Precios altos que pueden rozar máximos históricos, un ritmo de actividad elevado, unos altos niveles de inversión,.. los ingredientes parecen adecuados para una nueva crisis inmobiliaria. Mientras los expertos opinan exactamente lo contrario.
El mercado de la vivienda crece a buen ritmo, tanto en ventas como en precios. Sin embargo, no faltan quienes prevén la llegada un nuevo colapso del mercado. Buscando paralelismos entre el ciclo vivido en 2006 y esta nueva etapa.
Más profesionalización inmobiliaria, mayor exhaustividad en el control financiero, más solvencia entre los inversores y un mercado muy diversificado son algunos motivos para confiar en esta nueva etapa.
Aunque el sector también tiene aspectos a mejorar. Enfocados especialmente a la actividad constructora.
Diferencias entre el boom de 2006 y el mercado de 2018
Según el equipo de Agora MLS, existen seis diferencias entre la etapa vivienda durante el boom inmobiliario y el nuevo ciclo del mercado de la vivienda.
1.- De una demanda excesiva a una compra segmentada:
Durante una década, entre el año 2006 y el 2016, el mercado inmobiliario se ha caracterizado por una demanda desordenada. Mientras que hoy, en 2018, la demanda es mucho más segmentada y el número de residentes que apuesta por el alquiler más numeroso (20% del total).
2.- De la escalada en las tasaciones a la progresividad:
En pleno boom inmobiliario, la valoración de los inmuebles no dejaba de subir. Frente a estos días en que la prudencia y la mesura son mucho mayores.
3.- Del crédito exagerado a la financiación estructurada:
Durante la vorágine inmobiliaria, el acceso al crédito caería de control y de medida. Mientras que la reestructuración financiera a dotado a las entidades de mayor solvencia y soluciones estructuradas.
4.- Del dominio del tipo variable a la recomendación del fijo:
Buena parte de la burbuja tuvo su origen en un mercado dominado por las hipotecas a tipos de interés variable. Hoy, los préstamos a tipo fijo ganan terreno. Permitiendo una mejor planificación de las mensualidades y el plazo de devolución.
5.- Del descontrol de la obra nueva a la vivienda a medida:
Durante el boom, las promociones de obra nueva monopolizaban el mercado. Sin importar donde ni de que manera se construía. Actualmente, las nuevas viviendas se estudian al detalle y se preparan a conciencia. Algo que regula la nueva Ley Hipotecaria, en relación a la financiación de nuevos proyectos.
6.- Del ‘todos a invertir‘ al comprador solvente y profesional:
Desde la popularización de la inversión inmobiliaria, hace más de una década, el sector se ha transformado profundamente. Hoy, el inversor es más profesional y tiene un claro carácter patrimonial. Algo que aleja a los especuladores y atrae a pequeños y grandes patrimonios.
El sector se aleja de una nueva crisis inmobiliaria
La nueva intermediación inmobiliaria se caracteriza por ser transparente a todos los niveles. Desde la comercialización de inmuebles hasta las especificaciones técnicas y las garantías legales.
La colaboración entre agencias, agrupaciones inmobiliarias y franquicias es fundamental. Mientras que las herramientas de marketing marcan, más que nunca, la diferencia entre un líder del sector y una pequeña agencia.
Además de las seis diferencias fundamentales apuntadas desde Agora MLS, existen otros detalles que alejan la posibilidad de una nueva crisis inmobiliaria. Como la inversión por parte de compradores extranjeros que supera, el 20 y el 25% en determinadas zonas.
O la solidez del crecimiento económico respecto al año 2006. Con un Euríbor en mínimos y un gran número de indicadores en dinámica positiva (empleo, exportaciones,..).
La falta de stock se nota en Madrid y Barcelona
El mercado de obra nueva en Madrid y Barcelona se agota a la velocidad de la luz. Hasta tal punto que, entre ambas ciudades, no se superan las 9.920 viviendas a la venta. Y, de ellos, menos de un millar están totalmente acabados.
Según el Censo 2018, de ST. Sociedad de Tasación, el stock disponible apenas tiene tiempo de comercializarse. Desde 2016, la disponibilidad de viviendas nuevas en Madrid ha caído en un 93,7% y en Barcelona en un 90%.
Concretamente, a la capital solo le queda 346 propiedades de las 5.457 registradas hace dos años. Mientras que la ciudad condal únicamente conserva 289 de las 2.793 viviendas disponibles en 2016.
En ambas ciudades, el porcentaje de viviendas finalizadas es muy reducido. Apenas 473 unidades en Madrid (7,5%) y 446 en Barcelona (12,4%). Un hecho que nos sitúa ante nuevos repuntes en los precios.
Los constructores se quedan sin mano de obra
Frente al aumento de la demanda de nuevas viviendas, las empresas dedicadas a la construcción comienzan a encontrar un problema inesperado: la falta de mano de obra.
Las constructoras llevan muchos meses enfrentándose a serias dificultades para encontrar trabajadores con cualificación, especialización y experiencia. Una condición necesaria para responder a la demanda de nuevas promociones residenciales.
Todo un reto tras los años en que la crisis ha paralizado la actividad del sector. Por un lado, algunos de los antiguos profesionales se han integrado en otros sectores. Y por el otro, los jóvenes no ven esta industria como una actividad de futuro.
Es por ello que la competitividad por conseguir profesionales acaba disparando los salarios en el sector, sin que por el momento se vislumbre la llegada de más mano de obra.
Oportunidades y riesgos que obligan a renovar el mercado de la vivienda, situándolo lejos de una nueva crisis inmobiliaria.
