinculadas a viviendas de segunda mano. En cualquier caso, la amplia tendencia a invertir en ladrillo es lo que nos tiene pendientes de las hipotecas, los precios, los documentos y las opciones inmobiliarias. Una de ellas es la posibilidad de comprar un piso que se está alquilando, lo cual es atractivo por diversos beneficios, pero tiene también sus requisitos. En la nota de hoy, te contamos de qué se trata la opción de alquilar lo que se compra.
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Alquilar y comprar vivienda de segunda mano
La forma más conocida de este tipo de operación inmobiliaria se gestiona pagando cuotas mensuales, a modo de alquiler, pero que en realidad cuentan como pagos parciales del total en el que fue valuada la vivienda. De esta manera, llegado el momento acordado con el propietario, el inquilino puede optar por comprar el piso, considerando como descuento lo ya abonado. Y es que esta es una manera muy práctica de financiar una inversión tan grande como la que requiere la adquisición de una casa. En ese sentido, la operación es útil tanto para compradores como vendedores.
En la permanente escalada de precios e intereses de hipotecas, éstos suelen ser contratos más directos entre las partes y en ese sentido, más flexibles. No obstante, dicha flexibilidad no significa informalidad. Hay espacio para dejar constancia en documentos de todo lo que pretende uno y otro. Al fin y al cabo, al inquilino se le está facilitando invertir en cuotas al tiempo que usa un techo y ahorra para cancelar, si el piso o el barrio o cualquier otra situación lo convence. Por su parte, el propietario tiene seguridad de ir obteniendo ya el lucro por su capital, sin depender de condiciones a futuro.
Así, el esfuerzo queda repartido, pudiendo en el caso de viviendas usadas plantearse cuestiones como cierta reducción del coste total a condición de que el comprador asuma refacciones, entre otras posibilidades. En rigor, lo mismo puede plantearse en operaciones similares pero de obra nueva, sólo que en estos casos deberá establecerse que dichas refacciones fueron causadas por defectos estructurales en el inmueble o reparaciones inesperadas derivadas de la construcción.
“Comprar en cuotas” pisos de nueva construcción
La obra nueva es, de por sí, de más difícil adquisición. Para empezar, son más caras que las usadas. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) este tipo de viviendas son, de media, un 17% más caras que las de segunda mano. Normalmente esto está justificado no sólo por ser pisos a estrenar y por ende, no sujetos a posibles desgastes o malos usos anteriores, sino porque su misma construcción y materiales ya incorpora normativas actuales. Así, cuestiones como la distribución de espacios, cerramientos, o un diseño pensado para que haya mayor eficiencia energética, son factores que valorizan más la propiedad.
Qué impuestos se paga al alquilar lo que se compra en obra nueva
En estos casos el precio de la vivienda suele ser fijo, con poco margen de negociación. Y es que en este caso, además de mediar necesariamente promotoras e inmobiliarias existe una serie de impuestos que hay que pagar y que son distintos a cuando se alquila lo que se compra de segunda mano.
El primero de ellos es el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En este caso se abona el 10% sobre el precio final de venta, pero prorrateado en las cuotas mensuales del alquiler.
Luego, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que puede variar entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble.
¿Qué pasa si no se concreta la compra?
La compra puede no concretarse por razones explicitadas por cualquiera de las partes. Si es el inquilino el que decide no cancelar el total adeudado, éste pierde todas las rentas abonadas (que serán entonces sólo válidas como el alquiler pagado por usar el piso), y el IVA que ha ido pagando a Hacienda.
También puede pasar que decida no comprar pero sí seqguir alquilando el lugar. En este caso, sucede lo mismo sobre lo ya abonado pero en adelante pagará sólo las mensualidades de la renta.
Si quien decide que no se podrá concretar la venta es la promotora o la constructora, el inquilino está habilitado para reclamar la devolución total de las cuotas abonadas, más una indemnización por daños y perjuicios, y los costes de los abogados y notarios derivados de la operación. Todo esto a causa de que se considera que la parte constructora incurrió en un incumplimiento de contrato.
En síntesis, alquilar lo que se va a comprar es una muy buena opción, segura y que genera buenos acuerdos para adquirir tu próxima vivienda. ¿Te quedaron dudas? Escríbenos y déjanos tu comentario bajo esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre opciones para comprar vivienda, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.
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