Si estás pensando en comprar una vivienda, debes estar familiarizado con algunos conceptos y documentos que formarán parte del proceso. Uno de ellos es el Contrato de arras penitenciales. Es muy común que se realice un contrato de arras durante el proceso de venta. Por medio de este documento se asegura que se realizará la transacción. De esta manera, se le da al proceso mayores garantías tanto para quien esta comprando como para el que vende.
Dentro de las opciones de documentos, existe el contrato de arras penitenciales. Cabe aclarar que se encuentra enmarcado en la ley se establecen allí las consecuencias que deberán afrontarse en caso de que haya un incumplimiento por parte de alguno de los participantes del proceso.
En este post te contaremos todo lo que debes saber sobre el contrato de arras penitenciales, las consecuencias de firmarlo y las diferencias con otros documentos. ¿Nos acompañas?
En este artículo encontrarás:
De qué se trata el contrato de arras penitenciales
El contrato de arras penitenciales se encuentra enmarcado dentro del Código Civil. Dentro del artículo 1.454, se especifica que si se ha firmado este tipo de documentos o una seña para realizar la transferencia, tanto el comprador como el vendedor pueden cambiar de opinión y no realizar la transacción. Pero, te preguntarás que sucede con el dinero entregado. Si fuera el comprador de la vivienda, éste perderá todas las cantidades que se hayan entregado por las arras penitenciales. Por otro lado, en el caso de que quien no quiera realizar la transacción sea el vendedor, deberá devolver el doble del dinero acordado por las arras penitenciales.
Este tipo de acuerdo se celebra debido a que muchas veces es necesario que se lleven adelante una serie de gestiones y documentos antes de terminar la operación. De esta manera, se pueden evitar problemas en este sentido y asegurar la intención de ambos de proceder a la transacción.
Por medio del contrato de arras penitenciales es posible realizar la reserva de la vivienda que el comprador desea. Así no perderá la vivienda mientras se prepara toda la documentación y todo se alista.
Así es posible que ambas partes tengan un margen de tiempo para poder llevar a cabo los preparativos de la operación. El comprador no podrá ofertar a otro propietario y el vendedor se compromete a efectuar la transacción solo con quien firme el contrato de arras penitenciales.
Esto será un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor en el que se detallarán todos los datos de la operación. Se pondrán en papel cada una de las condiciones del compromiso que han pactado.
Cuáles son los datos que debe tener un contrato de arras penitenciales
El contrato de arras penitenciales debe contener la totalidad de los siguientes datos:
Deben identificarse tanto el comprador como el vendedor con la totalidad de sus datos personales, nombre completo, domicilio, DNI, etc.
Se detallará además el valor por el cuál se transferirá la vivienda y la manera en la que el pago se efectuará. Es importante aclarar los gastos de la venta y quien se hará cargo de cada uno.
De cuanto es la señal que el comprador entregará como anticipo con el fin de asegurar la transacción. Esta luego se descontará del valor total de la propiedad una vez que se formalice. Lo normal es que esta cifra sea del 10 por ciento del precio fijado, aunque puede variar entre el 5 y el 15 por ciento.
Otro punto que se estipula en este tipo de contratos, es que se delimite un plazo máximo para que las partes formalicen la transacción. Si es que el tiempo se cumple sin que se haya realizado la operación, será posible desistir del contrato y abonar las penalidades correspondientes.
Por último debe constar la firma de todos los participantes.
No debes olvidar de especificar específicamente que este contrato es de arras penitenciales. Es que si no figura esto, puede interpretarse que no se posibilita el derecho a desistir la compraventa.
Cuáles son las consecuencias de incumplir el contrato de arras penitenciales
Si por alguna razón se incumple un contrato de arras penitenciales debes saber que habrá consecuencias. Si el plazo ha pasado y la venta no se ha realizado, dependerá de quien es la responsabilidad respecto a que no se efectúe. En el caso de que la responsabilidad sea del comprador, éste perderá el importe de la señal que se ha entregado. Por el contrario, si la responsabilidad fue del vendedor, el comprador deberá entregar el doble del dinero que recibió para formalizar el contrato de arras.
Cabe aclarar que este documento faculta a ambas partes a desistir del contrato de compraventa. Esto puede ser una vez que haya finalizado el tiempo establecido en él o antes. Pero deberá afrontar las consecuencias económicas de ello.
Para poder obtener el dinero pactado, es necesario solicitar el cumplimiento del contrato. Lo más común es que se efectúe el envío de un burofax a quien haya desistido del cumplimiento del contrato. Allí se solicitará el pago del dinero acordado para la penalización en el caso del vendedor. Si fuera el comprador, deberá informarse las consecuencias que deberá afrontar por su incumplimiento.
¿Tributa el importe de arras?
Es importante que tengas presente la forma en la que el dinero que abones por el contrato de arras tributará. En el caso de que no trascurra el tipo que se ha fijado en el contrato para realizar la transferencia de la propiedad, el monto que se ha abonado en arras, no se considerará ni una ganancia ni una pérdida para ninguna de las dos partes.
Por otra parte, si se ha determinado el desestimar la operación, una de las partes recibirá el dinero en concepto de las arras y el otro perderá. En este caso debe ser incluido luego tributando como pérdida o ganancia, dependiendo de la responsabilidad de cada uno en el incumplimiento. Este importe deberá luego ser incorporado en la base imponible del IRPF
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
El contrato de arras es un acuerdo por el cual dos partes pactan un derecho de reserva para la compraventa de bienes muebles o inmuebles. Es decir, es un acuerdo previo al contrato. A cambio de la reserva en la compraventa, se entregará una cantidad de dinero como señal, que también se conoce simplemente como arras.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de arras?
Las arras son un precontrato, ya que se asume la obligación de firmar un contrato de compraventa en el futuro. Los contratos de arras son ampliamente utilizados en la compraventa de viviendas. Suponen un acuerdo que se pactará cuando se firme el contrato.
Por ejemplo, en la compraventa de una vivienda se puede hacer un contrato de arras antes de firmar el traspaso. Esto es para que el vendedor deje de enseñar la vivienda a otros interesados. Se suele entregar una cantidad de dinero en forma de seña. En esas arras se puede incluir cualquier detalle como, por ejemplo, que la vivienda esté disponible antes de una fecha concreta.
Por medio de un contrato de arras es posible:
Que el comprador se reserve el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total.
Que el vendedor se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones pactadas.
De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa de una propiedad. El vendedor se obliga a entregar el bien y el comprador a pagar el precio en las condiciones acordadas.
El contrato de arras, al contrario de lo que mucha gente piensa, es un documento de gran importancia puesto que, en realidad, viene a ser una transcripción de lo que, posteriormente, será el contenido de la escritura pública de compraventa. Quedan establecidas en ese momento, tanto las condiciones por las cuales las partes se comprometen a comprar y/o vender el inmueble, como las posibles consecuencias o penalizaciones en caso de que la compraventa no prospere por causa imputable a una de ellas.
¿Es obligación realizar este tipo de contrato?
No es obligación realizar un contrato de arras. No obstante, y de cara a evitar posibles inconvenientes que puedan surgir en el proceso de compra de una vivienda, los expertos lo recomiendan.
¿Se debe firmar ante notario?
Nuevamente, la firma del contrato de arras ante notariono es obligatoria. Legalmente, el contrato de arras tendrá la misma validez si prescinde de su presencia. Sin embargo, lo más aconsejable es recurrir a uno, ya que brinda mayor seguridad y garantías.
¿Quién realiza el contrato de arras?
Un contrato de arras puede ser redactado por:
Uno mismo: si la vivienda se vende entre dos particulares, la redacción del contrato de arras, por lo general, la realiza el vendedor. Para hacerlo, deberá tomar de base un modelo de contrato de arras. Por otro lado, si bien es poco común, también es posible que lo realice el comprador.
Inmobiliaria: en caso de contratar los servicios de una inmobiliaria, para vender una vivienda, deberá realizar del contrato de arras. Habitualmente, el coste se encuentra incluido en la comisión que te cobrarán.
Agente: hay profesionales especializados que se pueden ocupar de la redacción del contrato de arras. Su coste puede variar dependiendo del profesional y la ciudad en la que se encuentre la vivienda.
