La crisis económica que ha provocado la pandemia del covid-19 ha provocado el cierre de miles de pequeños negocios y muchos de los locales han tenido que colgar el cartel de “se vende”.
Cada vez es más habitual ver una oficina un local comercial convertido en vivienda. Con los precios del mercado residencial y la falta de oferta no es de extrañar que se esté produciendo el cambio de uso.
Es importante conocer todos los pasos legales previos que harán posible esta transformación de un inmueble a otro. Por eso en Oi Realtor te vamos a dar toda la información útil que necesitas.
En este artículo encontrarás:
Locales libres solo en Madrid y Barcelona
Solo en el primer trimestre de 2021, en Barcelona se calcula que alrededor de 10.000 locales estaban vacíos, mientras que en Madrid la cifra se eleva hasta 15.000. Y a corto-medio plazo, todos esos inmuebles probablemente seguirán vacíos, ante la previsión de que no surjan nuevos negocios. En este escenario, la red inmobiliaria impulsada por Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) apuesta por la reconversión de estos establecimientos en viviendas, con el fin de darles una nueva vida y aumentar la oferta de pisos.
El cambio de uso de locales en viviendas es una alternativa que ha cogido fuerza en los últimos tiempos, en gran parte por el ahorro económico que supone tanto para compradores como para inversores. La demanda de licencias se ha triplicado en las grandes ciudades de España, llegando a aprobarse más de 1.800 entre Madrid y Barcelona en apenas tres años.
Ahora bien, ¿cómo se debe plantear esta opción? ¿Qué requisitos legales hay que cumplir? ¿Y de qué manera se puede aprovechar el espacio? Esto no es un proceso sencillo, ya que estás sujeto a una serie de normativas, permisos y reformas.
¿Se puede convertir un local en vivienda?
Si. Sin embargo, existen algunos casos en los que este cambio no es posible. Para ello, es necesario consultar el Plan Urbanístico del municipio en el que está inscrito el local. Lo primero a comprobar es si dicho inmueble está construido sobre suelo urbano. Algo que lógicamente debería ser así, ya que los locales comerciales suelen estar presentes dentro de la ciudad.
El segundo paso a dar es la comprobación de la limitación de viviendas por hectárea. En el caso de que esta ya haya sido sobrepasada no se podrá convertir un local en vivienda. Asimismo, también podrían existir limitaciones constructivas o técnicas. El cambio de local comercial a vivienda debe adaptarse siempre al Código Técnico de la Edificación. Uno de los principales obstáculos con los que nos podemos encontrar es la propia accesibilidad del local para personas con movilidad reducida. Un problema que se soluciona durante la reforma mediante la instalación de rampas, ascensores y puertas más anchas. Por otro lado, también está el asunto de la salubridad, el cual supone un cambio de instalaciones de agua, electricidad, ventana.
Llegamos al punto de las normas de hábitat, las cuales son distintas para cada Comunidad Autónoma. Esta es una normativa donde se describen las condiciones que ha de tener una vivienda para ser considerada como habitable.
Pasamos ahora a las limitaciones comunitarias que podrían aparecer al convertir un local en vivienda. Para ello, habría que revisar el estatuto de la comunidad de propietarios en donde se ubica nuestro local comercial. De igual modo, es necesario solicitar la conformidad de la comunidad de vecinos, con el fin de no tener problemas mayores.
En definitiva, un local podrá pasar a ser vivienda siempre y cuando no lo impida Título Constitutivo ni afecte a los servicios comunes del edificio.
Es más barato, a pesar de los gastos
Una de las ventajas de comprar un local para reconvertirlo en una vivienda es el precio, ya que puede llegar a ser hasta un 50% más barato que el de una casa. Por tanto, tras la compra, queda un mayor margen económico para hacer una reforma y pagar todos los impuestos del cambio de uso de local a vivienda.
No obstante, aunque el precio del local sea mucho más económico, hay que tener en cuenta muchos gastos. Según la red inmobiliaria, el coste del proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad puede ascender a los 3.000 euros, sin contar con los gastos de licencia. En definitiva, el total de estas operaciones suele alcanzar los 35.000 euros.
La posibilidad de hacer un hogar eficiente
Otra de las ventajas de comprar un local y transformarlo en una vivienda es que a la hora de plantear la reforma es posible aumentar la sostenibilidad y el ahorro energético del inmueble a largo plazo. Por ejemplo, recalca el estudio de la red inmobiliaria, “con un buen asilamiento del nuevo hogar, el uso de energías renovables para generar electricidad y agua caliente o la instalación de sistemas de calor y frío eficientes y sostenibles”.
Unas condiciones hipotecarias más restrictivas
Los préstamos para comprar un local tienen unas características diferentes a los de la vivienda. En líneas generales, los intereses son más elevados, el porcentaje a financiar es más bajo (en torno al 60%, frente al 80% que concede de media la banca para la adquisición de una vivienda habitual) y tienen unos plazos de devolución más cortos (normalmente, menos de 20 años, frente a los 30 años que ofrecen la mayoría de las hipotecas sobre viviendas).
Consulta con un experto para aprovechar el espacio
Una vez que hemos comprobado que el establecimiento cumple con todas las medidas y requisitos legales y que hemos tenido en cuenta los gastos y cómo vamos a financiar el proyecto, llega el momento de construir el hogar. Lógicamente, el tamaño del local determinará el número de dormitorios, baños o espacios extra que pueda tener la vivienda, aunque siempre y cuando se cumpla con el mínimo legal de que cuente con comedor, cocina, dormitorio y aseo. Para no cometer errores durante la obra, te recomendamos consultar con un experto inmobiliario “que dé un buen asesoramiento y ofrezca la información suficiente para realizar la transformación con éxito”.