¿Qué información debe contener un contrato de arras?
A pesar de que el contrato de arras es un precontrato y se pueda llegar a pensar que no es un contrato definitivo, es de suma importancia porque refleja las condiciones de la futura transmisión.
Por esta razón, el contrato de arras deberá recoger la información que posteriormente contendrá el contrato de compraventa.
Esta es la información mínima que debe incluirse en un contrato de arras:
Datos personales de la parte vendedora y compradora.
Descripción e identificación del inmueble.
Precio final de la compraventa y forma de pago.
Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final).
Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
Firma de comprador y vendedor.
Cuando el comprador y/o vendedor es un matrimonio en régimen de gananciales basta con la firma de uno de ellos. Sin embargo, si se trata de un matrimonio en Régimen de separación de bienes o una pareja no casada, deben firmar ambos.
Diferentes tipos de arras
Una cláusula de capital importancia es regular el tratamiento legal de las cantidades a cuenta, para determinar si se tratará de arras penitenciales (que se devuelven por duplicado si el vendedor resuelve el contrato, o las pierde el comprador si lo resuelve éste). O de arras confirmatorias (que solamente confirman el contrato, de manera que las partes pueden obligarse recíprocamente al cumplimiento del mismo). U otro tipo, como las arras penales, para determinar otra regulación de las mismas por las partes contratantes.
El Tribunal Supremo admite tres tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo:
Arras confirmatorias
Arras penales
Arras penitenciales
Elegiremos una clase u otra en función de la finalidad del contrato ya que cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas.
Es importante que en el contrato se especifique expresamente la clase de arras en que se entrega dicha suma. De no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.
Arras confirmatorias
Como su propio nombre indica, su objetivo es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa.
Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total. Lo que quiere decir que esa primera entrega constituye el primer plazo del precio al que deben de seguir los demás.
En caso de incumplimiento, las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones.
Es decir, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible. (Artículo 1.124 del Código Civil).
Arras penales
Las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato.
El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor, su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales. (Artículos 1.152, 1.153 y 1.154 del Código Civil).
Arras penitenciales o de desistimiento
Este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.
Como particularidad, sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.
Arras o pago aplazado del precio
Es habitual confundir arras con el pago aplazado del precio. Aquí te explicaremos porqué las arras o señal son un concepto distinto al de simple anticipo.
Cuando hablamos de pago de parte del precio de la compra estamos ante un contrato de compraventa con precio aplazado en el que ni comprador ni vendedor pueden rescindir unilateralmente el contrato.
Por su parte, el contrato de arras requiere que se haga constar de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace precisamente en concepto de arras. Como una garantía para ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa.
Además, el contrato de arras puede ser rescindido unilateralmente por las partes, siempre bajo unas condiciones o penalización. De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compra y venta de una propiedad. El vendedor a entregar el bien y el comprador de pagar el precio acordado.
¿Cuál es el coste de un contrato de arras?
La realidad es que el coste del contrato de arras no es fijo, varía mayormente, de la complejidad de la operación de compraventa y sus implicaciones.
¿Quién debe abonar el contrato de arras?
El pago del importe que se indica en el contrato de arrascorre a cargo del comprador. Incluso, la cantidad que este va a abonar como señal se considera, generalmente, como una muestra de su interés por la vivienda.
El porcentaje que debe pagar el comprador, y que figura en el contrato de arras, ronda de media entre el 5% y el 15% del precio de la casa, el 10% es lo más común. Eso sí, una vez se accede a la compra de la vivienda, el importe que se ha abonado como señal y por medio del contrato de arras se descuenta del precio final.
¿Qué ocurre si firmado el contrato cualquiera de las partes se echa para atrás?
Precisamente, la naturaleza del contrato de arras permite que tanto comprador como vendedor puedan rescindir el contrato unilateralmente.
Ahora bien, el incumplimiento por alguna de las partes conlleva una penalización (según artículo 1.454 del Código Civil) para la parte incumplidora:
Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
Si es el vendedor quién incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.
Si el objetivo es que el pacto de arras tenga un carácter penal o penitencial, es fundamental hacer constar dicho carácter. Ya que, si no consta mención expresa al mismo, la cantidad entregada se considerará, simplemente, un anticipo del precio (arras confirmatorias), no estando las partes facultadas para resolver directamente la obligación contraída.
No obstante, el Código Civil excluye la posibilidad de reclamar las penalizaciones pactadas en los supuestos considerados “caso fortuito” o “fuerza mayor” como, por ejemplo, el fallecimiento sobrevenido de uno de los firmantes.
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El contrato de arras es un documento que se firma durante las operaciones inmobiliarias cuando se tiene por objetivo reservar el inmueble que se quiere alquilar o comprar. De esta manera, se habilita a hacer pagos parciales en tiempos pautados, estableciendo unas condiciones económicas y penales para su obligado cumplimiento. En la nota de hoy te contamos qué ocurre y cuáles son los pasos a seguir cuando se vence este contrato.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es conveniente hacer cuándo se produce el vencimiento del contrato de arras?
Cuando se quiere reservar el inmueble elegido para alquilar o comprar, el cliente tiene la posibilidad de firmar lo que se conoce como “contrato de arras”, que permite pautar pagos previos parciales del mismo. Dicho esto, puede ocurrir que las partes firmantes deban actuar frente al vencimiento de este documento, así como puede haber retrasos en el pago o, directamente, presentarse la imposibilidad de ser ejecutado.
Si por algún motivo el contrato de arras se vence, pero ambas partes tienen la voluntad de continuar con la operación, podemos realizar una prórroga del documento. No es obligatorio, pero es lo más recomendable. Para ello, sólo basta firmar un anexo de ampliación al contrato ya existente. No es necesario hacer un documento nuevo, pero este debe estar firmado por ambas partes e incluir una nueva fecha de vencimiento. Y, además, es aconsejable que indique cuál ha sido el motivo de la extensión.
Otra recomendación es que al confeccionar este anexo de ampliación al contrato se establezcan las consecuencias negativas ante un posible nuevo incumplimiento. De la misma manera, se sugiere documentar todas las actuaciones que evidencien la animosidad positiva del acuerdo.
¿Puedo reclamar el incumplimiento de contrato de arras?
La respuesta es sí. Esta acción se puede realizar a través de dos tipos de acciones judiciales:
Demanda por reclamación de cantidad;
Resolución de contrato por incumplimiento de contrato de arras y conjuntamente la indemnización de daños y perjuicios ocasionadas.
Es necesario aclarar que cualquier reclamo judicial que supere 2.000 euros requerirá de forma obligatoria la contratación de abogado y procurador. De hecho, aunque no sea así, es muy recomendable. Ya que la interpretación de las arras penitenciales es muy discutida en los tribunales.
Los diferentes tipos de cláusulas penales en el contrato de arras
En la redacción de los términos del contrato de arras suelen aparecer determinadas cláusulas que penalizan los supuestos de incumplimiento de las partes. Estas cláusulas son las siguientes:
Arras Confirmatorias
Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. En general, todas las arras son confirmatorias.
Arras Penales
Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, por ser liquidadora de daños en caso de incumplimiento.
Arras Penitenciales
Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 del Código Civil.
Se exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad sin ningún género de duda entre las partes en aquel sentido. Debiendo entenderse en caso contrario, que se trate de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.
¿Qué pasa si el vendedor desiste de la operación?
El Código Civil establece que “el vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de contrato”.
El caso más frecuente al que nos encontramos es cuando el comprador encuentra una mejor oferta. Y, por ende, proceda a resolver la operación. En ese caso, hay que ver cómo actúa el vendedor. Pero el artículo 1454 del Código Civil establece que estará obligado a pagar el doble de la señal aportada en el contrato.
Si el comprador se echa atrás, ¿qué sucede?
Esto puede ocurrir cuando, por ejemplo, no se aprueba la hipoteca con la tasación realizada. Otra causa posible -que se presentó con cierta frecuencia durante la pandemia-, es que cambie la situación económica del comprador debido a un contexto general de incertidumbre económica.
En cualquier caso, lo que indica el mismo artículo citado anteriormente, es que en esta situación se perdería la señal aportada.
Consecuencias de anular por incumplimiento el contrato de arras
El Código Civil establece una serie de penalizaciones que se deben tener en cuenta tanto por el comprador como por el vendedor.
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato en donde el comprador se resigna a perder dicha señal o el vendedor, a devolverlas duplicadas.
El incumplimiento del vendedor puede quedar expuesto cuando no ponga a disposición del comprador, en el tiempo estipulado, el bien objeto de contrato.
Finalmente, el incumplimiento del comprador quedará en evidencia cuando no realice la entrega del precio de la compraventa o alquiler en el plazo o prórroga determinados.
Esperamos que este artículo te haya resultado de utilidad. Si lo deseas, puedes dejar tu opinión en el apartado “Comentarios” de esta nota. Recuerda que si tienes que realizar cualquier operación inmobiliaria, Oi Real Estate es el mejor lugar al que puedes acudir. Nuestra empresa tiene a los profesionales más capacitados y 100% confiables para acompañarte en el proceso. ¡Te esperamos!
Si has llegado hasta aquí puede que te encuentres en medio de una operación de compraventa, pero el contrato de arras está vencido, ¿verdad? De ser así, continúa leyendo este artículo. Te especificaremos cuáles son las consecuencias de este contratao tanto para el comprador como para el vendedor.
En este artículo encontrarás:
El contrato de arras, o simplemente arras, es un documento privado que se firma entre las partes para pactar la reserva de la compraventa de una propiedad. Al hacerlo, se entrega una cantidad determinada de dinero en concepto de seña.
Ahora bien, como el tema que nos compete en esta ocasión está relacionado con el vencimiento o incumplimiento de las arras, primero deberemos conocer los diferentes tipos de contratos que existen.
Arras penitenciales: en este tipo de contrato, el comprador entrega una seña en concepto de reserva. Esta funcionará como indemnización en el caso de que se venzan o incumplan las arras. Además, el contrato podrá desistirse.
Arras confirmatorias: en este caso también se entrega una seña, pero no funciona como indemnización si se incumplen las arras. No se establecen de forma clara las penalizaciones, por lo que, en caso de incumplimiento, la parte afectada puede exigir la venta o solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
Arras penales: es una suerte de combinación entre los dos anteriores. También se realiza la entrega de una seña en concepto de reserva y esta funciona como indemnización si se incumple el contrato. Pero, además, en caso de incumplimiento, se puede exigir la venta. Es decir que el contrato no puede desistirse.
Partiendo, entonces, de estas definiciones, podemos asumir que las consecuencias por el incumplimiento de las arras dependerán del tipo de contrato que hayas firmado. Pero iremos un poco más allá para poder ser más exactos.
Contrato de arras vencido: consecuencias para el comprador y el vendedor
Cuando se firma un contrato de arras, se realiza una suerte de reserva de la propiedad. Es por ello que se establece un tiempo límite para culminar la operación. Lo normal es que el plazo sea de dos o tres meses, pero puede llegar incluso hasta los cinco meses. Cumplido ese plazo, el comprador deberá pagar la totalidad del bien y el vendedor tendrá que poner el inmueble a disposición del interesado.
Ahora bien, en casi todos los contratos se detallan las consecuencias de su incumplimiento tanto para el comprador como para el vendedor. En un contrato de arras penitenciales, por ejemplo, se especificará que: si el comprador incumple con el contrato, perderá la suma de dinero que entregó en concepto de seña (esta será retenida por el vendedor). Si, en cambio, es el vendedor quien incumple el contrato, este habrá de devolverle al comprador el doble de la suma de dinero que se entregó como señal.
No obstante, esta no es una regla general. Es decir que, dichas penalizaciones solo tendrán lugar en aquellos contratos donde se especifiquen. ¿Y si el contrato no dice nada al respecto? Según los especialistas, en estos casos, los tribunales consideran que las arras se corresponden con una promesa de compraventa y se entiende que la suma de dinero es una entrega a cuenta o adelanto. Es decir que se ha formalizado la compraventa, pero solo se ha entregado una suma de dinero por adelantado.
La consecuencia del incumplimiento en estos casos será resuelta por la justicia, pero tanto el comprador como el vendedor podrían exigir que se realice la operación en las condiciones exactas que se especificaron en las arras.
¿Cómo reclamar un contrato de arras vencido?
Se puede reclamar un contrato de arras vencido por varias vías. Pero debes saber que se trata de un contrato privado, por lo que, si el documento no refleja el tipo de penalización o si la otra parte se niega a asumir las consecuencias, puedes reclamar de la siguiente manera:
Por vía extrajudicial
En este caso, puedes contactar con tu inmobiliaria y solicitarle la reclamación por incumplimiento. También puedes enviar un burofax a la otra parte para exigirle el cumplimiento de las arras, opción que resulta conveniente porque servirá de prueba en caso de ir a juicio. Por último, puedes interponer un recurso en los juzgados para exigir el cumplimiento del contrato. Este procedimiento se conoce como un “acto de conciliación” y también servirá de prueba en una posible instancia judicial.
Por vía judicial
Idealmente, será mejor agotar las instancias mencionadas anteriormente antes de acudir a la justicia. Pero si lo consideras oportuno, podrás poner una demanda en el juzgado correspondiente para exigir el cumplimiento de las arras.
Conclusiones
Si recapitulamos, entonces, podemos afirmar que:
Las consecuencias de un contrato de arras vencido tanto para el comprador como para el vendedor, dependerán del tipo de contrato que se haya firmado.
A grandes rasgos, las consecuencias para el comprador pueden ser: verse obligado a comprar la propiedad o perder la cuantía que entregó como señal.
También de manera general, las consecuencias de un contrato de arras vencido para el vendedor pueden resumirse en: verse obligado a devolverle al comprador el doble del dinero que este último entregó en concepto de seña, o vender obligatoriamente la propiedad en los términos pactados.
Considerando la situación actual, existe cierta flexibilidad en los plazos establecidos. No obstante, todas ellas deben estar detalladas en el contrato de arras, si no, no tendrán efecto.
¿Hemos podido ayudarte a resolver tus dudas respecto de las consecuencias para el comprador y el vendedor de un contrato de arras vencido? ¡Cuéntanoslo en comentarios!
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En la actualidad, la globalización y la virtualidad han permitido la conexión de personas de todo el mundo, sin importar en qué país, cuidad o localidad se encuentre. Entre algunas de las facilidades se encuentra la posibilidad de realizar operaciones dentro de sector inmobiliario sin la necesidad de la presencialidad en todo el proceso. Por ejemplo, en la transacción de la compraventa de un inmueble la firma digital del contrato de arras.
En este post queremos contarte todo acerca de este tipo de alternativas para agilizar la venta y la compra de una propiedad. Desde Oi Real Estate conocemos a la perfección cada uno de los pasos que se deben realizar y entendemos que la reserva de una propiedad a la venta es uno de los más importantes.
Por ello, la posibilidad de firmas a la distancia el compromiso de compra hará que las partes interesadas ahorren tiempo, dinero y, sin dudas, energías.
En este artículo encontrarás:
¿De qué se trata la firma digital del contrato de arras?
De manera tradicional, la firma de los contratos de arras, se realizaban si o si de manera presencial.
Este tipo de certificación de un pre acuerdo de compraventa significaba para las partes un consumo de tiempo, un gasto más de dinero y el traslado a una notaría donde firmar.
En algunas ocasiones, cuando resultaba complejo lograr que las partes se reuniesen, se acostumbraba a mandar de una a la otra la documentación y certificarla. Lo que también requería de más tiempo y más dinero. A su vez, resultaba un procedimiento algo inseguro.
Todas las complicaciones lograron saldarse con la llegada de la firma digital del contrato de arras. Es decir, a la distancia, sin la necesidad de la presencialidad y con la mayor de las seguridades. Al mismo tiempo, esta herramienta permitió a las agencias inmobiliarias y a profesionales del sector acelerar la formalización y legalización de los documentos para comprar y alquilar viviendas. En espacial cuando las partes implicadas no se encuentran residiendo en el mismo territorio.
Tipos de firmas digitales de documentos
En España la firma digital está reglamentada por el Reglamento (UE) Nro. 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo. En el mismos se establecen tres tipos de firmas. Cada una de ellas tiene un valor probatorio y legal diferente. Por lo tanto, su elección estará al nivel de necesidad requerida. Estas son:
Simple
Avanzada
Cualificada o reconocida
Firma electrónica simple
Dentro de esta categoría se incluyen todos los datos electrónicos incluidos en un mensaje de datos y cada uno que se encuentra adjunto o asociado al mismo. La función que cumple es la de identificar al firmante con la información con los mismos efectos jurídico que cuando se firma de manera manuscrita.
En el caso de la firma simple hablamos de la más básica y la que menor grado de seguridad tiene. A pesar de que tenga peso legal, para ser reconocida como tal debe ser complementada con pruebas varias adicionales.
Un ejemplo muy cásico, es la utilización de un usuario y una contraseña para poder ingresar a un sitio web y a datos personales.
Firma electrónica avanzada
En este caso, se trata de una firma digital que conlleva un grado mucho mayor aun de seguridad. Esto se debe a que tiene la ventaja de identificar a quién firma sin contradicciones o dificultades, gracias a que se encuentra vinculada a la persona firmante de manera única.
Por lo tanto, con este tipo de firma es posible detectar cualquier modificación en algunos de los datos de manera posterior. A su vez, la firma avanzada garantiza, en un 100%, la integridad de lo que contiene el documento firmado. En este sentido, este tipo de procedimiento tiene un gran valor probatorios legal.
De esta manera, la firma digital del contrato de arras avanzada asegura la garantía y la validez del documento y su carácter vinculante. Esto de sebe a que este tipo de firma cumple con cada uno de los requisitos exigidos por la ley.
Firma electrónica cualificada o reconocida
Por último, se encuentra la firma electrónica cualificada. Hablamos de una firma avanzada pero que ha sido creada a través de un dispositivo cualificado. Este medio debe ser una plataforma emitida por un prestador de este tipo de servicio especializado en certificación de confianza.
El grado de seguridad es ampliamente superior a las dos anteriores, pero no puede ser emitido por cualquier persona. Es decir, al tener que ser realizado por un experto es posible que su utilización no esté al alcance de todos. Y, en consecuencia, se recurra a este medio mucho menos.
Se trata de un tipo de firma que se utiliza para la legalización del DNI o cada documento que se deba presentar en Hacienda de manera electrónica.
Principales ventajas de la firma digital del contrato de arras
La firma digital del contrato de arras tiene serie de ventajas que hacen que la alternativa electrónica para validad el procedimiento sea realmente atractiva.
Entre las principales se encuentran:
No requiere de desplazamientos. Es decir, puede ser realidad a la distancia. Por lo tanto, las agencias inmobiliarias tienen la posibilidad de ampliar su lista de clientes y las zonas donde operar. Esto se debe a la posibilidad de validad la compraventa en con ambas partes en cualquier parte del mundo.
Un servicio que aporta una diferencia con respecto a la competencia. Entonces, desde el exterior se verá una imagen moderna logrando posicionar a la inmobiliaria en el mercado.
Optimización del tiempo. Esta ventaja tiene que ver con el ahorro de tiempo en la preparación de los papeles y poder invertirlo en la atención a los clientes.
Ahorro de dinero y concreción de la operación de manera más rápida. Sucede que, al reemplazar los tradicionales pasos del proceso de compraventa, los tiempos se acortan al momento de concretarla. Es decir, se eliminan los costes en la impresión y almacenamiento de la documentación. Esto se debe a la eficacia que brinda la firma digital.
¿Qué garantías aporta la firma digital del contrato de arras?
La firma digital del contrato de arras tiene como resultado la creación de un archivo que se denomina “documento de evidencias”. El mismo es un PDF que integra cada una de las evidencias del proceso de firma:
– Todos los datos de cada cuenta electrónica que se ha certificado, o mensajes de texto que se hayan recibido o enviado. Hablamos de: direcciones de correo electrónico, contenido, números telefónicos de todo tipo, fechas de comunicación y su respectivo horario, etc.
– Documentos que se han firmado
– Cada uno de los anexos técnicos
– OTP, Click-to-Sing o la firma biométrica
– Documentos adjuntos.
Este documento es firmado digitalmente y es sellado por la Autoridad de Certificación tiempo después. De este modo, se protege al documento de manipulaciones que puedan ser fraudulentas. El mismo será custodiado por el proveedor de firma electrónica que se ha contratado y estará a disposición cando se requiera su descarga.
Hasta aquí te hemos contado las principales cuestiones a considerar para realizar la firma digital del contrato de arras. Es decir, a la distancia. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Te responderemos a la brevedad.
¿Qué recomiendan los expertos?
Si bien la firma cualificada es la que presenta un mayor nivel de seguridad su uso está limitado. Por lo tanto, termina siendo la opción menos operativa. Es el motivo por el cual se suele utilizar en la certificación de documentos en la Administración.
En este contexto, para los expertos en la materia, la más recomendada es la firma electrónica avanzada. Entre los principales motivos están:
El procedimiento se encuentra directamente vinculado al firmante de manera completamente única.
Su creación se realiza para que el firmante tenga el control del procedimiento todo el tiempo.
Se caracteriza por tener la seguridad de que el documento no corre el riesgo de ser modificado.
En este sentido, la firma digital de un contrato de arras es completamente legal, segura y válida.
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Esperamos desde Oi Real Estate que este post haya sido de tu interés y te haya resultado útil. No olvides dejarnos tus comentarios e inquietudes, y de seguirnos en las redes sociales, para mantenerte siempre informado. Te dejamos a continuación otro link que puede resultar de tu interés.
El mundo inmobiliario español está integrado por diversos factores y aspectos que deben considerarse al momento de realizar cualquier tipo de operación. En este contexto, resulta de gran importancia conocer de manera detallada la información que contiene un contrato de arras para vender una vivienda.
Asimismo, responder algunos interrogantes que puedan surgir al momento de concretar la compraventa de un inmueble. Nos referimos a cuáles son los tipos de contratos de esta índole; cuál es su vencimiento y que sucede si el documento vence.
En este artículo queremos brindarte todo lo vinculado a este tipo de acuerdos. Sigue leyendo.
En este artículo encontrarás:
Contrato de arras para vender una vivienda: ¿Qué es?
Hablamos de uno de los pasos que conlleva la compraventa de inmuebles. En concreto, el contrato de arras para vender una vivienda es un documento que debe firmarse previo al contrato final y al traspaso de la titularidad.
La función que cumple es garantizar el manifiesto de voluntad de ambas partes para la finalización de la operación en un tiempo determinado. Por su lado, la parte vendedora con la firma del contrato de arras establece exclusividad con la parte compradora. Esta última, a modo de garantía realiza una entrega de dinero para la reserva de la vivienda.
Si vamos a un ejemplo práctico, es tan simple como pensar en la firma del compromiso de ambas partes de concretar la venta de un inmueble en un plazo de 90 días. Ante dicho acuerdo, el comprador entrega un 10% del valor de la vivienda. Es un recurso muy utilizado cuando se requiere por parte del futuro titular de la propiedad solicitar una financiación hipotecaria.
En el caso de que existan tributos a pagar entre ambas partes, el modo en que se va a liquidar el impuesto deberá estar detallado en el contrato de arras.
Existen dos diferencias importantes entre ambos: en primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el contrato de reserva no, lo cual implica más seguridad jurídica para el primero. En segundo lugar, centrándonos en el tema principal de este artículo, el contrato de arras admite la posibilidad de ser rescindido en algunos casos, mientras que del contrato de reserva sólo se puede desistir si fue especificado en alguna de sus cláusulas. En este artículo te contamos con mayor profundidad estas diferencias para que puedas decidir qué tipo de acuerdo previo se ajusta más a tus necesidades.
A continuación veremos qué ocurre cuando vendedor y futuro comprador celebran un contrato de arras y, por la razón que fuere, desisten de él antes de firmar la escritura pública de compraventa.
Es un tipo de documento, regulado por los artículos 1154 y 1454 del Código Civil, en donde el vendedor y el futuro comprador de una vivienda expresan su compromiso para concretar la operación de compraventa. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble en los términos pactados y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador se compromete a adquirir la vivienda según lo acordado.
El contrato de arras incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación y las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con él. Por otro lado, también implica que el comprador entregue al vendedor un monto de dinero en forma de señal. El pago de esta suma tiene como objetivo reservar la vivienda y que la misma salga del mercado.
¿Qué tipo de contrato de arras existen?
En España existen tres tipologías de contrato de arras para vender una vivienda. Estos tipos de acuerdo se diferencian, principalmente, por el modo en que se debe proceder en el caso de algunas de las partes no cumpla con lo acordado. A modo general, el tipo más utilizado por compradores y vendedores dentro del sector inmobiliario es el denominado “contrato de arras penitenciales”
A continuación, de manera de detallada el alcance de cada uno, lo que implica y cuáles son las consecuencias ante su incumplimiento.
Contrato de arras penitenciales
Se trata de un contrato de arras para la venta de viviendas en los cuales la entrada de dinero entregado como reserva de la propiedad funcionará como indemnización en caso de que el acuerdo se rompa.
Ante el incumplimiento de lo pactado en el documento dependerá de la parte que lo haga. Si se trata de incumplir por parte del comprador el actual propietario de la vivienda tiene derecho a retener la seña. Si fuese al revés, la parte vendedora debe devolver lo entregado por duplicado.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de gastos.
Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.
Contrato de arras confirmatorias
Para este tipo de acuerdos el monto de dinero entregado no siempre funciona como indemnización en caso de incumplimiento.
Al no establecer de manera clara el tipo de penalización, la parte afectada podrá decidir y exigir la venta de la vivienda o una indemnización legal por daños y prejuicios. Ante esta posibilidad, se deberá proceder a la realización de una demanda legal y un juez decidirá como será penalizada la parte que no cumple lo acordado.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de gastos.
Una cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Contrato de arras penal
En este último caso, la entrega del monto en dinero funcionará como indemnización en caso de ruptura del contrato.
En este tipo de acuerdo se definen las penalizaciones y además se puede exigir la venta. Es decir, se puede solicitar el dinero e incluso por duplicado. Como así también, se puede optar por demandar que el contrato se corte.
¿En qué casos debe firmarse?
Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de los gastos.
Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
¿Cómo redactar este tipo de contratos?
A continuación, detallamos los principales pasos y factores que intervienen a la hora de redactar un contrato de arras para la venta de viviendas.
Por un lado, puede ser redactado por la inmobiliaria con la cual se lleve delante la operación en caso de que exista tal intermediario. En estas situaciones, será a agencia de llevar adelante esta etapa, y su pago estará incluido en la comisión que la misma reciba por la compraventa.
Para tales casos, en los contratos que se firman de intermediación con la agencia suelen incluir una cláusula específica. En ella se especifica, mediante una firma, la autorización de cobrar el dinero de la arras en nombre de quien contrata.
Otra de las posibilidades de redacción es la contratación de un profesional en la materia para que la realice. Según fuentes especialistas, este servicio puede rondar entre los 95 y 600 euros. Todo dependerá de la localidad en la que se ubique el inmueble y el tipo de profesional que se contrate.
Por último, existe la posibilidad de redactar el contrato de arras por la parte vendedora para los casos en los cuales se decida vender de manera particular. Para ello, la web ofrece diferentes modelos de guía para poder llevarlo adelante.
En estos casos, se debe ser sumamente cuidadoso ya que sera utilizado por el notario para luego poder redactar la respectiva escritura de compraventa.
¿Cuál es la información que debe contener el documento?
Sea cual sea el agente, personal o persona que lleve adelante la redacción del contrato de arras para la venta de viviendas, existen puntos básicos que debe incluir. A partir de los puntos calves, se podrá incluir cualquier tipo de dato o información que se considere importante para lograr un buen acuerdo.
Debe contener la información personal y de identidad de ambas partes. Es decir, nombre completo, número de identificación. Para los casos en los que exista copropiedad, se deben incluir todos los titulares de la vivienda.
Se deben anunciar de manera detallada los domicilios a los cuales llegarán las notificaciones vinculadas al proceso. Si durante la operación existe algún tipo de cambio en este sentido, se deberá notificar a la otra parte del mismo.
Todos los datos referidos a la ubicación en la cual se encuentra la vivienda. Es decir, ciudad, localidad, dirección, referencia de catastro. Así como toda información que permita determinar y localizar la propiedad a la venta.
Se debe especificar de qué tipo de contrato de arras se trata. O, en todo caso, mencionar el artículo 1.454 del Código Civil español. Es decir, que se trata de un contrato de arras penitenciales. Si dicho dato no se especifica, puede quedar a la interpretación de que se trata uno de tipo confirmatorio. Y, por supuesto, con las consecuencias que su incumplimiento acarrea.
El precio de la compraventa, tanto en letras como en números.
El monto que se determina como seña. Por lo tanto, en el contrato debe estar indicado la cantidad entregada, así como el restante a saldar con la firma del contrato de compraventa.
Determinar el plazo máximo que podrá durar el proceso de compraventa. Es decir, el tiempo que pueda durar el acuerdo hasta llegar a la firma de la escritura ante un notario. De esta manera, se debe especificar el día en el cual ser hará el traspaso y entrega de llaves.
Cada una de las consecuencias ante el incumplimiento del acuerdo por algunas de las partes.
Todas las cargas que la propiedad tiene. Es decir, cuáles son las condiciones jurídicas en las cuales se basará la entrega de la vivienda. Como ser: libre de cargar e hipotecas, pago de impuestos, si la vivienda tiene inquilinos, etc. Para que se concrete la operación se deben cumplir cada una de estas condiciones.
Como se repartirán los gastos de la operación para evitar cualquier tipo de problema o evasión.
Como último dato de real importancia, debe contener la fecha y las firmas de las partes implicadas.
¿Cuánto es el monto de dinero a entregar como señal y cuál el tiempo para firmar la escritura?
En la gran mayoría de los casos de firma de contrato de arras para la venta de vivienda, el monto para la seña es de un 10% del valor de la vivienda. No obstante, al tratarse de un documento de carácter privado puede ser una decisión que se adapte a las necesidades de las partes.
Sea cual sea el acuerdo en términos monetarios para entregar la señal, este debe estar especificado y que será tomado como parte del coste total de la propiedad. Llegado el día de la firma de la escritura, la parte compradora entregará el valor de a vivienda menos lo entregado como seña.
Por su parte, el plazo para concretar la operación la firma de la escritura es de 90 días. Este periodo comienza a contarse desde el momento en que se concreta el contrato de arras. Un punto, al igual que el anterior, que puede estar pactado de otra manera según los intereses de las partes.
Cómo proceder para rescindir un contrato de arras
Para hablar de cómo proceder para rescindir un contrato de arras debemos suponer que el tipo de acuerdo firmado fue de arras penitenciales. En estos casos, el factor más importante es el tiempo. ¿Por qué? Una vez firmada y otorgada la escritura pública, entregadas las llaves de la vivienda y realizada la totalidad del pago por ella, la facultad de desistimiento del contrato de arras desaparece. Mientras eso no ocurra, será posible desistir de él. Sin embargo, será necesario cumplir con los tiempos especificados en el documento, de lo contrario, la otra parte puede reclamar por el incumplimiento.
Como mencionamos previamente, en caso de ocurrir esto, la rescisión consistirá en la pérdida de la señal, cuando el arrepentido sea el comprador o la devolución del doble de la señal, cuando quien desiste es el vendedor.
En caso de haber firmado un contrato de arras confirmatorias o penales, sólo queda afrontar las consecuencias legales correspondientes si el arrepentimiento es realmente definitivo.
Por último, en caso de que no se pueda concretar la escrituración en dicho plazo, es posible la solicitud de una prórroga. Un aspecto que no adquiere obligatoriedad y que dependerá, nuevamente, de la voluntad de los intervinientes.
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Hasta aquí te hemos contado las principales cuestiones a considerar para realizar la firma digital del contrato de arras. Es decir, a a distancia. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.
Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad. Dejamos otro post que puede ser interesante para ti.
El contrato de arras es uno de los acuerdos que suelen celebrarse como paso previo a la concreción de una compraventa. Sin embargo, puede ocurrir que tanto vendedor como comprador, por la razón que fuere, no cumplan finalmente con lo que se pactó en dicho acuerdo. ¿Qué sucede cuando se produce el incumplimiento de un contrato de arras? ¿Cómo se puede reclamar cuando la falta proviene del comprador?
En este artículo te contamos cuales son los tipos de contratos de esta índole que pueden celebrarse, cuales son las penalizaciones por no cumplirlo y los modos posible para su reclamo. Sigue leyendo.
En este artículo encontrarás:
¿Para qué sirve la firma de un contrato de arras?
Cuando un propietario pone su vivienda en venta y aparece una persona interesada en ella, es probable que ambas partes, vendedor y comprador, quieran asegurarse de que la compraventa llegará a buen puerto. Con este objetivo suelen firmarse acuerdos previos. ¿Cuáles son? Por un lado está el contrato de reserva y por el otro, el contrato de arras.
Existen dos diferencias sustanciales entre ambos. En primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el de reserva no. E este sentido, el primero de los casos adquiere una mayor seguridad jurídica. En segundo lugar, el contrato de arras puede ser rescindido solo con el pago de una indemnización, mientras que el contrato de reserva sólo puede cancelarse si se especificó en alguna de sus cláusulas. Para conocer más sobre las diferencias entre ambos recomendamos la letra de este artículo ampliamos estas diferencias con más información.
En adelante, haremos referencia únicamente al primero de estos acuerdos y a lo que ocurre cuando una de las partes implicadas no cumple con el pacto. Es decir, detallaremos qué penalizaciones se aplican cuando hay incumplimiento del contrato de arras, cómo se puede reclamar esta situación y de qué manera se puede demostrar que el comprador no cumplió con el trato. A continuación, te lo contamos.
Tipos de contratos de arras
En primer lugar, antes de hablar de penalizaciones y de cómo actuar ante un incumplimiento, es necesario dejar en claro qué tipos de contratos de arras existen. Algunos de ellos implican mayor facilidad para ser rescindidos, mientras que otros no tanto. Por esta razón, antes de firmar uno, es importante tener en cuenta esta información para poder elegir el tipo de contrato más conveniente.
Arras penitenciales
Se trata del contrato que admite mayores posibilidades de desistir de él. En ese caso, la señal de reserva entregada por el comprador funciona como indemnización. Es decir que, en caso de incumplimiento, este monto no le será regresado al comprador, o bien, será el vendedor quien deberá devolverla por duplicado. Esto depende de quién sea la parte incumplidora. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
Régimen de arras penitenciales derecho inmobiliario.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
Plazo de cumplimiento del contrato.
Penalizaciones por el incumplimiento de algunas de las partes.
Arras confirmatorias
Esta clase de contrato, a diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica. Si bien prevé también la entrega de una señal, esta no sirve para compensar el incumplimiento del pacto. En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. De todas formas, será necesario presentar una demanda y esperar a que un juez decida cuál debe ser la penalización. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando sí hay seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué información debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Arras penales
Este tipo de contrato se encuentra a medio camino entre el de arras confirmatorias y el de arras penitenciales. Si bien no expresa en su contenido que se pueda desistir de él, la entrega de la señal de reserva sí funciona como indemnización cuando se produce un arrepentimiento. Sin embargo, establece penalizaciones, pero no en relación a la señal únicamente. También implica que pueda exigirse la concreción de la compraventa. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando sí hay seguridad de querer concretar la transacción.
¿Qué información debe incluir?
Los datos de las partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de los gastos.
La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
¿Qué penalizaciones se aplican por incumplir un contrato de arras?
A partir de la descripción de los tres tipos de contratos de arras que existen, podemos concluir en que la única penalización que está definida de forma clara es la que se encuentra en el de arras penitenciales. Este tipo de contrato es, también, el que más suele firmarse de los anteriores. Como mencionamos, la penalización frente a su incumplimiento es no devolver el dinero de la señal, cuando el arrepentido es el comprador, o entregar el doble de ese monto, si quien desiste es el vendedor.
En cuanto al contrato de arras penales, vimos que, si el comprador incumple el pacto, el vendedor puede mantener el dinero de la señal, pero también puede exigir la concreción de la compraventa. Sin embargo, para poder ejecutar esta última cláusula, siempre será necesario acudir a la vía legal.
Con respecto al contrato de arras confirmatorias, reiteramos que no contempla la posibilidad de ser rescindido. Por esta razón, su incumplimiento siempre implicará la necesidad de presentar una demanda y esperar la resolución de un juez.
¿Cómo se puede reclamar ante el incumplimiento de un contrato de arras?
En caso de producirse el incumplimiento del contrato de arras firmado, existen dos maneras de reclamar. Una es por por la vía extrajudicial y, la otra, por vía judicial. Para saber a cuál acudir se debe tener en cuenta todo lo que mencionamos antes, es decir, si el documento refleja o no la penalización a asumir. También será determinante que la otra parte acepte o se niegue a cumplir con las consecuencias. Estas son las diferentes formas de realizar el reclamo:
Por vía extrajudicial
Acudiendo a la inmobiliaria, en caso de haber contratado una para llevar a cabo la venta.
Enviando un burofax al comprador para solicitar el cumplimiento de la penalización. Este servirá como prueba en caso de arribar a un juicio.
Interponiendo un “acto de conciliación” en los juzgados. Se trata de un recurso que permite exigir el cumplimiento del contrato. Al igual que la opción anterior, también sirve como prueba en un juicio.
Por vía judicial
Presentando una demanda en el juzgado correspondiente y esperando la resolución del juez.
¿Cómo demostrar que el comprador incumplió con el contrato de arras?
En caso de tener que acudir a la vía judicial o extrajudicial para reclamar por el incumplimiento de un contrato de arras, existen varias formas de demostrar la falta del comprador. En primer lugar, la prueba más irrefutable de todas es que la compraventa no se ha llevado a cabo.
Ahora bien, esto depende del tipo de contrato de arras que se ha firmado:
Penitenciales: este documento estipula de forma clara cuál es la penalización que el comprador debe asumir, que se trata de perder el dinero de la señal. Por esta razón, no es necesario demostrar nada, sólo se retiene ese monto.
Confirmatorias y penales: estos dos tipos de contratos no dejan en claro cómo deben asumirse las penalizaciones, por lo tanto, al retener el dinero de la señal, la otra parte puede acudir a la vía judicial para recuperar el dinero. Si esto sucede, será necesario demostrar que ha sido el comprador quien ha incumplido el trato.
¿Cómo se puede probar esta falta del comprador? Aportando elementos como mensajes, emails o notificaciones de burofax que se hayan enviado a la otra parte. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que será el juez quien tenga la última palabra. Dependiendo del tipo de contrato de arras firmado y las circunstancias del caso, este determinará cómo se llevará a cabo la penalización y si el sentenciado estará obligado a cumplirla.
Hasta aquí hemos detallado que sucede cuando una de las partes provoca el incumplimiento del contrato de arras. A su vez, especificamos cuales son las penalizaciones y cuales son las vías para reclamarlas. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Contamos con la mejor información y la mayor confidencialidad para realizar la venta o compra de un inmueble de manera exitosa.
Tanto el contrato de arras como el de reserva son acuerdos previos a la concreción de la venta de un inmueble. Ambos tienen como objetivo formalizar y garantizar el compromiso entre vendedor y comprador para que la compraventa llegue a buen puerto. Pero ¿cuáles son las diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva? ¿Cuál de los dos es más conveniente firmar? En este artículo te contamos todo lo que debes saber.
CONTENIDO ACTUALIZADO
A la hora de realizar una compraventa inmobiliaria es necesario contar con una serie de documentos que serán necesarios a lo largo de todo el proceso. También se deben afrontar diferentes trámites obligatorios antes del momento final en el cual el vendedor le entrega las llaves del inmueble al comprador.
En este artículo hablaremos de los últimos pasos previos a la firma de la escritura pública de compraventa: la firma del contrato privado de reserva y la firma del contrato de arras. Si bien ambos tienen como fin asegurarle al comprador y al vendedor que hay intención de ambas partes de llegar al acuerdo final, hay algunas diferencias entre ambos documentos. A continuación te contamos cuáles son:
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste el contrato privado de reserva?
El contrato de reserva es un documento que le asegura al comprador que la propiedad no seguirá siendo mostrada a otros interesados, y al vendedor, que la intención de compra por parte del firmante es real. El comprador deberá abonar un monto de dinero, llamado señal o entrada, que posteriormente se restará del valor total de la vivienda.
Es importante aclarar que el contrato de reserva puede celebrarse incluso antes de adquirir viviendas que aún no se han construido, o que están construyéndose al momento de la firma. Cuando esto ocurre, el vendedor queda en obligación de terminar la obra con las características técnicas y de habitabilidad que corresponden.
Cláusulas del contrato de reserva
Estas son las cláusulas que suelen incluirse en los contratos de reserva:
Nombre y datos personales: tanto del comprador como del vendedor.
Descripción de la propiedad: su referencia catastral, domicilio completo y superficie del inmueble. También se especifica si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Importe de la señal o entrada: no existe una cantidad fija para un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. Sin embargo, suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
Forma de pago: aquí se establece cómo el comprador pagará lo que resta del importe de la compraventa. También cómo se repartirán los gastos entre el comprador y el vendedor.
Formas de rescisión: aquí es donde se determinan las condiciones en caso de que se quiera rescindir el contrato. Es una cláusula opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.
¿En qué consiste el contrato de arras y cuáles son sus diferencias con el de reserva?
Ahora bien, el contrato de reserva puede no ser la mejor opción a la hora de llegar a un acuerdo entre vendedor y comprador. Allí es cuando entra en escena el contrato de arras. ¿De qué se trata este tipo de documento?
El contrato de arras, al igual que el de reserva, también requiere de la firma de comprador y vendedor y también implica un compromiso entre ambas partes para finalmente concretar la operación de compraventa. Al firmarse, el comprador entrega una suma de dinero al vendedor que luego se restará del valor final del inmueble, sin embargo, en este caso, no se trata de una señal o entrada.
La primera diferencia sustancial con el contrato de reserva es que el contrato de arras sí está amparado por el Código Civil. Es decir, que ofrece más seguridad jurídica que el de reserva, que no cuenta con ningún tipo de regulación.
La otra diferencia es que el contrato de arras, al contar con esta validez legal, puede rescindirse con solo pagar la indemnización correspondiente. El contrato de reserva, en cambio, sólo puede ser rescindido si esto fue especificado en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, deberá intervenir un juez.
Cláusulas del contrato de arras
La información que se proporciona en el contrato de arras es similar a la que se deja asentada en el contrato de reserva, sin embargo, no es la misma:
Nombre y datos personales: tanto del comprador como del vendedor.
Descripción de la propiedad: su referencia catastral, domicilio completo y superficie del inmueble. También se especifica si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
Precio: cuál es el valor total que se abonará por la vivienda.
Importe del anticipo: se deja asentado el monto de dinero que se entrega por adelantado y que luego será restado del precio total.
Plazo límite: se especifica el tiempo máximo para firmar la escritura pública de compraventa.
Reparto de gastos: cómo se dividirán los gastos correspondientes entre comprador y vendedor.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contratos de arras que pueden firmarse, cada uno de ellos con consecuencias diferentes en caso de que se produzca su incumplimiento:
Contrato de arras confirmatorias: este tipo de contrato garantiza que la compraventa se concretará, se entiende como un anticipo. En caso de que una de las partes se eche atrás, la otra puede exigir, o bien el cumplimiento, o bien la resolución del contrato. En ambos casos, el arrepentido deberá abonar la indemnización correspondiente, si nos remitimos al artículo 1124 del Código Civil.
Contrato de arras penales: este contrato permite exigir su cumplimiento y la indemnización correspondiente cuando una de las partes se niegue a cumplirlo. Está regulado por los artículos 1152 y 1153 del Código Civil.
Contrato de arras penitenciales: este suele ser el contrato de arras más habitual en la compraventa de inmuebles de segunda mano. Lo que hace es facilitar que cualquiera de las partes pueda desistir de él, en referencia al artículo 1454 del Código Civil. En caso de que sea el comprador quien renuncia a la operación, perderá el anticipo entregado. Cuando es el vendedor quien no desea seguir adelante, debe devolver el doble del valor del anticipo al comprador. Este contrato sólo es aplicable cuando se remite al artículo 1154 del Código Civil.
¿Cuál es más conveniente? ¿El contrato de reserva o el contrato de arras, teniendo en cuenta sus diferencias?
Ya te mostramos las diferencias entre ambos: el contrato de arras implica mayor seguridad jurídica que el contrato de reserva, y también, mayor facilidad para rescindirlo en caso de arrepentimiento. Sin embargo, ¿es posible afirmar que es más conveniente firmar un contrato de arras y no un contrato de reserva?
Todo depende de cada situación en particular. Si el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda en cuestión, es mucho más conveniente para él firmar un contrato de reserva. Esta maniobra le asegurará al 100% que el vendedor no seguirá mostrando el inmueble a otras personas. En cambio, el contrato de arras, con su mayor facilidad para ser rescindido, puede significar un futuro arrepentimiento por parte del vendedor.
Por otro lado, si el comprador no tiene la certeza de poder o querer adquirir esa vivienda, tal vez le convenga firmar con el vendedor un contrato de arras. En ese caso, tendrá la posibilidad de rescindirlo si se arrepiente, si no consigue el dinero, entre otras eventualidades que puedan llegar a surgir.
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Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a OI REAL ESTATE. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
El contrato de arras es uno de los acuerdos previos que vendedor y futuro comprador suelen firmar antes de formalizar la compraventa de un inmueble. Sin embargo, puede ocurrir que alguna de las dos partes finalmente desista y no desee concretar la transacción. ¿Qué ocurre en estos casos? ¿Pueden comprador y vendedor rescindir el contrato de arras? ¿Es siempre posible? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
CONTENIDO ACTUALIZADO
Cuando un propietario pone en venta su vivienda y aparece una persona interesada en ella, es probable que ambos quieran asegurarse de que la compraventa se concretará. Con este objetivo es que suelen firmarse acuerdos previos. ¿De qué se tratan? Por un lado está el contrato de reserva y por el otro, el contrato de arras.
Existen dos diferencias importantes entre ambos: en primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el contrato de reserva no, lo cual implica más seguridad jurídica para el primero. En segundo lugar, centrándonos en el tema principal de este artículo, el contrato de arras admite la posibilidad de ser rescindido en algunos casos, mientras que del contrato de reserva sólo se puede desistir si fue especificado en alguna de sus cláusulas. En este artículo te contamos con mayor profundidad estas diferencias para que puedas decidir qué tipo de acuerdo previo se ajusta más a tus necesidades.
A continuación veremos qué ocurre cuando vendedor y futuro comprador celebran un contrato de arras y, por la razón que fuere, desisten de él antes de firmar la escritura pública de compraventa. ¿En qué casos es posible rescindir un contrato de arras? ¿Cómo debe procederse para hacerlo? ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de arras?
En primer lugar, definamos correctamente de qué se trata un contrato de arras. Es un tipo de documento, regulado por los artículos 1154 y 1454 del Código Civil, en donde el vendedor y el futuro comprador de una vivienda expresan su compromiso para concretar la operación de compraventa. De esta manera, el propietario está en obligación de entregar el inmueble en los términos pactados y de no seguir mostrándolo a otros interesados. Por su parte, el comprador se compromete a adquirir la vivienda según lo acordado.
El contrato de arras incluye todas las condiciones pactadas por ambas partes en el momento de la negociación y las penalizaciones que cada uno deberá asumir en caso de no cumplir con él. Por otro lado, también implica que el comprador entregue al vendedor un monto de dinero en forma de señal. El pago de esta suma tiene como objetivo reservar la vivienda y que la misma salga del mercado.
¿Qué tipos de contratos de arras existen y cuáles admiten la posibilidad de rescindir?
Ahora bien, ¿es posible para cualquiera de las dos partes rescindir un contrato de arras cuando se produce un arrepentimiento? Para responder esta pregunta debemos explicar en qué consisten los tres tipos de contratos de arras que existen. Mientras que el de arras penitenciales suele ser el más habitual, el de arras confirmatorias y el de arras penales no tanto. ¿Por qué? Estos dos últimos no permiten a vendedor y comprador desistir de lo acordado tan fácilmente. Por su parte, el contrato de arras penitenciales sí. A continuación te contamos en detalle sus diferencias:
Arras penitenciales
Como mencionamos, lo más importante respecto de este tipo de contrato de arras es que implica una facilidad para desistir de él. En este caso, será la señal de reserva entregada por el comprador la que funcionará como indemnización en caso de arrepentimiento. O sea, frente a una rescisión, la señal no será devuelta al comprador, o bien, el vendedor deberá devolverla por duplicado, dependiendo de quién sea la parte incumplidora. Se recomienda celebrarlo cuando no existe la seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de gastos.
Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado.
Arras confirmatorias
Este tipo de arras, en contraposición con el anterior, no admite la posibilidad de desistir de él mediante una penalización económica. Es decir que, si bien también prevé la entrega de una señal, esa suma no funcionará como indemnización si se incumple el pacto. ¿Por qué? La realidad es que no establece de forma clara las penalizaciones. En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la formalización de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. Será necesario, para ello, acudir a la vía legal, es decir, presentar una demanda y esperar a que un juez decida qué penalización aplicar. Por esta razón, se recomienda firmarlo únicamente cuando existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de gastos.
Una cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Arras penales
En el caso de las arras penales, sus condiciones se encuentran a medio camino entre las de las arras confirmatorias y las arras penitenciales. Si bien no se explicita en él la posibilidad de desistir del acuerdo, la entrega de la señal de reserva sí funcionará como indemnización en caso de producirse un arrepentimiento por cualquiera de las dos partes. Sin embargo, establece penalizaciones, pero no solo respecto a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse que la concreción de la compraventa. Por eso, también se recomienda firmarlo únicamente cuando existe plena seguridad de querer concretar la transacción.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Datos de las partes.
Datos de la vivienda.
Precio del inmueble.
Fecha de la firma.
Monto de la señal.
Reparto de los gastos.
Cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
Cómo proceder para rescindir un contrato de arras
Para hablar de cómo proceder para rescindir un contrato de arras debemos suponer que el tipo de acuerdo firmado fue de arras penitenciales. En estos casos, el factor más importante es el tiempo. ¿Por qué? Una vez firmada y otorgada la escritura pública, entregadas las llaves de la vivienda y realizada la totalidad del pago por ella, la facultad de desistimiento del contrato de arras desaparece. Mientras eso no ocurra, será posible desistir de él. Sin embargo, será necesario cumplir con los tiempos especificados en el documento, de lo contrario, la otra parte puede reclamar por el incumplimiento.
Como mencionamos previamente, en caso de ocurrir esto, la rescisión consistirá en la pérdida de la señal, cuando el arrepentido sea el comprador o la devolución del doble de la señal, cuando quien desiste es el vendedor.
En caso de haber firmado un contrato de arras confirmatorias o penales, sólo queda afrontar las consecuencias legales correspondientes si el arrepentimiento es realmente definitivo.
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Cuando encuentras la vivienda ideal para comprar, es probable que desees asegurarte de que finalmente será tuya. Con este objetivo es que suelen celebrarse acuerdos previos antes del cierre de una compraventa inmobiliaria. El contrato de arras es uno de ellos. Si bien es muy común, muchos compradores presentan dudas con respecto a él. ¿Qué debes tener en cuenta si estás pensando en comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de arras? En este artículo te lo contamos.
El contrato de arras puede ser la mejor opción si estás seguro de querer seguir adelante con la compra de una vivienda. Sin embargo, antes de redactar y firmar uno, es muy importante conocer de qué se trata, cuáles son sus condiciones y qué recaudos tomar. A continuación te contamos todo lo que debes saber sobre este documento. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de arras?
Un contrato de arras es un documento a través del cual el vendedor de un inmueble y su potencial comprador se comprometen a cerrar la compraventa. Una vez firmado por ambos, el propietario está obligado a entregar la vivienda a la otra parte bajo las condiciones pactadas y de no seguir mostrándolo a otros interesados. El comprador, por su lado, se compromete a adquirir la propiedad reservándola con el pago de una señal.
Se trata de un acuerdo totalmente opcional, es decir que tranquilamente se puede llevar adelante una compraventa inmobiliaria sin firmar un contrato de arras. Sin embargo, celebrarlo puede ser de gran utilidad, ya que incluye todos los términos acordados por el vendedor y el comprador para concretar la transacción. Por esta razón, es posible que luego el notario lo utilice para elaborar la escritura pública de compraventa.
¿Qué debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de arras?
A continuación te contamos todos los aspectos que debes tener en cuenta si piensas comprar una vivienda y deseas firmar un contrato de arras.
Las diferencias del contrato de arras con el contrato de reserva
Muchas veces el contrato de arras es confundido con el de reserva. Sin embargo, a pesar de que ambos cumplen la misma función, que es la de reservar y quitar del mercado una vivienda mediante el pago de una señal, el contrato de reserva:
No está regulado por el Código Civil, por lo tanto, reviste menor seguridad jurídica que el contrato de arras.
No puede rescindirse sólo con el pago de una indemnización, como ocurre con algunos tipos de contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si fue especificado en alguna de sus cláusulas, de lo contrario, debe intervenir la justicia.
Los tipos de contrato de arras que se pueden firmar para comprar una vivienda
Hay tres tipos de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. Veamos de qué se trata cada uno.
Arras penitenciales
Admite la posibilidad de arrepentirse, ya que deja en claro las penalizaciones que debe asumir cada una de las partes si eso ocurre. Es la señal de reserva la que funciona como indemnización en estos casos. De esta manera, si es el comprador quien no cumple, este monto es retenido por la otra parte. En cambio, si el arrepentido es el vendedor, debe devolver esta suma por duplicado a la otra parte. Por esta razón, se recomienda firmarlo cuando no exista plena seguridad de querer cerrar la compraventa.
Arras confirmatorias
A diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica, ya que no las establece de forma clara. Por eso, la señal entregada por el comprador no funciona como indemnización si alguna de las partes se arrepiente. De producirse un incumplimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios, pero siempre asistiendo a la justicia. Por esta razón, se recomienda firmarlo cuando sí exista plena seguridad de querer cerrar la compraventa.
Arras penales
Se encuentra a medio camino entre el contrato de arras confirmatorias y el de arras penitenciales. Si bien no explicita la posibilidad de desistir de él, la señal de reserva sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento. Sin embargo, las penalizaciones que establece no hacen referencia únicamente a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse también la concreción de la compraventa. Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.
Las cláusulas que todo contrato de arras debe incluir
Todos los contratos de arras deberían incluir las siguientes cláusulas:
Los datos de ambas partes.
Los datos de la vivienda.
El precio del inmueble.
La fecha de la firma.
El monto de la señal.
El reparto de gastos.
La cláusula de penalización: varía según se trate de un contrato de arras penitenciales, confirmatorias o penales.
El monto de la señal que debes entregar al vendedor al firmar un contrato de arras para comprar una vivienda
El contrato de arras es un documento de tipo privado, por lo cual no existe un monto fijado por ley que el comprador deba entregar al vendedor para reservar una vivienda. Sin embargo, la señal en este tipo de acuerdos suele ser siempre de un 10% sobre el precio de venta del inmueble, pero puede variar según lo que se acuerde en cada caso particular. Por lo general, al momento de concretar la transacción, esta suma de dinero se descuenta del valor total de la propiedad.
Se trata del único coste que el contrato de arras tiene para el comprador, ya que, en caso de que se desee contratar a un profesional para redactarlo o haya una agencia inmobiliaria de por medio que se ocupe de ello, será siempre un gasto que correrá por cuenta del vendedor.
La importancia de contratar a un profesional para que redacte el contrato de arras
Si bien el contrato de arras también es un acuerdo de libre pacto y libre redacción, es decir, que no requiere de un profesional para ser confeccionado, siempre es recomendable contar con la ayuda de uno. Si el vendedor no accede o si por alguna otra razón esto no ocurre, será indispensable prestar mucha atención a la hora de formularlo. La realidad es que cualquier error u omisión puede ocasionar inconvenientes en el futuro.
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